停车位到底属于谁

最新修订 | 2024-02-29
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专家导读 相当于标准配件总量15%的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位,其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。

停车位到底属于谁

有房有车是大部分中国人一辈子的夙愿,但作为已经完成这一夙愿的业主群体又不得不面临房子、车子相关资源匮乏的困境。在当今房价攀升、油价飞涨的年代,停车位的价值也随之飙升。据有关机构统计,2011年底,售价最高的车位已达到80万元。这个价钱在一些城市已经能够买到一套很好的住宅了。中国经济的飞速发展,也让众多中产阶级业主群体开始意识到停车位的价值所在,把停车位当成一种产权去争取。然而,由于停车位属于房地产商建造、物业管理单位管理,业主始终处于相对弱势的地位,很难发出响亮一点的声音。
  《参考消息》转载英国《经济学家》周刊网站3月22日的文章介绍,北京的汽车数量相比过去10年增加了一倍以上,达到500万辆,而停车位估计只有74万个。一年前,该市采取了一个举措,将停车费提高了3倍。路边停车收费员遭到辱骂和殴打。抗议者最近在北京一处地下停车场的集会虽算不上严重事件,但车主们在寒冷、潮湿的夜晚所遭受的痛苦却是显而易见,采取行动的呼吁也是发自内心的。他们展开的红色横幅说明了一切:“我的车无家可归!”30多名抗议者全都来自北京东北部一个住宅小区。一些人自10年前买房以来就一直住在这里。那时他们被告知,只要他们住在这里,他们就能以每月300元至800元的租金租赁车位。不过,去年物业公司突然宣布,小区业主必须花16.5万元购买车位。这比一些业主买车的钱都多,许多人因此拒绝付钱。车位售给了新来者,随后就发生了报复事件:车身被划伤,后视镜被砸碎,轮胎被割破。有人甚至呼吁采取更直接的行动,举行大规模抗议,用汽车封锁小区。警察也被叫来了数次,但他们除了敦促业主自己解决纠纷外,并没有采取进一步的措施。
  这一起事例并非首例,在重庆市的一个楼盘里,就发生了这样类似的事件:在业主们买房时,开发商承诺车库永远只租不买,拒绝业主购车位的要求.可在业主进住后的某一天突然贴出通知称车位只卖不租,一个车位13万,每月买后还要交管理费70元!卖的还只是40年的 使用权,还要求业主必须于某日前交一万元的定金,否则将有车无处停!本来一个小区一千多户,只有两百个车位就是设计失败,现在又把业主逼上绝路,使得业主们气愤不已。业主们纷纷讨论,买房时,开发商打出的“善待你一生”,是多少业主心中的神话,如今却被打破了,他们对于巴掌大的地方,竟然也要十来万元钱很是不满!他们希望能通过法律的途径来寻求帮助。对于小区停车位的问题,还不止这一种,例如很多小区的物管擅自使用地下停车库来修建房屋从而出租,业主们的反对却无济于事;又如物管漫天要价的出租车位,使得许多业主不敢把车停回家,他们声称有车比没车难。
  遇到以上种种问题,有一部分当事人会与开发商或物业公司对簿公堂,难道法律对停车位也置之不理吗?对于这一类新兴类型的产权,法律上有没有具体的规定?在此,作为益房律师网的资深房地产律师,结合我国相关法律规定与司法实践跟大家做一下探讨,让大家能更好地了解停车位的法律现状,以及如何更有效的应对类似问题。
  所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。所谓商品房住宅小区停车位的产权,是指房地产权。房地产权又包括土地使用权和建筑物、附属物所有权两方面的财产权利。居民小区内供业主停车的地方主要有两种:一种是封闭型的车库,以地下车库居多。另一种是地面非封闭型停车场。这种停车场被划分为一个个车位,以露天的居多,也有搭建简易篷顶的。很显然两者区别主要在:车库的开发成本相对较高。
  从法学理论的角度看,认为小区停车位、车库应当属于业主共有的观点占主导地位。地面停车位由于是直接利用小区地表,以划线方式表明位置的停车设施,一般需要政府的批准并获得《建设工程规划许可证》。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元,并办理了初始登记及转移登记后,房屋单元所有人便按份共同拥有了该小区所占土地的全部土地使用权。地面停车位只是通过划线分割而成,不具备建筑物所要求的遮蔽性,即不符合构造上和使用上的独立性标准,所以,它不能够成为所有权的客体,而只能被视为土地使用权的客体。因此,住宅小区某处的地面停车位归某一业主所有,但该地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。在实际操作中,应当由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金,同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。房地产开发商或物业公司不得擅自设立小区地面停车位,否则构成侵权行为
  地下停车位相对地面停车位来说复杂一点谓地下停车位是指开发商利用地下空间建造的停车位。住宅小区地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的(所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。),即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。也就是说,该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物(即房屋单元)分摊,地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。依据物权法理论,计算建筑物容积率的建筑物是主物,不计算建筑物容积率的建筑物是从物。从物依附于主物,主物所有权范围及于从物。地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物(地上建筑物)的所有人即全体业主。所以,住宅小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权,其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。也就是住宅小区地下停车位的产权应由小区的业主共同享有,开发商或物业公司是无权擅自处分的。然而,从全国范围内来看,也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的,即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位,并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。因 此,该种停车位可拥有独立的产权。如北京市就规定,此类地下停车位可单独核发房屋所有权证,也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费,但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。
  从司法实践上看,承认房屋买卖双方对停车位的约定,并限制占用业主共有土地。具体规定如下:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条和第6条进一步规定,建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第74条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为属于业主共有的车位。
