我国房屋拆迁合同纠纷怎么解决

最新修订 | 2024-02-22
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专家导读 拆迁合同之后若是发生了纠纷,可以选择的处理纠纷方式包括起诉等。当然在起诉之前是可以与拆迁方协商的,协商达成一致可以签署和解协议。若是依旧不知道房屋拆迁合同纠纷怎么解决可以选择继续阅读此文。
我国房屋拆迁合同纠纷怎么解决

一、我国房屋拆迁合同纠纷怎么解决?

1、签署拆迁合同之后若是发生了纠纷,可以选择的处理纠纷方式包括起诉等。

根据《国有土地房屋征收与补偿条例

第十四条

被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼

第二十五条

房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼

2、当事人在房屋拆迁补偿纠纷诉讼中需要收集的证据

(1)被拆除房屋的所有权证;

(2)证明被拆除房屋的结构、房屋的性质、房屋的建筑面积等证据;

(3)当被拆除的房屋所有权证上记载的所有人与主张权利的被拆迁人不同时,还需要提交证明拆迁人对于被拆迁房屋享有接受补偿安置权利的证据;

(4)证明房屋被拆除的时间的证据;

(5)已达成前拆补偿协议的,还应当提交拆迁补偿协议;

(6)经过房屋拆迁主管部门的裁决的,还应提交裁决书;

(7)拆迁许可证;

(8)房屋拆迁公告及张贴公告的照片资料;

(9)新建建筑物的《建设工程规划许可证》及工程竣工验收证明;

(10)房屋被拆除前的面积丈量报告;

(11)向被拆迁人支付补偿金、房屋搬迁费、电话迁移费、及过渡期安排补助费的凭证;

(12)提供过渡时期临时用房给被拆迁人的证据;

(13)用以安置被拆迁人的房屋平面图、建筑面积、竣工验收报告等。

3、当事人在土地征收补偿纠纷诉讼中需要收集的证据

(1)被征收土地的所有权或者使用权证明。

(2)地上附着物估计的证明

(3)征地实施前三年的平均年产值;

(4)证明依法申报征地的文件;

(5)征地方案

(6)征用土地方案公告及证明公告的图片资料;

(7)征地补偿安置方案;

(8)征地补偿、安置方案公告;

(9)国土资源管理部门颁发的建设用地批准书。

二、拆迁纠纷被法院受理后可以申请延期开庭吗?

拆迁纠纷被法院受理后不一定可以申请延期开庭,有下列情形之一的,可以延期审理

1、必须到庭的当事人和其他诉讼参与人有正当理由没有到庭

必须到庭的当事人和其他诉讼参与人,如果确因突然患病等正当理由没法到庭,审查证据、认定事实等就难以进行,这将影响人民法院正确裁判,因此,可以延期审理。

2、当事人临时申请回避

根据民事诉讼法的规定,被申请回避的人员,在人民法院作出回避决定前,应当暂停参与本案的工作,如果被申请回避的人员不参加本案的工作,致使案件审理一时无法进行的,可以延期审理。

3、需要通知新的证人到庭

调取新的证据,重新鉴定、勘验或者需要补充调查的可以延期审理。

4、其他应当延期审理的情形

比如,一方当事人在诉讼过程中因妨害民事诉讼被拘留,不能按期或者继续开庭审理等。

三、引起拆迁纠纷的原因有哪些?

引起拆迁纠纷的原因包括补偿程序不完善,司法救济难到位等。此外以下情形也有可能会引发拆迁纠纷:

1、价格因素。

目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付,中间间隔时间长、变化大,特别是价格不断上涨。

2、政策因素

拆迁安置房屋一般分为两大类:

(1)一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有,但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。

(2)另一类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。

拆迁纠纷可能是民事纠纷、也有可能是行政纠纷,但不管是哪种类型的纠纷,若是想要采取起诉的方式解决纠纷,那么就最好是在诉讼时效内提出诉讼请求。以上就是关于房屋拆迁合同纠纷怎么解决的相关介绍。阅读完上文内容如果还没有解答您的问题,您可以点击下方“立即咨询”按钮寻求专业律师的帮助。


