借名购房合同效力是怎样的

[律师回复] 借名购房合同在不违反法律或政策性规定的情况下，一般认定为有效。
根据《民法典》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效：
1、行为人具有相应的民事行为能力；
2、意思表示真实；
3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第五百零二条第一款的规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
法律依据：
《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第五百零二条第一款
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《城市房地产管理法》第四十一条
房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

[律师回复] 依法成立的借名购房合同具有法律效力。
根据《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。


法律依据：
《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百五十三条
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。

[律师回复] 1、依法成立的借名购房合同具有法律效力，但主体不适格、意思表示不真实、违反法律规定等情形除外。例如，当事人不具备本地的购房限制条件，为规避相关制度而借名买房的，该借名购房合同无效。
2、法律依据：《中华人民共和国民法典》
第一百六十一条  民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。
第一百六十五条  委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或者盖章。

[律师回复] 借名买房合同有效。
借名买房合同所购卖的房屋为一般商品房的，该借名买房合同一般认定为有效。因为，意思自治是《合同法》的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理一定民事法律行为，其中自然包括委托代理买卖房屋。如果借名买房合同不存在恶意规避法律或政策，不违反法律禁止性规定，双方当事人自愿签署的借名买房合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。尽管产权登记在名义买房人名下，但借名买房人仍然可以凭着付款证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据，要求名义买房人依照借名买房合同的约定交付房屋并办理过户登记手续。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第十五条有着具体规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”这说明借名买房合同在不违反法律或政策性规定的情况下，一般认定为有效。

[律师回复] 第一种情况，借名买房合同有效。
借名买房合同所购卖的房屋为一般商品房的，该借名买房合同一般认定为有效。因为，意思自治是《合同法》的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理一定民事法律行为，其中自然包括委托代理买卖房屋。如果借名买房合同不存在恶意规避法律或政策，不违反法律禁止性规定，双方当事人自愿签署的借名买房合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。尽管产权登记在名义买房人名下，但借名买房人仍然可以凭着付款证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据，要求名义买房人依照借名买房合同的约定交付房屋并办理过户登记手续。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第十五条有着具体规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”这说明借名买房合同在不违反法律或政策性规定的情况下，一般认定为有效。
第二种情况，借名买房合同无效。
借名买房合同购买的房屋为经济适用房等特殊房屋的，该借名买房合同一般被认定为无效。理由是：借名买房合同虽是无名合同，亦受合同法调整。但当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为时，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第十六条规定：“借名人违反相关政策、法院的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”

[律师回复] 对于借名买房协议的效力这个问题，解答如下, 前政府和银行针对首套房和二套房实行差别化的贷款政策和税收政策，首套房实行首付比例最低两成，贷款利率最低85折，按房产总价款的1%或
1.5%征收契税，二套房(前套住房贷款未结清的)实行首付4成，贷款利率上浮10%，契税1%或2%。一些购房者明明名下有住宅，但为了享受首套房贷款利率和契税的优惠，就想找名下无房无贷的亲戚或朋友共同买房或者以他人的名义购房，并欲以一纸协议将名义购房人与实际出资人出资情况进行约束。借名买房签的协议既无效力又难公证。
公证员指出，名义购房人与实际出资人私下签署的协议不受法律保护，也无法办理公证。根据我国《物权法》规定，房地产权属以不动产登记为准，房产登记在谁的名下，谁就是房屋的所有权人。当事人为了享受贷款利率优惠、规避国家税收政策签署的“隐名购房协议”因为违反法律规定、损害社会公共利益属于无效合同，我国《合同法》第五十二条明确规定“有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
而且，我国《物权法》规定了“善意取得”制度，即使有私下签署的“隐名购房协议”，名义产权人也完全可以自行将房产抵押或转卖给第三人，而无需征得实际出资人的同意。只要第三人支付合理价款并已办理完毕房产过户手续的，那么善意第三人就取得了房屋所有权，房产的实际出资人只能要求名义产权人赔偿损失，无权要求追回房屋。此时如果名义产权人转移资产，那么实际出资人就将面临房钱两空的困境。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义取得登记房屋权属证书的行为。实践中，当事人可能会基于限购、限贷、转移财产或逃避债务及其他目的而借用他人名义买房。借名买房是实际出资人与出名人之间就借名买房达成的协议，是双方当事人真实意思的体现。根据民法中意思自治原则和契约自由原则，只要没有出现《民法通则》《合同法》等法律中规定的合同无效的情形，借名买房应是有效的。北京市高级人民于2010年12月22日印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第15条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”因此，借名买房协议在不违反法律或者政策性规定的情况下，一般认定为有效。但如果当事人之间通过借名买房规避法律、政策的，不仅是以合法形式掩盖非法目的的行为，也是损害社会公共利益的行为，应属无效。前述《意见（试行）》第16条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”据此，李某与白某之间达成的借名买房协议违反限购政策，应属无效，李某无权要求白某办理过户手续。此纠纷中，李某虽然无权要求白某办理过户手续，但协议无效的后果是双方互相返还。因此，李某有权要求白某返还其为购买房屋支付的各项费用。同时，对于合同无效，双方均有过错，对因合同无效给李某造成损失，李某有权要求白某予以赔偿。此纠纷中的主要损失是房屋增值但因借名买房协议无效而给李某造成的损失，对此，李某有权要求白某按照过错程度向其支付房屋增值差价作为损失补偿。

