具体商品房交房逾期怎么办

最新修订 | 2024-03-01
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王淳律师
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专家导读 法律规定交房逾期了可以要求对方尽快的交房,如果经过催告之后,在合理的期间之内还是没有履行交房义务的情况之下,可以解除合同的。具体商品房交房逾期怎么办,若对于此问题还有不明白之处,可以继续阅读下文。
具体商品房交房逾期怎么办

一、具体商品房交房逾期怎么办

1、法律规定交房逾期了可以要求对方尽快的交房,交房逾期,购房者首先可以进行催告,经催告后在合理期限内开发商仍未履行交房义务的,当事人可以请求解除合同,购房者还可以要求开发商承担返回双倍定金等其他合同中约定的其他违约责任

2、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,解除权人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的,解除权消灭。

法律依据:

《商品房销售管理办法》第三十条

房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。

不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。

二、逾期交房违约金标准是怎样的

1、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。逾期不行使的,解除权消灭。

2、商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

三、逾期交房有合理期限吗

一般情况下,合同有约定交房时间和交房的合理期限,具体的期限要根据双方签订的合同而定。

下列情况下延期交房可以免责:

(一)由于政府行为引起的延期交付。首先,政府行为如是基于社会公共利益作出的,应认定为不可抗力。其次政府规划调整,则应考虑为情事变更因素,这些因素开发商不可控,应依公平责任原则,允许开发商进行合同变更或者解除合同。

但是政府行为如是基于第三人的过错做出的,如开发商违反规划超建、改变容积率等政府部门责令其改正的期间,则不能认定为不可抗力,不能免除违约方的责任。

(二)因自然现象引起的延期交付。如果开发商辩称,由于暴风雪、大雨、洪水等原因,导致施工不能正常进行,此时,应从以下三个方面认定是否属于不可抗力:

1、出卖人是否能够或者应当预见,如果该自然现象是本地区通常的气象表现形式,则不能认定为不可抗力,因为开发商根椐当地的自然条件,合理安排工期,在签定合同时合理预见,确保在约定的期限内依法交付房屋。如是自然现象确属异常天气,应认定为不可抗力。

2、出卖人是否能够或应该能够解决。如果该自然现象是开发商不能解决的,就应该认定为不可抗力。如果自然现象是开发商可以解决的,例如从来不下雪的地方下雪了,但是降雪量在其他地方不会造成影响,因此是属于可以解决的,就不能认定为不可抗力。

3、该自然现象是否足以导致延期施工,自然现象与延期施工之间是否有因果关系。法院在审理案件时应结合施工日志、气象资料等综合分析该自然原因是否构成不可抗力进行认定。

四、延期交房起诉有效期是多久

所谓诉讼时效,是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度,根据民法典的相关规定,一般民事权利的诉讼时效期间为3年。在我国法律规定,从当事人知道或应当知道自己的权利受侵害之日算起,诉讼时效为3年。

延期交房的诉讼时效就是从规定的交房时间到了开发商没有交付房屋的第二天开始,购房者就应该知道其权益受到损害,也就从此时算起。

法律依据:

《民法典》第一百八十八条

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

具体商品房交房逾期怎么办,这个问题在上述文章中给出了明确的解答,如果逾期未交房,按照法律当中的规定可以催告对方要求尽快的交房的。如果还有相关法律问题需要咨询律师,可以点击下方“立即咨询”按钮,律图网会匹配专业律师为您服务。

