出租人解除租赁合同应合理期限不用赔偿的情况是什么

最新修订 | 2024-09-19
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王淳律师
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专家导读 出租人解除租赁合同应合理期限不用赔偿的是当承租人出现违反合同约定的,违法使用租赁物,并且还对出租人的利益造成损害的,那么出租人是可以依法解除劳动合同并且不用承担赔偿的。

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一、出租人解除租赁合同应合理期限不用赔偿的情况是什么

1、不定期租赁合同的双方,可以随时解除合同。2、承租人使用租赁物不符合约定,造成租赁物损失。3、承租人未经出租人同意转租租赁物,出租人可以解除合同。4、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

法律对租赁合同的解除事由作出为较为祥尽的规定,大致分为双方解除、承租人解除、出租人解除三大类型租赁合同的法定事由,具体如下:

1、不定期租赁合同的双方,可以随时解除合同。

2、承租人使用租赁物不符合约定,造成租赁物损失。

3、承租人未经出租人同意转租租赁物,出租人可以解除合同。

4、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

5、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人有权请求解除租赁合同。

6、承租人租赁房屋进行非法活动,损害公共利益,出租人可以解除合同。

7、出租人未按照合同的约定交付租赁物,经催告在合理期限内仍不履行或者未依约交付租赁物,致使承租目的无法实现,承租人可以解除合同。

8、因不可归责于承租人的事由,使租赁物部分或者全部毁损、灭失,不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

9、租赁物危及承租人的人身或者财产安全的,承租人可以解除合同,但是承租人在订立合同时已经明知瑕疵的除外。

10、租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封,租赁房屋的权属有争议或者租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定情况导致租赁房屋无法使用的,承租人有权解除房屋租赁合同

二、合同解除由谁承担装修残值损失

根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条第(二)项的规定,承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;如果双方签订合同时,没有约定对装修物的处理内容,那么按照上述法律规定,合同解除,由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。违约方要求未违约方赔偿装饰装修残值损失是不能支持的。如果出租房同意利用承租人装修物的,出租房应在利用价值范围内予以补偿。

综上所述,对于出租人解除租赁合同在法定情形下是不用对承租人承担赔偿责任的,如果承租人没有按时支付租金的,或者违规使用租赁物,并对出租人造成损失的,那么出租人有权利解除租赁合同,并不用承担赔偿责任。

