共有房产如何才能买卖

[律师回复]
1，房产证上是两个人的名字，原则上买卖合同上应当由两个产权人分别签字，合同才为有效合同。
2，房产证上是两个人的名字，一人签字合同仍然有的情况包括：

[律师回复] 你好，建议委托律师处理为宜

[律师回复] 共有房屋是指房屋不仅属于一方所有，而是几个人共同对房屋享有所有权，都能对房屋行使占有、使用、收益和处分权。《城市私有房屋管理条例》第10条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”　　依据该条规定，房屋所有人出卖共有房屋，必须征得共有人的同意，而且必须出具共有人同意的书面证明书，共有人对出卖的房屋享有优先购买权，能够优先购买，但必须是与其他购买人在同等条件的情况下才享有该项权利，如果其他购买人提供的条件优于共有人，共有人即丧失了该项优先购买权。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 共同共有房产卖一半可以吗
一、共同共有房产卖一半可以吗
根据《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
二、共有房产怎样分割
按份共有的房屋可因部分共有人的要求进行分割，分割的方式有四种，共有人可根据具体情况进行选择。
1、直接分割房屋
形成房屋的区分所有。能够区分成彼此使用的房屋，按份共有人可对房屋按份额直接进行分割。如一栋三层楼的房屋，为三个所有人等份共有，就可以各分得一层房屋的所有权。但由于整个房屋是连在一起的，有些属于无法分割的部分，仍为各所有人共同所有，因而形成房屋的区分所有。
2、房屋作价补偿
即房屋由按份共有人中的一人独有，其他共有人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿。
3、直接分割房屋与房屋作价补偿相结合
这主要包括两种情况：一是对房屋进行直接分割时，由于房屋结构的原因，各按份共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。如甲、乙按3：2的比例拥有一栋两层楼的房屋，该房屋如分割成各占一层时，则乙占了甲的所有权份额，此时，就应作价由乙补偿甲的所有权份额。二是三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一栋房屋，房屋作价由甲、乙所有，甲、乙在补偿丙、丁应占部份的所有权份额后，再按比例分割房屋。
4、房屋变价分割
房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，可把房屋出售，卖得的价款由共有人按所有权份额进行分配。
三、房屋共有人有什么权利
(1)要求分出自己份额权。按份共有人在不影响整幢房屋经营管理的前提下，可以要求分出自己的份额，否则只能由其他共有人作价补偿。
(2)处分自己份额权。按份共有人对自己享有的份额有相当于单独所有权的权利，对按份共有房屋中属自己的份额可以按自己的意愿进行各种处分，如出卖、赠与、抛弃等。
(3)对其他共有人出售的份额享有优先购买权。优先购买权，是按份房屋共有人在出卖自己份额时，其他共有人在同等条件下有优先于其他人购买的权利。按份共有人在出卖自己所占房屋份额时，应预先通知其他共有人。只有其他共有人明确表示不购买，或者其购买的条件不为出卖人满意时，才可以出卖给其他人，否则其他共有人可请求宣告该买卖行为无效。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 共同共有房产卖一半可以吗
一、共同共有房产卖一半可以吗
根据《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
二、共有房产怎样分割
按份共有的房屋可因部分共有人的要求进行分割，分割的方式有四种，共有人可根据具体情况进行选择。
1、直接分割房屋
形成房屋的区分所有。能够区分成彼此使用的房屋，按份共有人可对房屋按份额直接进行分割。如一栋三层楼的房屋，为三个所有人等份共有，就可以各分得一层房屋的所有权。但由于整个房屋是连在一起的，有些属于无法分割的部分，仍为各所有人共同所有，因而形成房屋的区分所有。
2、房屋作价补偿
即房屋由按份共有人中的一人独有，其他共有人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿。
3、直接分割房屋与房屋作价补偿相结合
这主要包括两种情况：一是对房屋进行直接分割时，由于房屋结构的原因，各按份共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。如甲、乙按3：2的比例拥有一栋两层楼的房屋，该房屋如分割成各占一层时，则乙占了甲的所有权份额，此时，就应作价由乙补偿甲的所有权份额。二是三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一栋房屋，房屋作价由甲、乙所有，甲、乙在补偿丙、丁应占部份的所有权份额后，再按比例分割房屋。
4、房屋变价分割
房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，可把房屋出售，卖得的价款由共有人按所有权份额进行分配。
三、房屋共有人有什么权利
(1)要求分出自己份额权。按份共有人在不影响整幢房屋经营管理的前提下，可以要求分出自己的份额，否则只能由其他共有人作价补偿。
(2)处分自己份额权。按份共有人对自己享有的份额有相当于单独所有权的权利，对按份共有房屋中属自己的份额可以按自己的意愿进行各种处分，如出卖、赠与、抛弃等。
(3)对其他共有人出售的份额享有优先购买权。优先购买权，是按份房屋共有人在出卖自己份额时，其他共有人在同等条件下有优先于其他人购买的权利。按份共有人在出卖自己所占房屋份额时，应预先通知其他共有人。只有其他共有人明确表示不购买，或者其购买的条件不为出卖人满意时，才可以出卖给其他人，否则其他共有人可请求宣告该买卖行为无效。

