回迁房和商品房区别包括哪些

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 动迁商品房和动迁房的规定有哪些
动迁房即所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策约束。
动迁商品房是拆迁人给予被拆迁人安置的商品房，与一般的动迁房不同，该类房屋具有商品房的性质，其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。包括新房和二手房,可以上市交易。
动迁房买卖风险：
按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的证，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成?可事实上，完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。
在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提;而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失，相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的，并非没有合法的依据，因而不属于。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。
交易时间过长，则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。在一起案件当中，在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议，认为卖给买房人的价格太低了。买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉，继而卷入到卖房人的家务当中。最终，买房人选择通过诉讼来解决问题，但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人，有的已经赴海外定居。在这种情况下，将不得不通过外交途径送达。而至于多长时间能够完成送达，就很难预测了，而诉讼也将因此被拖延下去，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 动迁商品房和动迁房的规定有哪些
动迁房即所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策约束。
动迁商品房是拆迁人给予被拆迁人安置的商品房，与一般的动迁房不同，该类房屋具有商品房的性质，其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。包括新房和二手房,可以上市交易。
动迁房买卖风险：
按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的证，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成?可事实上，完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。
在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提;而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失，相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的，并非没有合法的依据，因而不属于。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。
交易时间过长，则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。在一起案件当中，在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议，认为卖给买房人的价格太低了。买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉，继而卷入到卖房人的家务当中。最终，买房人选择通过诉讼来解决问题，但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人，有的已经赴海外定居。在这种情况下，将不得不通过外交途径送达。而至于多长时间能够完成送达，就很难预测了，而诉讼也将因此被拖延下去，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 小产权房的定义：
根据《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。小产权房是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋，不要去买这个才是真正的小产权，它不合法随时会被。
商品房产权的定义：
《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。
在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。
小产权房与商品房的区别：
国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。说明一开始相当多的农民本身自己没有建设能力为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去。差不多以集资的形式把自己的房子建起来。虽然暂时没有权证，还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。既购买了相当便宜的房子自己居住，同时也是很大程度上帮助了农民解决了的建房资金难题。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商业住宅与商品住宅的区别就在于其土地使用性质和产权性质的差异
