农村房屋为什么拆迁补偿往往只有400至500元一平,是否合理?

最新修订 | 2024-03-04
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即明拆迁律师
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具体问题具体分析。农村的房屋多为自建,没有一个统一的建筑标准,有砖混楼房,有普通平房,也有瓦房和土房。房屋征收的标准肯定有差异,但是总体的原则是保障农民基本生活水平不降低,保障房屋拆迁后,农民有钱重建或者住上政府统一安排的安置房。
农村房屋为什么拆迁补偿往往只有400至500元一平,是否合理?

前段时间,有当事人提出这样一个疑问:有些农村搬迁的补偿标准为400、500、600元一平,是否合理?抛出这样一个问题之后,网友们就炸开了锅,城市房屋4000-5000元都是便宜的,怎么农村房屋廉价到这种地步,这样一个补偿标准是根本没法建房的,很多连建房成本一半都达不到,网友们都认为这样的拆迁太不合理!

农村房屋拆迁真的就只能补偿这么多吗?我们的确看到某个地方一份安置补偿方案,明确写道房屋补偿单价为瓦房400元/平、平房500元/平、楼房600元/平,后面的内容是货币补偿之后再以一千多元的价格去购买集体修建的安置楼房。

可以明确告诉大家,这样的补偿方式,是不合理不合法的。

那么农村的房屋到底应该怎么补偿呢?

集体土地面临征收,既征收土地也征收土地上的房屋,因为农村的房屋多为自建,没有一个统一的建筑标准,有砖混楼房,有普通平房,也有瓦房和土房。房屋征收的标准肯定有差异,但是总体的原则是保障农民基本生活水平不降低,保障房屋拆迁后,农民有钱重建或者住上政府统一安排的安置房

全国各省市经济发展不同,当地民情和政策也有差异,因此农村房屋拆迁通常没有全国统一的标准,各地区根据征收项目实际情况拟定具体的《征收补偿安置方案》,通常补偿的方式有三种:

第一种:货币补偿。

根据房屋建造的结构、区位、年限等确定房屋价值。根据房屋合法面积计算出房屋的补偿金额。如果已经纳入城市规划区的集体土地上的房屋,直接可以参考周边国有土地上房屋价值进行评估。除了房屋的价值,另外还有的房屋内装修补偿、过渡安置补偿、搬迁补偿、拆迁奖励等。

对于房屋的评估单价,根据我们多年办案的经验,结合现在农村房屋建造成本大致了解到农村房屋补偿的范围:砖混(框架)结构的楼房1200元/平左右,砖瓦结构800元/平左右,砖木、土木或其他简易结构的房屋价值会依次降低。

如果征收时该农村房屋所在区域已经纳入城市规划区了,可以参照国有土地上房屋进行补偿,也就是说拆迁的农村房屋所在地域周边已经进行城市化发展,那么农村房屋可以根据周边房地产市场均价去补偿,所以一些地区的集体土地上房屋也能补偿到几千元一平。

第二种:安置房补偿。

根据指定的补偿安置方案,征收方统一进行安置房规划,根据各家拆迁房的实际情况,通常有两种置换方式:一种根据房屋合法面积按照一定比例置换安置房;一种根据家庭人口,人均获得一定平米数的安置房面积。对于置换中的房屋差额面积,再进行货币或其他形式的补偿。

第三种:补偿地基和货币。

农村房屋被拆迁后,集体又统一进行规划新的宅基地供拆迁户自己重建,那么针对房屋价值的补偿,补偿的主要根据房屋的结构,砖混楼房、砖瓦房、砖木、土木等房屋,房屋价值由高到低进行货币补偿,补偿至少要保障拆迁户重建房屋成本是足够的。

农村房屋拆迁的法定程序有哪些?

除了补偿方式,农村房屋拆迁的程序也是非常重要的,土地征收、房屋拆迁程序违法也可能导致补偿不合理。农村集体土地上房屋拆迁的法律程序分为批前、报批、批后实施三个阶段。

(一)批前三个程序

市县人民政府发布土地征收预公告;市县人民政府相关部门组织进行土地现状调查,就土地权属、土地类型、土地面积以及地上附属物等进行调查;针对土地征收有申请听证的,由征收部门组织听证。

(二)报批三个程序

拟定“一书四方案”(建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案);报市、县人民政府批准;再依法报省级政府或国务院批准。

(三)批后实施三个重要程序

发布土地征收决定公告;征收范围内的房屋情况调查确认,进行拆迁补偿登记;发布征地补偿安置方案公告。此后就是集中签约期,在集中签约期签订拆迁补偿安置协议的,拆迁方支付补偿款、提供周转用房或者支付过渡费,被拆迁人按约定腾空搬迁。

城市房屋拆迁与农村房屋拆迁的区别?

