房屋租赁合同的效力如何认定呢

最新修订 | 2024-02-27
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王淳律师
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专家导读 当前的社会中,在就业、出行、购物等各种情形时,都是可能会遇到一些法律权益被他人侵害等一系列的法律问题,所以我们应该多学习了解一些法律知识,这样在面对这些法律问题时我们就可以通过法律的方式来维权了。在本文内容中我们对房屋租赁合同的效力如何认定呢进行了解答,希望能解答您的问题。
房屋租赁合同的效力如何认定呢

一、房屋租赁合同的效力如何认定呢

房屋租赁合同的效力认定分别是:租赁合同有效需要具备了合同的生效要件,能够产生约束当事人行为的效果;租赁合同无效是指存在法定无效情形,对租赁合同当事人不产生法律约束力的情形;租赁合同可撤销是指租赁合同存在法定可撤销事由,当事人有权请求法院撤销的情形;法律其他规定等。

民法典》第十九条

八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认;但是,可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。

第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗

第一百四十四条

无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

第一百四十七条

基于重大误解实施的民事法律行为,行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

二、违反房屋租赁合同的责任是如何规定的

违反房屋租赁合同要承担下列违约责任

一、继续履行。是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。

二、采取补救措施。采取补救措施作为一种独立的违约责任形式,是指矫正合同不适当履行(质量不合格)、使履行缺陷得以消除的具体措施。

三、赔偿损失。是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益的责任形式。

四、支付违约金。违约金是指当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。

至于具体需要承担何种违约责任,要根据租赁合同中的约定以及实际情况确定。

《民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

三、房屋租赁合同无效的情形有哪些

导致房屋租赁合同无效的情形如下:

1、无民事行为能力人或者无权代理人签订的房屋租赁合同;

2、限制民事行为能力人或者越权代理人签订又未经追认的房屋租赁合同。

3、违法违章建筑的租赁合同。

4、共有房屋的出租在共有人之间没有特别约定的情况下,应当经其他共有人同意,否则所订租赁合同在共有人不予追认的情况下将被认定无效。

5、承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租,出租人有权主张承租人与次承租人签订的转租合同无效。

《民法典》第一百四十四条

无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

《民法典》第七百一十六条

承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转偿损失。

承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同

对于房屋租赁合同的效力如何认定呢的问题的答案,上述文章内容中已经作出了详细的解答,在日常生活中我们也是需要对相关的法律知识进行了解的,这样才能够维护自己的合法权益。如果您还有其他相关问题可以点击下方“立即咨询”按钮,咨询律图专业律师

