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想获得公平合理的房屋拆迁补偿，你不可不知的两件事儿……
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2024-09-26
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杨在明律师
房屋征收的补偿方式：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。“货币补偿”是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准。房屋征收的补偿范围：征收房屋价值的补偿，包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿，以及房屋室内装饰装修价值的补偿。
对于房屋征收的补偿而言，补偿方式与补偿范围是影响并决定最终补偿结果的最重要内容，也是被征收人衡量自己获得的补偿安置是否“公平、合理”的重要依据。
那么，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对此是如何规定的呢?本文，在明律师为您做全面细致的解读。
问题一：房屋征收的补偿方式
《条例》第21条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
根据这一原则性规定，实践中一些地方动辄告知被征收人涉案项目只能货币补偿或只能产权调换的做法，是不合法的。
所谓“货币补偿”是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿，说白了就是直接给钱。
而“产权调换”是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。
也正因此，实践中会出现被征收人既分到房，又拿到钱的情形。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
该条规定适用的条件有二，一是只适用于旧城区改建性质的征收项目;二是被征收人选择的是“回迁”，而不是外迁。
实践中，对于回迁还是外迁，被征收人有时同样具有选择的权利。
一般外迁所获得的安置面积、房屋套数要多于回迁。
这样的“二选一”补偿方式同样适用于一些地方的集体土地上房屋拆迁。
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》就规定，宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置。
实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。
补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。
上述计算办法由市国土房管局制定并公布。
问题二：房屋征收的补偿范围
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
其中对被征收房屋价值的补偿，包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿，以及房屋室内装饰装修价值的补偿。
这部分补偿是房屋征收补偿中最主要的部分。
因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;搬迁补偿是针对所有被征收人的，对于选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当支付临时安置费或者提供周转用房。
停产停业损失一般以实际发生的直接损失为主，根据房屋征收前被征收房屋的实际使用效益和实际停产、停业期限等确定。
这项补偿涉及非住宅房屋的认定，认定为非住宅房屋应当满足以下两个条件：其一，房屋为营业性用房;其二，经营行为合法，不能是违法经营。
对于集体土地上的房屋拆迁，北京市的《办法》规定，对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人还应当适当补偿停产、停业的经济损失。
具体标准由区、县人民政府规定。
涉及搬迁的，还应当向被拆迁人支付搬迁补助费。
对此，在明律师想提示广大被征收人的是，法律法规主要规定的是补偿的方式和范围，但具体的数额、标准在实践中则依项目、地域的不同而存在较大的差异。
被征收人不应将视线局限在“对着法条算补偿”上，而应积极聘请专业维权律师，放眼征收项目大局来寻找获取更高额补偿的机会。
无数成功案例证明，最终获取的补偿结果往往并不取决于这些成文的规定，而是更多的受到被征收人格局、眼光及所采取维权行动的影响。
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被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。根据这一原则性规定，实践中一些地方动辄告知被征收人涉案项目只能货币补偿或只能产权调换的做法，是不合法的。
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父亲和女儿因房屋拆迁能分到40平方的房屋，按政策还可以享受1人优惠购买20平方。现在因为爷爷也在父亲这里住，但户口不在安置范围内，为外地户口按照政策，当时因爷爷在父亲处居住，也能享受优惠购买20平方，于是父亲就单独付款优惠购买了20平方。在办理房产证时，爷爷去世，现在爷爷的配偶和4个子女都在，对于这20个平方其它人员是否有继承权。如何让分配？
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房屋拆迁补偿款能否获得
[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 房屋拆迁货币补偿款如何领取
拆迁人应当将货币补偿款以被拆迁人、房屋承租人的名义存入本市银行，由银行开具特种存款单。特种存款单可以用于支付购房款，也可以兑取现金。拆迁人支付货币补偿款和房屋调换差价款的时间，应当在拆迁补偿安置协议中约定；未约定的，应当在被拆迁人、房屋承租人搬离原址后一个月内一次性支付。被拆迁人、房屋承租人支付房屋调换差价款的时间，应当在拆迁补偿安置协议中约定；未约定的，应当在拆迁人交付房屋时一次性支付。被拆迁人、房屋承租人支付房屋调换差价款，可以以现金支付，也可以通过银行贷款支付。
