企业改制后土地出让金怎么处置？

[律师回复] 根据你的问题解答如下, (一)已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金的标准。依照国土资源部《关于已购公有住房和经济租用房上市出售中有关土地问题的通知》(国土资用发[1999]31号)规定，已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金的计算公式为：土地出让金=住宅区片基准地价×10%×住宅用地容积率修正系数×住宅用地交易年期修正系数×上市房屋分摊土地面积。用地土地出让金=标定地价×40%×使用土地面积

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、国家以出资方式处置《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》规定，在国有企业改制中，根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资(入股)方式处置。国家以土地使用权作价出资(入股)，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
二、以出让或租赁方式处置根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，在国有企业改制中应当采取出让或者租赁方式处置划拨土地使用权的适用情形是：国有企业改造或者改组为有限责任公司、股份有限公司;国有企业在改制中组建企业集团;国有企业改组为股份合作制;国有企业采用租赁经营方式;非国有企业兼并国有企业。以出让方式处置划拨土地使用权的，应当交纳土地出让金。改制企业选择租赁方式处置划拨土地使用权的，应当按照所属关系与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并按照合同约定交付租金。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。
三、以保留原划拨方式处置根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，在国有企业改制中可以采取保留原划拨方式处置土地使用权的适用情形是：
(1)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外;
(2)国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的;
(3)在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业;
(4)国有企业改造或改组为国有独资公司的。其中第
(2)、
(3)、
(4)项保留划拨用地方式的期限不超过五年。国有企业的改制可以使该企业有望获得重新发展的机会，国有企业改制后的土地权属可以通过出让、租赁和国家出资等方式进行处置。如果原土地是划拨性质的，还可以保留划拨方式。国有企业改制的方式各不相同，因此在改制之后，土地权属如何处置应根据具体情况来确定。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、国家以出资方式处置《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》规定，在国有企业改制中，根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资(入股)方式处置。国家以土地使用权作价出资(入股)，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
二、以出让或租赁方式处置根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，在国有企业改制中应当采取出让或者租赁方式处置划拨土地使用权的适用情形是：国有企业改造或者改组为有限责任公司、股份有限公司;国有企业在改制中组建企业集团;国有企业改组为股份合作制;国有企业采用租赁经营方式;非国有企业兼并国有企业。以出让方式处置划拨土地使用权的，应当交纳土地出让金。改制企业选择租赁方式处置划拨土地使用权的，应当按照所属关系与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并按照合同约定交付租金。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。
三、以保留原划拨方式处置根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，在国有企业改制中可以采取保留原划拨方式处置土地使用权的适用情形是：
(1)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外;
(2)国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的;
(3)在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业;
(4)国有企业改造或改组为国有独资公司的。其中第
(2)、
(3)、
(4)项保留划拨用地方式的期限不超过五年。国有企业的改制可以使该企业有望获得重新发展的机会，国有企业改制后的土地权属可以通过出让、租赁和国家出资等方式进行处置。如果原土地是划拨性质的，还可以保留划拨方式。国有企业改制的方式各不相同，因此在改制之后，土地权属如何处置应根据具体情况来确定。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、国家以出资方式处置《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》规定，在国有企业改制中，根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资(入股)方式处置。国家以土地使用权作价出资(入股)，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
二、以出让或租赁方式处置根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，在国有企业改制中应当采取出让或者租赁方式处置划拨土地使用权的适用情形是：国有企业改造或者改组为有限责任公司、股份有限公司;国有企业在改制中组建企业集团;国有企业改组为股份合作制;国有企业采用租赁经营方式;非国有企业兼并国有企业。以出让方式处置划拨土地使用权的，应当交纳土地出让金。改制企业选择租赁方式处置划拨土地使用权的，应当按照所属关系与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并按照合同约定交付租金。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。
三、以保留原划拨方式处置根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，在国有企业改制中可以采取保留原划拨方式处置土地使用权的适用情形是：
(1)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外;
(2)国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的;
(3)在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业;
(4)国有企业改造或改组为国有独资公司的。其中第
(2)、
(3)、
(4)项保留划拨用地方式的期限不超过五年。国有企业的改制可以使该企业有望获得重新发展的机会，国有企业改制后的土地权属可以通过出让、租赁和国家出资等方式进行处置。如果原土地是划拨性质的，还可以保留划拨方式。国有企业改制的方式各不相同，因此在改制之后，土地权属如何处置应根据具体情况来确定。