[律师回复] 1、当事人均具有相应的民事行为能力，并且意思表示真实，不违反关于购房的法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的，借名买房有效。
2、具备下列条件的民事法律行为有效：
（1）、行为人具有相应的民事行为能力；
（2）、意思表示真实；
（3）、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复]
一、能否借用他人的名义购房房屋买卖过程中，不具备购房条件的人借用他人名义购房的情况屡见不鲜，如以他人名义参加单位集资建房、购买经济适用房、两限房及无法办理住房贷款而以他人名义购买住房等等。无论在何种情形下，买房人借用他人名义购房都存在极大风险，一旦被借名人不诚信，买房人的权利很难得到保障，甚至无法取得房屋的所有权。因此，买房人不应借用他人名义购房。
二、借名买房的购房合同有效吗
1、借名购买一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。
2、借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力对于该类合同的效力，我国不同有不同的认识，有的认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。“借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。

[律师回复]
一、能否借用他人的名义购房房屋买卖过程中，不具备购房条件的人借用他人名义购房的情况屡见不鲜，如以他人名义参加单位集资建房、购买经济适用房、两限房及无法办理住房贷款而以他人名义购买住房等等。无论在何种情形下，买房人借用他人名义购房都存在极大风险，一旦被借名人不诚信，买房人的权利很难得到保障，甚至无法取得房屋的所有权。因此，买房人不应借用他人名义购房。
二、借名买房的购房合同有效吗
1、借名购买一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。
2、借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力对于该类合同的效力，我国不同有不同的认识，有的认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。“借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。

[律师回复] 　　
1、借条只有借款人签字不可以，这样不具有法律效力。借条的基本内容包括:债权人姓名、借款金额(本外币)、利息计算、还款时间、违约(延迟偿还)罚金、纠纷处理方式，以及债务人姓名、借款日期等要件。　　
2、如果只具备债权人姓名、借款金额、债务人姓名及借款日期(尽管是后来添上的)，但符合借条的主要要件，因此具有法律效力。一旦产生争议，是可以作为证据向人民主张债权的，人民也会采信的。　　
3、借条，是表明债权债务关系的书面凭证，一般由债务人书写并签章，表明债务人已经欠下债权人借条注明金额的债务。　　借条是指借个人或公家的现金或物品时写给对方的条子,就是借条.钱物归还后,打条人收回条子,即作废或撕毁。它是一种凭证性文书。通常用于日常生活以及商业管理方面。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 借条可以看作是借款合同，在双方自愿的情况下，署名签字即产生法律效力。
为了更全面保障出借人的利益，防范法律风险，出借人可以将比较详细的借款信息全部写清楚。如还款时间，还款方式等相关信息。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条规定，出借人向人民时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。
当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人，持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的，人民法院应予受理。
被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩，人民经审理认为原告不具有债权人资格的，裁定驳回。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义取得登记房屋权属证书的行为。实践中，当事人可能会基于限购、限贷、转移财产或逃避债务及其他目的而借用他人名义买房。借名买房是实际出资人与出名人之间就借名买房达成的协议，是双方当事人真实意思的体现。根据民法中意思自治原则和契约自由原则，只要没有出现《民法通则》《合同法》等法律中规定的合同无效的情形，借名买房应是有效的。北京市高级人民于2010年12月22日印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第15条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”因此，借名买房协议在不违反法律或者政策性规定的情况下，一般认定为有效。但如果当事人之间通过借名买房规避法律、政策的，不仅是以合法形式掩盖非法目的的行为，也是损害社会公共利益的行为，应属无效。前述《意见（试行）》第16条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”据此，李某与白某之间达成的借名买房协议违反限购政策，应属无效，李某无权要求白某办理过户手续。此纠纷中，李某虽然无权要求白某办理过户手续，但协议无效的后果是双方互相返还。因此，李某有权要求白某返还其为购买房屋支付的各项费用。同时，对于合同无效，双方均有过错，对因合同无效给李某造成损失，李某有权要求白某予以赔偿。此纠纷中的主要损失是房屋增值但因借名买房协议无效而给李某造成的损失，对此，李某有权要求白某按照过错程度向其支付房屋增值差价作为损失补偿。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 借条要求有债权人及债务人或单位双方签字。
借条是表明债权债务关系的书面凭证，一般由债务人书写并签章，表明债务人已经欠下债权人借条注明金额的债务。借条的基本内容包括：债权人姓名、借款金额(本外币)、利息计算、还款时间、违约(延迟偿还)罚金、纠纷处理方式，以及债务人姓名、借款日期等要件。借条注意事项：
1、借贷手续要全
2、身份问题
有两点值得注意。
首先，债权人应当审查债务人的身份证件，并要求债务人当面书写借条。
其次，如果借款人同时又是某个公司的法定代表人或负责人的话，债权人一定要明确债务人是该借款人本人还是其所代表的公司或企业。
3、语言问题
打借条时不要使用多音、多义字。
4、利息问题
利率要合乎规定。
5、时间问题
在民间借贷中，容易产生争议的时间包括两点：还款时间和欠条书写时间。
6、催款问题
要及时催款。向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
7、还钱索回借条
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条
出借人向人民时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。
当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人，持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的，人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩，人民经审理认为原告不具有债权人资格的，裁定驳回。

