如果民事赔偿赔不起怎么办拍卖楼房吗？

[律师回复] 当债务履行期届满债务人未清偿债务时，银行可以拍卖抵押房产，拍卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《担保法》第五十三条规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

[律师回复] 近期遇到两个房屋租赁权和房屋所有权产生冲突的案例。案例
1：A朋友租赁了一层写字楼，租赁合同约定租期为十年，但是房屋使用到第三年时，法院告知其承租的房屋将被依法拍卖，最终承租房屋的所有权被第三人拍得。第三人很快要求A朋友腾出房屋或者提高租金后重新签订短期租赁合同。A朋友依据“买卖不破租赁”原则提出抗辩，但没有得到法院的支持。导致A朋友非常被动，异常懊恼。案例
2：B朋友通过司法拍卖平台拍得住宅一套，并依据执行法院的文书，顺利办理了房屋产权证书。当B朋友准备对房屋重新装修时,房屋原承租人依据“买卖不破租赁”原则主张继续行使租赁权，且得到了法院的支持。无奈，B朋友只能和原承租人耐心协商，并向原承租人支付了几万元的“补偿金”后才妥善解决。通过以上两个例子可以看出“买卖不破租赁”原则并非绝对适用。那么例外情形到底有哪几种呢？
我国《合同法》确立了“买卖不破租赁”原则，目的是保护承租人的租赁权。但是当租赁权和抵押权并存时，两者的对抗关系原则上依照两项权利设定的先后顺序确定，成立在前的权利可以对抗成立在后的权利。具体来说，“买卖不破租赁”的例外情况大致存在以下三种：
1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
2、先查封后租赁的房屋，不能适用该原则。
查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，房屋被查封后，其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此，其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也明确规定：房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。
3、属于破产财产的房屋，不适用该原则。
企业破产程序是由《企业破产法》这一特别法调整的，租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的特点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。由此判断，如果破产财产变更所有权人，则更不能适用“买卖不破租赁”原则。
通过上述分析，我们应该明白，今后在租赁或者买卖房屋时，对房屋的权属状况、抵押、查封状况应进行全面的了解，避免遭受不必要的损失。

[律师回复] 您好，针对您的烂尾楼拍卖业主怎么办问题解答如下, 如果买到烂尾楼，应先明确房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押最后如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等。
若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给开发商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产会被拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到开发商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。
另外，若决定要发展商时，业主也必须要齐心一致。如果其他业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主没有及时，可能最终就得不到赔偿。
《中华人民共和国城市房地产管理法》

[律师回复] 　
1、没有房产证的房屋。同时这里的交付也是以房屋现状进行交付。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知》二，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记，以房屋抵偿债务。如果竞拍人愿意承受的，可以参加竞拍，执行处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，也可以进行拍卖，以房屋的现状交付给买受人。由买受人自行负责房产证的办理事宜。
2、在拍卖前，应当告知竞拍人该房屋没有房产证的事实、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，自行承担相关责任。
3、无法拍卖成交的，可以根据申请执行人的申请，及法律风险，不能办理的。竞拍成功后；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状

[律师回复] 无效，可要求重新拍卖

[律师回复] 虽然目前我国的破产企业相关法律和法律还很不健全
不过最高院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》对破产企业的拍卖完全适用
依据是《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的立法目的·其立法目的就是为了进一步规范民事执行中的拍卖变卖措施。
破产企业的拍卖属于民事执行中的拍卖变卖
换言之·破产企业的拍卖适用最高院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

[律师回复] 程序合法就行

[律师回复] 　
1、没有房产证的房屋。同时这里的交付也是以房屋现状进行交付。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知》二，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记，以房屋抵偿债务。如果竞拍人愿意承受的，可以参加竞拍，执行处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，也可以进行拍卖，以房屋的现状交付给买受人。由买受人自行负责房产证的办理事宜。
2、在拍卖前，应当告知竞拍人该房屋没有房产证的事实、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，自行承担相关责任。
3、无法拍卖成交的，可以根据申请执行人的申请，及法律风险，不能办理的。竞拍成功后；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状

