法律如何确定一房多卖的业主？

[律师回复] 买方需要核实与其磋商房屋事宜的人是否为房屋产权人。首先要确定房产证上的名字是房主本人，签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，应主要核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性，防止不法之人假造房主身份证和房屋房产证进行欺诈，规避资金风险。

[律师回复] 房屋买卖双方的合同被确认无效后的处理方式为：如果对方有过错的可以请求对方承担缔约过失责任，要求其赔偿因缔约而造成的损失，既包括现实损失也包括合理信赖利益；如果无过错可以双方协商之后和平解决。

[律师回复] “房屋确权必须是户主。《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

[律师回复] 先告国土局，撤销证书

[律师回复] 核税说简单点就是核算税款，具体核算出购房所缴税的种类和额度，也就是需要交多少钱的税
是按地税部门核定的计税价格征收的。房产过户所交的税费：
1.买方税:契税按总价
1.5%；
2.卖方税:个税1%,房产证满5年且是业主唯一住宅免交；
3.营业税
5.5%,房产证满5年免交；
4.双方税:印花税按总价万分之一,其它手续费数百。以上税费通常都由买方出；
5.手续:不用贷款的,买卖双方带齐资料,包括身份证、房度产证等一齐到房管局先递件申请过户,审件通过后,七天左右到相关部门交税费,再拿所有单据回房管问局申请出证；
6.所有单据齐全通过审查答的,三天左右新买家亲自到房管局就能拿到新房产证；
7.需要贷款的,到房管局递件过户前要先联系银行,银行审查所有资料同意贷款及金额之后才能到房管局办过户手续；
8.如果通过房产中介买房,银行贷款方面也可以通过中介联系。契税版由买卖双方缴纳；
9.根据《契税暂行条例》的规定,契税税率为3-5%。契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总权局备案。据此,各省、自治区、直辖市契税征收幅度。

[律师回复] 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
要是确认自己签订的房屋买卖合同是无效的，并不符合法律的相关规定，觉得自己因为房屋买卖合同而有伤害的话，可以找个律师来帮助自己好好维权。