1、土地使用年限不同
商业住宅土地使用年限为40-50年；商品住宅土地使用年限为70年
2、产权性质不同
商品住宅属于商品属性的普通住宅；商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层商业网点，上层为民用住宅。一般来讲，土地原有的规划性质，如商业、综合、住宅这几类，开发商在签订了土地使用权合同后，是无法改变的。但出于市场的不同需要，开发商可以做出与原有土地使用性质不同的产品。比如在商业性质用地上建设产品定位为住宅的房产，或者在住宅性质用地上建设产品定位为商业的房产。虽然购房者最终取得的产权证的用地性质仍为原来的土地使用权证的土地性质，但购房者可以将房产做其他用途使用。
其中，在商业用地上建住宅用房，是近两年由于严格禁止土地协议出让，实行招拍挂后，导致住宅供应大幅减少，稀缺性增强后，开发商开始采用的新兴做法。而在住宅用地建办公用房，就是购房者所熟识的“商住房”（产权70年，但产品定位为办公，建造标准介于住宅和写字楼之间，或者完全就是写字楼的标准）

[律师回复] 服务商标又称服务标记或劳务标志，是指提供服务的经营者为将自己提供的服务与他人提供的服务相区别而使用的标志。与商品商标一样，服务商标可以由文字、图形、字母、数字、三维标志、声音和颜色组合，以及上述要素的组合而构成。它一旦被服务企业所注册，该企业也就拥有了对该服务商标的独占专有使用权，并受法律的保护。

[律师回复] 一是商业房和住宅建设规划的目的和使用性质不同，二者的公共配套设施指标不同，产权证标的内容也不同；
二是土地出让年限有区别，商业综合楼和公寓式酒店只有40年，住宅类土地出让年限是70年。商业用房后期要面临土地使用权需要续期的问题；
三是贷款期限不同，商业贷款一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款；
四是税费不同，商业类不能享受住宅类的税费优惠；维修资金是按成交价的2%收取，而住宅类是按照成本价的6%至8%收取；
五是商业类项目的使用成本比住宅类高，商业类的水、电、气是按商业标准收费，物业费也高于住宅类物业的收费标准，且商业综合楼用于居住时不能办理落户手续。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 样品买卖具有以下特征： (1)样品是对标的物品质、质量、规格的约定。 (2)样品买卖必须有样品存在并明示为成立。这就是说样品须在订立合同时就已存在，并且双方当事人须将这种存在明确地写如合同之中。 (3)双方当事人在签订合同时对样品要进行封存。凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物仍然应当符合同种类物的通常标准。也就是说如果样品虽然存在隐蔽瑕疵，但并没有因此影响标的物的通常用途，能够达到同种标的物的通常标准的，出卖人仍然可以按样品的品质交付标的物，如果出卖人未按样品的品质要求交付标的物的，而样品存在的隐蔽瑕疵足以影响标的物的通常用途，法律为保护买受人的利益，仍然要求出卖人负有交付符合同种物的通常标准的标的物义务。

[律师回复] 对于商品房购房协议包括的内容包括什么这个问题，解答如下, 上海市商品房预定协议
一、本协议系根据《合同法》、《担保法》及有关规定制定的示范文本，印制的条款系提示性条款，供双方当事人预订商品房时采用;【________】为并列选择项，不选择的划除。
二、房地产开发企业应领取《商品房预售许可证》后方可进行预订行为。预订行为，包括认购、预约、定(订)购、预定等，系当事人一方向另一方以交付一定数额金钱作为双方签订商品房预、出售合同担保的行为。预订协议以一方当事人实际交付定(订)金为生效要件。
三、本协议定(订)金数额由双方当事人根据《中华人民共和国担保法》等法律、法规协商确定。
立协议人：________
甲方：____________
乙方：____________
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方预订《________》商品房事宜，订立本协议。
第一条 乙方预订路弄《________》幢(号)层室(以下简称该房屋)。甲方已领取该房屋【商品房预售许可证】【房地产权证】(证书号：)，并经测绘机构【预测】【实测】，该房屋建筑面积为平方米，其中，套内建筑面积平方米。该房屋定于年月交付。
第二条 【乙方预订的该房屋每平方米/建筑面积/套内建筑面积买卖单价为人民币________元】【乙方预订的该房屋总房价款为人民币________元】，乙方采取【一次性付款】【分期付款】【抵押贷款付款】方式。
第三条 乙方同意签订本协议时，支付定(订)金人民币元，作为甲、乙双方当事人订立商品房预(出)售合同的担保，签订商品房预(出)售合同后，乙方支付的定(订)金转为房价款。
第四条 甲、乙双方商定，预订期为________天，乙方于________年________月________日前到【甲方售楼处]【________】与甲方签订【《上海市商品房预售合同》】【《上海市商品房出售合同》】。
第五条 甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品房所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况作为商品房预(出)售合同的附件。
第六条 在本协议
第四条约定的预订期限内，除本协议
第七条、
第八条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房预(出)售合同的，双倍返还已收取的定(订)金;乙方拒绝签订商品房预(出)售合同的，无权要求甲方返还已收取的定(订)金。
第七条 有下列情况之
一，乙方拒绝签订商品房预(出)售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定(订)金：
1.甲乙双方在签订商品房预(出)售合同时，因面积误差处理条款、违约责任条款、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致;
2.甲乙双方签订本协议后签订商品房预(出)售合同前，由司法机关、依法限制该房屋房地产权利的。
第八条 有下列情况之