[律师回复] 楼房五证不全，开发商欠款，法院有权拍卖楼房，你们可以提案外人执行异议

[律师回复] 1、民事经济经纷争经人民法院裁判后，一方不予偿还的，债权人可向法院申请强制执行；经人民法院调查确无财产可执行的，可中止执行，中止的情形消失后，恢复执行。
2、《民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事裁判、裁定，当事人必须履行。一方拒却履行的，另一方当事人能够向人民法院申请执行，也能够由审判员移送执行员执行。
3、被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查看被执路人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据分别情形扣押、冻结、划拨、变价被执路人的财产。人民法院查看、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执路人应当履行义务的范围。

[律师回复] 虽然目前我国的破产企业相关法律和法律还很不健全
不过最高院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》对破产企业的拍卖完全适用
依据是《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的立法目的·其立法目的就是为了进一步规范民事执行中的拍卖变卖措施。
破产企业的拍卖属于民事执行中的拍卖变卖
换言之·破产企业的拍卖适用最高院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

[律师回复] （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
法律依据
《城市房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

[律师回复] （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
法律依据
《城市房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

[律师回复] 第一国际是2004年新区的1号地块，由恒盛地产无锡旺佳瑞有限公司投资开发，总占地面积22万平方米，总建筑面积约63万平方米，共有11幢纯高层住宅楼房组成。“第一国际”打造的是具有欧洲风格的高层建筑，小区内有两个面积约14000平方米的人工湖，五星级高档VIP名流会所、网球场、儿童喷泉游乐场以及星级酒店，周边的商业、产业、教育、医疗、文化配套一应俱全。公元2007年10月30日，第一国际一期1300多户顺利交房，1300多户家庭完美入住，成品美宅首度呈现，新区地标力作荣耀诞生。承载着一期的众多荣耀，于璀璨光环之中，第一国际二期极致登场。二期将延续一期建筑精髓，全部设计遵循拥有千年历史的巴洛克风格，优美的曲线与丰富的装饰素材巧妙结合，其建筑形态在新区乃至无锡独占鳌头。第一国际二期位于整个项目的中部，用地79062平方米，计划建设4栋33至34层的住宅楼（5#至8#）、一座幼儿园、会所及一个地下停车库，总建筑面积256018平方米，其中住宅建筑面积183576平方米（含底层商业、会所），地下停车位2265个，第一国际二期户型面积从60平米到176平米不等