[律师回复] 诉讼主体就是可以作为原告、被告或者第三人参与诉讼的自然人、法人或者其他组织。民事诉讼需要有适格的诉讼主体参加诉讼，那么，设备买卖合同诉讼主体该如何确定呢？审理民事案件时首先应当正确地确定诉讼主体，诉讼主体确定错误，实体处理结果必然会不正确。确定诉讼主体看起来比较简单，但审判实践中却远远不那么容易。因此在审理民事案件中如何确立诉讼主体是值得研究的。
一、确立诉讼主体的一般原则：
诉讼主体，又称案件的当事人，是指因民事上的权利义务关系发生纠纷以自己的名义进行诉论活动，并受法院裁判约束的利害关系人。在审判实践中，实际存在两种性质的当事人：一种是程序法上的当事人;另一种是实体法上的当事人。程序法上的当事人，是指案件进入诉讼程序后的原告和被告。因为这时的当事人是否在事实上真的存在利害关系还是个未知数，真正的利害关系只有在法院开庭审理之后才能确定，因此称为程序法上的诉讼主体。实体法上的当事人，是指经过案件的审理法院依法确定的案件当事人，这些人与案件有直接的利害关系，因此称为实体法上的诉讼主体。
审判实践中，由于认识上的差异，这两种当事人经常交织在一起，给法院正确审理案件带来了麻烦和困难，因此法院审理民事案件正确确定诉讼主体就成为首要的任务。
(1)两种诉讼主体的构成要件：
程序法上的当事人是在案件进入诉讼程序、开庭审理没有结束前的当事人，构成这种当事人有以下要件：
一、被告是原告认定的案件当事人。一个案件的成立，必须有原告和被告。原告在向法院起诉之前有自己主观上认定的被告。如果案件的原告不认定自己起诉的被告是侵害自己利益的当事人，他就不会对其进行起诉。
二、由于在案件审理之前不能确定真正的当事人，因此凡在诉讼内明确表示为原告和被告的人，不论是不是民事权利或法律关系的主体，以及对诉讼权标的有无诉讼实施权，都是当事人。
(2)实体法上诉讼主体构成的要件：
实体适格的当事人，是在案件开庭审理后，法院依法确定有权以自己名义支配讼争民事权利义务的主体，亦即有权以自己的名义主张、放弃民事权利和有权以自己的名义否定，承认讼争民事义务的主体。构成实体法上的当事人，应当符合以下条件：
一、当事人与案件有直接的利害关系。当事人必须是发生民事争议一方，与案件有直接的利害关系。如借贷纠纷案件，案件的诉讼主体必然是债权人或债务人或与债权债务有利关系的第三人。
二、当事人必然以自己的名义进行诉讼。凡不是以自己的名义而是以他人的名义进行诉讼的人，如诉讼代理人等都不是民事诉讼的当事人。
三、当事人受法院裁判的拘束。如果参加案件诉讼的人虽然以自己的名义进行诉讼，但不受法院裁判的约束的人，如证人等就不是民事诉讼的当事人。
二、实体法上的诉讼主体的审查认定：
诉讼法上的当事人是否成立，除了审查其诉讼行为能力外没有更多审理项目，因为有些问题可以在案件的实体审理中解决，但实体法上当事人的审查认定却涉及许多的法律关系，因此在审判实践中审查认定起来就比较困难，然而，实体法上当事人的认定又决定着案件处理的公正性、公平性。因此，我认为在审判实践中审查认定实体法上的当事人。应注意掌握三个条件：(1)双方当事人是否存在侵害与被侵害的利益争议事实：因为只有自己的利益受到侵害或与他人发生争议，而提起诉讼的人及其相对方，才是直接的利害关系人。如果自己的利益没有受到侵害，也没有因为自己的利益而与相对人发生争议，那么双方当事人就不是有直接利害关系的人。(2)双方当事人是否存在保护权利的争议事实：当事人在民事诉讼中无论是保护自己的权利还是保护他人的权利，只要以自己的名义进行诉讼引起民事诉讼程序发生、变更或消灭的，都是民事诉讼的当事人。
(3)争议的双方当事人是否存在民事法律关系：法律关系也是形成民事诉讼关系的条件之一。如果当事人虽然没有以上两种争议的直接事实存在，但与争议的事实有某种法律关系存在，那么他同样可能成为实体法上的案件当事人，如案件的第三人就是如此。

[律师回复] 解答如下, 土地确权后户主名字可以变更，但需要满足4个条件
生老病死是常见状态，比如先前的土地承包户主是家里老人的，为了方便日后土地的处理事宜，年轻一辈的便想将土地承包户名变更到自己的名下，但此时是不被允许的。需要满足以下这四个条件：
1、新户主具有民事行为能力;
2、新户主为当地农业户口;
3、依法转让、互换承包地，且没有权属纠纷的;
4、原户主死亡，家庭成员内部推举意见一致，不存在纠纷的。

[律师回复] 最好携带材料当面咨询律师，予以全面分析解答。

[律师回复] 逻辑有问题吧，卖方违约，买方为啥退还定金

[律师回复] 据了解，目前《物权法》对地下室的权属问题尚无详细限定。产权归属“有商定从商定，无商定从共有”的原则尚不是很明确。我国目前的住宅楼地下室主要分以下几类：最多的情况是作为公用建筑面积分摊到业主头上。任何单一业主都不能自行对地下室进行租售，地下室的管理权归社区的业主委员会所有。二为具有单独产权或与房屋共有具有一个产权证的地下室，此类地下室产权归业主所有，业主能够任意出租地下室，具有单独产权证的地下室还可作为常规住宅进行买卖。三是作为人防工程的地下室，产权归开发商所有，但作为公共设施，为保证其使用功效故不能任意租售。

[律师回复] 只有有授权委托书 ，就没有问题 ，合同就有效。授权书是由当事人预备，及赋与一位他信任的人之一项权力当他在精神或健康上出现问题，以致不能打理他个人财务时，替他作出财务上之决定，如买卖物业、银行存支、交税及交其他单据。 授权书是可以即时生效，又或者可以指明有事故发生後才生效，直至当事人去世之时为止。如果没有事故发生的话，当事人依然可以自己掌管自己的财务。一般来说，无效的房屋买卖合同主要有以下几种：
1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。
2、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。
3、一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段签订的房屋买卖合同。
4、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。
5、乘人之危签订的房屋买卖合同。
6、双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。
7、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。法律依据：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
(一) 行为人具有相应的民事行为能力;
(二) 意思表示真实;
(三) 不违反法律或者社会公共利益。