1、土地性质不同

城市房屋土地为国有土地,农村房屋土地为集体土地。购买城市房屋连同土地使用权一并购买,土地通常为出让类型,因此房价中不仅包括房屋建筑物的价值,还包括土地价值,并依法缴纳相应的税费。

例如:个税契税城建税印花税等。集体土地上房屋,只需要集体成员向村委申请宅基地,并将建房规划图等材料上报获得建筑规划许可,之后便可自行建房。对土地这块不需要缴纳更多的费用,只需要自己出建房的成本。

2、地域位置不同

城市房屋地处政治、经济、文化、商业中心,交通便利,能给居民一个舒适、便捷的居住环境;农村房屋相对来说,地处大山大水之间,没有城市喧嚣,但也没有便利的交通和一些商业文化设施,自然环境优良。

3、补偿依据不同

城市房屋拆迁主要依据为我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》,农村房屋拆迁没有具体针对性的法律法规,可以参考《土地管理法》和地方性集体土地征收相关政策性文件等。如果已经纳入城市规划区的集体土地,房屋拆迁可以参考国有土地上房屋,也就是可以参考《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》相关法律规定。

综上所述,农村房屋拆迁不能简单看一平价格多少钱,而是综合看补偿和安置最终能不能保证农户居住、生活的要求,如果只有一平几百元的货币补偿,不考虑农户之后怎么买房、怎么建房的问题,这样的补偿是极不合理,也不合法的。

但是,有些农村征收拆迁,虽然表面上看一平补偿了几百上千元,感觉很不合理,但是实际上政府额外提供了安置房,或者重新打好了基地供拆迁户自建,货币补偿能够保障重新建房,这就不能叫不合理了。

