没有签租赁合同的风险有什么

[律师回复] 您好，针对您的隐名租赁合同的风险该怎样处置问题解答如下, 一、隐名租赁合同所面临的风险(1)出资人所面临的风险。如果借名购房后，登记权利人反悔，即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在，也为其自身带来许多不必要的麻烦，更有甚者如无法证明借名购房事实的存在，出资人自身权利得不到保障，导致钱房两空。如果所购房屋为保障性住房，出资人实际上并不符合购房条件，即使登记权利人认可借名购房事实，出资人也不可能取得该房屋的所有权。如果登记权利人擅自出售房屋，交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下，出资人不可能要求取消交易拿回房屋，即使证明了借名购房事实存在，也只能要求登记权利人承担相应责任。如果登记权利人擅自在该房屋上设定他权利如抵押权等，在他项权利人为善意的情况下，出资人如果要求确认权属，通常需要涤除他项权利，才能获得他项权利人的认可，更甚之，如果抵押权人按照法律规定和抵押权登记实现抵押权，势必对出资人自身的权利造成影响。(2)登记权利人面临的风险。如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠，借名购房后登记权利人通常丧失了再次享受该优惠条件的机会，如部分城市的首套房优惠政策，抽签摇号所取得的序位等。如果出资人非全款购买该房屋，而是办理了按揭手续，在出资人不履行按揭还款义务的情况下，实际上是对登记权利人的信用资质发生影响，甚至银行直接向登记权利人要求还款。如果登记权利人未偿还到期债务，债权人向申请强制执行，在查明被执行人财产时，将会把借名购房的该房屋视为登记权利人的财产，可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留，但执行其其他财产，导致登记权利人实际上生活所必须的财产被执行。二、隐名租赁合同的风险处置2010年12月，北京市高级印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定，“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”第十六条规定，“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、转租合同转租合同在实际工作中引起涉税争议较多的是营业税和房产税。如甲将自有营业用房租赁给乙，年租金为250万元，甲已按规定缴纳各项税收;乙由于种种原因，又将房屋转租给丙，收取租金300万元。对于转租的收入如何纳税呢?对于营业税，引起争议较多的是否按差额征税。由于甲已将租金200万元纳税，那么乙是按照50万元(300万元-250万元)纳税还是按照实际收取的租金300万元纳税呢?根据《营业税暂行条例》第五条规定，转租行为不属于按差额征税的范畴，因此，乙应按照实际收取的租金300万元缴纳营业税15万元。而由于《房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。乙由于转租实际获得了差价50万元的租金，那么乙是否按照转租获得的差价50万元缴纳房产税呢?根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税的纳税人为产权所有人或房屋代管人，乙由于不是房产税的纳税人，因此不需要纳税，该房屋的纳税人为甲，甲只需要按照实际收取的租金250万元缴纳房产税。那么这样一来，是否会给纳税人通过转租逃避缴纳房产税呢?接上例，如甲将房屋直接租赁给丙，租金300万元，需缴纳营业税15万元，房产税36万元，合计缴纳各项税收51万元(不考虑城市维护建设税及附加、印花税，下同)，如果甲有意想逃避缴纳房产税，将房屋租赁给乙，租金为250万元，再通过乙转租给丙，租金300万元，甲乙双方则需要缴纳各项税收57.5万元(42.5万元+15万元)。从以上可以看出，甲通过乙转租给丙，虽然房产税少缴了，但营业税多缴了，总体税负增加了。需要注意的是，转租行为少缴税款只有在甲租赁给乙的金额是甲租赁给丙金额的68.38%以下，即甲租赁给乙的租金在205.14万元以下，通过转租的甲乙双方税负才会比甲直接租赁给丙的税负低。但根据《营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。因此，纳税人通过转租少缴税收的筹划，需要注意税务机关核定的风险，否则得不偿失。另外，如乙是企业，要将转租收入300万元全部并入收入总额，支付的租金250万元作为费用扣除，缴纳企业所得税;如是个人，要将转租收入300万元按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税，对于支付给甲的租金250万元，凭房屋租赁合同和合法支付凭据从该项转租收入中扣除。扣除税费的扣除次序为：财产租赁过程中缴纳的税费;向出租方支付的租金;由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;税法规定的费用扣除标准。二、一次性收取租金从收取租金方式来看，一般分为在租赁期限内等额收取租金和一次性收取租金两种方式，而一次性收取租金又分为在租赁期开始提前一次性收取和在租赁期满后一次性收取租金。一次性收取租金如何纳税，关键在于纳税义务时间的确认。从税法与会计处理的差异来看，无论是否一次性收取租金，会计上都要求按照权责发生制原则，在租赁期内分期确认收入，而《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。这就带来税法与会计处理的差异。如2010年1月A企业和承租方签订租赁协议，租期为三年，每年租金为100万元，租金取得方式可分为3种，一是签订协议时一次性收取租金300万元，二是每年收取租金100万元，三是在租赁期满12月份一次性收取租金300万元，除了第二种分期收取租金外，第一种和第三种租金收取方式，会计和税收的处理都存在差异，因此，第一种方式提前一次性收取租金300万元，2010年会计上确认收入100万元，税法规定要进行纳税调增200万元，和，税法规定每年进行纳税调减100万元，第三种方式税法规定2010年-每年调减100万元，调增200万元。第一种方式和第三种收取租金的方式，使得会计和税法处理产生时间性差异，税款不影响，影响的是所得税利息。但如果采取第一种先收租金的方式，且租金收入巨大，可能会造成以后年度多年亏损，并且有可能当年形成的亏损无法弥补。