土地使用权投资入股税收政策是什么

最新修订 | 2024-02-19
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张叶律师
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专家导读 根据企业所得税的相关规定:企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资,应在投资交易发生时,将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理,并按规定计算确认资产转让所得或损失。
土地使用权投资入股税收政策是什么

一、土地使用权投资入股税收政策是什么?

1、营业税

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定,以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。因此,母公司将土地使用权作为投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。

2、土地增值税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条规定,对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税、对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

3、企业所得税

企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入,应当按照公允价值确定收入额。

根据上述规定,母公司以土地使用权投资给子公司,母公司转让土地使用权应视同销售;母公司应按购入土地的成本价投资给子公司,除非取得土地是外购的可按购入时的价格确定销售收入外,关联企业间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或关联方的应税收入或者所得额的,税务机关有权按合理方法调整。

母公司取得土地的成本、税金等费用可按规定在税前扣除。

4、契税

对以国有土地使用权投资入股的行为,要按规定缴纳契税。契税税率为3-5%。《中华人民共和国契税法》第二条,本法所称转移土地、房屋权属,是指下列行为:

(一)土地使用权出让;

(二)土地使用权转让,包括出售、赠与、互换;

(三)房屋买卖、赠与、互换。

前款第二项土地使用权转让,不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应当依照本法规定征收契税。

二、土地使用权出资的履行方式是什么?

如同一般财产出资的要求一样,交付亦为土地使用权出资的基本要求。土地的交付即为对土地的占有和控制的转移,只有公司实际的占有和控制土地并进而利用土地,土地使用权出资的实际价值才能得以实现。

同时,土地使用权的出资不仅需要交付,而且还需采取法定的权利移转形式。土地,是典型的不动产,土地使用权是物权性质的财产权,土地使用权出资既是土地使用权转让的一种形式,按照物权变动的一般规则,应采取公示的方式,即办理土地使用权的过户登记,只有经过登记,公司才能取得真正的、完整的、排他的土地使用权,出资人也才是完全履行了其出资的义务。

综上所述,在房地产市场上,土地使用权投资入股的情况比较多见。根据土地使用权投资入股税收政策,公司以土地使用权入股的,免征营业税,需要缴纳增值税、所得税和契税。其中所得税的计税依据就是投资入股的收益,而契税的话,则按照合同金额的3%左右征收。

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2、用于出资的土地使用权只能是国有土地的使用权,而不能是集体土地的使用权。以土地使用权出资,实质上就是使用权从出资者向公司的转让,而依据现行法律的规定,能够作为财产权进行转让的只是国有土地的使用权。因此,如果集体组织欲以集体所有的土地对外投资,则必须首先将集体土地通过国家征用的途径变为国有土地,再从国家手里通过土地出让的方式获得国有土地的使用权,然后,才能进行有效的投资。
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[律师回复] 您好,关于集体土地使用权怎么入股?这个问题,我的解答如下,
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2、入股后,集体土地使用权是否由村里所有变为国有控股公司所有这个按照公司法的规定,所有权肯定变成公司所有,入股后即成为公司资产的一部分——只是这一部分股权不得转让。《公司法》第三条 公司是企业法人,有的法人财产,享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任;股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。新《公司法》删除了原《公司法》第四条第三款中“公司中的国有资产所有权属于国家”的规定。在公司法理上,国有资产与其他股东投入公司的资产没有本质上的区别。国家以国有资产出资为对价取得股权,与其他股东一样,其出资的国有资产当然要归属于公司。——所以集体土地使用权入股后也一样,性质上都是公司股份,也属于公司资产。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十条、《关于发展房地产业若干问题的通知》(国发〔1992〕61号)精神及北京市人民政府法制办公室等四部门《关于郊区土地开发利用若干问题的暂行规定》(京政农〔1993〕83号)的有关规定:“乡村集体经济组织可以以集体所有的土地资产作价入股,兴办外商投资企业和内联乡镇企业,但集体土地股份不得转让,并按国家有关政策交纳土地使用费(税)。”
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股东投入的土地土地使用税什么时候开始交?
土地使用税自取得土地使用权之日(政府批文或签定合同之日)起,开始交纳。根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定,对于新征用的土地、区分耕地与非耕地。征用的耕地,自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。
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以土地投资入股转股需要什么手续
[律师回复] 解答如下, 土地使用权依法转让的流程:申请交易双方提出转让→批准→签订转让合同→公证→变更登记办理土地使用权变更登记。经办人依据出让合同、转让审批表、付款票据等,填写变更登记审批表进行变更登记。变更登记审批表,可随转让审批表同时报批。
以出让方式取得的国有土地使用权转让条件:
(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金,并取得国有土地使用权;
(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;
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(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之规定比例以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照规定,报有批准权的人民政府审批。
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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,
一、收益风险目前,多数土地股份合作社一方面向入股农户承诺保底分红数额,一方面再与承租者签订出租协议。这其中存在着较大的市场和经营风险。随着粮价的波动以及劳动力成本的提高,租入土地的公司并不能保证盈利。如果承租者出现亏损而无法支付租金,合作社将难以兑现保底分红。这时农民既不能从土地的规模化经营中获得土地的增值收益,又不能收回土地耕种,生活将更加困难了。
二、流动性风险如果社员因退股而退地,势必影响土地规模的完整性而不利于流转,土地合作社面临潜在经营风险。但不允许退股,农民利益又难以保证。在股权设置上,对土地股的折算、资金技术股的标准及其他股权的衡量都很难准确规定,对股权分配也很难科学设置。
三、就业风险农民文化水平相对低下,在竞争愈加激烈的劳动力市场中处于弱势地位,造成失地农民的就业问题很难解决。在就业或者创业无门的情形下,农民只能依赖微薄的分红。这种坐吃山空的状态,很难保证未来生活的稳定。
四、规模风险土地股份合作社的规模到底要有多大,规模的大小影响到土地股份合作社的边界在哪里这又涉及到与人打交道,更为复杂。
五、市场风险无论内股外租型还是自主经营型抑或是内股外租+自主经营型,产品都会受到市场行情波动影响。如果农民没有收益,肯定合作不起来,土地股份合作社也发展不起来。
六、治理风险“内部人”控制容易使得股东(代表)大会、监事会形同虚设,合作社做不到一人一票,造成社员之间不能做到同心同力,影响社员之间的合作。
七、“政社合一”风险作为的企业法人,合作社须有的名称、住所、出资方式和数额,与村行政组织之间必须完全脱钩。但是,现实情况是,村领导常常要兼顾合作社具体管理事务,合作社的经费开支有时也从村行政费用中列支,短期内难以做到真正的“政社分开”。
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