一，乙方拒绝签订商品房预(出)售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定(订)金：
1.甲方未遵守本协议
第二条、
第五条约定的;
2.甲方未告知乙方在签订本协议前该房屋已存在的抵押、预租、查封等事实的。
第九条 本协议一式份，甲乙双方各持分，各持一份。
_____年_____月_______日 ______年______月______日

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 上海市商品房预定协议
一、本协议系根据《合同法》、《担保法》及有关规定制定的示范文本，印制的条款系提示性条款，供双方当事人预订商品房时采用;【________】为并列选择项，不选择的划除。
二、房地产开发企业应领取《商品房预售许可证》后方可进行预订行为。预订行为，包括认购、预约、定(订)购、预定等，系当事人一方向另一方以交付一定数额金钱作为双方签订商品房预、出售合同担保的行为。预订协议以一方当事人实际交付定(订)金为生效要件。
三、本协议定(订)金数额由双方当事人根据《中华人民共和国担保法》等法律、法规协商确定。
立协议人：________
甲方：____________
乙方：____________
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方预订《________》商品房事宜，订立本协议。
第一条 乙方预订路弄《________》幢(号)层室(以下简称该房屋)。甲方已领取该房屋【商品房预售许可证】【房地产权证】(证书号：)，并经测绘机构【预测】【实测】，该房屋建筑面积为平方米，其中，套内建筑面积平方米。该房屋定于年月交付。
第二条 【乙方预订的该房屋每平方米/建筑面积/套内建筑面积买卖单价为人民币________元】【乙方预订的该房屋总房价款为人民币________元】，乙方采取【一次性付款】【分期付款】【抵押贷款付款】方式。
第三条 乙方同意签订本协议时，支付定(订)金人民币元，作为甲、乙双方当事人订立商品房预(出)售合同的担保，签订商品房预(出)售合同后，乙方支付的定(订)金转为房价款。
第四条 甲、乙双方商定，预订期为________天，乙方于________年________月________日前到【甲方售楼处]【________】与甲方签订【《上海市商品房预售合同》】【《上海市商品房出售合同》】。
第五条 甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品房所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况作为商品房预(出)售合同的附件。
第六条 在本协议
第四条约定的预订期限内，除本协议
第七条、
第八条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房预(出)售合同的，双倍返还已收取的定(订)金;乙方拒绝签订商品房预(出)售合同的，无权要求甲方返还已收取的定(订)金。
第七条 有下列情况之
一，乙方拒绝签订商品房预(出)售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定(订)金：
1.甲乙双方在签订商品房预(出)售合同时，因面积误差处理条款、违约责任条款、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致;
2.甲乙双方签订本协议后签订商品房预(出)售合同前，由司法机关、依法限制该房屋房地产权利的。
第八条 有下列情况之
一，乙方拒绝签订商品房预(出)售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定(订)金：
1.甲方未遵守本协议
第二条、
第五条约定的;
2.甲方未告知乙方在签订本协议前该房屋已存在的抵押、预租、查封等事实的。
第九条 本协议一式份，甲乙双方各持分，各持一份。
_____年_____月_______日 ______年______月______日

[律师回复] 虽然相关法规中没有明确规定对赠品或奖品如何实行三包，但按照《中华人民共和国产品质量法》、《工业产品质量责任条例》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等法律条款，经营者以消费者购买商品或者接受服务为条件，以奖励、赠与等促销形式向消费者提供商品或者服务的，不免除经营者对该奖品、赠品或者奖励、赠与的服务所承担的修理、更换、重做、退货以及其他责任。商家有义务对奖品或赠品包修、包退、包换，消费者也有权要求商家对奖品和赠品履行三包义务，这是消费者的合法权利。消费者不要被厂商的不实宣传和欺诈言词所蒙蔽，遇到赠品奖品发生问题，应积极与厂商联系，要求其执行三包规定。

[律师回复] 您好，针对您的拆迁安置房和商品房的区别包含什么问题解答如下,
一、安置房和商品房的区别？
1、安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。
2、商品房是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。其价格由成 本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外,从法律角度来分析,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易, 不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种。
3、安置房屋的土地是划拨的,因此与购买的正常商品房(商品房开发,开发商取得土地是通过出让方式)是有区别的。但拆迁安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证,可以进行上市交易。所以要看开发商是否对安置房进行产权登记。
4、很多安置房不是完全产权,即具有完全的房屋所有权,却不一定具有完全的土地使用权。很多安置房的土地性质是划拨土地,也就是没有缴纳出让金。而商品房是完 全产权,即完全的房屋所有权和完全的土地使用权,土地性质是出让,也就是缴纳了土地出让金。所以,安置房在以后再次交易时,可能会被要求补缴土地出让金。
二、拆迁房和安置房哪个比较好?