[律师回复] 您好，关于共同共有房产可以拍卖吗这个问题，我的解答如下, 共同共有房产能否拍卖
案例
1999年，宋某向余某借款25万元，因借款期限到后，借款人宋某未按期归还，余某即向要求宋某归还借款本息。作出了由宋某归还余某借款25万元本金及相应利息的判决。判决生效后，宋某不予履行，余某向申请强制执行。另本案在诉前曾对宋某与朱某等人共有的房产一幢予以保全。该案立案执行后，告知该房屋的其他共有人朱某等人先行析产，但共有人朱某等与被执行人宋某恶意串通分割，据此，宋某仅得1%房产份额，其余99%归朱某等其他三个共有人。此分割协议经确认无效后，上述房产共有人一直借故未予析产。后执行裁定拍卖该房产，但案外人朱某等三人提出异议认为是其共有财产，致使拍卖中止。
在本案执行中，执行人员对该共有房产可予以执行无异议，但对如何处置该共有房产形成两种意见：一种意见认为，虽然房产其他共有人提出异议，但也可对宋某与朱某等人共有房产直接裁定拍卖，只要同时保护其他共有人的优先购买权即可。另一种意见则认为，对被执行人与他人共有财产直接拍卖不当，应先通过执行听证或诉讼方式分割共有房产，分割后，才可对被执行人应享有的部分财产进行强制执行，否则属程序不到位。笔者同意
第一种意见，理由如下：
一、本案的房产并不属于可分割物，强行分割有损其使用价值，应整体予以处置。理论上，共有财产的分割方法有三种：实物分割、变价分割以及折价补偿。实物分割是指在无损于共有财产价值的前提下，按各共有人的份额对共有财产进行分割，使各共有人分得应有部分。所谓变价分割即变卖、拍卖共有物将价金分配给共有人的方法。折价补偿则是共同财产由共有人中一人或数人取得时，该取得人对其他共有人予以补偿的分割方法。三种方法原则上并无先后之分，分割时，仅须斟酌各共有人之利害关系、共有物之性质及其价格、经济效用及公共利益等，以公平方法决定。但三者的适用条件、适用对象存在不同，实物分割适用对象为可分割的共有财产，而变价分割则适用于共有财产不可分的情况。所谓不可分，即分割有损共有财产价值的情形。折价补偿方法则适用于共有人中有人愿取得共有财产的条件之下。这是在民法理论上共有财产的分割方法，具体到对共有财产的执行中，也应用上述方法执行。这就要求对可分共有财产应用实物分割方法执行，对不可分、分后有损财产价值的应用变价分割或折价补偿的方法执行。本案中，共有物是宋某与朱某等人共同共有的房产，房产因其建造时各种配套设施设置的单一性，强行实物分割则有损于其用于居住的价值，应明确属于不可分物。在此情况下，可直接予以整体拍卖，而后执行被执行人的份额价款。这也符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第91条“共有财产是特定物，而且不能分割或分割有损其价值的，可以折价处理”的规定。
二、
第二种意见提出用听证或诉讼方法事先予以分割，但采用听证或诉讼方式并不能对本案房产予以实物分割。执行中，用执行听证方式对可分共有财产进行实物分割，对不可分财产通过听证方式决定予以变价分割或作价补偿，是可行的。但本案的共有财产是不可分不动产，通过听证也不能在实物上对房产予以分割。同样，通过引入诉讼方式事先分割，也无必要，不动产的变价分割并不需通过诉讼，只要通过拍卖或变卖方式即可把财产转化为金钱价值，至于该总价款中被执行人和其他共有人的份额，有约定的则按约定确定份额，无约定的则推定为均等，然后把该份额执行给权利人即可。所以第二种意见看似合理，其实有悖共有财产的分割规则，并不可行。