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承租人什么情况可解除租赁合同?
为了更好的应对生活中可能会发生的法律问题,我们需要学习一些相关的法律知识,为了帮助大家更好的了解一些相关的法律知识,本站整理了一些与承租人什么情况可解除租赁合同相关的法律内容,我们一起来了解一下吧。
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哪种情况下承租人能解除租赁合同的
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 租赁合同中承租人可以解除情形的种类
合同的解除,是合同有效成立后,因当事人一方或双方的意思表示,使合同关系归于消灭的行为。
约定解除是当事人双方合意的体现,在双方没有约定的情况下,出现法律规定的特殊情形下在租赁合同中承租人的解除情形主要有以下几种:
1、租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。这里的“承租人”应当扩大解释为包括承租人之共同居住人,共同使用人等等与租赁物的安全程度有利害关系的人。
在一般买卖合同中,若买受人明知标的物存有瑕疵仍购买的,一般应免除出卖人的责任并不允许买受人解除合同。但在租赁合同则不能因此而不允许承租人解除合同。
承租人既然明知租赁物存在有危及安全或健康的瑕疵,仍执意租赁该物的,虽然可以允许其解除合同,但在解除合同以前如发生因租赁物的危险所致损害时,承租人需要对此承担相应的责任,因为承租人明知这种危险性的存在仍要租赁该物,应认为主观上对损害的发生也有过错,因此对损害也应承担相应的责任。
2、因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失,不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
租赁物的部分毁损、灭失并不影响合同目的实现,或者只是部分地影响承租人的使用收益还不足以影响整个合同目的的实现的,承租人不能据此解除合同。
3、承租人在租赁期间死亡,其生前的共同居住人有权继续原租赁合同,可以解除合同。
就该法律规定的目的而言,是为保护承租人生前共同居住人的利益,为了使承租人的生前共同居住人不因与承租人无法定继承关系而在其死后骤然无所依靠。这既然是一种授权,该同居人自然可以选择。如其认为其无须受此种保护和特别照顾,自得不继续该租赁合同而解除之。承租人之法定继承人或指定继承人,因依其与承租人关系可以取得承租人地位,因此可以解除合同。
4、因第三人对租赁物主张权利,以致承租人无法对标的物使用、收益,行使租赁权的。
按照《合同法》的规定,承租人在这种情况下可减少或不支付租金。那么,在这种情况下,承租人是否可解除合同?应当认为,合同可否解除,关键不在于是否存在第三人主张权利的情形发生,而在于这种主张是否确实已经使承租人不能对租赁物使用、收益,导致合同的目的无实现可能。如果出现租赁合同的目的不能实现的情况,承租人当然可以解除合同。
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承租人什么情况可解除租赁合同?
我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着承租人什么情况可解除租赁合同的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
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房产纠纷
租赁租赁物损害赔偿,租赁租赁合同期限是多久
[律师回复]
一、租赁物致人损伤怎么赔偿在租赁期间,租赁物致第三人财产损害或者人身伤害的情形,主要有六种:
(一)租赁物本身有缺陷而造成他人人身伤害、财产损害,这实质为产品质量责任的承担问题。《民法通则》第122条规定:“因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的,产品制造者、销售者应当依法承担民事责任。”《中华人民共和国产品质量法》第31条规定,因产品具有缺陷造成人身和财产损害时,应由产品的制造者或销售者承担无过错责任。在租赁物由于自身缺陷致人损失的情况下,承租人既不是生产者也不是销售者,当然不承担责任。租赁公司也不应当承担责任,原因在于:融资租赁的特点是“融资”兼“融物”,租赁公司的地位更类似于融资者而非销售者;在融资租赁中,租赁公司并不与租赁物件直接发生联系,不具备有关的商品知识、信息、检验技术和手段;融资租赁的实质是承租人从供应商处购买物件由租赁公司垫付价款,买卖关系实质存在于承租人和供应商之间。在承租人占有、使用租赁物期间,出租人虽名义上享有所有权但并没有真正使用、收益租赁物,因此,不承担赔偿责任。
(二)交通事故责任造成他人损伤。在融资租赁情况下,标的物为用于交通的车辆,因之造成他人损害是否应由出租人承担责任呢我国《民法通则》第123条规定:“从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的,应当承担民事责任;如果能够证明损害是由受害人故意造成的,不承担民事责任。”融资租赁中,判断谁为责任承担方,依民法判例及学说,关键在于判断谁是经营者。判断经营者的标准有两条:一是运行支配,二是运行利益。对车辆的运行拥有运行支配并享受运行利益的人,是经营者,应对车辆造成他人损失负赔偿责任。融资租赁中,承租人对车辆运行拥有运行支配和享受运行利益权,因此,承租人应作为经营者承担损害赔偿责任。出租人尽管对租赁物享有所有权并收取租金,但租金只是其投入资金的分期偿还,并非是出租人获得运行利益,因此,出租人不负担交通事故的损害赔偿责任。
(三)建筑物或建筑物部分倒塌、脱落等致人损害的情况。《民法通则》第126条规定:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。”承租人作为租赁物的管理人、出租人作为租赁物的所有人都应该承担责任。但在融资租赁中,出租人对租赁物在租赁期间享有的只是名义上的所有权,这种所有权实质是出租人为保证其投资按期收回的一种抵押担保物权,承租人实际享有占有权、收益权和使用权,应由承租人承担赔偿责任。
(四)污染环境责任问题。如果租赁物造成环境污染是由于承租人过错造成则由承租人承担责任,如果由于租赁物本身存在缺陷造成,则由出卖人和生产者承担责任。