[律师回复] 您好，针对您的确权土地不是户主能确权土地吗？问题解答如下, 土地确权后户主名字可以变更，但需要满足4个条件
生老病死是常见状态，比如先前的土地承包户主是家里老人的，为了方便日后土地的处理事宜，年轻一辈的便想将土地承包户名变更到自己的名下，但此时是不被允许的。需要满足以下这四个条件：
1、新户主具有民事行为能力;
2、新户主为当地农业户口;
3、依法转让、互换承包地，且没有权属纠纷的;
4、原户主死亡，家庭成员内部推举意见一致，不存在纠纷的。

[律师回复]
一、如何确定买卖合同价款价格条款是买卖合同的主要条款之一，对价款的确定，如果买卖合同的当事人对价款作出明确约定的，则应按其约定确定，如果合同双方当事人对价款未作约定或约定并不明确的，可按照以下原则确定合同的价款：
1、当事人对合同价款没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的按照合同有关条款或交易习惯确定。
2、按照上述方法仍然不能确定价款时，依照《合同法》第62条第2项的规定，价款不明确的按照订立合同时履行地的市场价格履行，依法应当执行政府定价或政府指导价的，按照规定履行。其中涉及两方面的问题：
（
1）关于合同履行地的确定。此处的合同履行地应当是指合同价款的支付地，如果合同有约定的，按照约定确定，没有约定或约定不明确的，支付货币的在接受货币一方所在地履行。
（
2）关于订立合同时履行地的市场价的确定，实际上是对合同价款数额的推定，如果当事人对此有争议的应当委托有资质的价格鉴证机构进行鉴证确定。
二、如何确定买卖合同履行地确定买卖合同履行地应遵循以下原则：
1、特征履行地规则。此规则以当事人履行合同特征义务的地点来确定合同履行地，是目前占主导地位的评判方式。在合同约定的众多义务中，必有一个能反映该合同之本质特征的义务，只要是双务合同，非给付金钱义务最能反映该合同的特征，因而一般认为以此为标准确定合同履行地是适当的。也就是说，任何一个双务合同，非给付金钱义务是区别此合同与彼合同性质特征的标志点，且以该特征为依据确定合同履行地。[2]如买卖合同中一般认为其特征义务应是标的物的交付，即所有权的转移，都以该特征义务履行地作为该合同的履行地，《适用意见》第19条、《合同法》第62条、第141条、96年最高《关于在确定经济纠纷案件中如何确定购销合同履行地的规定》等都对买卖合同履行地进行了界定。加工承揽合同、财产租赁合同、补偿贸易合同供用电、水、气、热力合同等等，都是按照合同性质来确定履行地，而合同性质一般根据合同的名称来确定，若名称与合同中权利义务不一致的，应按合同中约定的权利义务的内容确定合同类型，再确定履行地问题。
2、实际履行地规则。合同履行地是指实际履行地、约定的履行地还是民法所规定的履行地，众说分纭，理论与实践也一直是各说各的理。最高关于民诉法《适用意见》中第18条规定：因合同纠纷提起的诉讼，如果合同没有实际履行，当事人双方住所地又都不在合同约定的履行地的，应由被告住所地管辖。操作中又分几种情况，合同有约定且实际履行地与约定一致的，按《适用意见》18条确定管辖，合同约定了履行地，但未实际履行，当事人一方或双方住所地与合同约定的履行地一致的，原则上也可以适用18条规定，而如果合同约定了履行地，实际履行地与约定的不一致，或者没有约定履行地却又实际履行了，又或者既没有约定，也没有实际履行，如何确定案件的管辖，《适用意见》中就不甚明确了。以买卖合同为例，96年最高《关于在确定经济纠纷案件中如何确定购销合同履行地的规定》的司法解释，也强调在实际履行中双方当事人以书面或一致认可的其他方式可以变更约定，并明确了虽有约定但未实际履行的，不依履行地确定管辖。也就是说合同只有在约定了履行地并已实际履行且约定的履行地与实际履行地又相一致的情况下，适用相关法律才无任何障碍。