三、对其他共有人的权益可通过优先购买权予以保护。第二种意见的本意是在执行中不侵犯其他共有人合法权益，但按第一种意见也能保障其他共有人的合法权益。关于按份共有人、共同共有人对共有财产的优先购买权，我国法律均有明确的规定，如最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第92条规定，共同共有财产分割后，如出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应予以支持。对此，执行中处置共有财产均应严格遵守。就具体方式而言，则可在对共有房产予以拍卖前三日内，通知其他共有人有同等条件下的优先购买权，当然，通知应以可能通知为前提。这样，对其他共有人的权益也可以得到保护。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 共同共有房产卖一半可以吗
一、共同共有房产卖一半可以吗
根据《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
二、共有房产怎样分割
按份共有的房屋可因部分共有人的要求进行分割，分割的方式有四种，共有人可根据具体情况进行选择。
1、直接分割房屋
形成房屋的区分所有。能够区分成彼此使用的房屋，按份共有人可对房屋按份额直接进行分割。如一栋三层楼的房屋，为三个所有人等份共有，就可以各分得一层房屋的所有权。但由于整个房屋是连在一起的，有些属于无法分割的部分，仍为各所有人共同所有，因而形成房屋的区分所有。
2、房屋作价补偿
即房屋由按份共有人中的一人独有，其他共有人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿。
3、直接分割房屋与房屋作价补偿相结合
这主要包括两种情况：一是对房屋进行直接分割时，由于房屋结构的原因，各按份共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。如甲、乙按3：2的比例拥有一栋两层楼的房屋，该房屋如分割成各占一层时，则乙占了甲的所有权份额，此时，就应作价由乙补偿甲的所有权份额。二是三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一栋房屋，房屋作价由甲、乙所有，甲、乙在补偿丙、丁应占部份的所有权份额后，再按比例分割房屋。
4、房屋变价分割
房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，可把房屋出售，卖得的价款由共有人按所有权份额进行分配。
三、房屋共有人有什么权利
(1)要求分出自己份额权。按份共有人在不影响整幢房屋经营管理的前提下，可以要求分出自己的份额，否则只能由其他共有人作价补偿。
(2)处分自己份额权。按份共有人对自己享有的份额有相当于单独所有权的权利，对按份共有房屋中属自己的份额可以按自己的意愿进行各种处分，如出卖、赠与、抛弃等。
(3)对其他共有人出售的份额享有优先购买权。优先购买权，是按份房屋共有人在出卖自己份额时，其他共有人在同等条件下有优先于其他人购买的权利。按份共有人在出卖自己所占房屋份额时，应预先通知其他共有人。只有其他共有人明确表示不购买，或者其购买的条件不为出卖人满意时，才可以出卖给其他人，否则其他共有人可请求宣告该买卖行为无效。

