经营性土地使用权出让方式

[律师回复] 出让和划拨是拿到土地使用权的两种方式：从取得方式来看，出让以拍卖、招标等有偿方式获得土地使用权，而划拨需要县及以上政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。从取得对象上来看，《中华人民共和国土地管理法》第54条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。从使用时间上来看，出让土地有时间限制，比如住宅是70年，商服用地40年，而划拨一般没有期限。

[律师回复] 需要缴纳税金
一、城镇土地使用税。城镇土地使用税是以国有土地或集体土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。
二、契税转让土地使用权，以受让方为契税的纳税人，依3%~5%税率征收契税。对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同的，应征收契税，
三、印花税。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
四、耕地占用税如果贵司取得的土地属于耕地，还需要按照税法规定缴纳耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，应当按照规定缴纳耕地占用税。耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。

[律师回复] 您好，针对您的土地使用权的出让方式有哪些？问题解答如下, 您好，有招标、拍卖、挂牌或者双方协议的方式。
1）招标出让：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面投标形式，竞投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者的出让方式。适用于开发性用地或者有较高技术性要求的建设用地。
2）拍卖出让：是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。
3）挂牌出让：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
4）协议出让：是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。注：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条规定，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

[律师回复] 我国土地流转的方式主要有七种：转包、出租、互换、转让、抵押、入股和继承。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒山荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

[律师回复] 符合城市土地使用权采用协议出让方式的有哪些情形 以下五类情形可纳入协议出让国有土地的范围： 1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的； 2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的； 3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的； 4、出让土地使用权人申请续期，经审查批准的； 5、法律、法规规定可以协议出让的其他情形。 土地使用权出让的方式有哪些 土地使用权的出让方式是指国有土地的代表(地方人民政府)将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用权。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。因此，我国现行国有建设用地使用权的出让方式就包括四种：拍卖、招标、挂牌和协议出让。 拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。

[律师回复]
1、前期准备
开展宣传发动和业务培训、制定政策方案、成立组织机构、确定测绘单位。
2、调查摸底
对承包方代表、承包经营权共有人、承包地块等方面情况和信息逐户进行调查、核实，填制《农户承包地登记基本信息表》，国土部门处理第二次全国土地调查成果，分组形成优于1：分辨率的基础工作底图，开展核查公示。
3、实测确认
按照农村承包土地测绘技术规范，对承包地块进行测量、绘图并标注编码，形成承包土地地籍草图，进行实测公示确认，完善承包合同。
4、登记颁证
村镇将登记要件上报县级人民政府申请登记，县级农村土地承包管理部门审核、编制农村土地承包经营权证登记簿，报请同级人民政府颁发农村土地承包经营权证，进行颁证公示。
5、建立档案
镇、村级要建立承包合同、承包登记清册等档案，县级逐户建立登记簿纸质和电子档案，相关登记资料要一并存档备查，并建立健全登记资料数据库。
6、检查验收
逐级开展检查验收，重点检查经费拨付及时、合同证书到户、测绘面积准确、档案齐全规范。

[律师回复] 依据我国相关法律的规定，农村土地承包经营权转让后，地上随着物和青苗补助等的补偿款归所有人所有，也就土地承包经营权的受让人所有。
《土地管理法实施条例》
第二十六条土地补偿费归农村集体经济组织所有地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
市、县和乡(镇)人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。