[律师回复] 《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》规定，在国有企业改制中，根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或
大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置。国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。2、以出让或租赁方式处置
　　根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，在国有企业改制中应当采取出让或者租赁方式处置划拨土地使用权的适用情形是：国有企业改造或者改组为有限责任公司、股份有限公司；国有企业在改制中组建企业集团；国有企业改组为股份合作制；国有企业采用租赁经营方式；非国有企业兼并国有企业。以出让方式处置划拨土地使用权的，应当交纳土地出让金。改制企业选择租赁方式处置划拨土地使用权的，应当按照所属关系与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并按照合同约定交付租金。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。3、以保留原划拨方式处置
　　根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，在国有企业改制中可以采取保留原划拨方式处置土地使用权的适用情形是：
（1）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；
（2）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；
（3）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；
（4）国有企业改造或改组为国有独资公司的。其中第
（2）、
（3）、
（4）项保留划拨用地方式的期限不超过五年

[律师回复] 《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（1999年1月国土资发[1999]433号）“国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采用不同的土地资产处置方式和管理政策。
以上是企业改制土地资产处置方案具体规定

[律师回复] 如果企业改制后其土地未改变用途，经县以上人民政府授权的土地管理部门批准后，可以保留划拨方式。如改变用途，符合《划拨土地目录》的也可继续以划拨方式使用。但是，除了继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地的，划拨的期限不得超过五年。显然，这是由于保留划拨方式违反了土地有偿使用的方针。

[律师回复] 根据国家八部委859号文件的规定，结合企业改制的实际处置情况，对于国有划拨土地处置采取以下方式：
　　
1.按照国家和当地土地管理的有关法律、法规的规定，改制企业占用的原主体企业的行政划拨土地，只要不改变土地用途，经所在地县级以上（含）1人民政府批准，可继续以划拨方式使用，变更用地的相关手续由有审批权限土地管理部门办理。
　　
2.对于实施主辅分离的企业改制，如果原主体企业和改制企业均使用拨用地或共同使用同一划拨用地的，根据原主体企业与改制企业双方的分1方案和实际用地情况，经所在地县级以上人民政府批准，可将原划拨土地用权分割后分别确定给主体人
　　
3.需要转让划拨土地使用权且不符合国家国土资源部发布的《划拨土地目录》（国土资源令第9号）的，依法办理土地出让或土地租赁手续。
　　
4.需要改变划拨土地用途的，应按照《划拨土地目录》核定，改变后的用途符合《划拨土地目录》的可继续以划拨方式使用；不符合《划拨土地目录》的依法办理土地有偿使用手续，允许将土地出让收益用于支付改制成本。