1、动迁安置房它的价格通常比同小区内的商品房便宜很多。但是动迁安置房不能像商品房一样为开发商带来利润,新建动迁安置房也不上市销售,所以为了提高容积 率,有些动迁房甚至设计成2梯6户或7户,而商品房则一般是1梯2户或2梯4户。因此动迁安置房的建筑设计就不会多考究,整个建筑的窗户可能不在一个平 面,形成不规则的拐角或凹凸。
2、户型设计也受到局限,有些户型的房间虽然号称全朝南,但实际上光照会被其他不规则或延伸出去的墙面遮挡。有些小区的动迁房的物业管理费比商品房低,相应地 物业公司提供的服务内容和质量也会有较大差别。已经具有一定购房实力的改善型、置换型的买房人对这些细节都会比较在意,不会单纯为了价格便宜牺牲居住品 质。
3、商品房的买受人一般享有该房屋的全部所有权包括占有、使用、收益、处分。买受人可以将此房屋依法转让、出租、抵押、赠与以及继承,甚至可以依法出典。这是 因为买受人依法取得了该房屋的所在位置的土地使用权以及土地上坐落房屋的所有权。商品房于其他类型的房屋相比在价格上要高出许多,因此买受人对其享有的权 利也相应的全面。

[律师回复] 咨询拆迁部门相关政策

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商品房五证都包括什么 购房者在购买商品房，尤其是购买期房时，为使自己的权利能够得到保障，在签订购房合同之前，要注意审查开发商是否“五证俱全”。“五证俱全”指开发商新建商品房必须具有五个证件，五证分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。 购房时如何审查商品房的五证 1、国有土地使用权证。根据我国法律规定，只有具有国有土地使用权证才能进行商品房开发;对于集体土地，国家是严禁在集体土地上进行商品房开发的。只有县级以上人民政府在对集体土地进行征用后，才可以将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在审查国有土地使用证时，要注意土地使用者的名称与开发商是否一致，是否是国有土地使用权。购房者还应注意土地使用权证上记载的土地用途和年限，土地用途应为住宅(购买非住宅类商品房另当别论)，使用年限应是70年; 2、建设用地规划许可证。根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》，开发商只有在取得建设用地规划许可证后，才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证，表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后，符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证，则土地权属证明无效。购房者在审查建设用地规划许可证时，要注意开发商开发用地的实际用途、位置界限等证记载的是否一致; 3、建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是开发商所建工程符合城市规划要求的证明，如果开发商拿不出建设工程规划许可证，则意味该建筑是违章建筑; 4、施工许可证。施工许可证是允许开发商开工的批准文件，只要工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查，施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时，也要用心查看。比如根据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期，可以推算开发商是否会延迟交房，如果发现问题，则可以早日采取应对措施; 5、预售许可证。最后就是审查预售许可证，审查预售许可证时，一定要留心。国家为了保护购房者利益，规定开发商在前面所说四证都已经办好的情况下，且建筑工程满足一定的施工进度，在建工程在形象进度上要完成一层施工，并确定施工进度和竣工交付日期，房管部门才会给开发商核发预售许可证。在审查预售许可证时，要注意查看原件，防止有的开发商用复印件作假。要注意开发商提供的预售许可证，就是你要购买的商品房所在楼的预售许可证，最后，记住到房管部门网站上核对一下，防止开发商伪造预售许可证。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商品房五证都包括什么 购房者在购买商品房，尤其是购买期房时，为使自己的权利能够得到保障，在签订购房合同之前，要注意审查开发商是否“五证俱全”。“五证俱全”指开发商新建商品房必须具有五个证件，五证分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。 购房时如何审查商品房的五证 1、国有土地使用权证。根据我国法律规定，只有具有国有土地使用权证才能进行商品房开发;对于集体土地，国家是严禁在集体土地上进行商品房开发的。