房改房出售都需要交哪些费用

[律师回复]
一、房改房出售需要什么条件房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同，属于部分产权。公有住房是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房。已购公有住房必须具备下列条件才可出售：
1、已取得房地产权证；
2、出售的，已按揭准价或成本价付清房款；
3、交换、赠与的，已按成本价付清房款；
4、交纳应分摊共有建筑面积价款；
5、已按规定交纳国有土地使用权出让金；已购公有住房已按标准价或成本价付清房款，取得房地产权证的，可以抵押、出租。
二、购买房改房需办理什么手续
1、首先，去房改办政策法规科领取《房改房上市交易申请表》。
2、产权所有人填写好上述申请表后，到原产权单位盖章并领取《职工个人住房档案建档登记表》《房改出售公有住房完全产权评估价核定表》。
3、拿单位盖好章的申请表到房产局公房科盖章（需要10个工作曰左右时间）。
4、完成后，带齐上述三张表及房改房相关资料回到房改办，需要带的资料有：房屋产权证、土地证、房屋所有权人及配偶身份证、户口簿、结婚证等（需要查看原件及留复印件2份）。（夫妻离异的提供财产分割协议书、夫妻一方已故的提供财产分割兑证书、未婚的提供未婚证明原件）
5、用以上资料在房改办办理《房改房上市交易备案表》，即我们说的上市证。
6、到这步后，已经完成了在房改办的所有手续。

[律师回复]
一、房改房出售需要什么条件房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同，属于部分产权。公有住房是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房。已购公有住房必须具备下列条件才可出售：
1、已取得房地产权证；
2、出售的，已按揭准价或成本价付清房款；
3、交换、赠与的，已按成本价付清房款；
4、交纳应分摊共有建筑面积价款；
5、已按规定交纳国有土地使用权出让金；已购公有住房已按标准价或成本价付清房款，取得房地产权证的，可以抵押、出租。
二、购买房改房需办理什么手续
1、首先，去房改办政策法规科领取《房改房上市交易申请表》。
2、产权所有人填写好上述申请表后，到原产权单位盖章并领取《职工个人住房档案建档登记表》《房改出售公有住房完全产权评估价核定表》。
3、拿单位盖好章的申请表到房产局公房科盖章（需要10个工作曰左右时间）。
4、完成后，带齐上述三张表及房改房相关资料回到房改办，需要带的资料有：房屋产权证、土地证、房屋所有权人及配偶身份证、户口簿、结婚证等（需要查看原件及留复印件2份）。（夫妻离异的提供财产分割协议书、夫妻一方已故的提供财产分割兑证书、未婚的提供未婚证明原件）
5、用以上资料在房改办办理《房改房上市交易备案表》，即我们说的上市证。
6、到这步后，已经完成了在房改办的所有手续。

