农村的房屋可以进行买卖吗?

最新修订 | 2024-02-21
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农村的房屋可以进行买卖吗?

一、农村的房屋可以进行买卖吗?

可以,但是只能卖给本村的人员。由于农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系紧密联系,农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到限制。根据法律规定,原则上禁止村民将宅基地及宅基地房屋卖给本集体经济组织以外的人员。

《中华人民共和国土地管理法》第八条

农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

第六十三条

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

第八十一条

二、农村无证房买卖可以办理公证吗

农村房屋买卖公证,是指公证机构根据当事人的申请,依照法定程序证明真实、合法的活动。

此类合同公证的审查及告知重点是:

1、审查卖方的主体资格及转让房屋的合法性。卖方原则上应当是农村集体经济组织成员。

在我国,作为宅基地使用权人依法利用集体所有的土地建造住宅及其附属设施的权利,在本质上是一种带有社会福利属性质的权利,非集体组织成员不享有该项福利。

因此,农村房屋的出让方应当是农村集体经济组织成员。转让房屋合法性的审查,主要是审查宅基地的取得和使用是否符合《土地管理法》第62条的规定。

2、审查买方的主体资格:在一般的买卖合同公证中,买方的资格无需过多审查,只要具有完全民事行为能力即为已足。然而,由于使用权的限制转让,导致农村房屋买卖合同中的买方资格也受到一定的限制。

《公证法》第十一条

根据自然人、法人或者其他组织的申请,公证机构办理下列公证事项:

(一)合同;

(二)继承

(三)委托、声明、赠与、遗嘱

(四)财产分割

(五)招标投标、拍卖;

(六)婚姻状况、亲属关系、收养关系

(七)出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录

(八)公司章程

(九)保全证据

(十)文书上的签名、印鉴、日期,文书的副本、影印本与原本相符;

(十一)自然人、法人或者其他组织自愿申请办理的其他公证事项。

法律、行政法规规定应当公证的事项,有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。

三、农村房屋买卖合同无效的依据?

农村房屋买卖合同无效的依据,在于我国《民法典》有关民事行为无效的规定。根据《民法典》第一百四十六条规定,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。第一百五十三条规定,违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条规定,行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无。

《民法典》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。

在上面的文章内容中,我们已经解答了关于农村的房屋可以进行买卖吗?的问题,相信大家已经对此有一定的了解了。如果本篇文章还没有完整解答您的问题的话,可以点击下方“立即咨询”按钮,专业律师可以在线为您解答。

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建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
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[律师回复] 【案情简介】
黄某系某村村民。黄某于1999年在其宅基地上(领有宅基地使用证)建有房屋一幢,建筑面积为2
13.2平方米,并办有村镇房屋所有权证,该证登记所有权人为黄某。2001年7月,黄某与李某(本村村民)签订房屋购销协议一份,协议约定,黄某将其所有上述房屋出卖给李某,售价为64000元,一次性付清,付清房款后黄某即把房屋所有权证交付李某。
协议签订后,李某向黄某交付了房款,黄某出具收条,并将房屋及其村镇房屋所有权证交付李某,但未办理产权过户手续。因就诉争房屋产权过户事宜与黄某协商未果,李某黄某,要求黄某协助办理该房屋的过户登记手续。该案在审理中查明,上述房屋所在土地属集体土地,由黄某所在的村委会经营管理。
【法律解读】
本案例中的协议是有效的。
判定诉争合同是否有效的依据应当是《合同法》,而非《民法通则》。《民法通则》第58条规定了七种无效的民事行为,其中,第一款第
(五)项规定:违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。而《合同法》第52条第
(五)项规定:违反法律、行政法规强制性规定的合同无效,即把原来的民法通则58条“违反法律”作了进一步的解释,尽可能缩小了无效合同的范围,这正符合合同法所确立的鼓励交易的原则。 根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(一)》第3条之规定:“人民确认合同效力时,对合同法实施以前成立的合同,适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的,则适用合同法。”由此可见,本案应当适用合同法来判定诉争合同的效力。
诉争合同并未违反法律、行政法规的强制性规定,应当认定有效。《土地管理法》第12条规定:“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。”但该法并未规定办理变更登记手续后合同才生效。根据《合同法若干问题的解释
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第三,《土地管理法》规定:农村居民建住宅,使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府批准。该规定是明确针对农村居民新建住宅而言。法律只规定了农民建住宅要由乡政府批准,而未规定农村房屋买卖也要由政府批准,所以不能任意对法律规定作扩大解释,更不能依此认定买卖行为无效。而且,《土地管理法》第62条也规定:“出卖、出租住房后再申请宅基地的,不予批准。”显然,法律并未禁止农村村民出租、出售宅基地上所建住宅,也未对出售行为设置任何限制,而仅仅规定出卖人出售住房后不能再申请宅基地。迄今为止,我国还没有法律或行政法规对农村房屋的买卖做出禁止性或限制性的规定。
第四,若判决合同无效,是对诚实信用基本原则的背离,也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。本案诉争的房屋买卖合同从2001年签订、履行至今已十多年。期间,两家未对该房屋买卖行为产生过任何争议。如果确认合同无效,显然有违诚实信用的基本原则,应属恶意抗辩。而且从稳定社会秩序和尊重交易公平的原则出发,如果允许相关主体无限期地随时动摇既存的法律关系,对另一方是不公平的,这既有悖于合同无效制度的初衷和立法本意,也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。
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