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房屋租赁合同的效力如何认定呢
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房屋租赁合同的效力怎么认定呢
为了更好的应对生活中可能会发生的法律问题,我们需要学习一些相关的法律知识,为了帮助大家更好的了解一些相关的法律知识,本站整理了一些与房屋租赁合同的效力怎么认定呢相关的法律内容,我们一起来了解一下吧。
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房产纠纷
房屋租赁合同效力要如何认定
[律师回复] 对于房屋租赁合同效力要如何认定这个问题,解答如下, 房屋租赁合同效力应该如何认定
1、什么情况下房屋租赁合同不发生效力?
一般来说,出租人和承租人双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致后,合同视为成立后就发生法律效力。但根据我国《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(一)》等有关法律法规的规定,下列的房屋租赁应认定合同无效。
(1)签约主体不合格。当出租人或承租人不具备有效民事行为的主体构成要件,即主体不适格时,则所签订的房屋租赁合同无效。如无民事行为能力或限制民事行为能力未经法定代理人同意的自然人,或法人超出其权利范围所签订的房屋租赁合同。
(2)内容不合法。主要包括:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的;以合法形式掩盖非法目的;损害害社会公共利益的;违反法律、法规强制性规定等情形。
(3)客体不合格。房屋租赁合同中的标的物应当是法律、法规允许出租的房屋,根据相关规定,有以下情形的房屋不允许出租:司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;权属有争议的;属于违法建筑的;共有房屋未取得共有人同意的;不符合安全标准的;已抵押,未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;出租房屋为名出租划拨土地使用权的;有关法律、法规规定禁止出租的。
2、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的,这些租赁合同的效力如何认定?
出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的,租赁合同均为有效,承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的,不予支持。
租赁合同之一已实际履行,其他租赁合同的承租人主张履行合同的,因履行不能而不予支持。在审理过程中,可以向当事人予以释明,允许其变更诉讼请求,向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。
3、租赁合同未经登记,是否影响租赁合同效力?
租赁合同登记与否,不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同,不得对抗第三人。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此,《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案,但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定,故该条规定不能影响租赁合同的效力。
但是,考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力,如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力,对于不知情的第三人会造成很大的损害,对交易安全造成严重的不利影响。因此,从平衡交易各方利益的角度看,我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。
4、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的,租赁合同是否有效?
未经合法批准建造的房屋,因其标的物具有违法性,该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。
5、房屋租赁合同无效的法律后果
我国《民法通则》第六十一条规定:“民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的,应当追缴双方取得的财产,收归国家、集体所有或者返还第三人。”
我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”第五十九条规定:“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”由经可见,房屋租赁合同被认定为无效,一般情况下,承租人应当交还房屋,未未付的租金不再交付,超过实际使用期限交付的租金出租人应当返还。如有损失按过错原则由双方分担,双方互不承担违约责任。且对于双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的还要予以制裁,以维护法律的严肃性。
房屋租赁合同效力需要如何认定
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 房屋租赁合同效力应该如何认定
1、什么情况下房屋租赁合同不发生效力?
一般来说,出租人和承租人双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致后,合同视为成立后就发生法律效力。但根据我国《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(一)》等有关法律法规的规定,下列的房屋租赁应认定合同无效。
(1)签约主体不合格。当出租人或承租人不具备有效民事行为的主体构成要件,即主体不适格时,则所签订的房屋租赁合同无效。如无民事行为能力或限制民事行为能力未经法定代理人同意的自然人,或法人超出其权利范围所签订的房屋租赁合同。
(2)内容不合法。主要包括:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的;以合法形式掩盖非法目的;损害害社会公共利益的;违反法律、法规强制性规定等情形。
(3)客体不合格。房屋租赁合同中的标的物应当是法律、法规允许出租的房屋,根据相关规定,有以下情形的房屋不允许出租:司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;权属有争议的;属于违法建筑的;共有房屋未取得共有人同意的;不符合安全标准的;已抵押,未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;出租房屋为名出租划拨土地使用权的;有关法律、法规规定禁止出租的。
2、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的,这些租赁合同的效力如何认定?
出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的,租赁合同均为有效,承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的,不予支持。
租赁合同之一已实际履行,其他租赁合同的承租人主张履行合同的,因履行不能而不予支持。在审理过程中,可以向当事人予以释明,允许其变更诉讼请求,向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。
3、租赁合同未经登记,是否影响租赁合同效力?
租赁合同登记与否,不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同,不得对抗第三人。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此,《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案,但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定,故该条规定不能影响租赁合同的效力。
但是,考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力,如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力,对于不知情的第三人会造成很大的损害,对交易安全造成严重的不利影响。因此,从平衡交易各方利益的角度看,我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。
4、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的,租赁合同是否有效?
