预售房交房期限要有哪些条件

最新修订 | 2024-06-09
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专家导读 商品房预售的条件如下:1、已经交付了全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权证书。2、持有建设工程规划许可证。预售房交房时间没有规定,但交房时间在预售合同中可以约定。订的购房合同,上面写着交房日期,逾期未交房的责任等。有的地方开盘后可能需要2年才交房。
预售房交房期限要有哪些条件

由于商品房预售不同于房屋的实质性买卖,真正的房屋交接尚未形成。因此,国家加强了对商品房预售市场的规范。那么,根据我国法律的规定,预售商品房要有哪些条件呢?既然是预售的房屋,自然就要有一个交房期限,那现实中该如何确定预售房交房期限?律图小编马上为你做详细解答。

一、预售商品房要有哪些条件

商品房预售的条件如下:

1、已经交付了全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权证书。

拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件,在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证,以确保该房屋的合法性

2、持有建设工程规划许可证。

此项规定是房屋开工建设的前提,房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。

3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房,避免开发商过分依赖预售款从事项目开发,防止无法如期交房损害购房者的利益。

4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得商品房预售许可证明(在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明)。

二、预售房交房期限该怎么确定

交房是开发商向业主履行交付的义务,他委托物业向业主交付,也是可以的,但实际上物业应该提供委托书。否则,是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。

预售房交房时间没有规定,但交房时间在预售合同中可以约定。订的购房合同,上面写着交房日期,逾期未交房的责任等。有的地方开盘后可能需要2年才交房。

在实践中,由于商品房预售是一种新鲜事物,有关立法还不完善,一些开发商为了获取暴利,故意作虚假承诺,利用立法的漏洞损害购买方或其它人第三者的利益,预购方又处于明显弱势地位,导致商品房预售市场的纠纷不断暴露。要是在购房过程中遇到了什么纠纷,此时可以聘请我们律图网站的专业律师来帮助进行处理。

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[律师回复] 认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。基本性质:审判实践中,对商品房认购书性质的认定,归纳起来有两种观点:一种观点认为认购书就是正式预售合同,由于认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示;另一种观点认为认购书非的合同,由于认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。我们认为,认购书应属于商品房买卖合同的预约合同,与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
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其次,认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认,也不应属于商品房买卖合同。
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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 购房人如何预防房屋预售广告风险
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2、在合同中落实开发商的宣传广告以及承诺,使其成为合同条款,增强对开发商的约束力,避免空口无凭。
商品房预售中买房人有哪些风险
(一)商品房预售有其所独具的特性:信息不对称、交易结果的不确定性、法律关系的复杂性,使得购房人在商品房预售买卖中处于劣势地位,从而加大了交易中的商业风险。
(二)在商品房预售的流程中,法律、法规仍然存在许多空白,使得在司法实践中面对许多纠纷、诉讼,法律、法规的规定显得苍白无力。而相关的司法,行政部门监管不到位,开发商更是有空可钻,从而预售商品房的风险也成为必然。
(三)开发商为了在市场竞争中占据优势地位,追求利益的最大化,往往采取各种手段,利用商品房预售中的主导地位,不惜侵害购房人的利益,实现自身利益,这就加大了商品房预售流程中的风险机率。
(四)在数额大、交易复杂的预售商品房交易过程中,购房人缺乏法律法规,行政政策等较为专业的知识,购房人法律、法规知识的缺乏无形之中增加了预售商品房的风险。
(五)其他方面的风险。如开发商的资质认定、售前宣传广告、开发商捂盘、惜售、逾期交房、预售商品房的质量得不到保证、甚至发生开发商卷走购房人房款的现象。另外在商品房预售制度执行过程中,由于种种原因,许多的监管执行不到位。也造成了许多买房人很大的经济损失。
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(五)其他方面的风险。如开发商的资质认定、售前宣传广告、开发商捂盘、惜售、逾期交房、预售商品房的质量得不到保证、甚至发生开发商卷走购房人房款的现象。另外在商品房预售制度执行过程中,由于种种原因,许多的监管执行不到位。也造成了许多买房人很大的经济损失。
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[律师回复] 您好,针对您的购房人该怎么预防预售广告风险问题解答如下, 购房人如何预防房屋预售广告风险
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购房人应该怎么预防预售广告风险
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商品房预售所需条件
根据国家有关规定,商品房预售,应当符合以下条件:(一)高层建筑已完成地面以下的主体工程;(二)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
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购买预售商品房应注意什么,预售广告与实际不符怎么办
[律师回复]
一、购买预售商品房应注意什么购买预售商品房,因为没有实物标准,买方只能凭借自己的想象,以及预售商品房的广告来判断是否要购买房屋。房屋是一个家庭最大的投资,因此在选择房源时应该慎之又慎,对于开发商的资质真假,以及房屋质量等都要有明确认识后,才能做决定。购买预售商品房应注意以下内容:
1、审查开发商资质。开发商是商品房预售合同的另一方当事人,购房时需仔细审查开发商是否做到了一下内容:

1)已经全部交付土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,且土地使用权未经抵押。

2)持有建设工程许可证。

3)按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间。

4)同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。

5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的,应当同时取得向境外销售的批准文件。
2、审查预售房广告内容。销售商品房时,由于房屋正在建设之中,开发商会通过一系列的广告宣传手段来吸引购房者签订合同,比如作出绿化面积、公共设施等承诺。在看广告时,购房者应该报着怀疑的态度对待,不能全都相信、听之任之。在审查开发商资质、审查广告内容时,涉及到许多法律关系,不能只根据生活常识来理解,因此购房者在选择预售房时,建议带上律师一起对上述内容进行审查,以免遗漏重要事项,在律师的建议下慎重做出决定。
二、预售广告与实际不符怎么办审查完开发商的资质,签订了商品房预售合同,这并不能保证开发商完全依据合同内容建设房屋,在实际建设过程中依然可能存在许多猫腻。比如,实际建成的公寓绿化面积和宣传广告相比,大幅度缩水;广告上承诺的公共设施,并没有在实际建设中落实等等。出现这种情况该如何处理呢
1、
首先,分析预售广告的性质。开发商就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响,即使这些内容是在销售广告和宣传资料中确定,未在合同中体现,也应视为合同中的一部分,对开发商和购房者都具有合同效力。
2、
其次,开发商违约该怎么办。上述分析表面,预售广告承诺的内容如果影响了购房者是否买房以及房屋价格的话,就属于合同内容的一部分,开发商没有做到将要承担违约责任。购房者可以找开发商协商,协商不成,走诉讼程序。在和开发商协商或者诉讼的过程中,购房者个人力量太单薄,需依靠专业律师的力量与开发商据理力争,争取自己应得的利益。
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预售许可证取得要多久
[律师回复] 您好,针对您的预售许可证取得要多久问题解答如下, 预售许可证取得时间要看办理的进度,没有具体的规定。
一、什么是预售许可证
商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志,否则房地产开发商的销售行为是无效的;商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志,否则,房地产开发商的预售行为同样是无效的。
商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同。
二、办理预售许可证需要具备什么条件
我国对商品房预售许可核准的条件规定如下:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)房地产开发企业预售商品房,除应当符合法律、法规已有规定外,房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件:
1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上;
2、高层建筑已完成地面以下的主体工程;
(五)房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时,除应当提交法律、法规已有规定的文件外,还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县(市)建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。
上述五点为申请商品房预售许可的相应条件,其中前三点规定于《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中,后两点规定于《城市商品房预售管理办法》第七条四到六款,“开发企业申请预售许可,应当提交下列证件(复印件)及资料:投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;工程施工合同及关于施工进度的说明;
(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图。”
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可以自己拿预售合同吗
[律师回复] 您好,关于可以自己拿预售合同吗这个问题,我的解答如下, 根据《城市房地产管理法》第45条之规定,说明预售合同转让是有条件的。
1.转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理,加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同,转让人具有双重身份,它是前一预售合同的预购方,同时又是后一转让合同的转售方,而不是未竣工商品房预售方,故转让人不具备预售方的主体资格,也不必具有商品房预售许可证,但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后,新预购人取代原预购人成为新的权利主体,也是预售商品房竣工后的产权人。
2.预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的,正在建设中的预售商品房,如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,不是预售合同转让,应按商品房买卖关系处理,同时,预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示,否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定,转让人将预售合同提前转让,转移跌价风险新预购人自愿承担跌价风险,冒着风险提前买受,然后再次转让,这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然,与之相对应也有获得利益的机会。
3.预售合同必须合法有效,才允许预售合同转让,否则预售合同转让无效。最高人民民(1996)2号文件第28条规定:“商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让转让合同,一般也应当认定无效。”从预售合同内容看,分以下几种情况:

一,如果预售合同对转让有约定,当双方约定的转让条件已经具备时,可以转让。例如分期付款中,预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到23后方可转让。

二,预售合同未约定转让条件,预售合同履行中,预购方提出转让,必须征得预售人同意,否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同,牟取非法利益,又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。