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购买预售商品房的具体流程
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、签订认购书签订认购书是商品房销售程序的一个环节,买卖双方签订认购书的主要内容包括:
(1)开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电话。
(2)认购物业的楼层、户型、房号、面积。
(3)房价。包括单价、总价。
(4)付款方式。包括一次性付款、分期付款、按揭付款。
(5)认购条件。包括:定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户,签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。
2、签订买卖契约购房人在签订认购书后,应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括:内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
3、预售登记买卖双方只有办理完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内,到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间,买方如转让其所购房产,买方与受让人应在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
4、签订管理公约,办理入住手续当购房人按契约有关条款约定付清房款后,开发商入住通知单,并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后,就可以拿钥匙入住了。
5、办理产权过户,领房产证
二、怎样购买预售商品房
1、买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力,并根据工作生活的需要,确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。可以从报纸、房展会、正规有品牌中的介机构或相关房地产网站上查询,初选房源。在专业经纪人带领下,对要购买的房屋进行实地考察。要查看有关房屋的资料,如产权证,房主的身份证等,经过比较后定下该房。
2、确定目标后,就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节,买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上,特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。
3、准备齐相关的资料,然后权证人员协助办理产权过户手续。
代购商品侵权商标权具体应该如何申诉
[律师回复] 您好,关于代购商品侵权商标权具体应该如何申诉这个问题,我的解答如下,
1、原则上代购者没有过错,可以向提讼,由直接侵权者赔偿。
2、代购行为本身并不涉及侵权。这里涉及到商标权权利用尽的法律问题:商标注册人或者被许可人使用注册商标的商品销售以后,他人再次销售的,无需获得商标注册人的许可,也就不视为侵犯商标专用权。
3、如果使用注册商标的商品是他人未经商标注册人许可而投放市场的,则不存在权利用尽。如果被许可人超过许可合同的范围使用,超过范围部分的商品不适用权利用尽原则;那么,这种情况下,就会涉嫌商标侵权。
4、还有,未经商标权人授权,擅自使用商标进行宣传,会涉嫌侵犯著作权,尤其是一些图形商标。该商标设计完成之日,自动获得著作权法的保护。
5、在商标侵权诉讼中,证据结构由三大部分组成:
一、权利证据:用以证明权利人对商标享有专用权或商标许可使用权。
(1)商标注册人的,应当提交证明其商标权真实有效的文件,包括商标注册证。
(2)被商标许可人等利害关系人的,应提交注册商标使用许可合同、在商标局备案的材料及商标注册证复印件。未经备案的应当提交商标注册人的证明,或者证明其享有权利的其他证据。
(3)商标财产权利的继承人的,应当提交已经继承或者正在继承的证据材料。此外,上述三类人还要提供自己的身份信息或企业的基本信息,以证明个人或公司就是商标权利证明上的权利人。
(4)如果商标是驰名商标、著名品牌或中华老字号等享有一定影响力和知名度的商品,还要提供驰名商标认定材料、著名品牌证明或中华老字号的证明材料等证据。
(5)权利人商品的销售情况、广告宣传情况等资料,以证明权利人的商标权一直在使用中。
二、侵权证据:用以证明侵权人已经实施或者即将实施侵犯商标权的行为。
(1)侵权的商品实物
(2)购买侵权商品的发票
(3)公证了购买侵权商品过程的公证书
三、赔偿证据:用以证明其提出的赔偿数额有事实依据。原告应当提交能证明其提出的赔偿数额的证据。
一般分为两种:
(1)侵权人在侵权期间因侵权所获得的利益的证据。
(2)被侵权人在被侵权期间因被侵权所受到的损失的证据。包括被侵权人为制止侵权行为所支付的合理费用的发票(如鉴定费、公证费、律师费、工商查档费等等)等证据。由于在实践中,权利人很难直接举证损失金额或者侵权人的非法获益,所以赔偿数额一般都由进行裁定。
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房产纠纷
商品房买卖合同具体包括哪些内容
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 商品房买卖合同具体包括哪些内容
商品房买卖合同具体包括哪些内容
合同编号:_________
出卖人:_________
住所:_________
邮编:_________
营业执照号码:_________
资格证书号码:_________
法定代表人:_________
联系电话:_________
委托代理人:_________
联系电话:_________
买受人:_________
国籍:_________
性别:_________
出生年月日:_________
住所(址)_________
邮编:_________
证件名称:_________
号码:_________
联系电话:_________
委托/法定代理人:_________
住所(址)_________
联系电话:_________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:
第一条 项目建设依据
1、出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得座落于_________地块的国有土地使用权。
2、该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为:_________,土地使用权面积为:_________,买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所在土地用途为:_________,土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