  以上规定,大致为停车位的归属提供了法律依据。对于停车位的归属,采取当事人约定原则;但是地面停车场直接归业主共有。另外,以上规定对小区内停车位、车库的出售或出租施加了必要的限制,即应当首先满足(本小区)业主的需要,维护了业主们的取得停车位的优先权。但是,由于法律条款对停车位约定的过于粗糙和原则性,难以具体适用。司法解释虽然对“满足业主的需要”的情形有所细化,但其约定仍然比较模糊,这与当下停车位管理缺乏统一行政制度也有很大关系,作为普适性的法律不能无视多元化管理制度的存在。另外,在房屋买卖双方对停车位没有约定的情形下,如何保证业主获得停车位就没有具体法律依据。
  法律对于停车位的规定有很大的缺陷,停车位在现实生活中存在的问题也是不一而足。针对这些问题,有些地方已经在大胆的尝试。比如2003年11月12日,南京市鼓楼区人民法院认为“被告(开发商)并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此,车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本事实应予认定”,判决“星汉城市花园小区车库归业主共有”。这一判决在全国引起轰动,也被学者引为经典案例,而且公摊面积原则深得某些法官的赞同。广州市也于2008年3月20日发布的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》规定,规划用于停放汽车的车位、车库前,需经初始登记确认权属,并定期将出售或者出租方案进行公示和在行政管理部门进行备案。房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。另外,房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。在已经施行的判例或政策中不乏切实可行的解决方式,这些都是将来立法值得借鉴的。

  因此,如果您是业主,在现行法律制度下,首先,请务必首要重视在购房签约时尽量对停车位的归属和使用明确约定;其次,发生争议时,查询清楚诉争的停车位是何种类型,是地下车库、地面车位还是占用其他未规划为停车位的地面;最后,要以正当方式进行维权,依照现行法律规定,合法合理地表达自己的诉求。


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房产纠纷
小区地下停车位属于谁
[律师回复]
一、小区地面停车位归谁所有所谓地面停车位是指直接设置在小区地表,以划线分割方式标明的停车设施,一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。《物权法》第七十二条规定:“建筑区划内的道路,属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者标明属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”《物权法》第七十四条第三款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”该条明确规定了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。通常来讲,房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后,并办理了初始登记及转移登记,房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内,因此,该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。地面停车位只是通过划线分割而成,不具备建筑物所要求的遮蔽性,即不符合构造上的和使用上的性标准。但不管其性质如何,该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际,应该由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金,同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此,无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位,而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议,对有关收益分配作出具体约定后,才能设立和运营地面停车位。否则,将构成无权处分的侵权行为。
二、小区地下停车位归谁所有所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀,现代建筑不得不更多地向上下空间发展,包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用,才导致了地下停车位的出现。确认地下停车位产权的归属必须有一个前提,即对地下停车位的权利结构有非常清楚的认识。只要具备构造上和使用上的性,即可以成为所有权的客体。我国《城市房地产管理法》第六十条规定:“……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,同级人民政府更换或者更改土地使用权证书……”也就是说,在我国的房地产管理中,房屋所有权、土地使用权合一。业主购买了房屋,其相应的土地使用权也即属于业主所享有。住宅房屋的地下设施,也必须依附于土地。因此,我们说地下车库、车位等设施是业主花钱买地、开发商花钱建设的。所以,如果单纯从地下车库、车位作为商品性质来看,其价值是业主和开发商共同创造的。当住宅小区的房屋出售完毕以后,开发商如果还享有住宅小区地下车库,车位所有权,则意味着业主在享有房屋所有权、土地使用权的同时,开发商也同时享有部分土地使用权,违反了房屋所有权和土地使用权合一行使原则。地下停车库(场)四至界明确,与其上的房屋有墙壁相隔,已成为与住房相区别的、的特定物,可以成为单独所有权的客体。从现实情况来看,由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上,自己不拥有相应的土地使用权,是无法取得产权证的。因此,实践中,开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有,开发商或者物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后,开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托,将停车位予以出租,所得租金收入归全体业主所有,用于弥补物业管理费用开支。同时,停车位使用人必须相应交纳提供看管服务的物业公司看管费用。
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1、地上、地下车库内的车位,符合法定条件的是区分所有权的专有部分。这类车位是由规划设计确定,建在整幢建筑物的地下层或小区的的车库内。车位在构造上没有明显的外部范围,构造上也不表现为屋顶、墙脚、地板、门窗等。但是有栏、地钉或固定的划线(能经常维护、明显)等。虽无“物理性的间隔”,但有明确的分界线。符合近代的“观念上间隔的”要求,具有构造上的性。在利用方面,不需利用相邻部分的门户出入,有的通道或与整个车库的公共走廊、公共通道相通,与其它车位不存在共享设备,能够排他使用,具有了使用上的性。构造上和使用上的性就具备了《房屋登记办法》第十条“有固定界限、可使用并且有明确唯一编号(幢号、室号)的房屋或者特定空间”的规定,也就符合了《物权法》第二条第二款“权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利”的物权概念,就可以登记为特定业主的所有权客体。所以,对这类车位应该按照基本单元对开发建设单位进行专有部分的所有权初始登记,单独记载于登记簿,发《房屋所有权证》。开发建设单位可以依据《物权法》七十四条第二款通过约定的方式,对该车位予以出售、附赠或出租。