[律师回复] 1、借条人名写的别名是不会影响借条的效力的，借条上的姓名要写身份证上载明的姓名，建议不要写别名。但是，现实中，经常会有别名或者笔误等情况出现，这种情况发生源于无意或者疏忽。司法实践中，债权人对于别名或者笔误负有举证义务，因此，如果写别名则会使得发生纠纷时，债权人会给自己带来不必要的麻烦。
2、尽管如此，借条上写别名，只要是债务人亲笔所写，一般法院会认定借条有效，并以此作为依据进行裁决。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 借名买房合同效力如何认定
借名买房合同的效力，可以在不同情形下分为有效和无效两种情况：
第一种情况，借名买房合同有效。
借名买房合同所购卖的房屋为一般商品房的，该借名买房合同一般认定为有效。因为，意思自治是《合同法》的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理一定民事法律行为，其中自然包括委托代理买卖房屋。如果借名买房合同不存在恶意规避法律或政策，不违反法律禁止性规定，双方当事人自愿签署的借名买房合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。尽管产权登记在名义买房人名下，但借名买房人仍然可以凭着付款证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据，要求名义买房人依照借名买房合同的约定交付房屋并办理过户登记手续。对此，《北京市高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2020]458号）
第十五条有着具体规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易
第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”这说明借名买房合同在不违反法律或政策性规定的情况下，一般认定为有效。
第二种情况，借名买房合同无效。
借名买房合同购买的房屋为经济适用房等特殊房屋的，该借名买房合同一般被认定为无效。理由是：借名买房合同虽是无名合同，亦受合同法调整。但当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为时，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。对此，《北京市高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2020]458号）第十六条规定：“借名人违反相关政策、的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”
对于借名买房人来说，借名买房将所购房屋登记在他人名下，存在一定的法律风险是不言而喻的。注意以下几点：
1、要清楚所购房屋的性质。如果所要购房屋是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，不要购买，以免发生纠纷，造成房钱两空。
2、要签订“借名买房合同”，言明双方的权利义务，明确房屋所有权归谁所有。借名买房人一般是实际出资人，但出资人与房屋所有权人是二个不同的概念，借名买房一定要明确房屋所有权归出资人所有，防止因约定不明，日后生纠纷。
3、借名人控制买房手续材料、留存足够的证据。比如出资原始凭证、购房发票等。一旦名义买房人对借名买房合同反悔，主张房屋归其所有，借名人有足够的证据证明实际产权人为借名买房人，即便至也能得到的支持。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 借名买房合同效力如何认定
借名买房合同的效力，可以在不同情形下分为有效和无效两种情况：
第一种情况，借名买房合同有效。
借名买房合同所购卖的房屋为一般商品房的，该借名买房合同一般认定为有效。因为，意思自治是《合同法》的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理一定民事法律行为，其中自然包括委托代理买卖房屋。如果借名买房合同不存在恶意规避法律或政策，不违反法律禁止性规定，双方当事人自愿签署的借名买房合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。尽管产权登记在名义买房人名下，但借名买房人仍然可以凭着付款证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据，要求名义买房人依照借名买房合同的约定交付房屋并办理过户登记手续。对此，《北京市高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2020]458号）
第十五条有着具体规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易
第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”这说明借名买房合同在不违反法律或政策性规定的情况下，一般认定为有效。
第二种情况，借名买房合同无效。
借名买房合同购买的房屋为经济适用房等特殊房屋的，该借名买房合同一般被认定为无效。理由是：借名买房合同虽是无名合同，亦受合同法调整。但当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为时，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。对此，《北京市高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2020]458号）第十六条规定：“借名人违反相关政策、的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”