为解决这一争议，国税函[2010]79号《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》文件规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。需要提醒的是，对于第三种方式后收租金的情况，对于会计上平均分摊到租赁各期会出现各期有费用但没有发票的情况，需要注意扣除风险，由于税收规定前期对收入要进行纳税调减，相应的费用也不得扣除。并且国税发[2009]114号《进一步加强税收征管若干具体措施》文件规定，未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。同样，如果是分期支付不等额租金、递增租金、递减租金也会出现这个情况。而对于营业税和房产税来说，无论是等额收取租金还是一次性收取租金，都应按实际收取租金或者取得索取租金凭据的当天确认纳税义务时间。这就会带来提前一次性收取租金，要全额开具发票并缴纳营业税和房产税，但企业所得税可以不按照开具发票的金额确认当期收入的情况。三、不收租金对于营业税和企业所得税来说，对于将房屋无偿提供给他人使用房屋出租免收租金是否纳税，关键在于出租人和承租人是否存在关联关系，是否存在避税目的。《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，有偿提供应税劳务才应纳税，所谓有偿是指取得货币、货物或者其他经济利益。《营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。因此，出租人将房屋无偿提供给他人使用房屋出租免收租金，存在正当理由的，由于未取得任何经济利益，不需要缴纳营业税。同样，对于企业所得税来说，房屋出租不收租金，要看出租方和承租方是否存在关联关系，且是否符合交易原则，来界定是否需要纳税。因为《企业所得税法》第四十一条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。《企业所得税法实施条例》第一百二十三条规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的，税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内，进行纳税调整。需要注意的是，如果关联方都在境内且实际税负相同，出租房不收租金，其企业所得税可以不作纳税调整。因为，国税发[2009]2号《特别纳税调整实施办法(试行)》第三十条规定，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。而对于房产税，房屋出租不收租金或房屋出借，需要缴纳房产税，但要区分无租使用和免收租金两种情况分别计税。由于无租使用是不基于租赁交易的使用行为，如房产出借等。对于房产税的免税单位将房屋出借，财税地字[1986]第008号《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第七条规定：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人缴纳房产税。但文件未明确应税单位将房屋出借，其房产税如何缴纳，是按租金收入作为计税依据进行核定征收还是按房产原值缴纳呢?为公平免税单位和应税单位的税负，财税[2009]128号《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》文件规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。因此，无论房产的所有人是免税的也好还是应税的也好，其房产税不按租金收入作为计税依据，而按房产余值作为计税依据，并且规定，使用人将代缴的房产税作为一种债权进行处理。而免收租金表现为出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，由于免收租金不同无租使用，对于房产税的计税依据，在实际工作中争议较大，究竟是按房产原值计算还是按租金收入计算。如2010年1月份，甲企业将购置的100万元的营业用房对外出租，租赁期为3年，租赁协议规定，第一年免租金、后面两年每年收取租金10万元，甲企业房产税如何缴纳呢?(甲企业所在省规定房产原值扣除率为30%)对于以上案例，有观点认为，免租期是一种营销策略，实质是价格折扣，在业务真实的情况下应该按照合同租金去课征房产税，免征期无租则无税。但这就带来部分纳税人会有意签订免租合同，逃避缴纳税收，也会带来税务机关核定其真实性难度较大，带来纳税人税负不公的情况。虽然免收租金理应按租金收入计征房产税，但为了堵塞税收征管漏洞，财税[2010]121号文件《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。以上案例中，甲企业2010年应缴纳房产税0.84万元，和每年缴纳房产税1.2万元。另外，还需注意的是，财税[2010]121号文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋租赁合同引起的纠纷主要集中在房屋装修装修、转租等方面一、房屋维修责任的相关法律问题房屋维修责任应该是租赁合同中最常见的条款，合同双方一般会根据《合同法》第220条规定，即“出租人应当履行租赁物的维修义务 ，但当事人另有约定的除外。”来约定维修责任。但现实中往往不是简单的适用该条规定就能解决维修争议的，因为维修责任往往隐藏在其他事项中，造成责任划分不清晰问题。一般来说维修包含在房屋正常修缮、装修后返修及恶意添附的补偿责任等多项内容之中 ，因此租赁合同双方在约定维修责任时，应全盘考虑。1、房屋修缮责任房屋修缮责任是指在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏的维修责任由哪一方承担的问题。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的 ，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任 。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定” 。因此出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮 ，以保证房屋居住和使用的安全的义务，但“因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿”。2、承租人装修改变房屋构造后的返修责任《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意 ，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。