集体土地使用权入股协议的签订有效吗?

最新修订 | 2024-02-27
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专家导读 集体土地使用权入股协议的签订是无效的,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三的规定,集体土地使用权不得作为公司出资。《公司法》也作出规定,土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资,但该土地使用权仅指国有土地使用权。
集体土地使用权入股协议的签订有效吗?

一、集体土地使用权入股协议的签订有效吗?

集体土地使用权入股协议的签订是无效的,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三的规定,集体土地使用权不得作为公司出资。《公司法》也作出规定,土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资,但该土地使用权仅指国有土地使用权。如果集体组织欲以集体所有的土地对外投资,则必须首先将集体土地通过国家征用的途径变为国有土地,再从国家手里通过土地出让的方式获得国有土地的使用权,然后,才能进行有效的投资。

具体可参考公司法第二十七条股东可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是,法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价,核实财产,不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的,从其规定。全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。

二、土地使用权

所谓土地使用,是指按照土地的自然属性、法定用途或约定方式,对土地进行的利用。根据物权理论,土地使用权是对国家或集体所有的土地的占有、使用、收益的权利,属于用益物权,包括国有土地使用权和农民呢集体土地使用权。

三、集体土地使用权

集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。

集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

集体土地使用权的主体为特殊民事主体,主要为集体经济组织及其成员,集体经济组织设立的企业和公益性组织,只有法律、行政法规规定允许的个别情况下,才可包括集体经济组织以外的单位和个人。

根据我国相关法律的规定,集体经济类型的土地使用证是不能用作资本入股的,若是签订的入股协议之中包含集体土地使用权等内容,那么该协议的部分内容可能会被作为无效处理,严重的情形下,整个协议都有可能会无效。