[律师回复] 属于变更户籍登记问题，建议详细咨询当地派出所户籍室

[律师回复] 您好，关于什么叫房改售房，归并是啥意思呢？这个问题，我的解答如下, 北京市住房制度改革出售公有住宅楼房，一律按建筑面积计算实际售价。建筑面积包括：使用面积、结构面积、阳台面积以及按比例分摊的共用建筑面积。具体规定如下：
一、房改试点期间按照原市房地局（市房政安[89]第30号）通知，各单位出售公有住宅楼房的建筑面积和合使用面积，由各、县房客局测绘队（组）负责实际测量。每套楼房的建筑面积按下列公式计算：每套楼房的使用面积×（本幢楼房总建筑面积-凹阳台面积-应扣除面积）÷本幢楼每套楼房的使用面积之和
1.每套楼房的使用面积指每套楼房内可使用的面积，包括居室、门厅、走道、厨房、厕所、卫生间、储藏室、立式壁橱等。
2.凹凸阳台均按实际测量计算建筑面积。（售价按规定进行折扣）
3.计算整幢楼的总建筑面积时，应将电梯间、电梯工休息室、配电室、高压水泵房、设备层、地下室、楼内的供暖锅炉房的建筑面积扣除。
二、1992年7月本市房改全面推开，为简化售房手续，市房改办和原市房地局（京房管字[1992]第480号）通知规定，自1992年10月15日起出售公有住宅楼房的建筑面积，根据（91）首规办字第134号《关于在住宅设计中采用“使用面积系数”的通知》中规定的楼房住宅“使用面积为住宅建筑面积的0.75”换算系数测算。即每套楼房住宅的建筑面积按住宅套内使用面积（不包括阳台使用面积）乘
1.333计算。住宅套内使用面积的概念及其计算：
1.套内使用面积是指每套住宅户门以内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、厕所、卫生间、储藏室、壁柜等，不包括阳台和吊柜。阳台按实际测验量计算建筑面积。
2.跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的总和计入使用面积。
3.不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均入使用面积。
4.内墙面装修厚度均计入使用面积。
三、为适应住房制度改革的深化，加强和平共处改善房改售房发证工作，北京市国土资源和房屋管理局《关于进一步简化手续，加快办理房改售房登记发证工作的通知》（京国土房屋权字[2000]第96号）规定，“对于售房面积，由单位自测解决，不再进行复核。”
四、阳如、独户使用的平台、复式住宅的阁楼计算出售价格时按规定打折。
1.全封闭阳台（凹凸）按房改售价的70%计价；
2.未封闭阳台（凹凸）按房改售价的50%计价；
3.独户使用的平台比照阳台计价办法，按房改售价的30%计价；
4.复式住宅阁楼，按其实际条件综合评定折扣系数，但不得低于房改售价的70%.
五、关于阳台、独户使用平台、复式住宅的阁楼如何核定职工住房面积。国力院机关事务管理局、直属机关事务管理局《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》（管房改字[2000]130号）中规定，阳台均按建筑面积的50%核定为职工住房面积；复式结构的阁楼按建筑面积的70%核定为职工住房面积；使用的平台不核定为职工住房面积。注：这是在京国家机关关于核定职工住房面积的规定，北京市尚未明确规定

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 2016营改增后视同销售需要交增值税。根据《增值税暂行条例实施细则》规定，以下八种业务需要视同销售：　　
(一)将货物交付其他单位或者个人代销;　　
(二)销售代销货物;　　
(三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人,将货物从一个机构移送其他机构用于销售,但相关机构设在同一县(市)的除外;　　
(四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;　　
(五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;　　
(六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资,提供给其他单位或者个体工商户;　　
(七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;　　
(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。　　本次营改增，《营改增试点实施办法》第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：　　
(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。　　
(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。　　
(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。　　所以，纳税人发生以上业务，应按照规定视同销售。

[律师回复]
一、房改房出售需要什么条件房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同，属于部分产权。公有住房是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房。已购公有住房必须具备下列条件才可出售：
1、已取得房地产权证；
2、出售的，已按揭准价或成本价付清房款；
3、交换、赠与的，已按成本价付清房款；
4、交纳应分摊共有建筑面积价款；
5、已按规定交纳国有土地使用权出让金；已购公有住房已按标准价或成本价付清房款，取得房地产权证的，可以抵押、出租。
二、购买房改房需办理什么手续
1、首先，去房改办政策法规科领取《房改房上市交易申请表》。
2、产权所有人填写好上述申请表后，到原产权单位盖章并领取《职工个人住房档案建档登记表》《房改出售公有住房完全产权评估价核定表》。
3、拿单位盖好章的申请表到房产局公房科盖章（需要10个工作曰左右时间）。
4、完成后，带齐上述三张表及房改房相关资料回到房改办，需要带的资料有：房屋产权证、土地证、房屋所有权人及配偶身份证、户口簿、结婚证等（需要查看原件及留复印件2份）。（夫妻离异的提供财产分割协议书、夫妻一方已故的提供财产分割兑证书、未婚的提供未婚证明原件）
5、用以上资料在房改办办理《房改房上市交易备案表》，即我们说的上市证。
6、到这步后，已经完成了在房改办的所有手续。