只有县级以上人民政府在对集体土地进行征用后，才可以将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在审查国有土地使用证时，要注意土地使用者的名称与开发商是否一致，是否是国有土地使用权。购房者还应注意土地使用权证上记载的土地用途和年限，土地用途应为住宅(购买非住宅类商品房另当别论)，使用年限应是70年; 2、建设用地规划许可证。根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》，开发商只有在取得建设用地规划许可证后，才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证，表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后，符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证，则土地权属证明无效。购房者在审查建设用地规划许可证时，要注意开发商开发用地的实际用途、位置界限等证记载的是否一致; 3、建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是开发商所建工程符合城市规划要求的证明，如果开发商拿不出建设工程规划许可证，则意味该建筑是违章建筑; 4、施工许可证。施工许可证是允许开发商开工的批准文件，只要工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查，施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时，也要用心查看。比如根据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期，可以推算开发商是否会延迟交房，如果发现问题，则可以早日采取应对措施; 5、预售许可证。最后就是审查预售许可证，审查预售许可证时，一定要留心。国家为了保护购房者利益，规定开发商在前面所说四证都已经办好的情况下，且建筑工程满足一定的施工进度，在建工程在形象进度上要完成一层施工，并确定施工进度和竣工交付日期，房管部门才会给开发商核发预售许可证。在审查预售许可证时，要注意查看原件，防止有的开发商用复印件作假。要注意开发商提供的预售许可证，就是你要购买的商品房所在楼的预售许可证，最后，记住到房管部门网站上核对一下，防止开发商伪造预售许可证。

[律师回复] 您好，针对您的商品房现售条件包括哪些问题解答如下, 在商品房销售中，房地产开发企业和购买者通常将商品房现售称为现房买卖。现房是指已经经过工程质量监督部门验收，并且已经取得质理合格证明文件，可以交付使用的商品房。简单地说，商品房现售就是销售现房，销售能立即使用的商品房。购买者购买了现房以后，能够马上居住、营业或者从事其他活动。《商品房销售管理办法》第7条规定，商品房现售，应当符合以下条件：
1、现售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4、已通过竣工验收；
5、拆迁安置已经落实；
6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
7、物业管理方案已经落实。
根据有关法律规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
1、当事人名称或者姓名和住所;
2、商品房基本状况;
3、商品房的销售方式;
4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
5、交付使用条件及日期;
6、装饰、设备标准承诺;
7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
8、公共配套建筑的产权归属;
9、面积差异的处理方式;
10、办理产权登记有关事宜;
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1、解决争议的方法;
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2、违约责任;
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3、双方约定的其他事项。
一般来说，金华市区销售商品房时所用的买卖合同文本，都已经工商部门文本备案过的。
1、审查。主要审查开发商是否具备“五证”。
所谓的“五证 ”，就是指：
（1）《建设工程规划许可证》；
（2）《建设用地规划许可证》；
（3）《建筑工程施工许可证》；
（4）《国有土地使使用证》；
（5）《商品房预售许可证》。
2、签约。确定购买看中的房产之后，就要签订买卖合同，但是在签约时要谨慎，一旦你违约的话，那么以后就需要承担违约责任的。