3、出卖人经批准,在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为:_________,建设工程规划许可证号为:_________,建筑工程施工许可证号为:_________,建设工程施工合同约定的开工日期为:_________,建设工程施工合同约定的竣工日期为:_________.
第二条 商品房情况
该商品房销售许可证号:_________.
商品房座落:_________区_________县_________路、道、街。
设计用途_________;建筑结构_________;建筑层数为_________层。
建筑面积_________平方米,其中:套内建筑面积_________平方米,公共部位分摊建筑面积_________平方米。
商品房平面图见附件
一,商品房抵押、租赁等情况见附件二。
第三条 计价方式与价款
出卖人与买受人约定按下述第_________种方式计算该商品房价款:
1、按建筑面积计算,该商品房单位为(_________币)每平方米_________元,总金额(_________币)_________元。
2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(_________币)每平方米_________元,总金额(_________币)_________元整。
3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(_________币)_________元整。
4、_________.
第四条 付款方式及期限
买受人采取下列第_________种方式付款。
1、一次性付款,自签约日起_________日内付全部价款_________元。(小写:_________万元)
2、分期付款。
(1)
第一次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元。(小写:_________元)
(2)
第二次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元。(小写:_________元)
(3)其余部分在移交房屋前一天付清_________%;_________币_________元。(小写:_________元)
3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_________%,其余价款可以向_________银行或住房公积金管理机构借款支付。
4、其他方式_________.
第五条 房产交付
1、房产实物状况、权利状况,符合有关规定和双方约定的,方可交付;不符合有关规定和双方约定的,不得交付。
2、出卖人须于_________前,将该房产及相关证明交付买受人。如遇不可抗力,双方约定处理方式:_________.
3、上述相关证明包括:_________.
第六条 产权转移登记及其他相关设施登记
1、协议订立后,买卖双方应在30日内,到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续。
2、按照有关规定,其他相关设施应办理登记的,应在规定期限内办理。
3、如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的,应依法承担违约责任。
第七条 出卖人逾期交付商品房的处理
除遇不可抗力外,出卖人如未按本合同约定日期交付商品房,逾期在_________日内的,买受人有权向出卖人追究已付款利息,利息自合同约定出卖人应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的,买受人有权按照下述的第_________种约定,追究出卖人违约责任:
1、合同继续履行。出卖人应支付买受人已付款利息,利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。
2、解除合同。出卖人应退还买受人已付款、支付已付款利息,利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至出卖人退还买受人已付款之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。买受人的实际损失超过出卖人支付的违约金时,出卖人还应承担赔偿责任。
3、_________.
第八条 买受人逾期付款的处理
买受人如未按本合同约定的日期付款,逾期在_________日内的,出卖人有权追究买受人逾期付款及其利息,利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止,按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的,出卖人有权按照下述的第_________种约定,追究买受人违约责任:
1、合同继续履行。买受人应支付逾期付款及其利息,利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,买受人还应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。
2、解除合同。买受人应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。
3、_________.
第九条 面积确认及面积差异处理。
(一)根据当事人选择的计价方式,本条规定以_________(建筑面积/套内建筑面积)(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。
(二)当事人选择按套计价的,不适用本条约定。
(三)合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。
(四)商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第_________种方式进行处理:
1、双方自行约定:_________.
2、双方同意按以下原则处理:
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
(五)买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按_________利率付给利息。
(六)买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记面积-合同约定面积
面积误差比=——×100%
合同约定面积
(七)因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。
第十条 出卖人关于房屋产权状况的承诺
出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。若出售的商品房设有他项权利的,出卖人应当在出售前征得他项权人的书面同意,并以书面形式公示和明确告知买受人。