[律师回复] 房产买卖的主战场—售楼部，常常是房产买卖双方上演“拉锯战”的“阵地”。对卖方而言，售楼部里的置业顾问、销售团队都经过专业培训，从购房者踏入售楼部开始，就有一整套完整的销售说辞。而就大多数购房者而言，却很容易就在这“循循善诱”中“沦陷”。那么，购房者如何在买房时“保持清醒”，应该如何应对这些“销售说辞”呢初级篇价值地挖掘与还原统一完善的“销售说辞”及“营销方法”是房地产销售团队不可或缺的制胜法宝。从地产销售来讲，常常着眼于对市场的理解、对项目价值的挖掘、对客户的深度分析把握，对语言的深刻锤炼。常言道，知己知彼方能百战不殆，所以在进入售楼部前，也请各位购房者，逆向思考。踏进售楼部，购房者就进入了销售人员的“包围圈”。一般情况下，新客户到访，销售方的置业顾问常会询问“您是
第一次到我们项目吗”“您购房打算自己居住还是为儿女购房呢”在这样的问题中，置业顾问很容易了解到购房者的基本情况和购房倾向。而后，置业顾问则开始向准购房者们“推销”。一般说来，置业顾问会对整个项目的价值链条做全面且详尽地“挖掘”，将最具价值和吸引力的“卖点”变着花样地摆在在购房者面前。在这个价值链条挖掘过程中，通常从“土地价值”开始。项目所在的土地价值有哪些片区的城市规划发展、交通现状及预期、城市历史文化底蕴、地块所处区域商业及生活配套状况、居住文化……这些，统统都是销售方会“挖掘”的价值。其次是项目院落空间、向心组合、楼房视线、地块利用、高低层建筑关系、商业布局与住宅关系、项目内自然资源的利用等规划价值，也是房产销售中常打的“卖点”牌。此外，园林景观价值、建筑外立面价值、交通系统价值、户型空间细节、小区配套等“价值点”，都是销售团队在项目销售之前，就会进行深度挖掘的对象。因此，准购房者们在去售楼部前，最好对这些“价值点”有所了解。当然，直接进入售楼部了解，也是可以的。分析销售置业顾问的价值挖掘方向，再逆向推导、还原：为什么主打这些价值点，是否真的具备价值，主打的价值点是否掩盖了其他更攸关居住的价值点将卖点一一还原，冷静分析是否契合你的购房需求。提升篇售楼部提问有讲究在对一个项目有了一定的了解后，购房者大多会选定某个楼盘进行深入了解。在选定楼盘的情况下，面对售楼部置业顾问的“花言巧语”，购房者要做的就是—保持冷静。置业顾问都是经过专业培训的，购房者在选择房子的时候，一定要知道：置业顾问的答复。同时注意，置业顾问的“承诺”，不能作为购房后发生纠纷时的法律依据，一切都需要以“购房合同”及“补充协议”为准。在深入了解某个楼盘项目的时候，售楼部依然是重要的“阵地”，这个时候，提问咨询也是有讲究的。
第
一，销售方式明确答复是，按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(两者区别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。目前，南充在售楼盘均是按照套内建筑面积销售，但为显示项目的“均价”优惠，在销售说辞中，也不排除某些分销售人员故意混淆这两方面的区别。
第
二，具体价格在项目的“楼书”上，购房才常会看到“均价”这个词。顾名思义，“均价”是项目的平均价格，但购房者常会发现心仪的房子与打出的“均价”会有很大差距。所以在深入了解项目时，一定要明确心仪的楼层及户型的确切价格。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6层-8层，一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%-8%，高层是在15%-20%之间。
第
三，交房时间是否能按时交房入住，入住时是否能取得“建筑工程竣工验收备案表”、“商品房面积实测技术报告书”、“住宅质量保证书”、“住宅使用说明书”，这些都是购房者需要明确的地方。
第四入住条件入住时，水、电、气、通讯、闭路监控系统是否能正常使用，以及小区内的保洁、绿化、排污、照明等私用或公用设施正常是否正常，装修期间装修垃圾等处理方式，物业管理费用收取等都需要了解。
第五小区车位小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证“一户一位”，车位面积、收费标准、预计开售时间等，需要购房者明确。高级篇售楼部内外要警惕售楼部外的
第三方销售员一般情况下，南充热销的项目售楼部里面或周围常常人头攒动，热闹非常。这时候，购房者很容易产生“这里房子好火哟，肯定卖得好，我也可以考虑”的从众心理。这时候要注意，在售楼处排队的，并不一定都是购房者，还有可能是“房托”或者第三方的销售员。“房托”，一般是年纪稍大一些的“购房者”，他们常出现在项目开盘等重要节点的现场。而第三方销售员，则分为场外的“小蜜蜂”和场内的“代理公司”和“分销公司销售人员”。值得注意的是，有代理公司来代理的楼盘通常花样较多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花样，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。“卖完了”等热销假象现在，不少消费者都反映“买房难”，要是想买到自己心仪的房子，那就更是“难上加难”。好不容易选好了项目，但户型、面积、朝向都让购房者满意的房子，置业顾问却说：“对不起，这个户型卖完了。”在销售现场，开发商为了营造销售兴旺的气氛，常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”等字样，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元，让购房者觉得已经没有多少套房屋了。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动就签了合同，交了“诚意金”。在这个时候，购房者就需要根据实际情况而定了。对于真正热销的项目，不排除有售完的情况。而对不易分清的“售完”现象，可以到国土部门查询楼盘房源信息。另外，在看房的时候，还可以到售楼部要求售楼员出示一样叫“销控”的本子。这个本子上，记录着该楼盘真实的销售情况，可以确定你心仪的这套房子是否已卖出。