3、付款。签好购房合约后，你就需要进行付款。
4、按揭贷款。是否需要贷款买房是根据你自身需要以及银行审批确定，这个不是必须存在的一步。但是，实际中选择按揭贷款的，就不能忽视掉这一步了。
5、收房。收房跟签订合同一样中，在收房时，你需要注意检查房屋是否真跟合同约定的那样，就是说房屋的设施是不是全了，房子本身是否存在缺陷，一般就是检查会不会漏水什么的，不过这个不是一眼就能够够察觉出来的。要是看到有缺陷的，在保修范围内就要要求维修。要是情况较为严重，比如房子缺陷直接影响居住的，那么你也可以拒绝收房。
6、产权登记，也就是过户。这一步还是相当关键的，只有过户了你才是真正拥有这个房产。办理过户的时候，就是到房管所办理房产登记。
不过，实际中，一般过户要与付款同时进行，但是你们双方可以约定彻底完成过户手续后，才支付购房尾款，否则购房尾款可以压着先不支付。
这一点需要注意下，因为现在很多支付了房款，但是过不了户，那样即使后面追回也是麻烦事一件了。

[律师回复] 您好，针对您的农产品商标包括哪些特征问题解答如下, 农产品商标有哪些特征
1、农产品商标的历史相对较短
商标的使用历史最早可以追溯到远古时代，在漫长的历史发展过程之中，商标的使用范围在不断的扩大，其最初主要用在工业品上，后来农产品也开始使用商标。农产品虽然和工业品相比具有更悠久的历史，但其使用商标的历史则远远短于工业品。商标的雏形是远古时期使用于手工业制品上的各种标记，我国在战国时期已经在陶器上使用印记，而古埃及、巴比伦、古罗马等文明古国也很早就在手工业品上使用各种标记。
现代意义上的商标产生以后，它普遍被视为工商业标记，商标权在早期也只是作为一种工业产权受到法律的保护。农产品商标历史较短的这一特点在实践中产生了一系列的问题。其中很重要的一个问题就是农产品商标意识的缺乏，工业品的生产销售者很早就懂得商标保护的重要性，并积极通过广告宣传等手段不断增加商标这一无形资产所负载的价值，但长期以来，很少有人认为商标对农产品也具有重大的意义，广大的农业生产和销售者缺乏对农产品商标的培育和保护意识。同时，农产品使用商标历史较短这一特点还造成了农产品商标制度不健全、保护体系不完备等问题。
2、地理标志在农产品商标中占据很大比重
在农产品商标中，地理标志占据着很大的比重，这在其他类别的商品商标中是很少见的。产生这种情况的原因主要是，农产品特色的形成有赖于当地的自然环境，比如有“金殿御菜”之称的洪山菜苔，生长于洪山宝塔和南湖之间的洪山乡境内，它特色的形成依赖于当地独特的地理和气候条件。据说能够听到宝通禅寺钟声的地方出产的洪山菜苔最为地道，超出此范围则菜苔的颜色变淡，味道也变差了。许多农产品都是这样，离开当地的水土，就无法形成其特色，既然只有此地才可出产，那么以当地的地名为商标便是再合适不过的了。
我国是一个有着悠久历史和丰富传统文化的国家，许多地方都培育了它的特色农产品，比如漳州芦柑、宁夏枸杞、砀山酥梨、烟台苹果，这些特色农产品早在商标制度在我国建立以前就已经家喻户晓了，在缺乏商标制度保护的情况下，这些特色农产品的生产销售者往往在品名前冠以地名将本地特产与其他地区的同类产品区分开来，久而久之，这一行为产生品牌效应，农产品由于地名的区分得以保有其特色，越发走俏，地名因为特色农产品而更加出名，这些地名成了蕴涵着巨大经济价值的无形资产，有了这样一笔巨额财富，当地的生产经营者自然不肯舍近求远，放弃它而去另创品牌了，于是我国就出现了农产品大量使用地理标志作为其商标的状况。
3、多数农产品商标申请人与使用人不一致
农产品商标的这一特点是由我国的农业生产方式所决定的。在我国绝大部分地区，农业生产基本以家庭为单位，生产分散，规模小，我国的农户户均只有几亩地。个体农户势单力薄，单独为自家小块土地的出产去申请商标，不仅困难重重，而且也确无必要。在实践中，农产品商标的申请工作多半是由农产品协会、地方政府农业管理部门、农产品批发市场来完成。如此一来，除了有一定规模可自行申请、自行使用商标的农业企业以外，农产品商标的申请人和使用人基本上是不一致的。
但是，农产品商标的这一特点也导致了一些问题，一方面商标的申请人申请商标不为自己所用，而是由许多户极其分散的农户使用，这给商品质量的监督带来了很大的困难，另一方面，商标的使用人使用的不是自己申请的商标而且该商标往往不是专属于自己使用，其难有保证商品质量的积极性和主动性。这样就有可能导致使用同一商标的农产品的质量良莠不齐，甚至整体下滑。

[律师回复] 对于商品房现售条件包括什么这个问题，解答如下, 根据国家有关规定，商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这个条件主要为了确保现售商品房房地产开发企业的主体资格合法。
（二）取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法。