[律师回复] 关于╳╳公司改制土地资产处置方案的申请(样表)申请人：深圳市╳╳╳╳公司住址：深圳市╳╳路╳╳大厦法定代表人：张╳╳受委托人：陈╳╳申请人：深圳市╳╳╳╳(集团)公司住址：深圳市╳╳路╳╳大厦法定代表人：李╳╳受委托人：黄╳╳申请事项：_国有企业改制土地资产处置根据_╳╳《关于╳╳公司改制立项的批复》（╳╳［20╳╳］╳╳号），╳╳公司拟按╳╳方式进行改制。╳╳公司的土地资产共╳╳项，其中╳╳项纳入改制土地资产范围，╳╳项按╳╳方式处置，╳╳项剥离到╳╳（集团）公司，╳╳项按╳╳方式处置。具体情况见《╳╳公司改制土地资产处置方案申报表》。　　根据深圳市政府《关于我市国有企业改制中土地资产管理的若干意见》（深府［2003］98号）的有关规定，现申请╳╳公司改制的土地资产处置方案的审批手续　。特此申请。提交材料目录：
1、申请书(原件1份)
2、营业执照(复印件1份)
3、法定代表人证明书（原件1份）
4、授权委托证明书（原件1份）
5、经办人身份证（复印件1份）
6、房地产权属证明（复印件1份）
7、企业改制批准文件（复印件1份）
8、拟定的土地资产处置方案申报表（原件1份）
9、单位工商登记信息表（复印件1份）
10、单位名称变更资料（复印件1份）提交材料页数：10份申请人联系电话：25354144联系人：黄╳╳其它联系方式（如电子邮箱）：_______________申请人：改制单位（签章）、　上级产权单位（签章）年月日序号单位名称项目名称宗地号用地面积（㎡）建筑面积（㎡）房地产用途权属证明材料房地产性质情况说明申请处置方案1深圳市×××（集团）公司（原名为深圳市×××总公司）罗湖区童乐路×××宿舍5栋101＃H212-001425.3079.5住宅深房地字第0047504号房地产证行政划拨该房地产已办理非商品性质房地产证，土地使用年期为50年，从1981年10月13日至2031年10月12

[律师回复]
1、国有企业改制涉及土地部分的改制主要内容是对土地资产的界定、处置和评估，合理处置土地资产对促进国企改革有重大意义，有利于盘活和显化土地资产，国有企业土地资产处置方式有：土地使用权出让和租赁；土地使用权作价出资（入股）；土地使用权授权经营；土地使用权保留划拨方式。
　　
2、土地使用权出让或出租方式适用的条件是国有企业改变原有的国有性质，而成为有限责任公司、股份有限公司、企业集团、股份合作制；或者被非国有企业兼并；对外租赁经营；企业破产等涉及划拨土地使用权，应该采用土地出让或租赁形式。土地使用权作价入股或授权经营适用条件是关系国计民生，国民经济命脉的关健性领域和基础性企业或大型骨干企业，改组成为有限责任公司、股份有限公司、企业集团的企业改制，并且要由省级以上人民政府土地行政主管部门批准。保留划拨方式适用条件是：
（1）城市基础设施和公益事业用地；
（2）国家重点扶持的能源交通、水利项目用地；
（3）不进行公司制改造的国有企业，土地用途不发生改变；
（4）国有企业兼合国有企业或其它非国有企业后仍为国有工业生产企业或国有企业兼并、合并的对方为濒临破产的企业；
（5）国有企业改组成国有独资公司的。保留划拨方式要由有批准权的政府土地行政主管部门的批准。除了国企改为国有独资公司外，保留划拨方式的期限不超过5年。
以上是国有企业改制土地资产处置的相关规定

[律师回复] 根据859号文件，国有划拨土地的处置按照国家和地方有关土地管理的法律法规，改制企业占用的原主体企业的行政划拨土地，只要不改变土地用途，经所在地县级（含）以上人民政府批准，可继续以划拨方式使用；需要转让土地使用权的，依法办理转让手续；需要改变用途的，应按照《划拨土地目录》（国土资源令第9号）核定，改变后的用途符合《划拨土地目录》的可继续以划拨方式使用，不符合《土地划拨目录》的，应依法办理土地有偿使用手续，允许将土地出让收益用于支付改制成本，安置职工。

[律师回复] 公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地的，划拨的期限不得超过五年。显然，这是由于保留划拨方式违反了土地有偿使用的方针。

[律师回复] 根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，在国有企业改制中可以采取保留原划拨方式处置土地使用权的适用情形是：
（1）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；
（2）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；

[律师回复] 如果企业改制后其土地未改变用途，经县以上人民政府授权的土地管理部门批准后，可以保留划拨方式。如改变用途，符合《划拨土地目录》的也可继续以划拨方式使用。但是，除了继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地的，划拨的期限不得超过五年。显然，这是由于保留划拨方式违反了土地有偿使用的方针。

