售楼处买房可以退房吗

最新修订 | 2024-04-28
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包敬立律师
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专家导读 一房二售违法,须承担法律责任。首付款退回后的违约金计算:①依据书面协议,如约定了违约金,买方无正当理由退房应按约定支付;②合同明确违约金比例,严格按该比例执行;③合同无明确约定或表述不清,违约方支付总金额20%作为赔偿;④买家失误或卖家交易程序违规致无法支付违约金,卖家无权要求支付。
售楼处买房可以退房吗

一、一房二卖后转卖违法

关于“一房二卖”的非法行为,实施人需负担相应的法律责任。

(一)房屋首付款的退款事宜及违约金金额,主要由买卖双方在签订合同时就已明确规定。

若买方成功购买房产并交付首付,其后因故要求解除合同,应按照合同中约定的方式支付违约金。

(二)如双方在合同中未对退房违约金作出具体规定或约定不明晰,那么违约金的比例可参照20%的标准予以收取。

(三)对于卖方手续方面的原因造成无法履约,卖方无权以此为由向购房方收取违约金。

《中华人民共和国民法典》第五百八十三条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失

《中华人民共和国民法典》第五百八十四条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;

但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;

约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

二、一房二卖违法吗?

一房多卖属于违法行为

一房多卖违反的法律是《中华人民共和国刑法》,一房多卖的行为可能会构成合同诈骗罪,如果在签订合同的过程中,骗取对方的财物数额较大的情况,需要判处三年以下的有期徒刑,并处罚金或者单处罚金

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条

出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

法律是一种普遍的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益,更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题,“一房二卖后转卖违法吗”,法律的学习和理解是一项长期的任务,需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程,把它看作是一次自我提升的机会,以便更好地适应社会的发展和变化。

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一、售楼广告是不是要约最高人民于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》,该解释第3条规定,“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响,直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。
二、购房者如何避免售楼广告纠纷广告是针对不特定多数人发布的,法律上一直把它作为要约邀请而不是要约,《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破,但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视,不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定,即:
1、在开发规划范围内;
2、说明和允诺具体确定;
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约,否则仍是要约邀请。但是,司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确,到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”,这将最终将交由法官自由量裁,而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出,“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容,也是实践中最难认定和准确把握的,因而也是近年争议一个突出问题。对这个问题,至少有一点可以明确,就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同,就具有了法律效力,并且只要要约邀请一旦具体化,应该被视为要约,也就具有了法律效力。对于消费者,要想开发商对消费者的广告承诺有保证,最保险的办法还是请律师协助,把广告写入商品房买卖合同内,形成具体合同内容,才能根本保证购房者的权益。
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你和我的朋友前段时间刚找了一个工作在售楼处上班,他想要知道售楼聘用合同大致内容是什么。
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  电话:
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  乙方:
  电话:
  身份证号:
  甲乙双方根据《中华人民共和国劳动合同法》和有关法律、法规、规章规定,在遵循合法、公平、诚实信用原则的基础上,经平等自愿、协商一致签订本合同,并共同遵守本合同所列条款。
  
一、劳动合同期限
  甲乙双方约定,甲方聘用乙方为 职务,试用期为 个月,试用期满后如甲乙双方继续合作,此合同作为聘用期使用合同,聘用期 年2011年 月 日至2012年 月 日止。
  
二、工作内容和工作地点
  乙方根据甲方要求,经过协商,聘用乙方从事 营销部销售工作。主要负责
  等工作。制定本区域的市场拓展计划,选择代理商,完成公司下达的销售计划;对客户进行全程式跟踪服务,对业务工作人员进行管理、监督与培训。
  
三、工作时间和休息休假
  
1、甲乙双方经协商确认执行下列条款,乙方在完成工作任务的前提下,工作时间平均每周不超过四十八小时,甲方应当保证乙方每周至少休息一日。
  
2、甲方实行每天 8 小时工作制。具体作息时间,甲方安排如下:每周工作 6天,每周休息 1 天。
  
四、乙方工资待遇及考核管理办法
  
1、根据销售任务及回款的情况视工作能力的不同设定以下规则;
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4、连续三个月未完成基本销售任务量的,仅发放一千元保底工资,取消其他享有的补助费用,对长期无作为的可酌情发放生活费或者给予辞退处理。
  
5、 每月工资发放时间向后延迟一个月,即第二个月发放第一个月的工资。销售提成部分一个季度(三个月)发放一次。
  
五、乙方对外活动的相关规定
  
1、乙方对外活动,不得违反甲方的相关规定,出现打架斗殴、沾染黄、赌、毒,以及触犯国家法律的行为;
  
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2.乙方先应对自已尚未完成的工作,与甲方代表交接清楚。
  
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七、劳动合同的变更、解除、终止、续订
  
1、订立本合同所依据的法律、行政法规、规章发生变化,本合同应变更相关内容。
  
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1、劳动合同期内,乙方户籍所在地、实际居住地、联系方式等发生变化的,应当及时告知甲方。
  
2、本合同未尽事宜,按国家、省和市有关规定执行,没有规定的,通过双方平等协商解决。
  
3、甲乙双方约定劳动合同履行地:
  
4、合同的解释权归甲方,
  
5、如甲方认为自身条件优越,可以按本合同的规范重新拟定合同,
  
6、乙方在签订本合同前,应认真阅读本合同并确保已明白合同条款
  
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8、本合同一式两份,甲乙双方各执一份。具有同等法律效力。
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