(五)高度危险作业责任的承担问题。《民法通则》第123条规定:“从事高空……等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的,应当承担民事责任;如果能够证明损害是由受害人故意造成的,不承担民事责任。”租赁物为高度危险作业设备,应由该设备的经营者对其损坏负责。出租人并非经营者故不负责任。
(六)侵犯知识产权的责任承担。知识产权的受让方与使用者实际为承租人,故应由承租人承担责任。若承租人与出卖人恶意串通,则两者承担连带责任。出租人的地位实质是为承租人融资买物,而且并不实际占有、使用物件,故发生侵权行为时不承担赔偿责任。
二、租赁合同期限为多长我国法律对租赁合同是有最长期限限制的。《合同法》规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。也就是说,对于租赁合同只有最长期限而无最短期限的限制。租赁期限最长为20年,如果在合同中约定的租赁期限超过20年,则超过的部分无效,即缩短为20年。另外,租赁期满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
哪种情况下承租人可以解除租赁合同的
[律师回复] 您好,针对您的哪种情况下承租人可以解除租赁合同的问题解答如下, 租赁合同中承租人可以解除情形的种类
合同的解除,是合同有效成立后,因当事人一方或双方的意思表示,使合同关系归于消灭的行为。
约定解除是当事人双方合意的体现,在双方没有约定的情况下,出现法律规定的特殊情形下在租赁合同中承租人的解除情形主要有以下几种:
1、租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。这里的“承租人”应当扩大解释为包括承租人之共同居住人,共同使用人等等与租赁物的安全程度有利害关系的人。
在一般买卖合同中,若买受人明知标的物存有瑕疵仍购买的,一般应免除出卖人的责任并不允许买受人解除合同。但在租赁合同则不能因此而不允许承租人解除合同。
承租人既然明知租赁物存在有危及安全或健康的瑕疵,仍执意租赁该物的,虽然可以允许其解除合同,但在解除合同以前如发生因租赁物的危险所致损害时,承租人需要对此承担相应的责任,因为承租人明知这种危险性的存在仍要租赁该物,应认为主观上对损害的发生也有过错,因此对损害也应承担相应的责任。
2、因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失,不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
租赁物的部分毁损、灭失并不影响合同目的实现,或者只是部分地影响承租人的使用收益还不足以影响整个合同目的的实现的,承租人不能据此解除合同。
3、承租人在租赁期间死亡,其生前的共同居住人有权继续原租赁合同,可以解除合同。
就该法律规定的目的而言,是为保护承租人生前共同居住人的利益,为了使承租人的生前共同居住人不因与承租人无法定继承关系而在其死后骤然无所依靠。这既然是一种授权,该同居人自然可以选择。如其认为其无须受此种保护和特别照顾,自得不继续该租赁合同而解除之。承租人之法定继承人或指定继承人,因依其与承租人关系可以取得承租人地位,因此可以解除合同。
4、因第三人对租赁物主张权利,以致承租人无法对标的物使用、收益,行使租赁权的。
按照《合同法》的规定,承租人在这种情况下可减少或不支付租金。那么,在这种情况下,承租人是否可解除合同?应当认为,合同可否解除,关键不在于是否存在第三人主张权利的情形发生,而在于这种主张是否确实已经使承租人不能对租赁物使用、收益,导致合同的目的无实现可能。如果出现租赁合同的目的不能实现的情况,承租人当然可以解除合同。
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出租人解除租赁合同的情况是什么
出租人解除租赁合同的情况是对于承租人违反了合同约定使用租赁物的,给出租人造成了损失了,没有按时支付租金的,那么出租人都可以解除租赁合同并且不用承担赔偿责任。
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房产纠纷
出租人能提前解除房屋租赁合同的情况
[律师回复] 您好,关于出租人能提前解除房屋租赁合同的情况这个问题,我的解答如下, 承租人有下列行为之一的,出租人均可提前提出解除房屋租赁合同关系。承租人有下列行为之一的,出租人均可提前提出解除房屋租赁合同:
1、承租人擅自将承租的房屋转租,转让或转借的;
2、承租人利用承租的房屋进行非法活动,损害了公共利益的;
3、承租人不按合同规定的期限缴纳房租达一定时间的;
4、承租人违反合同擅自改变房屋用途的;
5、承租人严重损坏房屋或者辅助设备而拒不维修、拒不赔偿的;
6、出租人因不可预见的原因,如家庭人口聚增,确实需要收回房屋自住的,或者出租房屋发生重大损坏,有倾倒危险而需改建,并确有房管部门的。在此情形下出租人解除合同,应当适当赔偿承租人因迁出而遭受的经济损失,而承租人一时又找不到房屋时,可由双方协商在承租人所租住房屋中腾出一部分,而不能强令承租人腾房搬家。属于改建情形的,改建后房屋仍出租时,原承租人有优先的承租权。
(二)承租可以提前解除房屋租赁合同的情况根据有关法律、法规的规定,承租人因以下情形,也可以提前解除房屋租赁合同:
1、承租人已建有或购有房屋,无需再继续租赁他人房屋时;
2、承租人举家迁离租赁房屋所在的城市;
3、出租房屋发生重大损坏无常居住的如有倾倒危险,出租人拒不进行修缮的。
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什么情况下能解除房屋租赁合同
[律师回复] 您好,针对您的什么情况下能解除房屋租赁合同问题解答如下, 什么情况下可以解除房屋租赁合同
1、什么情况下可以解除房屋租赁合同?
(1)约定解除
房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益,根据合同自由的原则,经协商一致而解除合同。
我国《合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”
(2)法定解除
房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定的情形时,当事人一方依法行使解除权解除合同,终止合同的权利义务。