现实中出租人同意承租人对租赁房屋改变构造 (当然不涉及主体结构安全)，使用中产生的返修责任争议较多，为避免此种争议产生，作为出租人要慎重答应承租人的改造要求，约定好如出现返修责任承担主体，切不可为把房先租出去 ，而回避返修责任问题。3、承租人恶意添附的补偿责任实践中，对于承租人对房屋进行改建、改装或者增加附着物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同约定的承租目的属于合理添置的，那么按以下情况分别处理：一是《房屋租赁合同》中有约定的按约定处理;二是合同没有约定而又协商不成的 ，拆除后并不会严重影响其价值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以对添附物现价值进行评估，归出租人所有 ，并对承租人予以适当补偿;三是若出租人不同意添附或承租人并非按合同约定的承租目的添附的，且《房屋租赁合同》没有约定而又协商不 成的，拆除后并不会影响其价值的，承租人可以自行拆除;不能拆除的，出租人对装修物的损失一般不给予补偿 。所以在签定租赁合同时，应对添附物或改善物的处理做好约定。二、房屋转租的有关法律问题1、承租人转租房屋必须经出租人同意《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”; 《城市房屋租赁管理办法》第3条规定：“承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租”。按以上两个法律、法规的规定 ，承租人转租房屋是可以的，但事先应征得出租人的同意。因此租赁合同中双方应明确约定转租条款，出租人可对转租附加一些必要的条件，只要不违反法律、行政法规的规定即可。2、出租人、承租人均可从转租中获益《城市房屋租赁管理办法》第27条规定：“出租人可以从转租中获得收益”。承租人转租房屋所获租金是次承租人使用房屋所支付的对价，出租人作为产权人当然有权从中提取一定的收益。一般情况下，承租人转租房屋的目的就是为了对租赁房屋的收益，按 《城市房屋租赁管理办法》第30条规定：“ 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务”，因此转租后承租人义务应该是加重了，所以法律允许承租人从转租中获益。鉴于出租人、承租人均可从转租中获益，因此在租赁合同中双方应明确约定转租收益分配比例，该比例中应考虑承租人后期对房屋修缮的投入 ，确保公平，避免出现纠纷。3、房屋转租后次承租人享有优先购买权在房屋转租合同合法有效的情况下，出租人转让房屋，承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权，次承租人因已经实际占有、使用房屋，因此其优先购买权优先于承租人。三、承租人优先购买权问题根据《中华人民共和国合同法》第230 条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118 条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民宣告该房屋买卖无效。四、租赁房屋不可作为工程款优先权执行标的《合同法》第286条和最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》，赋予建筑企业对工程价款享有法定优先权，即“发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。此类案件中承包人请求优先权必须具备一个前提条件，即承包人法定优先权指向的标的物应为发包人的不动产，如果是第三人的，则法定优先权不成立，因此，出租人的房屋不应成为建筑工程合同中债权执行对象。五、租赁合同解除及租金支付问题1、租赁合同解除的相关规定《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：(一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;(二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;(三)当事人协商一致的 。因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿”。2、出租人可以收回房屋的情况依据《城市房屋租赁管理办法》第24条规定，“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：(一)将承租的房屋擅自转租的;(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;(三 )将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;(四)拖欠租金累计6个月以上的;(五)公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上的;(六 )租用承租房屋进行违法活动的;(七)故意损坏承租房屋的。3、租金支付问题在租金支付问题上要注意，《民法通则》第136条规定：“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年”。六、租赁合同中其他值得注意的问题1、口头租赁合同的有效性《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。因此期限在六个月以下的口头租房合同是合法有效并受到法律保护，合同当事人双方也均应当按照口头约定执行。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁 ，合同依然有效。2、不得出租的房屋依据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，以下房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证件的;(2)司法机关和依法裁定 、决定查封或者以其他形式限制房产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)房屋权属有异议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)房屋已抵押，未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;⑼有关法律法规规定禁止出租的其他情形。