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征地拆迁
集体房屋拆迁补偿纠纷
[律师回复] 解答如下, 目前,由于集体土地上房屋拆迁同土地征用一并进行,所以房屋的拆迁补偿方案也同土地补偿方案同时制定。而补偿方案是由征地方制定,报政府批准,因补偿方案引起的纠纷,只能通过行政诉讼解决。笔者认为,这只适用于解决国家基于公共利益的需要而实施的集体土地征用和房屋拆迁,正如前述所分析,对于基于商业开发之目的实施的征地拆迁补偿应直接适用民事法律规范进行调整。同时在国家基于公益的征地拆迁中,由于在补偿方案确定之后,补偿协议大多是由集体经济组织与征地方签订,房屋所有人不参与签订协议,形成房屋所有权人和征地方无拆迁补偿协议。那么发生纠纷时,房屋所有权人能否以自己的名义就补偿方案中的补偿数额、安置方式等问题提起民事诉讼从协议本身来说,房屋所有权人不是签订协议的一方,不能以自己名义提讼,但从财产所有权法律关系来讲,房屋所有权人应当享有诉权。  目前,人民对房屋所有人以自己名义主张权利时,往往又以其不是协议一方当事人而不予受理或裁定驳回,导致房屋所有权人的权利得不到及时保护。笔者认为,集体土地上房屋拆迁是一种社会活动,在这个活动中享有权利和承担义务的公民、法人是这一法律关系的主体,同时,集体土地上房屋所有人对其所有权的享有是排他的,所从法理上讲,对房屋的处分,只能由房屋所有权人行使,其他任何单位和个人均无权处分,房屋拆迁实质上是拆迁人将被拆迁人的房屋折价购买,是一种民事行为,应由房屋所有权人和拆迁人协商一致达成协议,集体经济组织与征地单位签订协议的行为,只能认定为一种代理行为,如无房屋所有人授权,其签订的协议应为无效。所以房屋所有权人以自己名义就拆迁补偿协议提起的民事诉讼,人民应当受理。  在当前现实中,拆迁人为了使拆迁顺利进行,往往借助政府权力,将补偿的事宜交给政府处理,关于补偿费的支付也由政府代付,一旦发生纠纷,也存在诉讼主体的确定问题,在此情况下,笔者认为应区分不同情况,如果拆迁单位将补偿款已支付给政府,此时政府就应履行代付补偿款的义务,属民事法律关系,被拆迁人可以政府为被告提讼;如果拆迁单位未按拆迁补偿协议将补偿费支付被拆迁人,也未支付给政府,被拆迁人可以拆迁人为被告提起民事诉讼;如果拆迁协议是政府与被拆迁人签订的,被拆迁人则可以政府为被告,以拆迁人为第三人提起民事诉讼。
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房屋拆迁纠纷如何处理
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 为维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,根据《城市房屋拆迁管理条例》和《苏州市城市房屋拆迁纠纷行政裁决办法》的规定。当拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋租赁人经协商达不成拆迁补偿安置协议时,当事人可向负责颁发城市房屋拆迁许可证的机关申请行政裁决。 当事人向裁决机关申请裁决时,必须在拆迁许可证规定的拆迁期限或者延期期限内递交申请书,并且按照被申请人数提交副本。 申请书应当载明以下事项: (一)申请人和被申请人的姓名、性别、年龄、工作单位和住址、法人或者其他组织的名称、地址和法定代表人或者负责人的姓名、职务等; (二)申请要求和依据的事实理由; (三)证据和证据来源,证人姓名和住址。 第六条 申请人为拆迁人的,应当提供以下证据和资料: (一)城市房屋拆迁许可证; (二)被拆除房屋的所有权、建筑面积的审查证明和作价评估清单,对被拆迁人或者房屋租赁人的补偿安置方案 (三)法定代表人身份证明书、授权委托书; (四)裁决机关认为需要提供的其他有关证据和资料。 申请人为被拆迁人或者房屋租赁人的,应当提供以下证据和资料: (一)房屋所有权证(包括共有权证)、国有土地使用权证或者房屋租赁凭证; (二)户口簿、身份证; (三)住宅改为非住宅的批准文件及相关证照,生产、经营人员核定依据; (四)裁决机关认为需要提供的其他有关证据与资料。 凡提供的证据和资料是复印件、影印件的,均需向裁决机关提供原件核对。 裁决机关收到申请书和有关证据、资料后,经审查,符合规定的,在3日内立案;不符合规定的,在3日内通知申请人不予受理,并说明理由。 裁决机关在立案之日起5日内将申请书副本发送给被申请人,并通知被申请人按指定日期提交答辩书和有关的证据资料。被申请人不如期提交答辩书和有关证据资料的,不影响案件的裁决。 裁决机关通知申请人到场的,经两次通知不到的,视为撤回申请;裁决机关通知被申请人到场的,经两次通知不到的,裁决机关可以作缺席裁决。 当事人可以委托1至2人代理参加裁决活动。委托他人代理的,必须向裁决机关提交授权委托书,授权委托书必须写明委托事项和权限。