未经合法批准建造的房屋,因其标的物具有违法性,该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。
5、房屋租赁合同无效的法律后果
我国《民法通则》第六十一条规定:“民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的,应当追缴双方取得的财产,收归国家、集体所有或者返还第三人。”
我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”第五十九条规定:“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”由经可见,房屋租赁合同被认定为无效,一般情况下,承租人应当交还房屋,未未付的租金不再交付,超过实际使用期限交付的租金出租人应当返还。如有损失按过错原则由双方分担,双方互不承担违约责任。且对于双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的还要予以制裁,以维护法律的严肃性。
房屋租赁合同效力需要如何认定
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 房屋租赁合同效力应该如何认定
1、什么情况下房屋租赁合同不发生效力?
一般来说,出租人和承租人双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致后,合同视为成立后就发生法律效力。但根据我国《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(一)》等有关法律法规的规定,下列的房屋租赁应认定合同无效。
(1)签约主体不合格。当出租人或承租人不具备有效民事行为的主体构成要件,即主体不适格时,则所签订的房屋租赁合同无效。如无民事行为能力或限制民事行为能力未经法定代理人同意的自然人,或法人超出其权利范围所签订的房屋租赁合同。
(2)内容不合法。主要包括:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的;以合法形式掩盖非法目的;损害害社会公共利益的;违反法律、法规强制性规定等情形。
(3)客体不合格。房屋租赁合同中的标的物应当是法律、法规允许出租的房屋,根据相关规定,有以下情形的房屋不允许出租:司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;权属有争议的;属于违法建筑的;共有房屋未取得共有人同意的;不符合安全标准的;已抵押,未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;出租房屋为名出租划拨土地使用权的;有关法律、法规规定禁止出租的。
2、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的,这些租赁合同的效力如何认定?
出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的,租赁合同均为有效,承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的,不予支持。
租赁合同之一已实际履行,其他租赁合同的承租人主张履行合同的,因履行不能而不予支持。在审理过程中,可以向当事人予以释明,允许其变更诉讼请求,向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。
3、租赁合同未经登记,是否影响租赁合同效力?
租赁合同登记与否,不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同,不得对抗第三人。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此,《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案,但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定,故该条规定不能影响租赁合同的效力。
但是,考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力,如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力,对于不知情的第三人会造成很大的损害,对交易安全造成严重的不利影响。因此,从平衡交易各方利益的角度看,我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。
4、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的,租赁合同是否有效?
未经合法批准建造的房屋,因其标的物具有违法性,该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。
5、房屋租赁合同无效的法律后果
我国《民法通则》第六十一条规定:“民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的,应当追缴双方取得的财产,收归国家、集体所有或者返还第三人。”
我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”第五十九条规定:“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”由经可见,房屋租赁合同被认定为无效,一般情况下,承租人应当交还房屋,未未付的租金不再交付,超过实际使用期限交付的租金出租人应当返还。如有损失按过错原则由双方分担,双方互不承担违约责任。且对于双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的还要予以制裁,以维护法律的严肃性。
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房屋租赁合同的效力认定
成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面认定。1、合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。2、房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租3、房屋租赁合同的内容是否合法4、是否进行过登记备案。
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房产纠纷
能怎么认定房屋租赁合同的效力
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
(一)合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:
1、未依法取得房屋所有权证的;
2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、权属有争议的;
5、属于违法建筑的;
6、不符合安全标准的;
7、已抵押,未经抵押权人同意的;
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。
(四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。
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该怎么认定房屋租赁合同的效力
[律师回复] 对于该怎么认定房屋租赁合同的效力这个问题,解答如下,
(一)合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:
1、未依法取得房屋所有权证的;
2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、权属有争议的;
5、属于违法建筑的;
6、不符合安全标准的;
7、已抵押,未经抵押权人同意的;
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。
(四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。
房屋租赁的法律效力
[律师回复] 您好,关于房屋租赁的法律效力这个问题,我的解答如下, 出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。
(一) 合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二) 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租
(1)未依法取得房屋所有权证的;
(2)司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)权属有争议的;