[律师回复] 案例简介：卖家以配偶不同意主张合同无效前不久，B和A签订了《北京市存量房屋买卖合同》，B将其名下的房子卖给A，按照合同约定，A支付了30万的定金和150万的首付款之后，在过户之前，B突然提出房子卖不了了，原因是因为自己的妻子不同意出售这个房子，房子属于夫妻共同财产，对于卖房一事，其妻子事前不知道，张妻现在明确表示不同意出售房子。无奈之下，A向要求继续履行合同并办理过户手续，此时张妻也向主张合同无效。判决：共有人不同意并不影响合同的效力房屋出卖人的配偶以其不知情、不同意为由要求认定合同无效的，这个理由，我们前面也已经分析了，这样直接的后果就是被驳回。需要注意的是，不论是买房人还是卖房人或者卖房人配偶均不能主张无权处分的合同当然无效。律师说法：共有人不同意合同仍有效，但合同会发生履行障碍根据我国《物权法》第15条的规定，合同有效不一定能够引起物权变动。A要求B配合办理过户，由于B缺乏处分权，过户这个行为必须经过共有人的同意才能处分共有财产。所以A要求判决B配合办理过户的诉讼请求在法律上难以成立，一方面是因为该诉讼请求具有一定的人身依附性，很难作出人身依附性的判决。另一方面，因为共有人之一不同意处分共有财产，所以合同无法继续履行下去，缺乏法律依据。特别需要提醒买房人注意的是，此时，如果买房人有足够的证据其作为善意第三人，在签订购房合同时并不知道对方为无权处分，并且已经支付了房屋的价款，双方办理了过户手续，那么，此时买房人已经通过“善意取得”制度取得房屋所有权。不论卖方配偶以何种理由，均不能要回该房子。原因在于《婚姻法司法解释三》第11条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持”。买房人还需要注意的是在签订合同时，一定尽到自己的审查义务，一般在实际的买房过程中都是委托给中介来进行，如果这其中因为中介的疏忽大意导致“配偶同意出售说明书”中存在代签、错误等情况时，除了可以向中介主张责任外，如果卖方存在可能隐瞒或者在纠纷出现后伪造证据来拒绝履行合同的，买房人也可以有针对性采取我们上面给出的方法来维护自己的权益。

[律师回复] 按照交警的事故认定书承担赔偿责任。报废车没有强制险，有车主承担 侵权责任法 第五十一条 以买卖等方式转让拼装或者已达到报废标准的机动车，发生交通事故造成损害的，由转让人和受让人承担连带责任。 道路交通安全法 第七十六条　机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿；不足的部分，按照下列规定承担赔偿责任:
（一）机动车之间发生交通事故的，由有过错的一方承担赔偿责任；双方都有过错的，按照各自过错的比例分担责任。
（二）机动车与非机动车驾驶人、行人之间发生交通事故，非机动车驾驶人、行人没有过错的，由机动车一方承担赔偿责任；有证据证明非机动车驾驶人、行人有过错的，根据过错程度适当减轻机动车一方的赔偿责任；机动车一方没有过错的，承担不超过百分之十的赔偿责任。 交通事故的损失是由非机动车驾驶人、行人故意碰撞机动车造成的，机动车一方不承担赔偿责任。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 你好，应该先看去世的人生前有无遗嘱，有遗嘱的，应按遗嘱执行，如果没有遗嘱的，按照法定继承。继承人分
第一顺序（配偶、子女、父母）和
第二顺序（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）。继承开始后，由
第一顺序继承人继承，
第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。

[律师回复] 有权拒绝，对方反悔没有法律依据。如对方强行，可报警，固定证据，协商不成可起诉。

[律师回复] 户主代表家庭登记备案，没有必要登记其他人的名字，如果不是法律上的户根本不给登记

[律师回复] 这个要具体看购房合同的。