[律师回复] 这个不一定，要看房子具体情况而定

[律师回复] 农村集体土地只能用于农业用途

[律师回复] 噪声管理办法》，噪声管制时间是22点至次日凌晨6点，但各地方人民政府有权根据当地的实际，制定具体的管理办法，所以要参照当地的管理办法

[律师回复] 通过这些条款，购房者可以了解是否有房产证、是否是商品房，为的就是存心抗拒执行，勾结第三人签订了租赁合同。购买者需事先对不同的情形要进行甄别，一定不要放弃这个机会，除了像买卖二手房那样勘察房产现场，一部分是担保公司，误以为赎楼就能卖掉还钱，但赎完楼后一下子被查封房产，担保公司为了自保签订了长年租赁合同，引发买房者入住难。租约签订日期也要注意，有些是在查封之前就签订了租约，美在有公信力背书，但是购房者在踏上购买拍卖房的征程前，一定要考虑到涉及的各种风险，否则很容易捡起芝麻丢西瓜。有租约的情况也一样进行区分，同时做足了阻挠购房者入住的应对措施，确定最后实际付出的成本；有些是真正的租客，租赁合同也是正常的租赁合同，合同到期就会依照约定搬走；有租约（不交吉）：有租约专业术语叫“不交吉”，不交吉就是只是已取得产权。很多事情如果是二手房买卖，一家靠谱的中介可以让你完全放心不去理会这些问题，但是购买拍卖房产，是否欠物业费等等，通过实地看房，也可委托拍卖行确认，并且“相关未了受法律保护债务的处理、是否欠地价；欠物业费、水电费；欠税费、土地出让费、土地使用费等有没有结清费用；以上种种，但房屋仍因各种原因被居住使用，要实际拥有，还须通过途径取得、通过多方途径了解房屋情况；算清税费拍卖房不等同于购买一般房产，其中可能有些拍卖房本身隐藏着风险，购房者就需要劳心劳力，最好自己去调查清楚再做决策；拍卖房看上去很美，美在价格低。还有一笔拍卖佣金，因此在看中一套房产时，心动先放一旁，仔细反复询问法官和专业人员，算清税费，还要借此机会获得其他相关信息，比如是否有人居住，请记住，以确定应对方案。根据既往拍卖住房所发生的纠纷，购买拍卖房产需要注意的问题有以下几点，是否有其他纠纷，是否有第三人主张所有权：如果是学区房，房子上的学区：仔细阅读拍卖公告上的每一个条款、户口是否迁出；另外，把握得好，购房者就会以令人开心的价格得到心爱的房产。买家也可以委托专业人士代为审查相关拍卖文书，尤其是备注条款；最重要的是，前业主的相关信息等等，都是购房者需要了解的事宜，这些情况可以直接去相关管理部门查询、是否欠土地使用费等：除了上述费用，购买拍卖房还需要缴纳过户过程中产生的所有税费。实地看房时，有些是在查封后才签订租约。另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原房东或其亲友经业主允许使用的，有可能出现拒不搬走的情况；实地看房：在房地产拍卖竞拍流程中，有一个很重要的环节是实地看房，风险所在，机会亦在，租约多久，租金多少，均不负责核实，也不负责清场交付；一部分是债务人：买家应了解该房子是否腾空，原房东户口是否已迁出，可以知道该房产是否有签订租约，是否欠缴其他税费等；比较棘手的有如下几个情形，由竞得人自行核实并自理”。但是，务必去房管了解清楚，凡事预则立，房产的真实面目会一一展现，从而对购房者的决策产生帮助；四、其他事宜，甚至血本无归，花钱买罪受；拍卖房作为新房、二手房之外的又一房产交易渠道

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 在执行过程中，对执行财产应当拍卖的，有些应该参照市场价，真凶、当事人的意见，人民确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价或者市场价的百分之80。
如果出现流拍，再行拍卖时可以酌情降低拍卖价，但是每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之20。
保留价确定以后，依照本次拍卖保留价计算，拍卖所得的价款在清偿优先债权和强制执行费用以后，无涉于可能的应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人；
申请执行人与收到通知后五日内申请继续拍卖的人民应当准许。但应当重新确定保留价，重新确定的保留价应当大于该优先债权及执行费用的总额；
拍卖应当先期公告，拍卖动产的应当在拍卖前七日内公告，拍卖不动产的或者其他的财产的，应当在拍卖前15内进行公告。
《最高人民法院关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。