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法。
（四）已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准。
（五）拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益。
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件。
（七）物业服务方案已经落实。主要为了避免商品房销售后产生纠纷，同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。
（八）房地产开发企业现售商品房时应完成房屋所有权初始登记，也就是得取得常说的大确权或者叫大证。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、商品代理权划分规则 商品代理商一般会按照级别划分，划分标准不 一，有按区域划分，有按佣金金额划分。 各级别的责任和权限不同，一般级别越高其考核要求也越高。 二、商品代理商 ★不一定是机构 ★不拥有商品的所有权（代理制造商的产品/服务） ★赚取佣金（提成） ★经营活动受供货商指导和限制 ★供货权力较大 三、商品代理权渠道途径 1、制造商→经销商→消费者 2、制造商→总代理→经销商→消费者 3、制造商→总代理→一级代理→经销商→消费者 4、制造商→总代理→一级代理→二级代理→…→经销商→分经销商→消费者 四、商品代理权区别 商品代理商主要分为总代理、区域与分品牌代理、总代理自己建立的省级分公司等。 五、商品代理权层次 除设立总代外，商品代理商还可以根据厂商的渠道模式，下设一级代理或区域代理并同时与终端销售商合作。这样，商品代理商从简单的分销转换成具有管理职能的渠道维护者，除业务管理外，商品代理商同时具备品牌管理、促销管理、服务对接、财务管理等各项职能。 六、商品代理权作用 可以分担厂商的风险，使厂商与产品代理商共同拉动市场从而降低厂商的经营风险。 在大陆法系国家，产品代理商是指一种的商事经营者，他接受委托，固定地为其他业主促成交易或以其他业主的名义缔结交易。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、新房交房税费有： 1、契税：非普通住宅契税按4%征收，普通住房标准为按 1.5%征收。个人首次购买90平方米及以下普通住房契约按1%征收。各城市具体收费标准略有不同。 2、住房维修基金：商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。 3、房屋产权登记费：有的开发商是办证时才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。 4、证照印花税：5元/本。 5、工本费：10元/本。 二、开发商收取的费用： 1.房款尾款：根据双方合同约定。 2.面积差额款：根据商品房面积实测技术报告书。 3.装修变更费用：根据业主与开发商的补充协议。 4.车位款：针对需要购买车位的业主，双方需另行签署合同(原购房合同约定赠送车位的除外，但要注意车位是有产权的) 5.宽带、有线电视开通费：可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。建议装修完后再交纳比较合理，否则可能会多交几个月的服务费。 6.其它增值服务项目开通费用：商品房买卖合同中没有单独约定的，均可以不交。 三、物业管理收取的费用： 1.物业管理费用：以合同约定为准。 2.北方城市供暖费:物业公司没有权利强行和提前收取这笔费用，更没有权利以此作为不交付房屋的理由。 3.水、电费周转金或保证金：有部分物业会收取，但费用最高不宜超过常规家庭3个月的水电费用(分户计量除外) 4.停车管理费 四、物业装修管理收取的费用： 1.装修保证金：没有明确规定，但收费不应过高，且无特殊原因必须退还。 2.装修管理费 3.垃圾消纳费 4.装修施工临时出入证制证费：没有明确规定，原则上不超过5元/证。 五、新房交房费用缴纳注意事项 公共维修基金：何时交纳、由谁收取、日后管理使用等。按规定，公共维修基金应在入住时交纳。有不少开发商在交楼时，以各种借口强迫买房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”公共维修基金和契税。对此，业主有权拒绝。 契税：按规定，契税应在办理产权证时交，有很多开发商会要求入住前就交，业主们完全可以拒绝。契税在国内只有税务机关和税务机关指定的单位才有权收取，物业公司是无权向业主收取的。 大、中维修基金：目前有不少物业公司，利用早于交纳维修基金规定出台的北京关于普通住宅和高档住宅物业管理的收费规定，误导业主在交纳共同维修基金的同时，在收房时再交纳大、中修费，对这种重复收费的做法，业主有权拒绝。