如何解决房屋拆迁纠纷?
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 为维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,根据《城市房屋拆迁管理条例》和《苏州市城市房屋拆迁纠纷行政裁决办法》的规定。当拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋租赁人经协商达不成拆迁补偿安置协议时,当事人可向负责颁发城市房屋拆迁许可证的机关申请行政裁决。 当事人向裁决机关申请裁决时,必须在拆迁许可证规定的拆迁期限或者延期期限内递交申请书,并且按照被申请人数提交副本。 申请书应当载明以下事项: (一)申请人和被申请人的姓名、性别、年龄、工作单位和住址、法人或者其他组织的名称、地址和法定代表人或者负责人的姓名、职务等; (二)申请要求和依据的事实理由; (三)证据和证据来源,证人姓名和住址。 第六条 申请人为拆迁人的,应当提供以下证据和资料: (一)城市房屋拆迁许可证; (二)被拆除房屋的所有权、建筑面积的审查证明和作价评估清单,对被拆迁人或者房屋租赁人的补偿安置方案 (三)法定代表人身份证明书、授权委托书; (四)裁决机关认为需要提供的其他有关证据和资料。 申请人为被拆迁人或者房屋租赁人的,应当提供以下证据和资料: (一)房屋所有权证(包括共有权证)、国有土地使用权证或者房屋租赁凭证; (二)户口簿、身份证; (三)住宅改为非住宅的批准文件及相关证照,生产、经营人员核定依据; (四)裁决机关认为需要提供的其他有关证据与资料。 凡提供的证据和资料是复印件、影印件的,均需向裁决机关提供原件核对。 裁决机关收到申请书和有关证据、资料后,经审查,符合规定的,在3日内立案;不符合规定的,在3日内通知申请人不予受理,并说明理由。 裁决机关在立案之日起5日内将申请书副本发送给被申请人,并通知被申请人按指定日期提交答辩书和有关的证据资料。被申请人不如期提交答辩书和有关证据资料的,不影响案件的裁决。 裁决机关通知申请人到场的,经两次通知不到的,视为撤回申请;裁决机关通知被申请人到场的,经两次通知不到的,裁决机关可以作缺席裁决。 当事人可以委托1至2人代理参加裁决活动。委托他人代理的,必须向裁决机关提交授权委托书,授权委托书必须写明委托事项和权限。
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我国房屋拆迁需要啥手续?
我国房屋拆迁需要的手续是制定房屋征收年度的计划,提出征收土地的补偿的申请,然后就是确定具体的征收土地的范围,并且也需要拨付工作的经费。我国房屋拆迁需要啥手续,这个问题可以参考本文内容。
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征地拆迁
房屋拆迁纠纷找哪个投诉
[律师回复] 您好,关于房屋拆迁纠纷找哪个投诉这个问题,我的解答如下,
一、房屋拆迁纠纷找谁投诉
(一)如果你和拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议
而且还没有政府的拆迁裁决的话,那么拆迁纠纷找哪个部门呢?其实你可以到拆迁部门申请拆迁行政裁决,务院令发布的《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁人与被拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决
(二)如果你和拆迁人已经达成了拆迁补偿安置协议
那拆迁纠纷找哪个部门呢?觉得不公平,你可以到民事庭提起民事诉讼,提拆迁合同纠纷。拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在协议的约定的搬迁期内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民提起民事诉讼。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民先予执行。