[律师回复] 可以的，成年的话，自己带身份证和户口本就可以。和我联系，给你处理。如果还有什么不清楚的，可以和我直接电话或者微信联系（电话同微信），方便给你详细答复。

[律师回复] 对于有奖销售都是合法的吗？这个问题，解答如下, 现在的商家在促销活动中不断采用有奖销售的方式消费，而消费者在购买商品时，也往往存有侥幸心理，希望自己购买的商品不仅物有所值，而且能获得意外收获。因此，我们经常可以看到，在百货公司举行有奖销售活动的日子里，人们的购买力特别旺盛，商店亦是笑逐颜开，喜上眉梢。但是，随之而来也开始出现了消费者感到自己被欺骗的情况。那么，法律对有奖销售有没有规定呢法律对三种形式的有奖销售行为作了禁止性规定，
《反不正当竞争法》第十条 经营者进行有奖销售不得存在下列情形：
(一)所设奖的种类、兑奖条件、奖金金额或者奖品等有奖销售信息不明确，影响兑奖;
(二)采用谎称有奖或者故意让内定人员中奖的欺骗方式进行有奖销售;
(三)抽奖式的有奖销售，最高奖的金额超过五万元。

[律师回复] 对于有奖销售都是合法的吗？这个问题，解答如下, 现在的商家在促销活动中不断采用有奖销售的方式消费，而消费者在购买商品时，也往往存有侥幸心理，希望自己购买的商品不仅物有所值，而且能获得意外收获。因此，我们经常可以看到，在百货公司举行有奖销售活动的日子里，人们的购买力特别旺盛，商店亦是笑逐颜开，喜上眉梢。但是，随之而来也开始出现了消费者感到自己被欺骗的情况。那么，法律对有奖销售有没有规定呢法律对三种形式的有奖销售行为作了禁止性规定，
《反不正当竞争法》第十条 经营者进行有奖销售不得存在下列情形：
(一)所设奖的种类、兑奖条件、奖金金额或者奖品等有奖销售信息不明确，影响兑奖;
(二)采用谎称有奖或者故意让内定人员中奖的欺骗方式进行有奖销售;
(三)抽奖式的有奖销售，最高奖的金额超过五万元。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《营业税改征增值税试点实施办法》
第十五条：增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第
（二）项、第
（三）项、第
（四）项规定外，税率为6％。
（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11。
（三）提供有形动产租赁服务，税率为17。
（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。
第十六条：增值税征收率为3，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

[律师回复] 对于如果在售楼处买房后，能更改姓名吗这个问题，解答如下, 想要改名并不是随意更改，还要走一定的程序。情况
一：在购房合同已备案的情况下，任何人则无法更改姓名。情况
二：在已经完成网签并完成备案的情况下，如果一定非要办理更名，是需要购房者和开发商一起协商，再通过征得开发商同意，并撤销原本签订号的购房合同，重新签署一份新的购房意愿进行新的备案。提示：这里的重新备案是否能成功是关键，因为能否成功需要取决于多种因素，比如改名后的人是否有资格取得购房合同等。房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续，即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。房产过户有几种不同的情形，有继承的房产过户、赠与的房产过户、二手房过户等。