根据我国《合同法》第九十四条的规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
A、因不可抗力致使不能实现合同目的;
B、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
C、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
D、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
E、法律规定的其他情形。
(3)违约情况下解除房屋租赁合同
依法签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示,是受法律保护的,双方当事人应认真履行。但由于承租人可能在无正当理由的情况下不想履行租赁协议,有可能在与出租人未协商或协商未果的情况下,擅自搬离承租房屋,停止履行合同义务。
这种情况属于承租人违约,从严格的法律意义上看,并不应当受到法律支持。但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性,在此过程中承租人可能由遇到无法预料情势变更,为体现公平原则,平衡各方利益,避免社会资源的浪费,酌情有必要对其解除合同请求予以支持。
2、解除房屋租赁合同需要的书面手续
租房合同正常到期解除,双方应当办理交房手续,要清点物品,退还剩余的租金和押金,上述过程应该有书面文件予以证明。在提前解除合同的情况下,当然也少不了这些手续。
除上述手续之外,提前解约还应签订《解除租赁合同确认书》,对于哪一方提出解除、另一方的态度如何、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中加以明确。不管解除合同是否协商一致,双方均应该注意保留必要的书面文件。如果是协商一致解除合同,自然可以签订《解除租赁合同确认书》,协商不一致无法签订文件,则需要单方发出书面文件。
提出解约的一方,应书面告知对方,尤其是承租人准备搬离的情况,应当及时告知出租人解约及搬离的时间,以免出租人以不知情为由主张更高额的赔偿。作为守约方,在得到对方要解约的告知后,可以向对方发送相应的催告函主张权利,并保留催告的证据,如果在合理时间内对方没有反应,应该及时到提讼。
3、房屋租赁合同解除的具体时间如何确定?
实践中应区分以下情形处理:
(1)诉讼前,当事人一方行使合同解除权,通知对方当事人解除合同,相对方有异议致双方形成诉讼,审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的,解除合同通知送达之日即为合同解除之日。当事人诉讼请求中未要求确认合同解除具体时间的,可以在判决理由部分予以明确。
(2)当事人一方未通知对方,径行向或反诉要求解除合同,审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的,应当判决解除合同。
(3)当事人双方对合同是否解除存在争议,审理后认为主张解除的当事人无合同解除权,合同应当继续履行,但当事人在诉讼中均同意解除合同的,以双方合意解除之日为合同解除之日。
4、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋,并主张解除合同,而出租人坚持要求继续履行合同的,如何处理?
承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋,或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为,属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同,其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件,不具有单方解除合同的效力,出租人有权据此解除合同,但合同另有约定的除外。经释明出租人坚持不解除的,考虑到承租人不愿继续履行租赁合同,该义务性质又不宜强制履行,租赁合同目的已无法实现,可以直接判决解除租赁合同,并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的,应当承担赔偿损失的违约责任,出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务,具体损失数额由根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价,承租人的过错程度等因素予以酌定,一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。
出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的,不符合合同法规定的法定解除条件,承租人要求继续履行合同的,应予支持,但合同另有约定的除外。
5、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定?
房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的,应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(二)》第二十九条的规定,以违约造成的实际损失为基准,根据公平原则和诚实信用原则,综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。
承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高,经审查出租人实际损失无法确定的,一般以欠付租金为基数,以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。
6、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定?
因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除,出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的,可予支持,但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除,承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的,可予支持,但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的,可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失,但最长一般不得超过六个月。