[律师回复] 　　共有房屋是指房屋不仅属于一方所有，而是几个人共同对房屋享有所有权，都能对房屋行使占有、使用、收益和处分权。《城市私有房屋管理条例》第10条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”　　依据该条规定，房屋所有人出卖共有房屋，必须征得共有人的同意，而且必须出具共有人同意的书面证明书，共有人对出卖的房屋享有优先购买权，能够优先购买，但必须是与其他购买人在同等条件的情况下才享有该项权利，如果其他购买人提供的条件优于共有人，共有人即丧失了该项优先购买权。

[律师回复] 农村村民建住宅需要使用宅基地的,须要完成以下程序：
一、申请
申请人持申请材料向当地村委会提出书面用地申请。村委会应当在每一个季度集中申请材料，依法召开村委会或村民代表大会进行审议，并张榜公布，在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，上报给乡镇国土资源所初审。
二、现场勘查
乡(镇)人民政府组织国土资源所进行现场勘查和群众调查，审查建房用地和建设申请条件，并制作勘查笔录和审查意见书。
三、填申请表
国土资源所初审合格后发放《农村村民住宅用地与建设申请表》。
四、村委会审查
村委会对申请人提交的《农村村民住宅用地与建设申请表》进行审查并签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，由负责人签字，同时加盖村民委员会公章，报乡(镇)人民政府审核。
五、审核上报
乡(镇)人民政府在收到村委会上报的住宅建设用地申请材料后完成审核并现场确定规划用地范围，并报县国土资源局初审。县国土资源局对符合审批条件的上报县人民政府。
六、审批
县人民政府批准用地的，由县国土资源局颁发《建设用地批准书》。
七、放样
由国土资源所牵头协同乡镇政府人员根据《建设用地批准书》和《村镇建设工程规划许可证》到实地放样，划定范围，填写《放样记录卡》，放样参加人应当在《放样记录卡》上签字。放样后，用地申请人方能动工建设。
八、验收发证
新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。
所以农村宅基地怎么卖都是不合法的，也就是在生活中我们的农村房屋宅基地是不能买卖的，只能适用于共同集体人员之间的流转，如果买卖的话也是无效的买卖

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 一房二卖的房屋归属 (一)若两份合同都没有办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权，即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权; (二)两份合同都没有办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，已经接房的一方就可以获得房屋的产权，而不论签订合同的先后顺序; (三)两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记，(不管房屋是交付了那一方)，那么已经登记的一方取得了房屋的产权。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按照物权优先于债权的原理，先办理登记的，在所有程序上签订的合同都能被确认的效力，而未办理登记的，只能选择向卖房人要求赔偿。 “一房二卖”，应依《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 如卖房者是非房地产开发企业的一般人，对其违约的处理与法律适用。这种情况下，争议的处理应以作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。

[律师回复] 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。
需要进一步指导可联系,可以加微信，手机号就是微信号。”

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 未经许可贩卖烟草是严重违法行为。经营数额是否达到5万元以上，或违法所得数额2万元以上，或者非法经营卷烟20万支以上，或者三年内2次经过处罚，又经营烟草3万元以上的。涉嫌非法经营罪。《中华人民共和国烟草专卖法》第三条：国家对烟草专卖品的生产、销售、进出口依法实行专卖管理，并实行烟草专卖许可证制度。第十六条经营烟草制品零售业务的企业或者个人，由县级人民政府工商行政管理部门根据上一级烟草专卖行政主管部门的委托，审查批准发给烟草专卖零售许可证。已经设立县级烟草专卖行政主管部门的地方，也可以由县级烟草专卖行政主管部门审查批准发给烟草专卖零售许可证。第三十五条无烟草专卖零售许可证经营烟草制品零售业务的，由工商行政管理部门责令停止经营烟草制品零售业务，没收违法所得，并处罚款。

[律师回复] 中华人民共和国城市房地产管理法第四十五条　商品房预售，应当符合下列条件：　　 （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；　　 （二）持有建设工程规划许可证；　　 （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；　　 （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 可以拨打120 20，到消费者协会投诉；根据《消费者权益保护法》第四十八条经营者提供商品或者服务有下列情形之一的，除本法另有规定外，应当依照其他有关法律、法规的规定，承担民事责任： (一)商品或者服务存在缺陷的； (二)不具备商品应当具备的使用性能而出售时未作说明的； (三)不符合在商品或者其包装上注明采用的商品标准的； (四)不符合商品说明、实物样品等方式表明的质量状况的； (五)生产国家明令淘汰的商品或者销售失效、变质的商品的； (六)销售的商品数量不足的； (七)服务的内容和费用违反约定的； (八)对消费者提出的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失的要求，故意拖延或者无理拒绝的； (九)法律、法规规定的其他损害消费者权益的情形。 经营者对消费者未尽到安全保障义务，造成消费者损害的，应当承担侵权责任。

