购房定金可退回吗

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一、什么是买房认购书买房认购书即房屋认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。买房认购书中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订商品房买卖合同的时间。认购人在购房前作为签订商品房买卖合同的保证，向开发商支付一定数额的定金房屋认购协议书与商品房买卖合同不同。认购书的性质属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式是定金。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。
二、什么情况下认购书没有法律效力认购书没有法律效力的情况主要有一下两种：
（一）购房人前未取得预售许可证的认购书由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高解释》）第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商在购房人前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样的。
（二）未满足合同应具备基本条款的认购书需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。

[律师回复]
一、购房认购书的内容是什么《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。认购书内容一般包括：
（一）买卖双方当事人的基本情况；
（二）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；
（三）房屋价款计算；
（四）定金；
（五）签署正式买卖合同的期限。认购书常见于商品房交易中，由其引起的法律纠纷也不少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第四条、第五条第一次以规范的形式对认购书进行规定。以下就认购书相关法律问题进行简要分析。
二、购房认购书包括哪些内容认购书的主要内容包括：
（一）发展商、销售方及认购书的基本情况；
（二）所认购房产的基本情况（户型、建筑面积、单位价格、币种、房产的总价）；
（三）订金数额、付款方式（一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款）；
（四）付款时间（主要针对分期付款方式）、付款地点、帐户等；
（五）签订正式条约的时间（一般为认购后的一周以内）。

[律师回复] 买房认筹金能不能退分两种情况。
　　1）在没有签订任何条款的时候，认筹因不具备法律效应，购房者在认筹过程当中所交的“诚意金”、认筹金是可以退还。而在认购和签订正式买卖合同时，购房者就需要仔细确定，防止有损害自己合法利益的行为条款出现，签订任何条款是也要看清楚，要留心眼。
　　2）需仔细查看合同，是否有约定：如开发商在认筹协议上约定，购房者将来由于个人原因不再购房，那么认筹金就不会退还。或是否认同直接将认筹金转为定金(按照法律规定，若买家不履行合同，无权要求返还定金，开发商不履行合同的，应双倍返还定金。)，如果双方有协议约定为“定金”，则可按照合同所约定执行，那就不能退款。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 如何签订购房认购书
购房者在确立购房意向之后，一般都要与售楼处的销售经理建立联系，在双方初步意向达成一致后，销售经理都会向购房者出示该公司的认购书，并按认购书要求购房者签订并交纳定金或预付款。购房者应认真、仔细地审阅认购书，并向销售经理索取有关房屋的宣传资料及有关文件，在问清楚房屋建筑的进展情况后，有条件的还应实地考察一下。在此基础上，购房者可签订认购书并交纳定金或预付款，定金各开发商定的标准不
一，几千到几万的都有，一般与商品房价格成正比。认购书一般包括以下基本条款：
()当事人双方基本情况：
卖方，即发展商名称、地址、电话，销售代理方名称、地址、电话;有的开发商将销售工作完全委托给一个房地产中介公司进行代理。因此购房者购房时应弄清楚与之签约的销售经理是哪个公司的，如属于中介代理销售，应注意在合同中表明其代理关系;
买方，即认购方名称、姓名、地址、电话、身份证件种类;代理律师事务所名称、地址，代理律师姓名、电话;
(2)认购物业名称、房号、地址;
(3)房价：包括房屋户型、建筑面积、单位价格(币种)、总价额;
(4)付款方式：一般规定是一次性付款还是分期付款，一般现房可用一次性支付，期房按分期付款方式，办理按揭贷款手续的，还要就有关付款方式作详细约定;
(5)认购条件：一般包括签订认购书的注意事项;关于定金或预付款数额，购房者应与卖方约定一定期限内，买方不买房时由卖方归还定金或预付款本金，并形成书面协议。有的销售方仅以口头表示同意，一旦发生纠纷难以讨还，所以为避免麻烦，最好都以书面形式约定;签订正式契约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。
当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：
(1)项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。
(2)购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。
(3)房款支付方式。
(4)购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 《房子认购协议书》是商品房生意两边在签署预售合同或生意合同前所签定的文书，是对两边生意房子有关事宜的开始承认。简略说来，便是开发商承诺在必定时刻内确保不将房子卖给除认购人以外的第三人，认购人则确保将在此期间内遵从协议约好的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是生意两边约好的为将来订立合同而商洽的职责，而并非终究到达签约。《房子认购协议书》中一般承认认购人计划购买的商品房的方位、朝向、楼层、房价及签定《商品房生意合同》的时刻。认购人在购房前作为签定《商品房生意合同》的确保，向开发商付出必定数额的订金。《房子认购协议书》与《商品房生意合同》不同。在最高人民法院《关于审理生意合同纠纷案件适用法律问题的解说》公布前，《房子认购协议书》的性质归于意向书，一方不实行承当的是缔约过失职责，而承当缔约过失职责的方法是定金。可是，在该《解说》公布后，其间第2条承认了预定合同的效能，为此，《房子认购协议书》归于预定，一方不实行承当的是违约职责，另一方能够主张违约补偿。这在必定程度上，加强了关于购房人合法权益的维护。