三,预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务,对预售商品房的再行转让,不必征得预售人的同意,但事后应及时通知预售人知道,使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人,转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人,并了解后预购人履行合同情况。
4.预售合同转让必须签订转让合同,不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将后预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人,新预购人通过预售转让字目取得原预售合同预购的地位。这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让,还是权利义务转让,都只是合同主体的变更,而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让,预售人拒绝重新签订预售合同,将阻止转让人对债权人的处分权,故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同,预售转让合同依法成立后,具有不可逆转性,即新的法律关系形成,原预购人和新预购人均不得反悔,但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
签订预售合同注意事项
[律师回复] 您好,关于签订预售合同注意事项这个问题,我的解答如下, 签订预售合同注意事项:
1、确认开发商已经取得商品房预售许可证根据我国法律规定,没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同,无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。
2、确认开发商制定的格式条款是否公平对于商品房预售的一般情况,开发商通常会制定针对大多数购房人都适用的格式条款,作为将来与购房人签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读了解,不明白的地方需让开发商当即给予解释,不满意的地方需及时与开发商磋商,并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。
3、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。除内容要周全外,还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。
4、明确约定抵押权的处理方式为筹集建设资金,开发商的预售商品房往往设定有土地抵押权或在建工程抵押权。因抵押权的权益具有法律上的优先性,若处理不当,会对购房人最终行使和享有预售合同的权利带来很大障碍和困扰。一般来讲,开发商应当在签订预售合同前注销所售房屋的在建工程抵押,消灭抵押权;对土地抵押权,购房人需与开发商在合同中认真约定抵押权消灭的时间、条件等,并在开发商违约后及时主张权利,督促开发商还款清押或提供履约担保,防止更难处理的麻烦。
5、明确面积误差的处理结算办法预售合同约定的面积一般为按图测算的面积,难免与最终实测面积有误差。为了避免日后发生纠纷,购房者应当在预售合同中约定出现面积误差后的处理方法。
6、及时办理相关登记手续商品房预售合同签订后,从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证,前前后后有很多法定手续需要办理。这些手续既是购房人的权利,也是购房人的义务,对保护双方当事人的合法权益具有重要作用。购房人自觉并督促开发商按照合同约定的时间和顺序,及时办理相关登记手续,是有效利用预售合同保护自身合法权益的必要手段。
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房屋预售条件有什么
我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着房屋预售条件有什么的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
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房产纠纷
预售合同可以迁户口吗
[律师回复] 您好,针对您的预售合同可以迁户口吗问题解答如下, 户口迁移,应遵循人户一致和居住地登记的原则若您在城市(含城镇)购买商品房并交付使用,公安机关已编制门楼牌号码,本人实际居住的话,可以把户口迁入开发区需提供以下材料:购房合同、房管部门出具的《商品房预告登记证明》或《商品房买卖合同》登记备案回执、购房发票或《山东省烟台市房地产企业预售款收据》、户口本、身份证、结婚证、孩子出生医学证明等原件及复印件办理落户,必要时需由社区民警出具调查意见另外:户口迁移需整户迁移(夫妻、未婚子女)公民迁移,除在本户口管辖区内移居,只作住址变动登记,不作迁出、迁入登记外,凡是迁出本户口管辖区的,均可办理迁出、迁入登记根据《中华人民共和国户口登记条例》“第十条公民迁出本户口管辖区,由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记,领取迁移证件,注销户口公民由农村迁往城市,必须持有城市劳动部门的录用证明,学校的录取证明,或者城市户口登记机关的准予迁入的证明,向常住地户口登记机关申请办理迁出手续公民迁往边防地区,必须经过常住地县、市、市辖区公安机关批准”办理如何办理市内户口迁入市内户口迁入,迁户口需要什么证件应持下列证明证件到其户口迁入地派出所办理:
(1)迁入人的居民户口簿、居民身份证及市内户口迁移证;
(2)迁入户的居民户口簿;
(3)新立户的要有房管部门出具的住房证明或房屋产权证明;
(4)迁入人符合申领、换领居民身份证条件的,每人交本人近期正面免冠一寸光纸黑白大头照片两张,已满16周岁,已领取居民身份证的,每人交照片一张;
(5)因结婚迁入的要持结婚证;
(6)迁入农村地区的农业人口要有迁入地乡镇政府和村委会同意迁入的证明;
(7)迁入非直系亲属户内的,应征得迁入地派出所同意后,再办理户口迁移手续如何办理市内户口迁出办理市内户口迁出,迁户口需要什么证件应持下列证明证件到其户口所在地派出所办理:
(1)迁出人的居民户口簿;
(2)农业人口迁出要有迁入地乡镇政府和村委会同意入户的证明如何办理迁往外省市户口办理迁往外省市户口,迁户口需要什么证件应持下列证明证件到其户口所在地派出所办理:
(1)迁出人的居民户口簿及居民身份证;
(2)外省市公安机关开具的户口准迁证;
(3)因大、中专院校招生、毕业分配等原因迁出户口应出示相应的证明
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要怎样查期房预售许可证
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 登录各市的商品房预售许可证查询系统进行查询。
相关规定
《商品房销售(预售)许可证》背面
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证,房产商将有关资料送到国土局申请,批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。
商品房预售许可证不同于商品房销售许可证,不能将两者混淆起来,商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同,主要表现在:商品房(现房)销售许可证的取得必须符合下列条件:
1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件;
3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证;
4、已通过竣工验收;
5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期;
6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状,可以尽快取得房地产权利证书等。
法律法规
依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条:商品房预售应当符合下列条件:一已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条:
一、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
二、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
三、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金 达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度 和竣工交付日期;
四、已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条:商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。
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