(三)如果你和拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议,但有政府的行政裁决的话,那拆迁纠纷找哪个部门呢?既可以申请上级部门或本级政府行政复议,也可以直接提起行政诉讼,到本级。建议先提行政复议,如果上级部门或本级政府改变了原裁决的话,可以到上一级的对复议结果提起行政诉讼。
二、房屋拆迁纠纷怎么
《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》规定:“拆迁人与被拆迁人达成协议后,一方或者双方当事人反悔的,未经裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民提讼的,人民应当作为民事案件受理。”
拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同,依法成立的拆迁补偿安置协议,对当事人具有约束力。当事人一方不履行协议或者履行协议不符合约定的,按照民法通则和合同法的规定,一方当事人可以向提起民事诉讼,要求对方当事人承担相应的民事责任。
当事人向人民提起民事诉讼有以下两种情形。其
一,拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,搬迁期限届满后拆迁人可以依法向人民。其
二,拆迁人与被拆迁人达成协议后,且拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的,一方或者双方当事人反悔的,另一方当事人可以向提起民事诉讼。
三、达成拆迁补偿安置协议后房屋拆迁纠纷的处理方式
房屋拆迁补偿安置协议是约定房屋拆迁当事人之间民事权利和义务关系的合同。拆迁补偿安置协议签订后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,应当通过司法、仲裁途径来解决。如果拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的,拆迁人可以向人民提起民事诉讼。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民先予执行。如采取仲裁方式,拆迁当事人必须自愿达成仲裁协议。仲裁协议包括房屋拆迁补偿安置协议中订立的仲裁条款和以其他方式在纠纷前或纠纷后达成的请求仲裁的协议。仲裁委员会的选择由当事人协议确定。仲裁实行“一裁终局制”。裁决作出后,当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民的,仲裁委员会或者人民不予受理。
没有仲裁协议的,一方申请仲裁的,仲裁委员会不予受理;当事人达成仲裁协议的,一方向人民的,人民不予受理。
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城市房屋拆迁纠纷的处理
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 为维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,根据《城市房屋拆迁管理条例》和《苏州市城市房屋拆迁纠纷行政裁决办法》的规定。当拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋租赁人经协商达不成拆迁补偿安置协议时,当事人可向负责颁发城市房屋拆迁许可证的机关申请行政裁决。
当事人向裁决机关申请裁决时,必须在拆迁许可证规定的拆迁期限或者延期期限内递交申请书,并且按照被申请人数提交副本。
申请书应当载明以下事项:
(一)申请人和被申请人的姓名、性别、年龄、工作单位和住址、法人或者其他组织的名称、地址和法定代表人或者负责人的姓名、职务等;
(二)申请要求和依据的事实理由;
(三)证据和证据来源,证人姓名和住址。
第六条 申请人为拆迁人的,应当提供以下证据和资料:
(一)城市房屋拆迁许可证;
(二)被拆除房屋的所有权、建筑面积的审查证明和作价评估清单,对被拆迁人或者房屋租赁人的补偿安置方案
(三)法定代表人身份证明书、授权委托书;
(四)裁决机关认为需要提供的其他有关证据和资料。
申请人为被拆迁人或者房屋租赁人的,应当提供以下证据和资料:
(一)房屋所有权证(包括共有权证)、国有土地使用权证或者房屋租赁凭证;
(二)户口簿、身份证;
(三)住宅改为非住宅的批准文件及相关证照,生产、经营人员核定依据;
(四)裁决机关认为需要提供的其他有关证据与资料。
凡提供的证据和资料是复印件、影印件的,均需向裁决机关提供原件核对。