对于借名买房人来说，借名买房将所购房屋登记在他人名下，存在一定的法律风险是不言而喻的。注意以下几点：
1、要清楚所购房屋的性质。如果所要购房屋是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，不要购买，以免发生纠纷，造成房钱两空。
2、要签订“借名买房合同”，言明双方的权利义务，明确房屋所有权归谁所有。借名买房人一般是实际出资人，但出资人与房屋所有权人是二个不同的概念，借名买房一定要明确房屋所有权归出资人所有，防止因约定不明，日后生纠纷。
3、借名人控制买房手续材料、留存足够的证据。比如出资原始凭证、购房发票等。一旦名义买房人对借名买房合同反悔，主张房屋归其所有，借名人有足够的证据证明实际产权人为借名买房人，即便至也能得到的支持。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 借名买房协议有没有效，这个要以下来看，首先法律上它没有明确规定不能够借名买房。因此在一般的情况下，借名买房是可以的。但是由于房屋它是一个特殊的商品，他常常存在一个政策上的限购的规定，如果这个借名人本来没有具备购房资格，为了取得这个房产，而借用有那个购房资格的人的名义来买，那么这个就违背了那个法律的基本的诚信原则，也违背了国家政策原来要达到的调控的目的，在这种情况下是无效的。除此之外，因为他没有违反法律的强制性规定，这个借名买卖是有效的。当然如果你这个房子无法证明是借别人的钱来买，是自己出的钱，那么这种情况下也很难证明这个买卖合同有效，因此保留那个借名人出资的证据是相当的重要。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 借名买房合同效力如何认定
借名买房合同的效力，可以在不同情形下分为有效和无效两种情况：
第一种情况，借名买房合同有效。
借名买房合同所购卖的房屋为一般商品房的，该借名买房合同一般认定为有效。因为，意思自治是《合同法》的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理一定民事法律行为，其中自然包括委托代理买卖房屋。如果借名买房合同不存在恶意规避法律或政策，不违反法律禁止性规定，双方当事人自愿签署的借名买房合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。尽管产权登记在名义买房人名下，但借名买房人仍然可以凭着付款证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据，要求名义买房人依照借名买房合同的约定交付房屋并办理过户登记手续。对此，《北京市高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2020]458号）
第十五条有着具体规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易
第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”这说明借名买房合同在不违反法律或政策性规定的情况下，一般认定为有效。
第二种情况，借名买房合同无效。
借名买房合同购买的房屋为经济适用房等特殊房屋的，该借名买房合同一般被认定为无效。理由是：借名买房合同虽是无名合同，亦受合同法调整。但当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为时，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。对此，《北京市高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2020]458号）第十六条规定：“借名人违反相关政策、的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”
对于借名买房人来说，借名买房将所购房屋登记在他人名下，存在一定的法律风险是不言而喻的。注意以下几点：
1、要清楚所购房屋的性质。如果所要购房屋是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，不要购买，以免发生纠纷，造成房钱两空。
2、要签订“借名买房合同”，言明双方的权利义务，明确房屋所有权归谁所有。借名买房人一般是实际出资人，但出资人与房屋所有权人是二个不同的概念，借名买房一定要明确房屋所有权归出资人所有，防止因约定不明，日后生纠纷。
3、借名人控制买房手续材料、留存足够的证据。比如出资原始凭证、购房发票等。一旦名义买房人对借名买房合同反悔，主张房屋归其所有，借名人有足够的证据证明实际产权人为借名买房人，即便至也能得到的支持。

[律师回复] 借名买房的合同，如果是依法成立的，具有法律效力。
根据《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。


法律依据：
《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百五十三条
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。