具体可见国土和房管局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》。 总体而言，业主在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的购楼款，建设单位就应将钥匙直接交给买房人，如果买房人和建设单位在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。 物业费：一般来说，物业管理费交一年，具体以合同约定为准。 北方城市取暖费：一般情况，对物业公司代收的取暖费，买房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。 其他各种收费：交房时，开发商可能会列出的相当多的费用交纳清单。其中部分为合理，但有很大部分很可能为不合理收费。如开发商会要求业主交纳电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费等等。对此，也完全可以拒绝。具体可见《商品住宅销售价格构成管理办法》，该文件明确规定对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内。那么除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。如果在合同外新增加设备，则可向自愿接受相关服务的买房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的买房人收费。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房买卖纠纷有哪些
一、预约、预售有区别，法律后果需明辨
商品房预售时，房地产企业应与购房者签订书面商品房预售合同，商品房认购协议不同于商品房预售合同，不能当然的适用预售合同的相关法律规定，但二者之间可以存在转化，需具备以下两个条件：
1、具备商品房预售管理办法规定的主要内容，包括双方当事人、房屋情况、价格内容、交付内容及违约后果，并可以据此确定商品房的面积事项和房屋总价款;
2、出卖人已经按照约定收受房款的。
二、解除合同有期限，过期退房不支持
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条规定，解除权应当自解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。该法定期限为除斥期间，不因任何事由而中止、中断或者延长。因此在房地产开发公司出现合同约定的解除情形时需及时主张权利，以免因超出法定期限而丧失合同解除权。
三、未按约定交付房屋，违约责任不能免除
根据合同法
第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。
四、房屋买卖不过户，一房数卖有风险
当一套房屋存在数份有效的买卖合同时，如果数个买受人均要求履行合同的情况下，首先第一顺位的是已经办理登记手续的;
第二顺位保护的是按照合同约定已经合法占有房屋的买受人(都未办理登记手续的)。都未办理登记也都未占有房屋的情况下，以买卖合同成立时间在前的为优先保护。需要注意的是，登记在先前提是善意，如果是恶意的不能支持，同时合法占有的权利人已经交付房产的情况下，以占有人保护为先。
法官特别提醒购房者，商品房买卖合同多为格式合同，需审慎注意合同细节，同时对于心仪房产的产权性质、所有权人以及售房者的资质、信誉等都要仔细审查，只有做好了这些“功课”买房过程才能顺顺利利。另外，在买房之后，签订好的所有合同、单据、缴款证明也要妥善保存好，方便出现问题后能成功维权。
【法律小贴士】
商品房买卖合同纠纷，是基于合同约定产生的关于房屋价款、房屋交付、房屋质量、产权证件及违约责任等方面产生的纠纷，所涉法律、法规数量众多，主要包括民法通则、合同法、物权法等法律，以及关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等司法解释。商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同;合同履行过程中，如出现约定或法定的合同解除情形时，购房者需及时履行解除权，解除权的行使期限法律上称之为除斥期间，该期间不因任何事由而中止、中断或者延长，逾期不行使则会丧失解除权;合同履行完毕，开发商向购房者交付的房屋如果不符合合同约定，购房者可以根据合同法第一百零七条的规定，要求开发商承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》
第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在签订房屋买卖合同但未办理产权变更登记手续的情况下，如出卖人一房二卖并将房屋过户至他人名下，原购房者因未过户而不能对房屋产生相应物权，只能基于房屋买卖合同向出卖人主张债权。