第十一条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件
三)的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下述第_________种方式处理:
1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
2、_________
3、_________
第十二条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
本项目物业管理用房为_________㎡,位于_________幢_________单元_________房号_________,轴线范围_________.
出卖人承诺与该商品房直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:
1、于_________年_________月_________日前通水;
2、于_________年_________月_________日前通电;
3、于_________年_________月_________日前通气;
4、_________;
5、_________.
如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:
1、_________
2、_________
第十三条 风险责任的转移
该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续,出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的,则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。
第十四条 保修责任
自买受人实际接收该商品房之日起,出卖人对该商品房的下列部位和设施承担建筑施工质量保修责任,保修期内的保修费用由出卖人承担:
1、墙面,保修_________月;
2、地面,保修_________月;
3、顶棚,保修_________月;
4、门窗,保修_________月;
5、上水,保修_________月;
6、下水,保修_________月;
7、暖气,保修_________月;
8、煤气,保修_________月;
9、电路,保修_________月;
10、_________,保修_________月。
保修期内,因不可抗力的因素,或其他非出卖人原因造成的损坏,出卖人无须承担责任,但可协助维修,维修费用由买受人承担。
第十五条 质量争议的处理
买受人对该商品房提出有重大质量问题,买卖双方产生争议时,以_________出具的书面工程质量评定意见作出处理争议的依据。
第十六条 双方可以就下列事项约定
1、该商品房所在楼宇的屋面使用权。
2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权。
3、_________.
第十七条 房屋的用途
1、买受人的房屋仅作_________使用,买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
2、出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
第十八条 物业管理
该商品房移交后,买受人承诺遵守小区(楼宇)管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定;在小区(楼宇)管理委员会未选定物业管理机构之前,出卖人指定_________公司负责物业管理,买受人遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。
第十九条 声明及保证
出卖人:
1、出卖人有权签署并有能力履行本合同。
2、出卖人签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效。
3、在签署本合同时,任何、仲裁机构、或监管机构均未作出任何足以对出卖人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4、出卖人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成,本合同的签署人是出卖人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
买受人:
1、买受人有权签署并有能力履行本合同。
2、买受人签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效。
3、在签署本合同时,任何、仲裁机构、或监管机构均未作出任何足以对买受人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4、买受人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成,本合同的签署人是买受人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
第二十条 保密
买卖双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意,另一方不得向任何
第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
第二十一条 通知
1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等,必须用书面形式,可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的,方可采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下:_________.
3、一方变更通知或通讯地址,应自变更之日起_________日内,以书面形式通知对方;否则,由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第二十二条 合同的变更
本合同履行期间,发生特殊情况时,买卖任何一方需变更本合同的,要求变更一方应及时书面通知对方,征得对方同意后,双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议,该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件,任何一方无权变更本合同,否则,由此造成对方的经济损失,由责任方承担。
第二十三条 合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外,本合同所规定双方的任何权利和义务,任何一方在未经征得另一方书面同意之前,不得转让给第三者。任何转让,未经另一方书面明确同意,均属无效。
第二十四条 争议的处理
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,也可由有关部门调解;协商或调解不成的,按下列第_________种方式解决:
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民。
第二十五条 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务,该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方,并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方,有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3、不可抗力事件发生时,双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后,双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力,则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行,且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。
4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的,无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服,并于本合同签订日之后出现的,使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震,以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、,政府行为或法律规定等。
第二十六条 合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确,合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容,按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力,除非解释与法律或本合同相抵触。
第二十七条 补充与附件
本合同未尽事宜,依照有关法律、法规执行,法律、法规未作规定的,买卖双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等的法律效力。
第二十八条 合同的效力
1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。
2、本协议一式_________份,出卖人、买受人各_________份,具有同等法律效力。
3、本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等的法律效力。
出卖人(盖章)_________ 买受人(盖章)_________
法定代表人(签字)_________ 法定代表人(签字)_________
委托代理人(签字)_________ 委托代理人(签字)_________
签订地点:_________ 签订地点:_________
_________年____月____日 _________年____月____日
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商品房预售许可证的具体内容是什么
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 商品房预售许可证的定义: 《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局,证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时,如该房屋已建成,还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量,还可查验房地产商的《工程验收证》。 商品房预售许可证的相关规定: 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证,发展商将有关资料送到国土局申请,批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。 商品房预售许可证不同于商品房销售许可证,不能将两者混淆起来,商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同,主要表现在:商品房(现房)销售许可证的取得必须符合下列条件: 1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; 2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件; 3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证; 4、已通过竣工验收; 5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期; 6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状,可以尽快取得房地产权利证书等。
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购买商品房的风险具体有哪些
1、宣传虚假广告风险 2、签订商品房认购书的风险 3、商品房买卖合同违约风险 。对于房地产开发企业来说,房屋建设过程中会有很多不确定性。
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房产纠纷
如何解释商品房预售合同免责条款,有哪些具体原则?
[律师回复] 实践中经常出现这样的情况,合同双方在订立合同时对条款皆协商一致,但在发生纠纷时,却由于各自对有关条款理解不一而各执一词。因此,就需要对合同的条款进行解释。那么,如何解释商品房预售合同免责条款,解释商品房预售合同免责条款有哪些具体原则下文作出介绍.
(一)统一解释原则。对免责条款的解释应客观合理,在销售商使用了特殊的术语制定人定式合同,适用于所有购房人时,应以购房人的平均的、合理的理解作为解释的依据,而不允许以销售商单方面、不公平的理解为依据。对相同的情况不允许有不同的解释出现。在审理一个开发项目中多个购房人与销售商的预售纠纷时,应注意运用同一标准对免责条款进行解释。
(二)符合合同目的的解释原则。“依符合合同目的的解释,要求在某一合同用语表达的意思与合同目的相反时,应当通过解释更正合同用语;当合同内容暖昧不明或互相矛盾时,应当在确认每一合同用语或条款都有效的前提下,尽可能通过解释的方式予以统一和协调,使之符合合同的目的;当合同文句有不同意思时,应按照符合合同目的的含义解释,摒弃有背于合同目的的含义。”对预售商品房合同中免责条款的解释,应符合合同的目的。如果将免除迟延交房责任条款理解为销售商可以无限期地推迟交房日期,就违背了当事人订立合同的本意。不应支持销售商这样的解释。