[律师回复] 你好，资深律师可以给你提供 法律帮助

[律师回复] 积极确认协调

[律师回复] 对于丰都县销售合同如何撰写这个问题，解答如下, 甲方：
　　
乙方：
为保护甲乙双方的合法权益，根据国家有关法律法规，本着互惠互利、共同发展的原则，经双方充分协商，特订立本合同。
一、甲方授权乙方为产品在 （地区）的独家经销权,甲方不得在前述渠道内另行从事本产品的销售业务.
二、销售指标
1、市场启动期为三个月(即 ____年__ 月 __ 日 至 ____年__ 月__ 日)，乙方提货不少于 件。
2、其后每月进货量不少于 件，全年累计进货量不少于 件。
3、当乙方完成年进货量指标，甲方给予乙方总进货量的 ____%作为销售奖励，并以货物形式返给乙方。
三、供货价格、付款方式
1、 供货价格：每件___ 元。
2、货款结算方式
（1）原则上现款提货，即在乙方货款汇至甲方帐户后，甲方再行发货。
（2）甲方可按结算货款为乙方开具发票。
四、供货期限、货物运输
1、乙方每次提货必须提前10天通知甲方，并将有效发货申请单传真给甲方。
2、货物到乙方经销城市的铁路或公路零担费用由甲方承担。如乙方需其他运输方式，超出铁路零担运输费用由乙方承担。
3、运输途中如有破损或数量短缺，凭承运部门证明，甲方负责更换补充。乙方在销售和仓储中造成的破损和短缺由乙方负责。
4、乙方在收货（即货到）___ 小时内完成验收，验收时如有问题应立即通知甲方，逾期甲方不再负责。乙方验货后，应在___小时内将收货凭据经签字盖章后传真给甲方，否则视同收货认可。
五、销售价格及渠道管理
1、本产品执行全国统一零售价格政策，每件零售价规定为____ 元。
2、经销商不得进行不正当的价格竞争，不得以任何名义直接降低价格倾销。
（1）乙方保证以不低于甲方规定的零售价格（经甲方同意的打折促销除外），销售本产品。
（2）如乙方在经销期间将甲方的产品低于甲方的供货价销售，一经查实将按该月货款总额的100%赔偿经甲方，同时甲方有权取消乙方的经销商资格。
3、未经甲方书面同意，乙方不得跨区域销售产品，不得到甲乙双方约定的专销地点以外的任何地区销售，一经查实将按该货款总额的100%赔偿给甲方，同时取消乙方的独家经销商或经销商资格（本款所指销售为较大规模的公开销售）。
六、广告宣传
1、乙方对广告宣传的内容和发布方式具有建议权，但最终确定权属于甲方。
2、 地区性的广告、宣传费用由乙方单独承担。
3、 根据乙方销售需求，己方按成本价提供相应的宣传品。其他与产品销售有关的用品由乙方自行负责。
七、双方的权利、义务
1、甲方的权利
（1） 对乙方的经营和推广活动有咨询、知情权。
（2） 在乙方发生违规销售时，有权查看乙方的帐目。
2、甲方的义务
（1）有按照合同规定维护乙方合法权益的义务。
（2）本合同生效后，在乙方未违反本合同约定的情况下，甲方不得在乙方的销售渠道内再以其它任何方式或由任何机构来销售本产品。
（3）有按时供货、保证货物质量和提供经营信息的义务。
（4）有向乙方提品销售必须文件的义务。
（5）产品出现质量问题，有义务无偿退换、并承担运费的义务。
3、乙方的权利
（1）乙方有在合同许可范围内的自主经营权和独家经营权。
（2）对甲方违反本合同的行为，可以直接追究甲方经济、法律责任。
4、乙方的义务
（1）乙方有拓展市场、建立健全有效的销售网络的责任。
（2）乙方有在甲方提供有关手续后三十天内办好本产品上市的一切相关手续的义务。
（3）乙方有对甲方的产品技术、经营情况、市场拓展策略、价格体系等信息保密义务。
（4）乙方不得再经销其它与本产品功效成份相似或构成竞争关系的产品
（5）乙方有义务代表甲方妥善处理当地消费者对产品的质量、功效咨询等相关事宜。
八、合同的解除
1、 乙方的进货量在半年或一年内未达到一定规模，则甲方有权解除本合同。
2、在市场启动期结束后，如甲方在约定的供货期后15日内仍未发货的，则乙方有权解除本合同。
九、解除合同后的有关约定
1、乙方应对甲方经营内容（包括但不限于销售政策、价格体系等）继续承担保密的义务。
2、乙方应退还所有的文件、资料、授权委托书等（包括复制品）。
十、其他
1、甲乙双方均不得以企业性质发生变化等原因终止或违背合同。
2、 乙方应将资质材料（营业执照、保健食品经营许可证、法人证书复印件等加盖公章）于合同签订一并提交甲方备案存档。
3、 合同签定时，乙方须交付市场履约保证金_____元，合同期满后，如乙方无违约行为，甲方将保证金全额退还给乙方（不计利息）。
4、 当市场营销启动一定规模的广告宣传及规范的终端销售管理，则甲方有权根据费用及责任的分担情况相应调整产品的代理价格和销售量指标。
5、 因产品质量问题可随时退、换货。
6、 未经甲方授权，乙方不得在互联网上发布与本产品有关的信息，并严禁进行网上销售。
十
一、违约责任
甲乙双方同意本合同全部条款，如有违约按国家有关法律、法规解决。
十
二、不可抗力
不可抗力是指不能预见、不可避免且无法克服的任何事件，包括地震、塌方、洪水、台风等自然灾害以及火灾、爆炸、战争等类似的事件，具体按照《中华人民共和国合同法》的相关规定执行。
十
三、争议的解决
凡因履行本协议书所发生的或与本协议书有关的争议，各方首先应通过友好协商解决。如协商不成的，任何一方可将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
十
四、合同生效及期限
1、本合同有效期为 年（自____年___月___ 日 至 ____ 年___月___ 日），经甲乙双方签字、盖章后生效。合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续约权。
2、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，共同遵守。本合同涂改处无双方盖章为无效条款。
3、本合同未尽之外，双方可另行签订补充协议，与本合同具有同等法律效律。
甲方： 乙方：
代表人：（盖章） 法人代表：（盖章）
地址： 地址：
电话： 电话：
传真： 传真：
_____年__月 __日 _____年__月__日