拆迁补偿安置争议经裁决后，被拆迁人在法定期限内不申请行政复议，也不提起行政诉讼；且拒绝受领补偿款的，拆迁人可以向公证机关办理提存。
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房屋拆迁怎么获得双倍赔偿
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋如何获得双倍赔偿
一、房屋了怎么办
1、协商解决。根据国家征地赔偿标准进行赔偿，违法的房屋所有权人可以申请。
2、可以提起行政诉讼要求撤销拆迁许可证，依拆迁许可证而发生的拆迁裁决和的统统要被撤销，实行执行回转。
3、同时可将诉讼中了解到的拆迁人提交的有关拆迁申请资料的违法性，进行投诉。
二、房屋买卖如何获得双倍赔偿根据最高人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，双倍罚金是对商品房纠纷中，出卖人恶意违约导致合同解除的情况作出的惩罚性赔偿的规定
双倍罚金主要在以下几种情形下适用：
1、《解释》第八条规定：“具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
2、《解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之
一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置补偿房屋的事实。”
3、《解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”
三、房屋拆迁的形式房屋拆迁的形式有三种：
1、人民政府组织统一拆迁。即由人民政府或其专门委托的单位统一进行拆除、补偿、安置等工作。它是国家提倡和鼓励采用的拆迁方式，《拆迁条例》规定：“有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。”
2、自行拆迁。它是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。主要拆迁业务人员必须在拆迁主管机关进行培训，取得拆迁资格证书后才能上岗。
3、委托拆迁。它是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托他人进行。被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。遇到违法行为一定要及时曝光并通过相关部门进行制止，造成了损失要求赔偿且要申请国家赔偿，但要符合国家的规定的标准。对于拆迁的房子签订了买卖合同，一定要注意，不能对房屋做其他买卖了，这样是违法行为，买房可以要求赔偿。
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我在老家的房子，准备拆迁，想问一下，作为拆迁户，要如何与开发商谈判，房屋拆迁谈判怎样获得最大利益？
[律师回复] 你好，对于房屋拆迁谈判怎样获得最大利益的问题，你的谈判条件要明确，比如你的地理位置（私下了解是否在楼位上）、开发商的着急程度、你的家庭情况，等。
目的， 目的很重要是要房还是货币补偿，要房不能光考虑对冲下来少交钱，你也要考虑房子的位置、楼层、朝向等
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房屋面临拆迁，这12项权利可确保你获取公平补偿
第一，针对征收补偿方案的“提出意见权”；第二，旧城区改建项目的要求听证权；第三，对房屋征收决定的复议、诉讼权。第四，获取住房保障的申请权。第五，评估机构选择权，第六，评估报告的申请复核、专家鉴定权。第七，对评估报告合法性的监督、举报权。第八，补偿安置方式选择权。第九，平等协商、签订补偿协议权。
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征地拆迁
房屋拆迁多少钱一平米
[律师回复] 你好，全国没有统一标准，房屋拆迁需要结合房屋结构、地域位置、建造年限等因素综合评估。具体问题可来电咨询。
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租房屋拆迁租户应获得赔偿吗
[律师回复] 您好，关于租房屋拆迁租户应获得赔偿吗这个问题，我的解答如下, 承租人是否可以获得拆迁补偿这一规定，我国各地的情况都不太一样。在北京，拆迁人必须对被拆迁人予以补偿，这个被拆迁人就包括承租人，但是承租人必须具有北京市常住户口，按照国家规定的租金正式承租房屋，而且必须是长期居住才能获得拆迁补偿。出租人在房屋租赁期限内享有以下权利：
一、按照合同的规定收取房租。
二、有权决定在租赁期满后是否继续将房屋出租。
三、可以决定是否允许承租人将房屋转租。
四、因承租人的过错造成房屋损坏的，有权责成承租人负责修复或者赔偿。
五、承租人违反租赁合同的有关规定，出租人有提前终止合同，收回房屋的权利。如果因此而造成出租人的损失，出租人有权要求承租人赔偿。承租人违反规定的行为有：
1、未经出租人同意，擅自将承租的房屋转租、转让、转借或是与他人调换使用;
2、擅自拆、改房屋结构或改变用途(拆改房屋结构有可能造成房屋危险，改变用途则是违约行为);
3、拖欠房租累计6个月以上;
4、利用房屋进行违法活动;
5、故意损坏承租的房屋;
6、法律、法规规定要以终止合同、收回房屋的其他行为。此外，如果出租的是公有住宅，而承租人没有的理由，将房屋空关达6个月以上的，出租人有权提前终止合同，收回出租的房屋。
一、按照合同的规定收取房租。
二、有权决定在租赁期满后是否继续将房屋出租。
三、可以决定是否允许承租人将房屋转租。
四、因承租人的过错造成房屋损坏的，有权责成承租人负责修复或者赔偿。
五、承租人违反租赁合同的有关规定，出租人有提前终止合同，收回房屋的权利。如果因此而造成出租人的损失，出租人有权要求承租人赔偿。承租人违反规定的行为有：
1、未经出租人同意，擅自将承租的房屋转租、转让、转借或是与他人调换使用;
2、擅自拆、改房屋结构或改变用途(拆改房屋结构有可能造成房屋危险，改变用途则是违约行为);
3、拖欠房租累计6个月以上;
4、利用房屋进行违法活动;
5、故意损坏承租的房屋;
6、法律、法规规定要以终止合同、收回房屋的其他行为。此外，如果出租的是公有住宅，而承租人没有的理由，将房屋空关达6个月以上的，出租人有权提前终止合同，收回出租的房屋。