裁决机关收到申请书和有关证据、资料后,经审查,符合规定的,在3日内立案;不符合规定的,在3日内通知申请人不予受理,并说明理由。
裁决机关在立案之日起5日内将申请书副本发送给被申请人,并通知被申请人按指定日期提交答辩书和有关的证据资料。被申请人不如期提交答辩书和有关证据资料的,不影响案件的裁决。
裁决机关通知申请人到场的,经两次通知不到的,视为撤回申请;裁决机关通知被申请人到场的,经两次通知不到的,裁决机关可以作缺席裁决。
当事人可以委托1至2人代理参加裁决活动。委托他人代理的,必须向裁决机关提交授权委托书,授权委托书必须写明委托事项和权限。
房屋拆迁纠纷要如何诉讼
[律师回复] 对于房屋拆迁纠纷要如何诉讼这个问题,解答如下, 房屋拆迁纠纷如何诉讼
《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》规定:“拆迁人与被拆迁人达成协议后,一方或者双方当事人反悔的,未经裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民提讼的,人民应当作为民事案件受理。”
拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同,依法成立的拆迁补偿安置协议,对当事人具有约束力。当事人一方不履行协议或者履行协议不符合约定的,按照民法通则和合同法的规定,一方当事人可以向提起民事诉讼,要求对方当事人承担相应的民事责任。
当事人向人民提起民事诉讼有以下两种情形。其
一,拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,搬迁期限届满后拆迁人可以依法向人民。其
二,拆迁人与被拆迁人达成协议后,且拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的,一方或者双方当事人反悔的,另一方当事人可以向提起民事诉讼。
关于向人民提起行政诉讼的问题
一旦拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议,都应当经当事人申请,先由同级拆迁管理部门裁决。只有经行政裁决后,当事人仍不满意的,方可提起行政诉讼。行政裁决是行政诉讼的前置程序。
实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门,房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。裁决的内容是条例第13条规定的拆迁补偿安置协议的内容。
任何一方当事人或者与行政裁决有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对裁决不服的,都可以自裁决书送达之日起3个月内向人民。人民根据行政诉讼法及相关司法解释的规定,对行政裁决的事实认定、行政程序、法律适用、有无超越职权和等进行全面合法性审查。
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我国房屋拆迁户口如何办?
我国房屋拆迁户口是需要到户口登记机关来进行申报的,按照我们国家法律当中的规定,应当在三天的时间之内,由本人到户口登记机关申报迁入的登记。我国房屋拆迁户口如何办,这个问题可以参考本文内容。
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征地拆迁
房屋拆迁纠纷该如何起诉
[律师回复] 您好,针对您的房屋拆迁纠纷该如何起诉问题解答如下, 拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民。关于向人民提起民事诉讼的问题当事人向人民提起民事诉讼有以下两种情形。其
一,拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,搬迁期限届满后拆迁人可以依法向人民。其
二,拆迁人与被拆迁人达成协议后,且拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的,一方或者双方当事人反悔的,另一方当事人可以向提起民事诉讼。关于向人民提起行政诉讼的问题一旦拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议,都应当经当事人申请,先由同级拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。任何一方当事人或者与行政裁决有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对裁决不服的,都可以自裁决书送达之日起3个月内向人民。人民根据行政诉讼法及相关司法解释的规定,对行政裁决的事实认定、行政程序、法律适用、有无超越职权和等进行全面合法性审查。