7、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定?
集体所有土地上的房屋租赁合同在履行过程中被认定无效,经审查认为简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡,信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的,可以根据诚信原则,综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持,损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。
8、提前解除房屋租赁合同还需要注意什么问题?
(1)要严格把握合同解除的条件。房东和租客只有在符合约定或法定条件的情况下,才能解除合同;在不符合解除条件的情况下,即使发出解除通知,也不能产生合同被解除的法律效力,相反,构成违约。
(2)租房押金不能直接扣除。在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取一两个月的租金为押金的问题,如果要提前解约,很多房东会直接扣除之前的押金。实际上,押金并非是提前解约的违约金。不管是正常结束租赁关系,还是一方提前解除租赁合同,只要租赁物没有受以损害,押金都应该退还。
(3)房东的法律权益。《合同法》第二百一十九条规定:承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
《合同法》第二百二十七条规定:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
《合同法》第二百二十四条第二款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
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租赁合同解除次租赁合同当然解除吗
在租赁契约解除时,若次级租赁契约有效,则继续执行;反之则停。若出租方在合同中允许或默许转租,则次级租赁契约有效,不可撤销。若出租方明确反对或拒绝转租,则次级租赁契约失效,出租方可解约。
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租赁合同解除次租赁合同当然解除吗
在租赁契约解除时,若次级租赁契约有效,则继续执行;反之则停。若出租方在合同中允许或默许转租,则次级租赁契约有效,不可撤销。若出租方明确反对或拒绝转租,则次级租赁契约失效,出租方可解约。
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什么情况下可以解除房屋租赁合同
[律师回复] 对于什么情况下可以解除房屋租赁合同这个问题,解答如下, 什么情况下可以解除房屋租赁合同
1、什么情况下可以解除房屋租赁合同?
(1)约定解除
房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益,根据合同自由的原则,经协商一致而解除合同。
我国《合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”
(2)法定解除
房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定的情形时,当事人一方依法行使解除权解除合同,终止合同的权利义务。
根据我国《合同法》第九十四条的规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
A、因不可抗力致使不能实现合同目的;
B、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
C、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
D、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
E、法律规定的其他情形。
(3)违约情况下解除房屋租赁合同
依法签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示,是受法律保护的,双方当事人应认真履行。但由于承租人可能在无正当理由的情况下不想履行租赁协议,有可能在与出租人未协商或协商未果的情况下,擅自搬离承租房屋,停止履行合同义务。
这种情况属于承租人违约,从严格的法律意义上看,并不应当受到法律支持。但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性,在此过程中承租人可能由遇到无法预料情势变更,为体现公平原则,平衡各方利益,避免社会资源的浪费,酌情有必要对其解除合同请求予以支持。
2、解除房屋租赁合同需要的书面手续
租房合同正常到期解除,双方应当办理交房手续,要清点物品,退还剩余的租金和押金,上述过程应该有书面文件予以证明。在提前解除合同的情况下,当然也少不了这些手续。
除上述手续之外,提前解约还应签订《解除租赁合同确认书》,对于哪一方提出解除、另一方的态度如何、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中加以明确。不管解除合同是否协商一致,双方均应该注意保留必要的书面文件。如果是协商一致解除合同,自然可以签订《解除租赁合同确认书》,协商不一致无法签订文件,则需要单方发出书面文件。
提出解约的一方,应书面告知对方,尤其是承租人准备搬离的情况,应当及时告知出租人解约及搬离的时间,以免出租人以不知情为由主张更高额的赔偿。作为守约方,在得到对方要解约的告知后,可以向对方发送相应的催告函主张权利,并保留催告的证据,如果在合理时间内对方没有反应,应该及时到提讼。
3、房屋租赁合同解除的具体时间如何确定?
实践中应区分以下情形处理:
(1)诉讼前,当事人一方行使合同解除权,通知对方当事人解除合同,相对方有异议致双方形成诉讼,审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的,解除合同通知送达之日即为合同解除之日。当事人诉讼请求中未要求确认合同解除具体时间的,可以在判决理由部分予以明确。
(2)当事人一方未通知对方,径行向或反诉要求解除合同,审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的,应当判决解除合同。
(3)当事人双方对合同是否解除存在争议,审理后认为主张解除的当事人无合同解除权,合同应当继续履行,但当事人在诉讼中均同意解除合同的,以双方合意解除之日为合同解除之日。
4、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋,并主张解除合同,而出租人坚持要求继续履行合同的,如何处理?
承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋,或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为,属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同,其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件,不具有单方解除合同的效力,出租人有权据此解除合同,但合同另有约定的除外。经释明出租人坚持不解除的,考虑到承租人不愿继续履行租赁合同,该义务性质又不宜强制履行,租赁合同目的已无法实现,可以直接判决解除租赁合同,并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的,应当承担赔偿损失的违约责任,出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务,具体损失数额由根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价,承租人的过错程度等因素予以酌定,一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。
出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的,不符合合同法规定的法定解除条件,承租人要求继续履行合同的,应予支持,但合同另有约定的除外。
5、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定?
房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的,应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(二)》第二十九条的规定,以违约造成的实际损失为基准,根据公平原则和诚实信用原则,综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。
承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高,经审查出租人实际损失无法确定的,一般以欠付租金为基数,以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。
6、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定?
因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除,出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的,可予支持,但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除,承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的,可予支持,但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的,可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失,但最长一般不得超过六个月。
7、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定?
集体所有土地上的房屋租赁合同在履行过程中被认定无效,经审查认为简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡,信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的,可以根据诚信原则,综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持,损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。
8、提前解除房屋租赁合同还需要注意什么问题?
(1)要严格把握合同解除的条件。房东和租客只有在符合约定或法定条件的情况下,才能解除合同;在不符合解除条件的情况下,即使发出解除通知,也不能产生合同被解除的法律效力,相反,构成违约。
(2)租房押金不能直接扣除。在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取一两个月的租金为押金的问题,如果要提前解约,很多房东会直接扣除之前的押金。实际上,押金并非是提前解约的违约金。不管是正常结束租赁关系,还是一方提前解除租赁合同,只要租赁物没有受以损害,押金都应该退还。
(3)房东的法律权益。《合同法》第二百一十九条规定:承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
《合同法》第二百二十七条规定:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
《合同法》第二百二十四条第二款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
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