(5)属于违法建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)已抵押,未经抵押权人同意的;
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。
(四) 是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。
房租的面积是按照相关部门进行测量所确定的。对于测量出来的房屋面积有异议的可以向相关部门申请异议,由相关部门重新估算。如果当事人之间有约定房屋面积,那么就按照违约处理,请求赔偿违约金。如果你还有其他的问题想要咨询,欢迎在线咨询律图。
房屋租赁合同是否有效力,如何认定转租合同
[律师回复]
一、房屋转租合同的效力如何合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定,民事法律行为应当具备下列条件:行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定,基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。我们认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效:
(一)房屋承租人将房屋转租给次承租人,已经取得房屋出租人的书面或者口头同意,这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定,依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示),应视为已经取得了房屋出租人的同意,该房屋转租合同有效。
(二)房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,房屋出租人在不知情的情况下,房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,……合同继续有效,……承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租,出租人知情后可能会产生两种态度,一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租,那么转租合同有效;如果出租人不同意转租,那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同,如果出租人解除该合同,转租合同也就无效。因此,在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。
(三)房屋承租人将房屋转租给次承租人,未经房屋出租人同意,房屋出租人在知道该事实后,虽反对房屋转租,但未与承租人解除原租赁合同,该房屋转租合同也应有效。合同法规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下,转租合同应予以解除。
二、为什么会限制转租回答这些疑问,我们必须从法律限制的目的入手。法律之所以限制承租人不得原出租人同意不得擅自转租,是出于保护原出租人利益的考虑。具体说来,以下理由支撑着这一规定:
(一)与其他合同性质不同,租赁合同具有人格性。出租人将自己所有的动产出租给出租人使用,是对承租人一定程度的信赖。而承租人又将标的物转租给原出租人并不信赖的第三人使用,这是对租赁合同的人身信赖关系的破坏。
(二)转租违背了原权利人的意志,与“私权神圣”理念有违。在私权神圣的市民社会里,所有权人的意志应受最大程度的尊重,在租赁合同中,出租人之所以订立租赁合同,是希望对方即承租人占有使用其租赁物,而承租人的转租将导致是次承租人而非原承租人占有使用其租赁物,原出租人的这一意志并没有实现。
(三)承租人转租使得他人占有使用租赁物,致使延长了占有锁链,造成了多层次的占有关系;动产流动性极强,一旦转移至他处,原出租人无法对其了解和控制。转租易增强了租赁物被毁损的程度,增加了原出租人请求返还其物的困难。
(四)承租人之所以转租主要为了谋取高额转租租金,为了禁止其不劳而获、从中渔利,法律要规定未经出租人同意不能将租赁物进行转租。
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房屋租赁合同效力怎么认定?
出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,合同视为成立。房屋租赁合同有无效力,根据有关法律和地方性行政法规的规定,对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查。
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房屋租赁合同效力的纠纷
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
(一)租赁房屋未经消防验收合格,租赁合同是否有效
根据《合同法》第52条的规定,只有违反法律、行政法规强制性效力规定的合同才是无效合同。
认定城市房屋租赁合同因房屋未经消防验收使用而产生效力问题的主要法律依据是《消防法》第13条第3款规定:按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工,依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用。
因此租赁房屋根据《消防法》必须经消防验收而未验收或验收不合格的,应当根据《合同法》第52条认定租赁合同无效。
当然在在界定何为“必须进行消防验收的建设工程”时,需明确只有“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程”,竣工时才必须经过消防验收。因此不宜笼统地认为城市出租房屋一律须经消防验收,未经消防验收或者验收不合格租赁合同就无效。
(二)租赁房屋未经整体验收合格的,租赁合同是否有效
根据《建筑法》第61条规定“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”未经整体验收合格而签订的《租赁合同》,违反了《建筑法》的强制性规定,根据《合同法》第52条应认定为合同无效。
(三)租赁期间发生所有权变动,房屋租赁合同是否继续有效
最高人民认为,依据《合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
出租人与承租人订立的租赁合同继续生效。同时认为现行法律未限制房屋产权变更后出租人依据租赁合同主张合同权利,追究承租人违约责任,该合同责任既包括追缴租金,也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。因此对于出租人提出的解除租赁合同应予以支持。
(四)以在建房屋作为租赁标的物的房屋租赁合同效力问题
最高人民民一庭认为,随着我国和房地产业的发展,房屋租赁打破以往先有房屋,再行出租的传统租赁制度。
在建房屋作为租赁标的物出租,已经成为我国房地产领域的一种常见现象。本案判决表明,人民对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同》及《房 屋转租合同》之效力的认定,同其他合同一样,实行国家干预原则,即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,不具 备法定无效要件的合同,应当尊重当事人合同意思自治原则,认定此类合同有效。
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房屋租赁合同效力怎样认定
出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,合同视为成立。房屋租赁合同有无效力,根据有关法律和地方性行政法规的规定,对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查。
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房屋租赁合同的概念,房屋租赁合同登记备案的效力
[律师回复] 房屋租赁合同并非都需要进行登记备案,需要根据房屋性质的不同分情况考虑。
(一)对于经营性用房来说,房屋租赁合同的签订、变更、终止,出租人和承租人都一定要在30日内,带着相关材料到房屋所在地的房产管理部门办理登记备案手续。如果出租人或承租人中有一方是港、澳、台地区的人或者是外国人,出租人就需要到房屋管理局备案了。
(二)住宅用房对于住宅用房来说,暂时可以不登记备案,但为了有效保护承租人的权益,最好还是对房屋租赁合同进行登记备案。
《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十五条规定
《房屋租赁管理办法》第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。
 房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。
第十五条 办理房屋租赁登记备案,房屋租赁当事人应当提交下列材料:
  