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关于改制的房屋拆迁纠纷
[律师回复] 解答如下, 对企业所有的房屋拆迁,正常情况下,法律关系是明确的,与一般房屋的拆迁并无不同之处。复杂的情况产生于企业改制,20世纪90年代,国家对国有经济进行战略性调整,国有资产有计划地从一般工商企业中退出,使这些企业的资产多元化。而一些小型工商企业则被出售,国有商业企业为主的局面被私营商业企业为主所取代。由于国民经济的战略性调整是一项十分巨大的工程,就可能对近些年的房屋拆迁产生影响,导致被拆迁房屋补偿权利主体的多元化。这一影响反映在以下方面:一所有权与经营权的分离,形成了特殊的补偿权利主体经济体制改革,使企业的所有权与经营权相分离,由此经营权在所有权之外,成为新的拆迁补偿对象,经营权人成了特殊的补偿权利主体,对房屋拆迁补偿的协商内容发生了很大的变化。修改前的《城市房屋拆迁管理条例》将经营权人是列入安置对象中考虑,规定“拆迁非住宅房屋造成停产、停业,引起经济损失的,可以由拆迁人付给适当补助费。”新的《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条对此做了较大的修改,一是将补助费更正为补偿,这就将经营者列入了补偿权利主体的范围。二是取消了停产、停业引起经济损失这个限制条件,规定只要引起停产、停业就应给予适当补偿。这一改变不仅是因为从实际情况来说,停产、停业一般都会造成经济损失,还在于对经营权也属补偿对象的确认。近年来,我读过许多城市的房屋拆迁管理实施办法,大多数城市都是将经营权人排除在补偿权利主体之外,规定的是“拆除房屋造成停产、停业,给被拆迁人造成经济损失的,在过渡期内由拆迁人按照市价部门公布的标准租金给予补助。”某一城市的综合市场拆迁,数百名承租柜台和场地的经营者、租赁者经营期尚有两年,却只按从业人数每人200元的标准,向市场的所有人领取补助。而市场所有人更惨,因为该市物价部门还是五年前该市场开业时定了租金标准,每平方米月租6元人民币的租金,而拆迁时租金实际已达到月租平方米60元。这种规定无疑是不公平,损害了非住宅房屋所有人和经营者的合法权益,而制定办法的思维还停留在国有工商企业所有人与经营者相统一的水平上,因而落后于社会发展。二拆迁可能成为困难企业改制的契机,必须灵活进行目前,国企改制的最大困难是改制成本资金的筹措,而拆迁补偿则为困难企业改制提供了资金来源,但是拆迁补偿资金的使用有先后的顺序。根据生存权优先于经营权的原则,优先支付的应当是拖欠职工的工资和养老金、医疗费用等,其次才是其他开支。这是因为不解决职工的切身利益,企业改制就难以成功,对此,各地政府在处理改制企业的拆迁时都是较为慎重的。企业改制的目的之一,是产权明晰,特别是实行了私有化的企业,产权从抽象的社会公有到股东按份共有,其利益关系更加明确。企业的决策者面对拆迁将从企业的利益出发,选择对企业有利的补偿方式,不同的企业,将可能有不同的选择,即使同一家企业处于不同的阶段也会有不同的选择。例如,1998年沿海某市一企业尚在酝酿改制时,遇上拆迁,部分厂房需要拆除。当时的决策者考虑到企业改制,需要一大笔资金了断职工身份,购买养老保险,准备采取货币补偿的方式。然而在一个月后,该企业改制成功,新的董事会征求广大职工的意见,考虑企业的发展需要场地,决定企业整体搬至地价较低的郊区重组生产,而原位于城市中心的剩余厂房与外商联合兴办市场,被拆迁的厂房实现就地产权调换,使整个市场门点齐全,有较大升值幅度,并以此作为抵押贷款解决了买断职工身份所需资金,实现了社会效益与经济效益的统一。拆迁人实施拆迁与被拆迁人改制企业接触,要注意其机制变化带来的灵活性,要准备多套方案。而企业面临拆迁时,要灵活选择对企业发展最有利的方式,将拆迁作为企业发展的重大战略机遇来考虑,利用拆迁尽可能地对企业进行经营方式、品种、范围和体制进行适应市场需求的调整。这样,就可以减少或预防纠纷的发生,减轻房屋拆迁和企业改制带来的对社会稳定的负面影响。三注意把握企业改制引起的补偿权利主体的变化除去补偿资金的使用顺序和补偿方式的选择之外,及时地、准确地把握企业改造带来的补偿权利主体的变化,采取正确的对策,对改制企业房屋拆迁纠纷的妥善处理具有十分重要的意义。实践中,对企业改制不仅是企业资本的改造,还有依据市场需求,对企业主体本身进行改造,实行资产重组。