(三)不利于制定者原则。对免责条款有疑义时,应对制定者作不利之解释,以避免制定免责条款者利用免责条款损害对方利益.罗马法即有“有疑义应为表意者不利益之解释”原则,各国立法也多加以继承。
(四)限制解释原则。指对合同未规定或规定不完备的事项,不得推定适用免责条款。一旦扩张适用就会侵犯购房者的利益。例如:在一商品房预售合同中,对销售商的免责事项一一进行了列举,在最后一项规定了其他事件,这是个概括性的规定,不能扩大解释为任何事件,而应解释为与先前所列举的事项同一种类的事件。
(五)非定式条款优先的原则。在销售商与购房者订立于定式预售合同,而后又别协商订立了补充协议的情况下,如其中的免责条款发生冲突,应以补充协议为据。这是因为特别规定优于一般规定。
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购买商品房的陷阱具体有哪些
一)认购书的陷阱。在认购书里没有注明因何种原因退房,以及后果购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金,这是无可非议的。二)合同主体不明的陷阱。合同主体认定不明,购房者由于缺乏法律常识,往往会犯一些比较初级的错误。
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购买商品房具体流程是怎样的
1、决定购买房屋,确定购买房屋价位,制定购房预算。2、收集购房信息、进行实地调查,确定购买楼盘。3、签订认购书,确定购买具体房屋。4、签订合同,交纳首付款或全款。5、贷款购房人办理贷款手续。(6)办理预售登记手续。(7)办理入住手续、领取房屋钥匙。
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房产纠纷
家具产品三包规定是什么,具体怎么解释?
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,   
1.出售的家具产品必须提供那些证、书、卡  答:生产者、销售者出售的家具产品必须提供《合格证》、《家具产品使用说明书》和《陕西省家具产品质量“三包”服务卡》。  
2.产品说明书中应有那些内容  答:家具产品说明书应符合GB529
6.6-2004《消费品使用说明第6部分:家具》标准和标识应符合DB61/《家具产品分类及标识标注》标准,“三包”服务卡按本规定执行。说明书中应用中文正确标识标注家具型号、批次、名称、适用范围、品种规格、执行标准、质量等级、生产日期、结构特性、主要技术指标、材质名称、使用保养方法、故障分析与排除方法、产品质量“三包”、售后服务等内容。  
3.家具产品交易应遵循什么原则  答:生产者、销售者与消费者交易,应遵循自愿、平等、公平、诚实守信和“谁销售、谁负责”的原则,为消费者提供必要的售后服务,主动为消费者介绍家具使用保养事项和“三包”服务内容。  
4.售出的家具出现质量问题,销售者应承担那些责任  答:售出的家具产品,经法定质检机构检验为不合格产品的,生产者、销售者应予退货并承担相应的检验费用和合理的运输费、误工费;因家具产品质量问题给消费者(受害人)造成人身伤害、财产损失的,生产者、销售者应按有关法律、法规负责赔偿。  
5.“三包”有那些具体规定  答:售出的家具合格产品实行修理、更换、退货“三包”服务。“三包”期限自开具发票并交货之日起计算。扣除返修、换货占用的时间。“三包”有效期的最后一天为法定休假日的,以休假日的次日为“三包”有效期的最后一天。如有企业承诺严于本规定的按承诺办理。  
(1)修理:售出的家具产品,包修期一年(其中玻璃镜子发生霉变和雾光的为六个月,深色名贵硬木家具及木料发生活性虫蛀的为二年)。包修期内免费维修,免收材料、工时、运输等服务费用。  
(2)更换:购货后180天内,同一产品发生可修复的一般质量问题,经两次修理未能达到合格品质量标准(凭维修记录和有关证明)的予以更换,更换的产品必须是合格品。更换后的产品包修期从更换之日起重新计算。  
(3)退货:购货后90天(木料自身存在虫源,发生原发性活性生虫的1年)内,同一产品发生危及人体安全健康及断榫、断料、开焊、塌陷、断簧、弹簧刺出、锈蚀、生虫、饰面鼓起分层,皮、布开裂、变色,漆层、镀层脱落,有害物质限量超标等严重问题;或一般质量问题经两次修理,换货后仍无法达到合格品质量标准的;或在约定期限内不能调换的;或经检验为不合格的;或合同约定有承诺退货、退款的予以退货。退货时,应按原购价一次清退货款。如果消费者不愿更换、退货,要求继续修理的,生产者、经营者应满足消费者修理要求。  
6.在那些情况下,生产者、销售者可以收取折旧费  答:在“三包”有效期内,属下列情况生产者、销售者可以收取折旧费:  
(1)对于符合换货条件的,销售者有同规格、同型号产品,而消费者不愿意调换要求退货的,应当予以退货,但对已使用过的家具可以收取折旧费(因经销商无同型号、同规格产品,消费者不愿意调换其它型号、规格产品而要求退货的,应予退货,不收取折旧费)。折旧费按成交额的0.1%/日(其中沙发按0.15%/日、弹簧床垫按0.05%/日)收取。折旧费计算自开具发票并交货之日起至退货之日止,并扣除返修占用的时间。  
(2)因消费者的其它原因要求退货,企业也同意消费者的退货要求,收取折旧费金额由双方协商决定。  
(3)订货销售的,要求退定型、定制家具的,其折旧费、违约金按双方签定的合同规定办理。
集体户口能迁到商品房吗?
[律师回复]
一、天津市非市内六区的集体户口,可以在市里买房吗天津市集体户口买房就可以落户,可以贷款,可以是限价房、二手房、商品房。但必须房产证办好以后才能迁户口。
二、工作和户口都不在天津可以在天津买房吗不可以。外地户口在津买房,需要提供在天津的社保证明,或者公积金证明,或个人完税证明(需缴纳一年以上)。
三、外省生源能在天津落户吗在毕业前或毕业后户口未迁移期间,与天津的一家用人单位签订三方协议,如果该企业具备集体户口可落户企业。
四、天津集体户口贷款购买二手房,落户需要哪些材料单位户口迁至个人户口是可以办理的。具体材料需要:户口本、房产证、身份证原件以及复印件。
五、夫妻双方为集体户口,如何给孩子落户夫妻双方都是集体户口,可在天津买房(商品房、限价房、二手房等),然后把购房者的户口转到所购房的房产所在地即可落户。
六、天津集体户口怎么转正式户口按照户口管理规定,待集体户口的名下有合法住所后,可到房产所在地公安机关申请户口迁移。
七、天津集体户口可以在天津领结婚证吗需要带上两个人的户口页和身份证到其中一方的户口所在地的民政局办理登记即可。
八、天津蓝印户口的购房要求是什么
1、所购买的住房必须为一手新房,一次性付款,大产权。
2、必须在公安局户籍处蓝印办公室进件备案之前,拿到所购买房屋的产权证、契税完税票、购房发票、公共维修基金收据。
3、如果家庭有两个或以上的孩子,除第一胎外,必须提供准生证,如果是计划外超生的需要提供罚款证明,如果以上两样都不能提供的,则需要做DNA亲子鉴定。
4、购买的住房只能够办理购房者一户的蓝印户口,不许携带亲戚、朋友的孩子,否则会终身失去办理天津市蓝印户口的资格。
5、如果购房者和家人不在一个户口本上,需到购房者户籍所在地的派出所办理户籍证明
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