(一)房屋租赁合同;
  
(二)房屋租赁当事人身份证明;
  
(三)房屋所有权证书或者其他合法权属证明;
  
(四)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。
  房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
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房屋租赁登记有哪些法律效力
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,
一、房屋租赁登记有什么法律效力
近年来,房屋租赁日渐成为常见现象,但出租人将产权有争议的房屋出租,出租房屋成为社会问题多发地带,私下出租房屋逃避税收等现象也日益严重,为加强对房屋租赁市场的管理,杜绝非法交易和私下交易,我国实行了房屋租赁登记备案制度。
房屋租赁登记是指当事人签订、变更、终止房屋租赁合同的,应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。该制度是房屋租赁法律关系中一个重要的组成部分,有关该制度的具体规定主要体现在以下法律、法规中:
《城市房地产管理法》第53条规定:“房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”《城市房地产管理法》第54条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”
房屋租赁登记的管理机关是房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门。房屋租赁当事人首先向房产管理部门提出申请,房产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》。这是租赁行为合法有效的凭证。租房从事生产经营活动的,《房屋租赁证》可作为经营场所合法的凭证;租房用于居住的,《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
二、房屋租赁登记的效力如何
在中国,房地产登记是房地产权属取得和变动行为生效的要件,但对于房屋租赁登记是否为房屋租赁合同生效的要件,《城市房地产管理法》第53条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。” 这里并没有规定,登记后租赁合同才生效,只是称“备案”。
显然房屋租赁登记的主要目的是备案于政府部门,以便监督管理。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第9条也规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”所以,房屋租赁登记不是房屋租赁合同生效的要件,只是起到备案的作用。
房屋租赁的法律效力是怎么的
[律师回复] 对于房屋租赁的法律效力是怎么的这个问题,解答如下, 房屋租赁的法律效力是怎样的
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。
(一) 合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二) 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:
(1)未依法取得房屋所有权证的;
(2)司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)权属有争议的;
(5)属于违法建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)已抵押,未经抵押权人同意的;
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。
(四) 是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。
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房屋租赁合同效力怎么认定
1、审查合同的主体是否适格。2、审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。3、审查是否进行过登记备案。4、审查房屋租赁合同的内容是否合法。
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如何判定房屋租赁合同的效力
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
(一)合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:
1、未依法取得房屋所有权证的;
2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、权属有争议的;
5、属于违法建筑的;
6、不符合安全标准的;
7、已抵押,未经抵押权人同意的;
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。
(四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。
房屋租赁的法律效力是怎样的
[律师回复] 您好,针对您的房屋租赁的法律效力是怎样的问题解答如下, 房屋租赁的法律效力是怎样的
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。
(一) 合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二) 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:
(1)未依法取得房屋所有权证的;
(2)司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)权属有争议的;
(5)属于违法建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)已抵押,未经抵押权人同意的;
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。
(四) 是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。
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