[律师回复] 按份共有人出卖自己份额不需要征得共有人同意，但是在同等条件的，其他共有人享有优先购买权。
《物权法》第九十七条(以下引述简称九十七条)规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《物权法》第一百零一条(以下引述简称一百零一条)规定，“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”这两条规定确立了我国按份共有物处分问题的基本规则。按照一般的民法理论，按份共有财产的份额是各共有人对共有物所有权的比例，其性质为所有权。而所有人对其所有物在法律规定的范围内可以自由转让，那么共有人对其份额在法律规定的范围内也应该可以自由转让，更何况共有人之一人转让其份额，其他共有人的份额仍然存在，其权利不受影响，“故法律自无不许各共有人自由处分之理，此为个人主义下之共有制度所当然，亦为分别共有之本质所在。
相对于作为整体的物而言的，虽然所有权的性质属于按份共有，但是按照《物权法》“一物一权”的原则，一个物之上只能设立一个所有权而不能同时设立两个以上的所有权，故按份共有的财产上也只有一个所有权。九十七条规定应理解为将按份共有的不动产或动产作为一个整体来看待的，九十七条的处分行为应理解为对整个共有物整体的处分行为而不是共有份额的处分行为。当按份共有人对共有物的处分行为涉及到整个共有物的所有权的处分时，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，如果只是单纯地处分按份共有人自身享有的份额并不有害于存在于整个物之上的所有权，则不需要取得三分之二以上份额的按份共有人同意。如果按份共有人对自身所享有的份额任何处分行为都必须经过三分之二以上份额共有人的同意，这与一百零一条的规定有相悖之处，亦不符合按份共有制度的基本法理。因此，各按份共有人均有权转让自身享有的份额，在转让时需要通知其他按份共有人，其他按份共有人在同等条件下享有优先购买权。而如果转让属于对作为整体的物之所有权的处分行为如将整栋房屋出售之时，则需要按照九十七条的规定，经三分之二以上份额的共有人同意方可为之。

[律师回复] 解答如下, 王老太太的哥哥A在十几年前移民去了，在南京留下了一套房子。现在，A想将该处房屋出售，于是委托妹妹办理相关手续。但由于不了解涉外人士卖房，房产合同一定要经过公证才能过户，导致本次买卖差点出问题。前两天，王老太太带着买房的小张夫妇来到南京公证处求助。由于他们的中介对于涉外房产一定要经过公证才能过户的规定不清楚，为了尽早申请到房屋贷款，把合同里的日期都写得比较靠前，但是这份合同没有进行公证。结果，贷款倒是很快批了下来，小夫妻要给王大妈付钱，让王大妈赶紧把房子过户到自己名下。但房产局表示需要买卖合同的公证书，不然就无法过户。双方当时签署的过户日期都过了，于是王大妈带着小张夫妻到南京公证处求助，希望立即办理公证。公证员看到合同里的日期瑕疵，就指了出来，要求双方更改合同日期，但这下小张夫妻不同意。因为当初提前合同日期，就是为早批贷款，如果现在更改合同，那么贷款要重新做审批，而且由于现在办贷款难，一旦日期延后，这个钱很可能就批不下来，那么本次交易就要作废。小夫妻为了装修房子，已订了不少建材，如果交易不能继续，这些装修成本就打水漂了。公证员听到这个情况，就表示公证是可以办理的，涉外二手房合同公证可以根据交易双方的真实意思制作询问笔录，有了这份笔录做合同补充，就无需再修改合同时间了。听到这里，大家都松了口气，公证员为他们办理了公证手续，让这笔交易得以继续。公证员点评：南京的涉外二手房买卖合同根据是否需要交易资金监管手续分为需要“网签”和不需“网签”的两个版本。需“网签”的版本因需要房产中介参与合同的起草，不需“网签”的合同没有资金监管手续，需要交易双方自行约定合同内容。所以涉外人士房产，都要提前办理相关公证手续。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 拍卖房子一般可在六个月左右完成。
执行房屋时，需要有以下程序：
在拍卖前，会查封相应房屋，然后会有专业人士对房屋价值进行评估，只有确定房屋价值才能够正式进入拍卖程序。接下来，就是真正进入拍卖环节：
拍卖时无人竞价或者是竞买人的价格应低于保留价，到场的申请执行人或者是其他执行债权人若申请或者同意以该拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交出抵债。
拍卖时无人竞买或者是竞买人的应价低于保留价的，应当于六十日内再次进行拍卖。
对于第2次拍卖仍未成功的不动产或者其他财产权，应当在六十日内进行第三次的拍卖。
另外，查封裁定书、评估报告、拍卖裁定书都需要送达双方当事人，这也需要时间。
如果无法送达相关法律文书，需要公告送达，公告期限是两个月，最大的不确定性就在这个阶段。