做法上,有分立,也有合并的,由此无疑会引起拆迁关系当事人,特别是补偿权利主体的变化。分立分立,是企业改制的较多的方式,是根据企业对市场竞争不同的功能或生产经营范围的不同,将一个分设为多个企业,或者将企业中的某一部分分离出来,单独设立新的企业。分立过程中涉及生产经营场地的调整,如遇拆迁,其拆迁补偿权利主体便产生变化。企业分立时对拆迁活动的不利影响主要是两个方面:一是有的企业分立后,相关财产分割未能办理相应的手续,结果遇上拆迁,往往是使用人没有所有手续,所有人又不在使用,容易产生争议,影响拆迁进度。二是有的企业改制目的不正确,单为逃避债务,而没有按照市场竞争的需求对企业人财物合理调整,结果遇上拆迁,引起利益上的冲突,引发不稳定因素,也给拆迁活动带来干扰。合并合并,是企业改制的特殊方式,是为了增强企业的市场竞争能力,将相配套或上下游相关的企业合并组建新的企业。合并的方式多种多样,兼并是常见的方式。合并是资产质量好、有广阔市场前景的企业实现低成本扩张,迅速扩大生产经营规模,提高经济效益的常用手段,国内外成功的范例不少。企业合并,其拆迁中的权利义务均由合并后的企业承担,从权利主体的角度容易落实。存在的问题主要是有的企业合并没有按市场规律办事,靠行政手段拉郎配,有的难免存在资债不符的情况,达不到预期的效果。个别企业合并后又分手,不仅没有增强企业实力,反而受了一次重创。甚至有的合并期间发生资产流失,房屋所有权和土地使用权发生逆变的非正常情况,影响拆迁补偿权利的实现。转让转让,是企业改制的常见方式。国退民进,将原来属于国有所有的产权转让给民营企业或原企业职工,便引起了企业房屋所有权人的变化。这种转让的实现,转让关系中的出让人一般不是原企业,而是通过国有资产的管理者——当地政府来进行的。转让合同的约定,将在较大程度上决定被拆迁人的地位。例如,原国有土地使用权问题,土地改变用途的出让金问题,甚至遇有拆迁的补偿金的归属都需要通过合同来约定。如果,我们在处理改制企业的拆迁纠纷时,不把握其产权的变化,不了解其转让合同的约定,就有可能走弯路。
房屋拆迁纠纷的解决方法
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 为维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,根据《城市房屋拆迁管理条例》和《苏州市城市房屋拆迁纠纷行政裁决办法》的规定。当拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋租赁人经协商达不成拆迁补偿安置协议时,当事人可向负责颁发城市房屋拆迁许可证的机关申请行政裁决。 当事人向裁决机关申请裁决时,必须在拆迁许可证规定的拆迁期限或者延期期限内递交申请书,并且按照被申请人数提交副本。 申请书应当载明以下事项: (一)申请人和被申请人的姓名、性别、年龄、工作单位和住址、法人或者其他组织的名称、地址和法定代表人或者负责人的姓名、职务等; (二)申请要求和依据的事实理由; (三)证据和证据来源,证人姓名和住址。 第六条 申请人为拆迁人的,应当提供以下证据和资料: (一)城市房屋拆迁许可证; (二)被拆除房屋的所有权、建筑面积的审查证明和作价评估清单,对被拆迁人或者房屋租赁人的补偿安置方案 (三)法定代表人身份证明书、授权委托书; (四)裁决机关认为需要提供的其他有关证据和资料。 申请人为被拆迁人或者房屋租赁人的,应当提供以下证据和资料: (一)房屋所有权证(包括共有权证)、国有土地使用权证或者房屋租赁凭证; (二)户口簿、身份证; (三)住宅改为非住宅的批准文件及相关证照,生产、经营人员核定依据; (四)裁决机关认为需要提供的其他有关证据与资料。 凡提供的证据和资料是复印件、影印件的,均需向裁决机关提供原件核对。 裁决机关收到申请书和有关证据、资料后,经审查,符合规定的,在3日内立案;不符合规定的,在3日内通知申请人不予受理,并说明理由。 裁决机关在立案之日起5日内将申请书副本发送给被申请人,并通知被申请人按指定日期提交答辩书和有关的证据资料。被申请人不如期提交答辩书和有关证据资料的,不影响案件的裁决。 裁决机关通知申请人到场的,经两次通知不到的,视为撤回申请;裁决机关通知被申请人到场的,经两次通知不到的,裁决机关可以作缺席裁决。 当事人可以委托1至2人代理参加裁决活动。委托他人代理的,必须向裁决机关提交授权委托书,授权委托书必须写明委托事项和权限。
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