被拆迁人应当知道的协议拆迁阴谋？

最新修订 | 2024-09-28

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杨在明律师

第一，拆迁人是普通民事主体，意味着其拆迁行为不受行政法律规范的规制和束缚，具有很大的自主灵活空间。第二，达成的“拆迁补偿协议”性质为民事协议，而不属于行政的协议，拆迁人的履约压力小，被拆迁人的维权更困难。

随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》在长期适用中的逐步深入人心，以及《土地管理法》相关辅助性政策文件的长期实践，土地、房屋的征收行为已逐渐变得有法可依，至少是有规、有文可依。

然而道高一尺，魔高一丈，不安分的地方政府又将视线转向了对新概念、新名词的创设，即发明了所谓“协议拆迁”的新模式。

那么，协议拆迁究竟是怎么回事儿?在明律师为你逐一揭穿其中的种种阴谋……

敲黑板划重点之一：协议拆迁，用心险恶

首先明确一点，协议拆迁并不是一个严谨的法律概念。

换言之，翻遍各本法条，也找不出协议拆迁这么一个词来。

这里所说的协议拆迁，是指与征收拆迁相对应的拆迁情形。

即拆迁人为政府部门以外的普通民事主体，通过与被拆迁人订立民事协议的方式实现对其房屋拆迁的情形。

我们之所以说这一招“用心险恶”，主要理由有3点：

第一，拆迁人是普通民事主体，意味着其拆迁行为不受行政法律规范的规制和束缚，具有很大的自主灵活空间。

譬如根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对城市的房屋实施征收拆迁，房屋征收部门是要遵循严格的法定程序行事的。

该有的程序、步骤，一个也不能少，一步也不能跳过。

再譬如根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》《征收土地公告办法》等的规定，对集体土地实施征收，同样要按照更为复杂的程序慢慢推进，着急不得，随意不得，否则就会被被征收人抓住诉一个行政行为违法，政府就会面临吃不了兜着走的遭遇。

然而“协议拆迁”就不存在这许多麻烦，拆迁人是村委会之类的非行政机关，其拆迁行为不受“依法行政”原则的约束，只要协议达成双方愿意，从法理上讲，怎么干都行。

故此，这类拆迁从效率上往往会显著高于征收项目，就是因为其可以免除听证、评估等等纷繁复杂的法定程序。

即使有程序性事项，那也是“约定”的，对于拆迁人来说，这无疑是重大的利好。

而反观被拆迁人这边，就难免会失去法定程序所设置的重重权益保护机会，落得个权益遭受肆意侵犯、践踏的不利结局。

第二，达成的“拆迁补偿协议”性质为民事协议，而不属于行政的协议，拆迁人的履约压力小，被拆迁人的维权更困难。

面对一份行政的协议，即通常的政府一方为主体签订的征收补偿协议，如果履行发生争议，政府是要依照《行政诉讼法》的规定当被告的。

因此在实践中，这类协议一旦签订，实际履行的几率很高，尤其在一些法治环境较好的大城市，几乎没有不履行承诺给房给钱的，理由就在于政府不能轻易输官司，它输不起，败诉背后就是最可怕的纪律处分甚至是刑事责任。

而普通的民事主体则不然，属于天塌不怕的地位——没履约，被拆迁人诉了又如何?开发商可以要钱没有要命一条，村委会班子解散了没交接新村委会不了解情况……凡此种种，被拆迁人又能如何?实践中，民事协议得不到履行是常有的事儿，如同家常便饭一样。

被拆迁人的补偿权益的保护，可谓无从谈起，只能拼人品和运气了。

第三，政府藏在拆迁人背后，实际用地项目不耽误。

对于征收项目，被征收人如果对补偿不满可以合理的选择当当“钉子户”，通过团结集体的力量来向项目方施加压力，逼迫其基于工期不能耽搁的考虑来增加些补偿。

此时，政府不敢轻易下手强拆，因为程序没走到强拆都是违法的，回过头来政府就要吃官司。

而在协议拆迁项目中，政府则选择藏在拆迁人的身后，任由拆迁人去“冲锋陷阵”，施展各种方法向被拆迁人施压。

政府只需要坐收渔翁之利就可以了。

问题是，村委会实施土地腾退的目的当真是重新进行分配、利用么?当然不是，大的建设项目往往就在后面等着呢，村委会、村民对涉案土地根本没有说话的资格了。

螳螂捕蝉，黄雀在后，系此类拆迁的真实写照。

敲黑板划重点之二：协议拆迁，如何应对?

我们知道了协议拆迁这一新招数的歹毒用意，那么广大被拆迁人又该如何应对呢?在明律师这里只提5点最重要的，供大家参考：

其一，补偿不满意，任何文件都不要签字。

协议拆迁之关键命门，在于“协议”。

没协议，它就没法拆迁。

开发商没法拆，村委会也没法拆，当然违法暴力强拆的行径除外。

对于处于弱势地位的被拆迁人而言，法律仍是保护自身合法权益的唯一利器。

那么，我们就必须确保自己在法律层面上的绝对优势地位，迫使拆迁人陷入违法、非法的境地与我们博弈。

鉴于实践中此类“协议拆迁”所涉的文本千变万化、名头众多，缺乏法律专业知识的被拆迁人很难准确识别，最好的办法，就是任何文件都不轻易签字，除非补偿到位了、满意了。

其二，及时聘请专业征收维权律师帮助协商、谈判。

对于这种项目，自学法律加以应对这条路是不灵的，因为人家拆迁方就没打算按法律来，鸡同鸭讲之事还是不干的好。

况且，村委会、开发商的背后往往是牵一发而动全身的重大建设项目，博弈、谈判的难度相较于一般征收项目绝对是有过之而无不及。

面对此种情形，聘请专业征收维权律师出马便是势在必行的了，因为她们大多是协商谈判专家，在这方面的经验、见识要显著强于被拆迁人。

其三，要适时调整补偿期望，能走就走。

“死磕”之事，本就风险极大。

若是为法律而“死磕”，尚不至于有太大事儿。

但为补偿数额博弈，无异于走钢丝一般步步惊心。

本所黄艳律师代理的一起“旧村改造”案件中，被拆迁人先后遭遇了断水断电、断路、挖墙脚、株连式逼迁、税务处罚甚至计划生育领域的社会抚养费处罚等诸多“花式逼迁”手腕，全家三亲六故大大小小几乎无一幸免。

能走就走，能签就签，互谅互让，也本是“博弈”之事的道理所在。

自然，我们是法治国家，凡事得依法而为，这个理论、原则，与协议拆迁之事的客观存在，大约并不矛盾吧。

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