[律师回复] 解答如下,
1、延迟交房。此现象比较严重，延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。
2、开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效。根据规定，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。
3、开发商没经购房人同意变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
4、拿不到产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证，购房人也可以要求退房。
5、无法得到贷款。在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。同样，如果因开发商的原因购房人无法办理商业按揭贷款的，也可以依照合同规定退房。
6、实测房屋面积与暂测面积的误差超过3。新版合同规定，套内建筑面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。
7、房屋质量不合格。房屋质量不合格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生。出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。
8、商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。新版合同规定，买受人退房的，出卖人应当退还全部已付款，并付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
9、房屋质量导致严重影响使用。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。
10、开发商把房子抵押。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，根据有关法律规定，在没有告知购房人房产已经被抵押的情况下卖房，合同无效，购房人可以要求退房。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 可以，但需要满足条件才可进行买卖，一般来说，按照国家的规定：当共有产权房满5年后，才可上市买卖。
购买共有产权房屋办理过户时，比单一产权房过户要复杂，需要每个共有权人都签署与售房有关的所有文件，如果买房人办理贷款，还需所有共有权人在银行工作人员面前签署售房文件。
共有产权房，是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。
共有产权房与经适房的最大区别是，其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用房的优惠政策，转化为政府出资，形成政府产权。共有产权房将传统划拨土地经适房的有限产权，量化为明确的产权比例，从根本上解决了界限不明确的诸多问题，让保障性住房的产权有了准确的法律定位，也让过去经济适房与市场接轨的问题变得明了。
法律依据：
《房屋登记办法》第十三条　
共有房屋，应当由共有人共同申请登记。
　共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据以上所述，共同犯罪是指二人以上共同故意犯罪。在贩卖毒品罪中，只要有两人以上共同故意实施贩卖毒品的行为，就构成贩卖毒品罪的共同犯罪。 《刑法》第二十五条【共同犯罪概念】共同犯罪是指二人以上共同故意犯罪。 二人以上共同过失犯罪，不以共同犯罪论处；应当负刑事责任的，按照他们所犯的罪分别处罚。 《刑法》第三百四十七条【、贩卖、运输、制造毒品罪】、贩卖、运输、制造毒品，无论数量多少，都应当追究刑事责任，予以刑事处罚。 、贩卖、运输、制造毒品，有下列情形之一的，处十五年有期徒刑、无期徒刑或者死刑，并处没收财产： （一）、贩卖、运输、制造鸦片一千克以上、或者甲基苯丙胺五十克以上或者其他毒品数量大的； （二）、贩卖、运输、制造毒品集团的首要分子； （三）武装掩护、贩卖、运输、制造毒品的； （四）以暴力抗拒检查、拘留、逮捕，情节严重的； （五）参与有组织的国际贩毒活动的。 、贩卖、运输、制造鸦片二百克以上不满一千克、或者甲基苯丙胺十克以上不满五十克或者其他毒品数量较大的，处七年以上有期徒刑，并处罚金。 、贩卖、运输、制造鸦片不满二百克、或者甲基苯丙胺不满十克或者其他少量毒品的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 单位犯第二款、第三款、第四款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照各该款的规定处罚。 利用、教唆未成年人、贩卖、运输、制造毒品，或者向未成年人出售毒品的，从重处罚。 对多次、贩卖、运输、制造毒品，未经处理的，毒品数量累计计算。