[律师回复] 根据《契税管理规定》第七条免税规定：都一样。契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。具体包括以下五项内容：⑴国有土地使用权的出让，由承受方交。是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。⑵土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。是指土地使用者以出售、赠与、交换或者方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。⑶房屋买卖：即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。以下几种特殊情况，视同买卖房屋：⑴以房产抵债或实物交换房屋，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。⑵以房产作投资或股权转让，以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。⑶买房拆料或翻建新房，应照章纳税。房屋赠与赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。房屋交换在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。承受国有土地使用权支付的土地出让金对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 土地使用权出让方式和程序是什么
土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。
1、拍卖出让土地使用权
拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。
2、招标出让土地使用权
招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。
3、协议出让土地使用权
协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为
土地使用权出让的程序
1、拟定土地使用权出让方案
土地使用权出让方案由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定。
土地使用权出让方案包括出让块地位置、出让用途、出让年限和其他条件。这里，“出让用途”是指土地使用权出让后，该出让的土地用于何种目的，如是用于住宅、工业、商业用地，还是教育、科技、文化、卫生、体育等用地;“出让年度”，是指在国家规定的最高出让年限范围内，根据出让土地的用途，所确定的实际出让年限;“其他条件”是指除出让用途、年限以外的条件。这些条件包括：土地的开发期限、建筑密度、容积虑、建筑高度、配套设施建设、绿化比例等。
2、土地使用权出让方案的审批。
出让方案确定后，土地管理部门应按《土地管理法》规定报有审批权的人民政府批准。按《土地管理法》规定土地使用权出让审批权限如下：
(1)、出让基本农田、或基本农田以外的耕地超过35公顷或其他土地超过70公顷的，由批准。
(2)、出让上述以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
人民政府对出让土地使用权的批准，不仅仅是对出让土地面积的批准，而是对整个出让方案的批准。因此，土地管理部门向人民政府报批时，除正式的报告外，还应附：《土地使用条件》;人民政府或有关部门的文件或意见。若属于协议出让的，还须附经批准的《项目设计任务书》或《可行性研究报告》等。
根据《土地管理法》第45条规定，征用农用地的，应当依照规定先行办理农用地转用审批。其中，经批准农用地转用的同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地审批权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理审批;超过征地批准权限的，应当按规定另行办理征地审批。
(3)、土地使用权出让方按的组织实施。
土地使用权出让方案由有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门组织实施。因出让的方式不同(协议、招标、拍卖)，组织实施也不一样。因此，应按具体的出让方式组织实施。

[律师回复] 符合城市土地使用权采用协议出让方式的有哪些情形 以下五类情形可纳入协议出让国有土地的范围： 1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的； 2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的； 3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的； 4、出让土地使用权人申请续期，经审查批准的； 5、法律、法规规定可以协议出让的其他情形。 土地使用权出让的方式有哪些 土地使用权的出让方式是指国有土地的代表(地方人民政府)将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用权。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。因此，我国现行国有建设用地使用权的出让方式就包括四种：拍卖、招标、挂牌和协议出让。 拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。

[律师回复] 解答如下, 转包与转让有两个原则区别：
①流转的决定权不同。转包由承包方自主决定，不必经发包方同意而转让，“应当经发包方同意”，未经发包方同意，转让无效，但发包方无法定事由不同意或者拖延表态的除外。
②法律后果不同。转包的，原承包方与发包方的承包关系不变，转包期限届满后，原承包方仍享有该土地承包经营权而转让则不同，转让后，原承包方在该土地上的承包经营权终止，由受让方与发包方重新签订土地承包合同，从转让之日起，原承包方不再享有该转让土地的承包经营权。另外，备案要求也不同。转让的，因已经发包方同意，由受让人与发包方重新签订了新的土地承包合同，则无需再报发包方备案而转包及其他方式流转的，因无需经发包方同意，须将流转合同报发包方备案，但发包方仅以未报备案为由请求确认流转合同无效的，不予支持。由此可见，文章开始谈到的情形，虽然合同名称写的是“转让合同”，合同条款中使用了“转让费”、“转让期限”的词语，但未经发包方同意，违反了《农村土地承包法》第三十七条和第四十一条的规定，转让合同无效从合同的实质条款内容看，也属于转包合同，因而不能认定其为转让合同，而应确认为转包合同。
《农村土地承包经营权流转管理办法》
第三十五条本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。
转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

[律师回复] 需要缴纳税金
一、城镇土地使用税。城镇土地使用税是以国有土地或集体土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。
二、契税转让土地使用权，以受让方为契税的纳税人，依3%~5%税率征收契税。对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同的，应征收契税，
三、印花税。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
四、耕地占用税如果贵司取得的土地属于耕地，还需要按照税法规定缴纳耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，应当按照规定缴纳耕地占用税。耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。