2、地上占用共用部位的车位属于管理设施。《物权法》第七十四条规定:“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”这是因为该法第七十三条规定了小区道路除属于城镇公共道路外,属于业主共有小区的其他公共场所属于业主共有,而在其上设置的停车位,实质上是小区共有部位的一种表现形式,是满足小区业主停放汽车的一种管理措施。既不是区分所有权的专有部分,也不能再重复确定为共有部分。所以,不应属于房屋物权登记的客体,无需登记。
3、规划设计属于特定专有部分使用的车位,类似专有部分的附属物。之所以用“类似”二字,是因为我国自颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》,颁发《城市房屋权属登记管理办法》以及该办法废止后颁发的《房屋登记办法》,都只对土地上的房屋权属登记作了规定,并无明确规定各类不动产的附属物的权属登记。但是,此类情况往往在土地使用权出让合同中以土地用途、在规划设计中以特定使用范围所确定。如别墅区院落里的车位、底层楼盘的附属花园内的车位、复式建筑通连的地下车位、和连带房屋的车位等。而且这种车位开发建设单位在建房前或在中对购房人以及利害关系业主给予了说明或明示。根据《房屋登记办法》第二十条(二)项规定的“申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致”的要求,可作为特定专有部分的附属设施予以登记。在开发建设单位初始登记时记载于登记簿上并注记在房屋所有权证上,不能作为专有部分进行登记。而且此车位要随房屋专有部分所有权一并转移,不可单独转让。
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(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民予以撤销。第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
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地上停车位是属于谁的?
房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后,并办理了初始登记及转移登记,房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内,因此,该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。
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房产纠纷
小区地上停车位归谁所有,小区地面停车位归谁所
[律师回复]
一、小区地面停车位归谁所有所谓地面停车位是指直接设置在小区地表,以划线分割方式标明的停车设施,一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。《物权法》第七十二条规定:“建筑区划内的道路,属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者标明属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”《物权法》第七十四条第三款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”该条明确规定了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。通常来讲,房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后,并办理了初始登记及转移登记,房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内,因此,该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。地面停车位只是通过划线分割而成,不具备建筑物所要求的遮蔽性,即不符合构造上的和使用上的性标准。但不管其性质如何,该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际,应该由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金,同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此,无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位,而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议,对有关收益分配作出具体约定后,才能设立和运营地面停车位。否则,将构成无权处分的侵权行为。
二、小区地下停车位归谁所有所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀,现代建筑不得不更多地向上下空间发展,包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用,才导致了地下停车位的出现。确认地下停车位产权的归属必须有一个前提,即对地下停车位的权利结构有非常清楚的认识。只要具备构造上和使用上的性,即可以成为所有权的客体。我国《城市房地产管理法》第六十条规定:“……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,同级人民政府更换或者更改土地使用权证书……”也就是说,在我国的房地产管理中,房屋所有权、土地使用权合一。业主购买了房屋,其相应的土地使用权也即属于业主所享有。住宅房屋的地下设施,也必须依附于土地。因此,我们说地下车库、车位等设施是业主花钱买地、开发商花钱建设的。所以,如果单纯从地下车库、车位作为商品性质来看,其价值是业主和开发商共同创造的。当住宅小区的房屋出售完毕以后,开发商如果还享有住宅小区地下车库,车位所有权,则意味着业主在享有房屋所有权、土地使用权的同时,开发商也同时享有部分土地使用权,违反了房屋所有权和土地使用权合一行使原则。地下停车库(场)四至界明确,与其上的房屋有墙壁相隔,已成为与住房相区别的、的特定物,可以成为单独所有权的客体。从现实情况来看,由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上,自己不拥有相应的土地使用权,是无法取得产权证的。因此,实践中,开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有,开发商或者物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后,开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托,将停车位予以出租,所得租金收入归全体业主所有,用于弥补物业管理费用开支。同时,停车位使用人必须相应交纳提供看管服务的物业公司看管费用。
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小区地下停车位应该属于谁
建筑区划内的道路,属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者标明属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
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房产纠纷
车被没停的停车位撞,谁的责任?