[律师回复] 本企业的平均工资为×××元，实行此办法解除劳动关系并分流到社会的职工××人，总工龄为××年，经济补偿金平均月工资为××元，经济补偿金总额为×××万元，医疗补助费为××万元;解除劳动关系并安置到改制后非国有法人控股企业的职工××人，总工龄为××年，经济补偿金平均月工资为××元，经济补偿金总额为×××万元，医疗补助费为××万元。
(2)对距法定退休年龄不足5年的职工，经原企业与职工双方协商一致，解除劳动关系时可将经济补偿金转为一次性缴纳养老保险费、医疗保险费以及一次性计发生活费，不足部分由原企业与职工协商解决。一次性缴纳的养老保险费，以所在地级以上市上年度职工月平均工资的60%及年递增5%的幅度为缴费基数，按距法定退休年龄前的年限和缴费时的费率计算。一次性缴纳的医疗保险费，按所在地级以上市的规定执行。一次性计发的生活费，按不低于所在地失业保险金月标准和距法定退休年龄前的月数计算。
实行此办法安置的职工××名，总工龄为××年，费用××万元。
3、(如改制为国有法人控股企业，即国家资本、股本所占比例大于50%的)变更劳动合同的职工××名，职工在改制前企业的工作年限合并计算为改制后企业的工作年限。
4、改制后的企业原则上接收安置原企业的××名职工，占改制后企业职工人数的××%。