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1、集体土地使用权入股的合法性《土地管理法》第六十条规定:“农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有关批准文件,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上人民政府批准。”
2、入股后,集体土地使用权是否由村里所有变为国有控股公司所有这个按照公司法的规定,所有权肯定变成公司所有,入股后即成为公司资产的一部分——只是这一部分股权不得转让。《公司法》第三条 公司是企业法人,有的法人财产,享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任;股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。新《公司法》删除了原《公司法》第四条第三款中“公司中的国有资产所有权属于国家”的规定。在公司法理上,国有资产与其他股东投入公司的资产没有本质上的区别。国家以国有资产出资为对价取得股权,与其他股东一样,其出资的国有资产当然要归属于公司。——所以集体土地使用权入股后也一样,性质上都是公司股份,也属于公司资产。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十条、《关于发展房地产业若干问题的通知》(国发〔1992〕61号)精神及北京市人民政府法制办公室等四部门《关于郊区土地开发利用若干问题的暂行规定》(京政农〔1993〕83号)的有关规定:“乡村集体经济组织可以以集体所有的土地资产作价入股,兴办外商投资企业和内联乡镇企业,但集体土地股份不得转让,并按国家有关政策交纳土地使用费(税)。”
3、土地性质是否变化。这个肯定不会变化。因为集体土地变成国有土地必须经过征收程序。《土地管理法》第四十三条 任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;……前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十四条 建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。
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1、土地的出资是使用权的出资,而不是所有权的出资。在中国,土地是一种十分特殊的财产,土地的国家所有和集体所有是公有制的基础,只有国家和集体组织才能作为土地所有权的主体。因此,任何企业或公司对土地的占有都不是所有者的占有,而是使用者的占有,企业或公司对土地享有的权利是使用权,而不是所有权,当企业以土地出资的时候,所出资的标的是土地的使用权而不是土地的所有权。
2、用于出资的土地使用权只能是国有土地的使用权,而不能是集体土地的使用权。以土地使用权出资,实质上就是使用权从出资者向公司的转让,而依据现行法律的规定,能够作为财产权进行转让的只是国有土地的使用权。因此,如果集体组织欲以集体所有的土地对外投资,则必须首先将集体土地通过国家征用的途径变为国有土地,再从国家手里通过土地出让的方式获得国有土地的使用权,然后,才能进行有效的投资。
3、用于出资的土地使用权只能是出让土地的使用权,而不能是划拨土地的使用权。在中国,国有土地的使用权分为划拨土地使用权和出让土地使用权,前者为各种社会组织基于其特定的社会职能从国家那里无偿取得,后者则是以向国家交纳土地出让金的方式而有偿取得。以土地使用权出资,是土地使用者营利性的投资行为,因而只能以有偿取得的出让土地使用权出资,划拨土地的使用权只能由原使用人自己使用,而不能用于对外投资。
4、用于出资的土地使用权应是未设权利负担的土地使用权。因使用者的经营行为,土地使用权经常会背负如抵押权之类的权利负担,这种土地使用权不仅在权利的行使和处置上受到法律和抵押权人等其他权利人的限制,而且因其可能被其他权利人追索而在财产价值上发生贬损,甚至完全失去投资的价值。这种存在权利瑕疵的权利如用于出资,将使投资者或股东的出资变得不实,违反公司法所确定的资本确定原则,在内部会损害其他投资者的利益,在外部则会损害公司债权人的利益。因此,出资的土地不应背负权利的负担,而且,在出资之后,出资人亦应继续承担免除土地负担的义务。
土地使用权出资入股
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
1、土地的出资是使用权的出资,而不是所有权的出资。在中国,土地是一种十分特殊的财产,土地的国家所有和集体所有是公有制的基础,只有国家和集体组织才能作为土地所有权的主体。因此,任何企业或公司对土地的占有都不是所有者的占有,而是使用者的占有,企业或公司对土地享有的权利是使用权,而不是所有权,当企业以土地出资的时候,所出资的标的是土地的使用权而不是土地的所有权。
2、用于出资的土地使用权只能是国有土地的使用权,而不能是集体土地的使用权。以土地使用权出资,实质上就是使用权从出资者向公司的转让,而依据现行法律的规定,能够作为财产权进行转让的只是国有土地的使用权。因此,如果集体组织欲以集体所有的土地对外投资,则必须首先将集体土地通过国家征用的途径变为国有土地,再从国家手里通过土地出让的方式获得国有土地的使用权,然后,才能进行有效的投资。
3、用于出资的土地使用权只能是出让土地的使用权,而不能是划拨土地的使用权。在中国,国有土地的使用权分为划拨土地使用权和出让土地使用权,前者为各种社会组织基于其特定的社会职能从国家那里无偿取得,后者则是以向国家交纳土地出让金的方式而有偿取得。以土地使用权出资,是土地使用者营利性的投资行为,因而只能以有偿取得的出让土地使用权出资,划拨土地的使用权只能由原使用人自己使用,而不能用于对外投资。
4、用于出资的土地使用权应是未设权利负担的土地使用权。因使用者的经营行为,土地使用权经常会背负如抵押权之类的权利负担,这种土地使用权不仅在权利的行使和处置上受到法律和抵押权人等其他权利人的限制,而且因其可能被其他权利人追索而在财产价值上发生贬损,甚至完全失去投资的价值。这种存在权利瑕疵的权利如用于出资,将使投资者或股东的出资变得不实,违反公司法所确定的资本确定原则,在内部会损害其他投资者的利益,在外部则会损害公司债权人的利益。因此,出资的土地不应背负权利的负担,而且,在出资之后,出资人亦应继续承担免除土地负担的义务。
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3、用于出资的土地使用权只能是出让土地的使用权,而不能是划拨土地的使用权。在中国,国有土地的使用权分为划拨土地使用权和出让土地使用权,前者为各种社会组织基于其特定的社会职能从国家那里无偿取得,后者则是以向国家交纳土地出让金的方式而有偿取得。以土地使用权出资,是土地使用者营利性的投资行为,因而只能以有偿取得的出让土地使用权出资,划拨土地的使用权只能由原使用人自己使用,而不能用于对外投资。
4、用于出资的土地使用权应是未设权利负担的土地使用权。因使用者的经营行为,土地使用权经常会背负如抵押权之类的权利负担,这种土地使用权不仅在权利的行使和处置上受到法律和抵押权人等其他权利人的限制,而且因其可能被其他权利人追索而在财产价值上发生贬损,甚至完全失去投资的价值。这种存在权利瑕疵的权利如用于出资,将使投资者或股东的出资变得不实,违反公司法所确定的资本确定原则,在内部会损害其他投资者的利益,在外部则会损害公司债权人的利益。因此,出资的土地不应背负权利的负担,而且,在出资之后,出资人亦应继续承担免除土地负担的义务。
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以土地使用权入股,该怎样办理呢?
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,
1、集体土地使用权入股的合法性
《土地管理法》第六十条规定:“农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有关批准文件,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上人民政府批准。”
2、入股后,集体土地使用权是否由村里所有变为国有控股公司所有?
这个按照公司法的规定,所有权肯定变成公司所有,入股后即成为公司资产的一部分只是这一部分股权不得转让。
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新《公司法》删除了原《公司法》第四条第三款中“公司中的国有资产所有权属于国家”的规定。在公司法理上,国有资产与其他股东投入公司的资产没有本质上的区别。国家以国有资产出资为对价取得股权,与其他股东一样,其出资的国有资产当然要归属于公司。所以集体土地使用权入股后也一样,性质上都是公司股份,也属于公司资产。
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十条、《关于发展房地产业若干问题的通知》(国发〔1992〕61号)精神及北京市人民政府法制办公室等四部门《关于郊区土地开发利用若干问题的暂行规定》(京政农〔1993〕83号)的有关规定:“乡村集体经济组织可以
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3、土地性质是否变化。
这个肯定不会变化。因为集体土地变成国有土地必须经过征收程序。
《土地管理法》第四十三条 任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第四十四条 建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。
集体土地建设用地使用证是集体土地使用权证吗
[律师回复] 《物权法》规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。
  《土地管理法》规定:
  第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。
  第十一条农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。
  农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。
第四十三条任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
  农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
  农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
  农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
  《办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定:农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
  《关于深化改革严格土地管理的决定》规定:加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购买宅基地。
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  2008年7月8日《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》规定:
(一)严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的,不予受理。
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