[律师回复] 如何认定无偿收回闲置出让国有土地使用权的性质呢 根据《闲置土地处置办法》第二条本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二 十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。 第三条闲置土地处置应当符合土地利用总体规划和城乡规划，遵循依法依规、促进利用、保障权益、信息公开的原则。 被抵押的闲置土地如何收回? 按照《闲置土地处置办法》第十四条规定，未动工开发满2年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。按照上述规定，有批准权的人民政府可以依照法律收回闲置土地使用权，并同时抄送相关抵押权人。这里有个顺序，即人民政府依法收回土地使用权优先于抵押权人行使抵押权。由于处置闲置土地是《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律赋予的，人民在执行公务时同样应遵守。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 以股权转让方式转让土地使用权是否有效力需要看其转让方式是否符合以下规定。
根据《城市房地产管理法》第39条的规定，土地使用权的直接转让需要满足已支付全部土地出让金；
取得土地使用权证、土地开发已完成一定的工程进度等要件，同时还需要符合《土地管理法》《物权法》等法律规定。
《合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 需要缴纳税金
一、城镇土地使用税。城镇土地使用税是以国有土地或集体土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。
二、契税转让土地使用权，以受让方为契税的纳税人，依3%~5%税率征收契税。对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同的，应征收契税，
三、印花税。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
四、耕地占用税如果贵司取得的土地属于耕地，还需要按照税法规定缴纳耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，应当按照规定缴纳耕地占用税。耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。

[律师回复] 你好。根据《土地管理法》第二条规定，土地使用权可以依法转让。
公司名下的国有土地使用权（性质为工业）能转让给个人。　　　　
这块地如果在土地使用税的征收范围内，如果在公司名下，每年要缴纳土地使用税，增加营业成本。如果该公司处于停产或土地闲置的状态，无异于是一个大包袱。那就不如转让了好，既可以甩掉包袱，又可以增加收入，多一部分流动资金。　　　　
这块地如果转让给个人，你或者转到公司法定代表人名下就成为个人财产了，公司财产减少了。
但要注意转让价格的公允与否：如果价格公允，公司要缴纳转让无形资产的营业税，个人要缴纳土地使用权转让的契税、印花税。　　　　
如果价格不公允，或无偿赠与，或以其进行利润分配，或股东分红，税收方面还要增加一个股东分红的个人所得税。　　　　
这个问题时继承的问题：在个人名下土地使用权的继承，如果不是遗嘱继承，那么就按照法定继承程序进行继承，法定继承人按照法定顺序和份额，分别继承应得土地使用权。　　　　
在公司名下，传承下去的就不是土地使用权了，而是被继承人（也就是公司的股东）的股份。土地使用权是公司财产，不能直接进行继承。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。法律法规对于土地使用权转让有所限制，一是未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。二是土地使用权转让应当签订转让合同。
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
第六十七条　无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。无形资产的摊销年限不得低于10年。作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。约定的年限大于10年的，必须土地使用权40年，就按照40年摊销。
《中华人民共和国刑法》第二百二十八条
《最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第八十条

[律师回复] 您好，针对您的哪些土地使用权出让可采取协议方式？问题解答如下, 以下五类情形可纳入协议出让国有土地的范围：
1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；
3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；
4、出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；
5、法律、法规规定可以协议出让的其他情形。

[律师回复] 符合城市土地使用权采用协议出让方式的有哪些情形 以下五类情形可纳入协议出让国有土地的范围： 1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的； 2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的； 3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的； 4、出让土地使用权人申请续期，经审查批准的； 5、法律、法规规定可以协议出让的其他情形。 土地使用权出让的方式有哪些 土地使用权的出让方式是指国有土地的代表(地方人民政府)将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用权。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。因此，我国现行国有建设用地使用权的出让方式就包括四种：拍卖、招标、挂牌和协议出让。 拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。

[律师回复] 《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：中华人民共和国实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。由此可知：我国的土地所有权有两种形式，城市市区土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，属于农民集体所有，没有私有土地所有权。国有土地有偿使用的方式包括：
（一）国有土地使用权出让；
（二）国有土地租赁；
（三）国有土地使用权作价出资或者入股。土地使用权出让可以采取下列方式：
(一)协议；
(二)招标；
(三)拍卖。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地70年；
（二）工业用地50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（四）商业、旅游、娱乐用地40年。总之，我国的土地没有私有化，任何一块土地都不属于任何单位与个人。土地使用权出让取得的只能是使用权。