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 车停在停车位,以下四种情况会被贴罚单。 第一,车压线,没有完全停在格子内,左侧或者车头压线; 第二,超时停车,很多路段停车是有时间限制的,超过时间占位就会被罚; 第三,逆向停车,靠路边的停车位都是右边靠边停车,司机从靠路中间的一边下车; 第四,车型不符,很多路段只能停放小型车,其他车辆禁停。扩展资料
根据 《中华人民共和国道路交通安全法实施条例》规定:  (一)在设有禁停标志、标线的路段,在机动车道与非机动车道、人行道之间设有设施的路段以及人行横道、施工地段,不得停车; (二)交叉路口、铁路道口、急弯路、宽度不足4米的窄路、桥梁、陡坡、隧道以及距离上述地点50米以内的路段,不得停车; (三)公共汽车站、急救站、加油站、消防栓或者消防队(站)门前以及距离上述地点30米以内的路段,除使用上述设施的以外,不得停车; (四)车辆停稳前不得开车门和上下人员,开关车门不得妨碍其他车辆和行人通行; (五)路边停车应当紧靠道路右侧,机动车驾驶人不得离车,上下人员或者装卸物品后,立即驶离; (六)城市公共汽车不得在站点以外的路段停车上下乘客。对违章停车的处罚 第九十三条 公安机关交通管理部门对经过勘验、检查现场的交通事故应当在勘查现场之日起10日内制作交通事故认定书。对需要进行检验、鉴定的,应当在检验、鉴定结果确定之日起5日内制作交通事故认定书。第九十四条 当事人对交通事故损害赔偿有争议,各方当事人一致请求公安机关交通管理部门调解的,应当在收到交通事故认定书之日起10日内提出书面调解申请。
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小区地下停车位应该属于谁
很多时候我们会发现,其实无论我们是在购物、出行、学习还是工作中,都是离不开法律知识的,我们应该要学会运用法律的武器来保护好自己的合法权益。如果您的生活正面临着与小区地下停车位应该属于谁相关的问题而无法解决的话,那么可以从本文内容中来寻找答案。
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房产纠纷
房屋按揭房产证到底属于谁
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、房屋按揭
(1)按揭是指按揭人将房产产权转让按揭受益人作为还款保证,按揭人在还清贷款后,受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人,在此过程中,按揭人享有房产的使用权。
(2)按揭分为法定式按揭和公义式按揭两种形式。法定式按揭是指交现有的房地产转让给按揭权人作为还款保证;公义式按揭是指将未来的房地产(如楼花)转让给按揭权人作为还款保证。
(3)按揭房是指上家通过按揭购买、贷款尚未还清的商品房。按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行,产权人不得擅自出售房屋。
2、按揭房产证
(1)按揭的房子房产证和全款付款的房子房产证是一样的,只是部分银行会要求开发商协助将按揭房的房产证收取作为房屋产权抵押依据,这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证,待贷款付清后方能拿回房产证。
(2)如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》,务必要寻找合适的机会仔细核验房产证上的记载,一旦存在记载错误,应及时要求更改。
(3)购房者在通过银行按揭贷款购房时会与银行签订《抵押合同》及《贷款合同》,在产权等相关证书办理完毕后,房管部门会对该房屋进行登记备案,设定抵押权。购房者到房管局办理标明抵押事项的《房屋他项权证》,然后将《他项权利证》放在银行,便可以直接获取房产证,只是房产证上会备注贷款尚未还清的情况。
(4)当贷款全部还清之后,购房者需要带着银行所开具的贷款结清证明去房管局做变更登记,同时解除房屋抵押,撤销《他项权利证》。
(5)需要特别注意的是贷款还清之后切莫忘记解除抵押,因为只有解除抵押,才意味着购房者获得房屋的全部产权,房产才可以自由上市交易。
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