房屋买卖签的合同哪些时候生效

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、房屋买卖合同失效时间是什么时候 不管是二手房还是新房，一般拿到新的产权时，旧的房屋买卖合同即自动终止，买卖合同中注明房产管理部门登记过户的时间最后时候即房屋买卖合同失效时间。另一种失效时间就是房屋买卖合同失去效力的情况。 二、产权变更 当房屋的产权发生了变更时，旧的房屋买卖合同即失去了效力。 三、房屋买卖合同失效 1、房地产分离出卖，合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、产权未登记过户，合同无效。 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。 3、产权主体有问题，合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。 4、侵犯优先购买权，合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。 5、单位违反规定购房，合同无效。 机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。 6、价格欺诈，显失公平，合同无效。 买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向。 7、非法转让，合同无效。 根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)： 1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的 2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 3、依法收回土地使用权的 4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的 5、权属有争议的 6、未依法登记领取权属证书的 7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形

[律师回复] 当房屋的产权发生了变更时，旧的房屋买卖合同即失去了效力。不管是二手房还是新房，一般拿到新的产权时，旧的房屋买卖合同即自动终止，二手房买卖合同中注明房产管理部门登记过户的时间最后时候即房屋买卖合同失效时间。另一种失效时间就是房屋买卖合同失去效力的情况。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、房屋买卖合同失效时间是什么时候 不管是二手房还是新房，一般拿到新的产权时，旧的房屋买卖合同即自动终止，买卖合同中注明房产管理部门登记过户的时间最后时候即房屋买卖合同失效时间。另一种失效时间就是房屋买卖合同失去效力的情况。 二、产权变更 当房屋的产权发生了变更时，旧的房屋买卖合同即失去了效力。 三、房屋买卖合同失效 1、房地产分离出卖，合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、产权未登记过户，合同无效。 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。 3、产权主体有问题，合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。 4、侵犯优先购买权，合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。 5、单位违反规定购房，合同无效。 机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。 6、价格欺诈，显失公平，合同无效。 买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向。 7、非法转让，合同无效。 根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)： 1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的 2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 3、依法收回土地使用权的 4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的 5、权属有争议的 6、未依法登记领取权属证书的 7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、依法成立的合同，自成立时生效，这是合同生效时间的一般规定，即如果没有法律的特别规定和当事人的约定，合同成立的时间就是合同生效的时间。
2、双方当事人在合同中约定合同生效时间的，以约定为准。
3、法律规定应当办理批准、登记等手续生效的(如根据三资企业法订立的合同、办理抵押物登记的抵押合同)自批准、登记时生效。
4、合同生效意味着双方当事人享有合同中约定的权利和承担合同中约定的应当履行的义务。
5、任何一方不得擅自变更和解除合同。
6、一旦当事人一方不履行合同规定的义务，另一方当事人可寻求法律保护。房屋买卖合同生效的要件包括两种，那就是实质要件与形式要件。所谓实质要件往往针对当事人的民事行为能力以及当事人之间的意思表示。而形式要件则主要是针对的是合同形式本身的限制以及法律对此的限制等等。

[律师回复] (1)是否经登记。《合同法》第44条第2款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”根据《城市房地产管理法》第60 条第3款前段规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”。因此，房屋买卖合同必须经过登记才能生效，如未登记的，即不生效力(区别于无效)。这也是为什么要求房屋买卖合同必须具备地方规章中规定采用的格式合同形式的原因，也是为什么双方约定其具体交易时间的原因。但是，对于未以格式合同形式出现的、又未经法定登记手续的、由当事人“草签”的合同，在当事人之间是否生其效力，法律并没有为我们指示出来。这里说的是一般合同程序对合同效力的影响的问题。
　　
(2)共有人是否同意。《城市房地产管理法》第60条规定：“下列房地产，不得转让：……(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的”。二审判决理由即据此认为《协议书》为无效合同。但是，同样从这个角度出发，甲单方处分其与乙共同共有的房屋，应属无权处分;无权处分所订立的合同并非当然无效，如《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由此可见，未经其他共有人书面同意的房屋买卖合同，并非当然无效，实属效力未定的合同。从二审判决理由中，并未体现出对此点的关注，知其考虑未及周详。这里说的是特殊合同程序对合同效力的影响的问题。

[律师回复] 一般合同纠纷的诉讼时效是两年，从对方应该履行合同义务时开始起算。催要或对方偿还部分债务履行部分义务，可引起时效中断重新起算。当然，实践中时效的起算时间、中断理由的认定比较复杂，需要的话，最好带材料找律师研究确认。

[律师回复] 您好，很高兴能够为您解答这个问题。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。不管是二手房还是新房，一般都是到拿到新产权时，合同才会自动终止。一般二手房买卖合同都会有到房地产管理部门登记过户的最后日期，这个一般就是合同的有效期。买卖合同一般都没有有效期，一般是到产权登记办理完成。那么，究竟有哪些房屋买卖合同无效呢归纳起来，主要有以下七种： 1、房产、地产分别转让，合同无效。 2、未办理登记过户手续，合同无效。 3、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。 4、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。 5、单位违反规定购房，合同无效。 6、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。 7、非法转让，合同无效。

[律师回复] 当房屋的产权发生了变更时，旧的房屋买卖合同即失去了效力。不管是二手房还是新房，一般拿到新的产权时，旧的房屋买卖合同即自动终止，二手房买卖合同中注明房产管理部门登记过户的时间最后时候即房屋买卖合同失效时间。另一种失效时间就是房屋买卖合同失去效力的情况。