实践中,农村房屋拆迁不管是程序上还是补偿上的确存在很多不合法的地方,拆迁户应当在遭遇这样不公的待遇时及时咨询专业律师,了解相应的维权方法及时保护自己的合法权益。

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1、契税(买方交纳):普通住宅按买价征收1.5-2%;90平米以下首套住房按买价1%征收;非普通住宅或二套以上房屋按买价3-4%征收(普通住宅应同时需要三个要求,住宅小区建筑容积率在1.0以下单套建筑面积在144平方米以下事实上成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍为普通住宅,否则将按非普通住宅对待。);
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2、犯罪的行为条件职务侵占行为的行为可以说是多种多样,根据刑法规定和司法实践,主要包括侵吞、窃取、骗取和其他方法。
(1)侵吞:一般是指行为人利用合法主管、管理、经手、使用企业财物的便利,将财物非法占为己有。例如,收入不入账,据为己有;涂改账目、单据,缩小收入,加大支出,从中侵吞;多报消耗,加大报废物资数量;伪造支款凭证套取现金或顶库。
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我们汶上白石要拆迁 补偿价格在500至600一平 而新房子价格最低的1170一平 这个价格合理么
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一、土地征收的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
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三、其他附着物的补偿标准征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等,要根据具体情况和有关部门进行协商,编制投资概算,列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿,参照有关标准,付给迁移费或补偿费。
四、补偿计算公式土地补偿费计算公式:被征地亩数年产值补偿倍数安置补助费计算公式:需要安置的人数年产值补偿倍数,需要安置的人数被征地数征地前人均分配跟耕地数青苗补偿费计算公式:青苗补偿费年产值耕种季数
夫妻离婚后,400平米的拆迁安置房能够平均分割吗?谢谢
[律师回复] 第
一、由于拆迁安置房取得方式的多样化,房屋权属状态也是多样化,具体需要区分不同情况处理:
A、以产权置换的方式取得的种类:
1、被拆迁房是私有住房,其所有权是夫妻一方在结婚登记之前取得的,此种拆迁安置房应认定为一方个人财产,而不能作为夫妻共同财产分割。
2、被拆迁房是私有住房,其所有权是在结婚登记之后取得的,被拆迁房和安置房的差价是以夫妻共同财产出资结清的,此种拆迁安置房应认定为夫妻共同财产。
3、被拆迁房是夫妻一方父母的私有住房,婚后该房拆迁,安置房产权登记在夫妻一方名下,被拆迁房与安置房产权调换之间的差价是以夫妻共同财产出资结清的,拆迁安置房应认定为夫妻共同财产。原被拆迁私有住房的评估价值可参考《婚姻法司法解释(二)》第22条规定,推定为父母对夫妻双方的赠与,离婚时可直接将产权房按夫妻共同财产分割处理。
4、夫妻一方婚前承租的公有住房,婚后该房拆迁,安置房产权登记在夫妻一方名下的,应当认定为夫妻共同财产,离婚时应当依法分割。
5、被拆迁房是夫妻一方父母承租的公有住房,婚后该房拆迁,安置房产权登记在夫妻一方名下,差价是以夫妻共同财产出资结清的,拆迁安置房应认定为夫妻共同财产;拆迁时承租人购买的原公有住房的评估价值可参考《婚姻法司法解释(二)》第22条规定,推定为父母对夫妻双方的赠与,离婚时可直接将产权房按夫妻共同财产分割处理。
B、以房屋补偿的方式取得的:
1、夫妻一方婚前承租的公有住房,是在拆迁其父母原承租的房屋时与其他家庭成员以房屋补偿方式共同安置的拆迁房。夫妻一方承租人身份是因为其单位能够支付该拆迁安置房供暖费等原因,父母才将承租人写成了该子女的名字,婚后按房改房政策用父母的工龄、以夫妻共同财产出资购买为产权房的,产权登记在夫妻一方名下,是夫妻共同财产还是家庭共有财产?
此种仍应认定为夫妻共同财产,只是在财产分割时,应酌情考虑该房产来源、共同安置的其他家庭成员享有的居住权利及享用父母工龄内涵的福利性、优惠性价值等等因素。
2、夫妻一方婚前承租的公有住房,婚后因该房屋拆迁而取得安置房屋承租权的,离婚时双方均可承租,承租方对另一方可给予适当的经济补偿。
3、夫妻一方婚前承租的公有住房是婚前与父母及其家庭成员共同以房屋补偿方式安置的拆迁房,虽然结婚5年以上,离婚时未经其他共同安置人同意,另一方不可以承租。因为其不是拆迁安置房的共同安置人,共同安置人的居住权是基于拆迁安置协议取得的,这种居住权具有人身依附性,在协议约定的期限内限制房屋所有权人和第三人行使其权利,因而具有排他性。所以,不应当适用《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答()》中“婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的;离婚后,双方均可承租。”的规定。
C、尚未办理产权登记、尚未取得所有权的拆迁安置房在离婚和继承案件中可以尽量采取调解的方式处理结案。

二、被拆迁房是私有住房,其所有权是夫妻一方在结婚登记之前取得的,拆迁安置房的所有权也登记在原被拆迁房屋所有人名下,拆迁安置房应认定为个人财产而不能作为夫妻共同财产分割。
依据《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定,拆迁人应当对被拆迁人给予补偿、安置。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。因此,被拆迁房屋是私有住房的,以产权调换方式取得的拆迁安置房的所有权属于原被拆迁房屋所有人。
产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一,其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。
在产权调换法律关系中,被拆迁人因产权调换而取得新调换房屋的所有权,并作为对价将被拆迁房屋的所有权转让给拆迁人。因此,如果被拆迁房屋的所有权是在结婚登记后取得的,拆迁安置房的所有权无论登记在夫妻谁的名下,都应认定为夫妻共同财产。如果被拆迁房屋的所有权是在结婚登记之前取得的,拆迁安置房的所有权也登记在原被拆迁房屋所有人名下,拆迁安置房应认定为个人财产而不能作为夫妻共同财产分割。
如果房款差价是以夫妻共同财产出资结清的,或者是以按揭贷款方式结清后,以月供的方式用夫妻共同财产偿还的,房屋所有权的归属是否改变了?我们认为,不能改变拆迁安置房为原被拆迁房屋所有人一方个人财产的性质。但是,对于该部分出资,离婚时房屋所有权人应当给予另一方适当的补偿。
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