[律师回复] 商品房预售的风险有哪些，商品房预售为什么会出现这些风险其
一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开发商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中，购房者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是，当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度，使得开发能够轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。同时，融资渠道单
一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式，则被认为资金成本过高而为开发商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。其
二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量低质开发商充斥于房地产市场。其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致开发商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给购房者，因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。再者，缺乏严格的准入和退出制度，导致房地产市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争，并分得可观利益。

[律师回复] 解答如下, 现在的户口都为居民户口，没有农业与非农业的区别。这是户籍管理制度改革的一项措施，目前只在部分省份展开。将实行城乡统一的户口登记制度，根据居民常住地登记户口的原则，将公民户口统一登记为“居民户口”，仅以“家庭户”和“集体户”来区分，不再有“农民”、“市民”的区分。正式印发《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，意见中的最大亮点，莫过于建立城乡统一的户口登记制度。这意味着以“农业”和“非农业”区分户口性质的城乡二元户籍制度将成为历史，由此衍生的蓝印户口等户口类型也将作古，今后每一位中国公民的户口均统一登记为居民户口，体现户籍制度的人口登记管理功能。《若干意见》要求,完善农村产权制度。加快推进农村土地确权、登记、颁证,依法保障农民的土地承包经营权、宅基地使用权。积极推进农村集体经济组织产权制度改革,维护集体经济组织和成员合法权益。稳步扩大基本公共服务覆盖面,建立健全基本公共服务体系的基础制度,形成全市统一的基本公共服务项目清单。居住证持有人按照规定享有义务教育、社会保险、住房、基本公共卫生、计划生育、证照办理、资格评定等服务待遇。根据经济社会发展水平的提升,逐步提高服务项目的保障标准,稳步扩大基本公共服务体系的覆盖范围,同时将加强基本公共服务平台建设。扩展资料：农村户口转居民户口的意义：
1、公共服务均等化过去城乡公共服务差异很大，取消城乡户籍制度变居民制度，其中最重要目的就是打破这种公共服务不均等，包括教育、医疗、养老等多种服务，这对于农民及其子女来说，是有益的。
2、农村贫困户的扶持随着户籍制度的进一步完善，过去农村贫困户的扶持力度将进一步加大，以保障需要帮助的农民享受到更多优惠政策。
3、农民退休后的保障过去农民退休之后的基本生活难以保障，随着户籍制度的改革，将进一步完善对于退休之后农民生活的基础保障。另外，随着户籍制度改革的推进，土地制度的改革也要推进，农村的房地产交易也将逐步推开，进入市场，城里人也可以去农场买房置地。城乡之间的合理流动，无论是城里人，还是农村人，都能从中获益。