[律师回复] 当房屋的产权发生了变更时，旧的房屋买卖合同即失去了效力。不管是二手房还是新房，一般拿到新的产权时，旧的房屋买卖合同即自动终止，二手房买卖合同中注明房产管理部门登记过户的时间最后时候即房屋买卖合同失效时间。另一种失效时间就是房屋买卖合同失去效力的情况。

[律师回复] 房屋买卖合同的撤销时效是一年,在以下情况下可以申请解除房屋买卖合同：
(一)延期交付房屋。
(二)开发商开发手续不全导致合同无效。
(三)开发商未经购房人同意擅自变更设计。
　
(四)房屋面积误差超过3%。
　
(五)房屋质量不合格导致严重影响使用。
　
(六)房子产权不清楚，如存在抵押、联建或其他经济纠纷。
(七)迟延办理房屋所有权登记。
　
(八)按揭合同办理不下来。
(九)在建工程转让。

[律师回复]
1、房屋与土地分开转让的。 房产和地产不得分开转让，这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。
2、侵犯优先购买权的。所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权回复。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效，但善意第三人的除外。
3、因欺诈而转让商品房的。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
4、商品房预售违法的。
5、在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。
6、其他法律法规的强制性规定禁止转让的。

[律师回复] 根据合同法的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。以上为合同法中合同无效的情形，如果房屋买卖合同出现了法定（以上规定）、或者约定的无效情形，买卖合同即为无效。根据合同法的规定，合同部分无效，其他部分仍然有效。因此如果买卖合同无效，并不影响合同中对定金的约定。按照合同法的规定，约定定金的适用定金规则，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

[律师回复] 以下情形，农村房屋买卖合同有效：
第
一，出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么这个合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。
第
二，买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同应认定为有效。
第
三，房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。
第
四，农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
综上所述，因为农村的房屋一般都属于小产权房，法律规定小产权房只允许村民内部交易，所以小产权房只有卖给同村的人，房屋买卖合同才有效！

[律师回复] 房屋的所有权是以登记为准的，房屋进行买卖时，要对购房合同进行备案，并且对房屋所有权进行登记，不登记是无效的。
《中华人民共和国合同法》第四十四条 【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《不动产登记暂行条例实施细则》
第三十八条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
(一)不动产权属证书;
(二)买卖、互换、赠与合同;
(三)继承或者受遗赠的材料;
(四)分割、合并协议;
(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书;
(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;
(七)相关税费缴纳凭证;
(八)其他必要材料。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋买卖合同是一种民事法律行为，因此只要满足双方主体适格、双方意思表示真实一致以及不违反国家法律法规及社会公共利益即被认为是有效的。而公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。那些必须通过公证机构公证证明的法律行为，只有公证后方能发生效力，否则无效。而不需要公证就能生效的法律行为，通过公证过后，具有更强的证据力，但并不代表着公证赋予了其法律效力。房屋买卖合同便是属于这种类型。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 需要分情形。农村房屋买卖合同有效的情形：出卖人和买受人均是同一村的村民。当然买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。
由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
农村房屋买卖合同无效的情形：农村村民将农村房屋卖给城镇居民，以及农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。

[律师回复] 对于农村房屋买卖合同纠纷，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时会有不同情况： 第一，对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同，应认定有效。因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这个身份排除了宅基地不能进行流转的障碍。 第二，对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定应慎重，因为虽然我国相关法律、法规禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但考虑到法律法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也并无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定，应倾向于认定合同有效， 第三，对农村集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效，在《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证，因此这种情况下，合同应为无效合同。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 只要双方当事人主体适格，意思表示真实的，一般私人房屋买卖合同有效。
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：
(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款
(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同
(3)房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续
(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 案情：房屋买卖合同无效买方赔偿房屋价值损失2008年经中介公司介绍，陈先生与刘女士签订了房屋买卖合同，约定以110万元的价格购买刘女士名下的一处房屋。合同签订后，他向刘女士给付了首付款52万元并向中介公司给付了中介费3万元，刘女士也如约交付了房屋。然而时过不久，刘女士的配偶魏先生却以刘女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，后支持了魏先生的诉讼请求，并要求刘女士及中介公司将购房款、居间服务费等费用返还给了陈先生。但是，陈先生如另行购置同样状况的房屋，则需要支付高于原房价70万元的房价款，故陈先生提讼，要求刘女士、魏先生、鑫尊公司赔偿其房屋差价损失70万元。结果：返还房产三方承担相应责任经审理认为，依据已生效判决书，陈先生与刘女士在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容，即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的，但双方均未按常理进行填写，故均存在主观过错。刘女士作为共有人魏先生的配偶，因为其疏忽对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。中介公司作为提供居间服务的专业机构，其忽视对魏先生相关意思表示的审核，未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈先生重。陈先生作为买受人，未认真审核刘女士房屋共有人的情况，主观上亦存在一定过错。最终依据评估结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失35万元，中介公司赔偿陈先生房屋差价损失21万元，并驳回了陈先生的其他诉讼请求。律师讲法：一般情况下，夫妻婚姻关系存续期间，购买夫妻房屋时，一定要仔细查看该房屋是夫妻一方个人房屋还是夫妻共同房产。如果不太确定的，最好是去房管局查询一下房屋的权属状态。因为共有房屋买卖，一旦共有人中有一人不同意出卖房屋，损失的还是购房者。另外，由于房价上涨造成的增值部分，完全归于购房者也是不合适的。所以，具体如何对待房屋增值部分还需要根据各方的过错确定责任分配。根据上面的分析，三方作为普通人都应有房屋买卖的风险意识，应更加谨慎。由于疏忽造成买卖合同无效，进而造成的损失理应各方按照责任划分承担相应的责任。最后，还是提醒大家购房需加倍谨慎啊。

[律师回复] 我国《物权法》同时又规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让财产的，应当将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”