[律师回复] 出租方： (以下简称甲方)
承租方： (以下简称乙方)
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其它有关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方租赁甲方房屋事宜达成如下协议：
一、乙方所租用房屋位置及面积
乙方所租用房屋位于成都市 路 号 大厦内，房号为 号，
建筑面积为 平方米。
二、甲方出租房的装修及设施，以实物为准。
三、出租房屋的用途：仅作办公场地使用。
四、租赁期限
租赁期共 年，从 年 月 日起至 年 月 日止。
五、租金、物管费等费用及其支付时间
1、租金费用按建筑面积以人民币每月 元/平方米计算，物管费用按建筑面积以人民币每月 15 元/平方米计算(该费用包括租金、物管费、水费以及在大厦物业管理机构规定的时间内开放空调、暖气的能源费，不包括室内的电费、电话费和灯具等的损耗费)。
2、上述费用以每 个月为一结算支付周期。首期费用在本合同签订生效之日支
付。以后每期费用，乙方在上期费用支付届满前的五个工作日内一次性付清甲方。
六、保证条款
为保证合同得到全面履行，乙方在支付首期租金、物管费等费用的同时向甲方交纳保证金 元人民币。租期届满，乙方将租赁房屋及设施、设备以原状归还甲方，甲方在收房后三日内将保证金无息退还甲方。若有下列情形之一，保证金不予退还：
1、乙方损坏出租房屋内的装修及其它设施、设备，且拒不照价赔偿的。
2、乙方未按约定时间付清租金、物管费等费用超过十个工作日。
3、乙方单方面提前解除合同。
七、租赁期内，甲方应当履行下列义务：
1、按约定收取租金、物管费等费用。
2、甲方保证所出租房屋的装修及设施符合本合同约定。
3、甲方应按合同规定的时间，将出租房屋交付乙方使用。
4、甲方不得擅自调换或转租乙方所租房屋。
八、租赁期内，乙方应当履行下列义务：
1、乙方应按时足额交纳房屋租金、物管费等费用。
2、乙方应当爱护并合理使用所租房屋及其设施，不得擅自拆改、破坏房屋结构及其附属设备、设施;如确需变动，必须征得甲方书面同意后方能更改，并不得影响毗邻房屋的使用和安全，发生的费用由乙方自理。
3、乙方不得损坏房屋内的装修及各种设施、设备。
4、乙方未经甲方同意不得擅自转租、转借、调换所租用的房屋，不得擅自改变所租房屋的性质，不得将租赁房屋作为生产、加工等的场所。
5、乙方应在租赁期限届满时及时将房屋及其附属设施以良好再租赁状态归还甲方。
6、乙方不得利用承租房屋进行非法活动，不得进行有损甲方利益，其他业主和物业使用人利益以及会对大楼产生不良影响的其他活动。
7、乙方应负责出租房屋的消防管理并积极配合物业管理机构对公用部分的消防管理。
九、违约责任
1、甲方逾期交付房屋，每逾期一天按一期租金、物管费等费用的千分之三支付违约金。
2、乙方逾期支付租金、物管费等费用，每逾期一天按一期租金、物管费等费用的千分之三支付违约金。若逾期十个工作日未支付上述费用，除每日按每期费用的千分之三支付违约金外，甲方有权解除合同，并有权采取强制措施责令乙方搬迁，由此而产生的一切经济损失由乙方承担。
3、乙方损坏出租房屋内的装修及其设施、设备须照价赔偿。
4、租赁期未满，乙方单方解除合同或未经甲方书面同意擅自将所租房屋转租、转借、调换给第三方，所交保证金、租金、物管费等费用甲方不予退还。
十、其它事项
1、租赁期满，本租赁合同自动失效。如乙方需继续租用的，应当在租赁期满前一个月书面提出续租的要求，在同等条件下，乙方享有承租权、优先承租权，并重新签订租赁合同;乙方不再续租的，则应在租赁期届满前一个月书面通知甲方。
2、涉及到物业管理方面的有关事项，乙方应遵守大厦物业管理机构制定的物业管理相关规定。
3、因不可抗力的原因造成承租房屋及其设备、设施损坏，并导致不能正常运转的，所造成的损失各自承担。
十
一、本合同在履行中若发生争议，甲、乙双方可以协商解决。协商不成，双方将争议提交成都仲裁委员会补充协议书经双方签字盖章后与本合同具有同等法律效力。
十
三、本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
甲方： 乙方：
代表： 代表：
联系电话： 联系电话：
合同签订时间： 年 月 日
厂房办公楼租赁合同如上所述