[律师回复] 对于给娃改名字去那里改，都要什么手续这个问题，解答如下, 以下步骤：
1.本人申请(未成年人由父母写申请),用A4纸、钢笔书写,注明“改名后,所有法律责任及后果由本人自己承担”
2.工作单位证明(无工作单位的到社区盖章)(未成年人读书的由学校盖章)
3.未成年人父母双方需携带身份证、结婚证(或离婚证及离婚判决书协议书)、小孩出生证复印件到现场签字4、年满16周岁的需要社区民警出具无违法犯罪记录证明、本人要到场采集信息5、户口本、身份证原件、复印件。

[律师回复] 解答如下,
一、净资产出资是什么净资产出资指的是企业以其全部或部分资产及负债进行投资以获取股权，且该股权的数额以资产减负债的净资产额为标准计算的一种出资方式。这种出资不表现为某一单独的资产形式，而同时包含有货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权、债权、债务等企业资产构成的多种形式，因而也被视为一种整体资产出资。
二、以净资产出资的，需要注意以下问题：
（一）净资产的变化问题。在评估基准日后，由于拟投入新公司的资产、负债由于扔在不断运营，在价值量上会发生变化，产生经营盈亏，从而导致在资产评估基准日所确认的净资产数额发生了变化，产生经营盈亏，从而导致在资产评估基准日所确定的净资产数额发生了变化。在此情况下，出资人必须保证在实际交付日要如实投入出资协议中承诺的折价入股的净资产。该经营期间经营如果亏损了，亏损的部分要以现金方式补足；而如果盈利了，则盈利归出资人所有。因为先出资协议不可违反，否则构成违约；
（二）债权出资的处理问题。债权出资的最根本问题是债权能否完整实现。此问题可通过债权出资人的担保责任和股东之间的资本充实责任加以解决。当债权不能实现或不能完全实现时，债权出资人必须以现金、实物或其他财产性权利替代清偿。如果债权出资人的其他财产不足以替代履行出资义务时，须根据资本充实责任，由其他股东负连带责任，
（三）以净资产出资的，发生债务转移的问题。在此情况下，必须经过债权人的同意方可。否则极易发生债务人借出资逃避债务而损害债权人的利益。
三、相关法律规定《企业公司制改建有关国有资本管理与财务处理的暂行规定》（财企［２００２］３１３号）第9条规定，“企业实行分立式改建的，应当按照转入公司制企业的资产、负债经过评估后的净资产折合为国有股份，并可以由原企业国有资本持有单位持有，也可以由存续企业持有。分立后没有纳入改建范围的资产，按照本规定第十四条进行处理。企业实行合并式改建的，经过评估后的净资产折合的国有股份，合并前各方如果属于同一投资主体，应当由原共同的国有资本持有单位一并持有；如果分属不同投资主体，应当由合并前各方原国有资本持有单位分别持有。企业合并后没有纳入改建范围的资产，按照本规定第十四条进行处理。

[律师回复] 关于户口的事，建议您到当地派出所户籍科咨询处理
《民法通则》第99条规定，公民享有姓名权，有权决定、使用和依照规定改变自己的姓名，禁止他人干涉、盗用、假冒。
《中华人民共和国户口登记条例》
第十八条 公民变更姓名，依照下列规定办理：

一、未满十八周岁的人需要变更姓名的时候，由本人或者父母、收养人向户口登记机关申请变更登记；

二、十八周岁以上的人需要变更姓名的时候，由本人向户口登记机关申请变更登记。
第十九条 公民因结婚、离婚、收养、认领、分户、并