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拆迁补偿问题房屋拆迁补偿多少钱一平
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1、进基本户的钱，没有开发票，只要在做账的时候，当月计收入，计提了税金，那么就没有任何问题。
2、进基本户的钱，没有开发票，也没有在当月做账的时候计入收入，那么在税务检查发现后按偷税处理。
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拆迁补偿45平房屋怎么补
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房屋拆迁多少钱一个平面？
[律师回复] 城市的房屋有两种补偿方式可以选择：1.房屋置换，相同地段最低拆多少补多少；2.货币补偿，最低是周边相类似房地产市场价。
您可以根据您房屋的具体情况结合上诉补偿标准估算自己房屋的补偿款，如果征收方给您太低，不合理的话，您也可以运用法律途径来维护合法权益。
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你好，我家平房屋面临拆迁，补偿两套楼房（110平和90平左右），4千一平的标准。但是我们家沿街一直做生意，也有营业执照，拆迁影响了生机，上面办事部门却给予和其他住户一样的补偿标准，应该用什么办法维权呢。（我们家房子有国有土地证）
[律师回复] 你好，请问有具体了解到当地相关拆迁赔偿政策标准文件等吗？如果遇到赔偿不合理时，可先别进行任何签字，积极进行协商处理，协商不成可通过诉讼进行维权，如有更多疑问，欢迎直接来电详询，以便为你提供更多详细帮助。
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高平不想购房能退定金吗
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[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 在房屋拆迁过程中，经常会出现共有人权属争议或权属不明的情况，尤其在房屋买卖双方当事人之间或家庭内部成员之间，往往因拆迁面临巨额补偿对涉拆迁房屋产权引发争议，依据拆迁管理办法，拆迁补偿的对象是房屋所有权人，因此，要获得拆迁补偿，被拆迁人必须提供合法有效的产权证明，才能获得补偿。依据城市房屋拆迁管理办法，拆迁单位应当对拆迁房屋的所有权人给予补偿。如诉争房屋在拆迁时发生产权争议，拆迁单位应将诉争房屋的补偿款予以提存，尽到一定的注意义务。如果拆迁人将补偿款错误发放，侵害房屋所有权人的利益，因其主观上存在过失，故对给房屋所有权人造成的损失有责任予以赔偿。为防止产权人的合法权益遭受损失，在产权争议诉讼中，一方当事人可以向申请对拆迁补偿款采取财产保全措施，对拆迁或请求拆迁人将拆迁补偿款向有关机关提存，防止拆迁人把拆迁补偿款发放给案外人，损害真正产权人的合法权益。当然，拆迁人为防止错发拆迁补偿款，在签订拆迁补偿协议之前可要求对争议的房屋进行确权，要求被拆迁人提供有效的权属证明文件。
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退伍军人房屋拆迁能获得什么补偿
[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 【法律意见】
农村退役士兵安置
根据《退伍义务兵安置条例》和新兵役法的规定，家居农村的退伍义务兵按照“从哪里来、回哪里去”的原则，由原征集地的县、市、区人民政府接收安置，由乡、镇的人民政府妥善安排他们的生产和生活。主要搞好以下几个方面的工作：
（1）做好开发和使用两用人才的工作，扶持退伍军人勤劳致富。积极创办退伍军人两用人才服务机构，从思想、政策、物质上给予一定扶持。
（2）做好推荐录用工作。对在部队表现突出、有一定专长的退伍兵，积极向所在有关部门推荐，各用人单位向农村招工时，在同等条件下优先录用退伍军人。
3、转业士官安置
（1）退出现役的转业士官，原则上回原籍安置，由征集地的县、市、直辖区的人民政府安排工作。异地安置的须报请上一级或省、自治区、直辖市人民政府统筹安排。退出现役的士官具备下列条件之一者，应予以接收：
① 服现役满本期规定的年限，未被批准继续服现役的；
②军队编制员额缩减需退出现役的；
③国家建设需要调出部队的；
④经医院诊断本人健康状况不适宜继续服现役的；
⑤因家庭发生重大变故，服现役末满本期规定年限要求退出现役的，需有县（市区）以人民政府民政部门证明，经批准退出现役的。
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房屋拆迁赔偿多少钱一平方
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 您好，你是农村房屋拆迁还是城市的
（
1）如果是农村（集体土地）的，农村的房子拆迁有三种补偿方式，
1.有条件的，优先采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价；
2.纯货币补偿，就是房屋重建成本价+宅基地地价；
3.房屋置换，相同地段按面积最低1：1；
（
2）如果是城市（国有土地）的，城市的房子有两种补偿方式：
1.房屋置换，相同地段最低拆多少补多少；
2.货币补偿，最低是周边房地产市场价；我只能提供上述法律规定的标准，没有办法给您确定具体的数额，具体多少钱一平米，需要根据当地的物价、地价来评估和计算，一般最低是重建成本价。
（
1）如果是农村（集体土地）的，农村的房子拆迁有三种补偿方式，
1.有条件的，优先采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价；
2.纯货币补偿，就是房屋重建成本价+宅基地地价；
3.房屋置换，相同地段按面积最低1：1；
（
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2.货币补偿，最低是周边房地产市场价；我只能提供上述法律规定的标准，没有办法给您确定具体的数额，具体多少钱一平米，需要根据当地的物价、地价来评估和计算，一般最低是重建成本价。
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