合同在哪些情形导致其无效

[律师回复] 产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的权人。非权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。侵犯优先购买权，合同无效。房屋人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

[律师回复] 1、农村房屋买卖合同有效的情形　　(1)出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。　　(2)买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。　　(3)房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。　　(4)农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。　　2、农村房屋买卖合同无效的情形　　(1)农村村民将房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。　　(2)农村村民将房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。　　二、农村房屋买卖合同无效后的处理　　房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。出卖人应当赔偿买受人的损失包括：　　1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价　　2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分　　3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分　　以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 近年来，公司法第十六条的规定引起社会各界的争论，法学界和实务界也是众说纷纭，争议的焦点是违反该条规定是否会导致相关的投资或无效。对其的不同理解必然会影响到司法裁判的结果，故很有必要在学术上进行深入的讨论。公司法第十六条规定：“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议;公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。”事实上，公司法第十六条不能仅从规定内容上作简单理解和判断，而必须根据相关法理和公司法的立法精神加以认识。笔者认为，公司违反该条规定并不当然导致相关合同无效，理由如下：1.公司法第十六条规定并非约束的法律规范。从规范内容上看，该条规定属于指导公司正确运作即公司权力行使的法律规范，是规范单方行为的规范。因此，其法律约束力仅限于公司行为，该规定的立法目的在于协调公司或公司权力或执行机构和股东之间的利益关系。而合同属于双方或多方行为，它显然并不属于公司法的调整对象。根据此条规定判断相关合同是否有效是缺乏法律依据的。2.公司法第十六条规定不能约束公司行为的相对人，这是由公司法的调整对象决定的。从调整对象上看，公司法是以公司为规范对象的法律部门，不能约束其他民事主体。而公司向其他企业投资或者为他人提供担保而签订合同必然要涉及相对人，这已超出公司法的法律调整范围。故公司对外签订的投资或担保合同是否有效，应依、担保法的有关规定进行判断，而不是根据公司法第十六条的规定。3.违反公司法第十六条规定不能等同于“违反法律、行政法规的强制性规定”。具有合同法第五十二条第五款规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”行为将导致合同无效，公司违反公司法第十六条规定是否属于“违反法律、行政法规的强制性规定”呢笔者持否定的结论。从民法和合同法的角度理解，“违反法律、行政法规的强制性规定”应当是合同的内容或合同的形式违反法律、行政法规的强制性规定。而公司法第十六条规定既非内容禁止，也非形式禁止，只是对公司单方行为的一种程序要求，而不是对公司行为的禁止，充其量也仅是对行为的限制。显然，违反公司法第十六条规定是不能简单等同于“违反法律、行政法规的强制性规定”并据此作出合同无效认定的。4.违反公司法第十六条规定不能援引担保法相关司法解释认定合同无效。旧公司法第六十条规定：“董事、经理不得挪用公司资金或者将公司资金借贷给他人。董事、经理不得将公司资产以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储。董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保”。2000年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四条规定：“董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效。除债权人知道或者应当知道的外，债务人、担保人应当对债权人的损失承担连带赔偿责任。”旧公司法第六十条规定是行为禁止，属于强制性规范，违反此规定当然可认定行为(合同)无效。旧公司法的规定已不复存在，担保法的解释也就丧失了法律基础和存在价值，不能再加援引并据此认定担保合同无效。5.相对人明知公司违反公司法第十六条而与之签订投资或担保合同的，应认定合同无效。上述情形之所以会导致相关合同无效，并不是公司违反了公司法第十六条，而是合同双方违反了民法通则第五十八条第五款的规定(恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的)。这也引出了另一个相关问题：合同的相对人有无审查公司行为的义务笔者认为没有，因为公司法并没有要求也不可能对合同相对人作出这样的要求。法律不能忽视这样的现实：由于种种原因，相对人在现实中往往是缺乏这种能力和权利的。但公司法第十六条是法律规定，是明示的规定，虽不针对、不约束相对人，但依一般法理，相对人有适当注意的义务。正因为如此，在明知公司违反该规定情形下还与公司签订合同，可以认定其与公司的行为属恶意串通。如果公司提供虚假的通过决议的文件，相关合同是否有效答案应当是肯定的，这恰恰证明了相对人的善意而不会因此而导致合同的无效。当然，这需要以合同相对人不知情为前提。