[律师回复] 土地资产一直与国有企业之间存在着较为密切的关系，作为稀缺资源，土地资产的价值已经在我国市场经济发展过程中体现出来。以往无偿进行划拨用地的方式，土地使用者不具备转让、出租以及抵押土地的权力，这样的限制已经无法顺应市场经济改革下的企业制度改革要求。所以，国有企业制度改革过程中土地处理成为了重要内容之一。我国相关政策规定在两种情况下，土地处理无需缴纳土地出让金。主要是将土地使用权作价出资以及通过授权经营的方式来进行土地处理。这两种土地处理方式减轻了企业制度改革成本，但是在执行过程中还是存在很多问题。
1改制企业的土地资产运作情况
我国经济体制改革下，土地使用权从去无价转为有价，所以企业所拥有的国有资产也相应的不断增多，在企业体制改革过程中，针对不同性质土地，应该采用相应的土地处理方式。
1．1以出让的方式来获得得土地使用权
目前，大部分经济实力较强、日常运营效率较高的企业都会采用以出让的方式来获得土地使用权，企业不仅可以拥有土地出租、抵押以及转让的权力，还可以获得在企业使用土地的年限内土地增值收益。企业通过已出让方式获得的土地大部分属于企业生产与经营的用地。因此，通过出让方式而取得的土地，都应该将这部分资产计入股本。另外，与购买厂房以及设备一样，以这种方式获得的土地也相当于是购买生产资料。在土地使用年限期满后，国家有权无偿收回土地的使用权。
1.2行政划拨的土地处置方式
针对行政划拨的土地，国家相关部门给出了改制企业的土地处理三种方式：其
一，企业补办土地出让手续，补缴土地出让的费用，将作为企业法人资产的土地作价入股；其
二，企业通过租赁的方式获得土地使用权，每年向国家缴纳规定的土地租金；其
三，国家将土地使用权作为股本，入股改制企业。
1.3集体土地处理方式
集体土地的处理方式与行政划拨较为相似，主要有几下几种方式：第
一，集体土 地补办土地征用手续，土地国有化之后，再将土地使用权出让、租赁或者作价入股改制企业；第
二，集体土地的自身所有权性质不变，土地资产看作是当地集体股份加入企业；第
三，向拥有土地所有权的地方政府交纳租赁费用，以租赁形式获得土地使用权。
2我国企业改制过程中土地处理的问题
2.1授权经营土地处理问题
所谓授权经营的土地使用权，主要是指国家将规定年期的土地使用权，在作价后授权给规定企业经营管理，这类企业主要是国家控股、国有独资或者是国家授权投资的企业机构。相关政策规定，授权经济的土地使用权可以在使用年限内，作价入股以及租赁，也可以在这类企业的直属、控股或是参股企业间进行依法转让，如果是改变原有用途，向这类企业以往的单位或者是个人进行转让时，应该向相关部门申报，审核通过后也无需缴纳土地出让金。但是在实际操作过程中遇到以下问题：
（1）授权经营的土地是否为有偿使用；
（2）授权经营的土地使用权如何处理；
（3）授权经营土地的使用期限。
2.2作价入股的土地使用权处理问题
国家将一定使用年期国有土地的使用权作价,海藻面膜好吗，并投资改制后的新企业，其后由新企业拥有该土地使用权。作价入股的土地可以按照相关法律进行土地权的转让、出租与抵押。这类土地资产处理方式，企业无需缴纳出让金或者是租赁费用，所以对于改制企业而言压力较小。但是国家必须与企业共同承担风险，由于国家股的特殊性，在企业管理过程中难度较大，而且由于土地价值较高，所以国家股往往占据了企业股本大半，影响了企业效益与其他股东的审查积极性。
2.3非经营性质的土地使用权处理问题
国有企业的改制过程中，往往都是采取的整体改制，所以以往的非经营性质的资产以及对应的土地使用权也从原有企业剥离出来，这类主要是指原国有企业的学校、职工住宅、医院等福利性基础设施。但是在实际处理过程中，这类土地还是由新企业继续使用，但是新企业不具备土地使用权。
2.4土地价值认定问题
在企业改制过程中，会委托资产评估机构对企业整体资产进行评估，其中包括土地资产，但是这个价值认定往往与土地评估机构认定的价值存在较大差异，这种差异导致应缴纳土地出让金在转赠国家资本过程中数量不清的问题。
3企业改制过程中土地处理有效措施
3.1明确授权经营与作价入股的土地使用权权能
针对授权经营与作价入股这两种类型流转应该作出明确规定。我国相关政策主要解决了土地资产划拨到改制企业的问题，而对于土地使用权进入改制企业的资产后全能没有明确规定，操作过程中存在很多问题。
3.2改制企业的土地处理应该包括非经营性的资产
原国有企业所拥有的非经营性质的资产在企业改制后，已经剥离出来。但是大部分的改制企业还是拥有这些非经营性质资产的管理权力，在进行企业整体改制过程中，没有明确规定非经营性质土地使用权的归属问题，所以这部分土地并没有办理好土地使用权的变更，这部分土地有些甚至在使用初期就没有办理土地使用权登记。.
4结束语
现代化的市场经济要求企业具备更高的运营效率，因此，国有企业的制度改革是我国计划经济迈向市场经济的重要内容。以往的国有企业的土地使用权都是由国家授权或是划拨的，其作为重要且资金较大的国有资产，在改革过程中，土地资产的处理问题是企业改革的核心内容。政府应该针对企业改制过程中的土地处理进行出台相应政策，像是明确规定授权经营土地以及作价入股土地的使用权权能，处理原国有企业非经营性资产的相应规定等等，以满足当下土地管理的实际需求，避免出现由于政策不完善导致国有资产流失的现象。

[律师回复] 关于国有企业改制土地资产处置方式有：土地资产处置，是指在国有企业改革中，对企业原使用的划拨土地使用权按照一定的方式和原则进行处置。处置方式有：收归国有、国家收回再分配、合理分配给个人。
国有土地改制有利于坚持和完善土地公有制。国有土地属于全民所有，既是重要的自然资源，也是重要的国家资产。按照国家依法实行国有土地有偿使用制度的规定，健全国有土地所有权使用制度，扩大国有土地有偿使用范围，有利于巩固国有土地所有权，有利于完善国有土地所有权实现形式，有利于发挥国有土地的资源、资产作用，增强国有经济的活力、控制力和影响力。

[律师回复] 主办：地籍科
协办：规划科、利用科、监察科、矿管科、地勘地环科、财务科

一、依据

1、原国家土地管理局《国有企业改革中划拔土地使用权管理暂行规定》（原国家土地局第8号令）。

2、国土资源部《企业改制土地资产处置审批意见》（国土资厅发〔2001〕42号）。

3、国土资源部《关于加强土地资产管理，促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号）。

4、省国土资源厅《关于进一步加强国有土地资产处置有关问题的通知》（晋国土资发〔2005〕352号）。

二、范围
城区、其它县（市）土地面积在1公顷以上、市直属企业改革。
企业改革以授权经营、作价出资（入股）使用土地或进行土地资产再处置的由市局初审。

三、办理时限
10个工作日。

四、所需资料

1、土地资产处置方案和申请。

2、县级局土地权属和土地资产处置审核意见。

3、土地估价报告、土地估价技术报告。

4、土地使用权证书。

5、企业改革的相关文件：

（1）企业改革方案；

（2）企业改革批准文件；

（3）改革后的公司章程；

（4）多次进行改革而未进行土地资产处置的，提供企业历次改革相关文件资料；

（5）企业改制土地资产处置的程序进行土地资产再处置的,提供历次省、市、县有关土地资产处置批复文件。

6、营业执照。

五、程序

（一）前置程序

1、主动介入，提供服务。

2、与清产核资同步对企业用地进行调查摸底，审核权属；对经营性和非经营性用地进行分割；合理划分宗地，进行面积分摊；对违法用地、有纠纷的土地依法处理。

3、帮助企业拟订土地资产处置方案。

（二）审批程序

1、申请。县局将申报材料报市政府行政审批中心。

2、受理。市政府行政审批中心批转市局窗口，窗口批转主办科室。

3、会审。市政府行政审批中心接收正式报件后，主、协办科室按照各自审查内容进行审查，提交局务会。

4、研究决定。局务会对土地资产处置方案、地价进行研究。

5、批复。属于市政府以上审批的，报省厅。属于市政府审批的，报市政府。

6、签订合同和缴纳费用。签订土地使用权出让（租赁）合同，缴纳土地出让（租）金。

六、报件要求
报件资料统一使用A4纸，要装订整齐。各类图件折叠为A4纸大小。

七、会审内容
　　利用科：土地权源是否合法；土地利用是否合理。
　　监察科：有无违法占地、采矿行为；是否依法予以处罚。
矿管科：矿山企业是否具有合法采矿权。
地勘地环科：是否在地质灾害危险区，是否有经过评审的地质灾害和危险性评估报告；土地复垦费是否缴清。
财务科：矿产资源补偿费是否缴清。

[律师回复]
1、国家以出资方式处置
　　《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》规定，在国有企业改制中，根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或
大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置。国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
2、以出让或租赁方式处置
　　根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，在国有企业改制中应当采取出让或者租赁方式处置划拨土地使用权的适用情形是：国有企业改造或者改组为有限责任公司、股份有限公司；国有企业在改制中组建企业集团；国有企业改组为股份合作制；国有企业采用租赁经营方式；非国有企业兼并国有企业。以出让方式处置划拨土地使用权的，应当交纳土地出让金。改制企业选择租赁方式处置划拨土地使用权的，应当按照所属关系与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并按照合同约定交付租金。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。
3、以保留原划拨方式处置
　　根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，在国有企业改制中可以采取保留原划拨方式处置土地使用权的适用情形是：
（1）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；
（2）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；
（3）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；
（4）国有企业改造或改组为国有独资公司的。其中第
（2）、
（3）、
（4）项保留划拨用地方式的期限不超过五年。

[律师回复] 土地使用权作价出资是国有企业改革中特有的一种土地处置方式，是指国家以一定年期的国有土地使用权作为出资投入到改革后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有。企业可依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押土地使用权。土地使用权作价出资形成的国家股股权由国有资产投资
以上就是对改制企业国有土地资产处置方式的回答，如果还有什么问题请回复！希望对你有帮助！