[律师回复] 您好，关于什么是购房团购费,强制收取团购费怎么办这个问题，我的解答如下, 所谓购房团购，规范的说是指一定数量的购房者自发组团或者在团购组织的安排下，由选出的代表或者单位，与开发商多次协商，最终在某一时间段内以低于散户市场成交价格签订《合同》的一种消费过程。对开发商而言主要是带来了大量的成交，对客户而言主要是得到了实惠，属于一种双赢的营销模式。目前，房地产团购主要是以网络公司或专门的房地产营销公司为平台结构订立团购协议的模式。
由此可见,代理机构或者房地产公司虽然在此过程中有参与，但不是团购费的收取方，并不违反《商品房销售管理办法》的规定。苏州市昆山工商行政管理局和昆山市住房和城乡建设局联合发布的《关于开展房地产合同格式条款专项整治工作的实施意见》第六条第三项规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。不得采取由第三方向买受方收取的团购费、网络费等各类相关费用。”但是该文件很快就被《苏州关于规范全市房地产团购销售行为的通知》所取代，其主要的要求为：“房地产开发企业不得将所有房源全部交给电商团购，只要楼盘存有未售房源，房地产开发企业必须确保不参加团购的购房者也可以在售楼处购到商品房。不得强迫购房者参加各类团购、网购活动。房地产电子商务企业开展商品房团购活动时，应根据房地产开发企业提供的房源，合理确定团购规模，不得无限制发展团购会员，以免造成市场混乱。”可见，在对房地产团购费的性质认识趋于一致的情况下，监管部门以规范性文件的性质最终承认了企业可以收取团购费，只是表明了不得因此损害消费者的权利。

[律师回复] 对于订购和定购有什么区别这个问题，解答如下, 找遍字典词典辞海都没有“定购”这个词，不是我不支持现代人的智慧多组些词语，但我不认为这个词会有意义，但现实中确实经常有人把“订购”写成“定购”;但既然你问了这个问题就证明你没有写错反而感觉到错愕，对吗笑!订购反悔也要负法律责任的，而且合同上就不应该出现“定购”两个字。你说的是定金与订金的区别：“定金”指为保证合同的履行，消费者预先向家具销售者(卖方)交纳一定数额的钱款。合同上是“定金”的，依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行;如果无约定，家具销售者违约时，“定金”双倍返还;消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。

[律师回复] 您好，关于并购贷款能收购资产么这个问题，我的解答如下, 并购方凭借并购贷款可以收购资产，取得目标公司的股权，达到收购的目的。此外，从银行拿到的并购贷款利率通常比较低，可以为并购方降低并购业务的成本。对于银行来说，这种贷款属于优质贷款，也乐于发放。
并购贷款，即商业银行向并购方企业或并购方控股子公司发放的，用于支付并购股权对价款项的本外币贷款。是针对境内优势客户在改制、改组过程中，有偿兼并、收购国内其他企事业法人、已建成项目及进行资产、债务重组中产生的融资需求而发放的贷款。并购贷款是一种特殊形式的项目贷款。 普通贷款在债务还款顺序上是最优的，但如果贷款用于并购股权，则通常只能以股权分红来偿还债务。
《并购贷款管理办法》第四条规定，办理并购贷款业务应遵循依法合规，审慎经营，风险可控，商业可持续的原则。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 如何签订购房认购书
购房者在确立购房意向之后，一般都要与售楼处的销售经理建立联系，在双方初步意向达成一致后，销售经理都会向购房者出示该公司的认购书，并按认购书要求购房者签订并交纳定金或预付款。购房者应认真、仔细地审阅认购书，并向销售经理索取有关房屋的宣传资料及有关文件，在问清楚房屋建筑的进展情况后，有条件的还应实地考察一下。在此基础上，购房者可签订认购书并交纳定金或预付款，定金各开发商定的标准不
一，几千到几万的都有，一般与商品房价格成正比。认购书一般包括以下基本条款：
()当事人双方基本情况：
卖方，即发展商名称、地址、电话，销售代理方名称、地址、电话;有的开发商将销售工作完全委托给一个房地产中介公司进行代理。因此购房者购房时应弄清楚与之签约的销售经理是哪个公司的，如属于中介代理销售，应注意在合同中表明其代理关系;
买方，即认购方名称、姓名、地址、电话、身份证件种类;代理律师事务所名称、地址，代理律师姓名、电话;
(2)认购物业名称、房号、地址;
(3)房价：包括房屋户型、建筑面积、单位价格(币种)、总价额;
(4)付款方式：一般规定是一次性付款还是分期付款，一般现房可用一次性支付，期房按分期付款方式，办理按揭贷款手续的，还要就有关付款方式作详细约定;
(5)认购条件：一般包括签订认购书的注意事项;关于定金或预付款数额，购房者应与卖方约定一定期限内，买方不买房时由卖方归还定金或预付款本金，并形成书面协议。有的销售方仅以口头表示同意，一旦发生纠纷难以讨还，所以为避免麻烦，最好都以书面形式约定;签订正式契约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。
当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：
(1)项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。
(2)购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。
(3)房款支付方式。
(4)购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。

[律师回复] 所谓购房团购，规范的说是指一定数量的购房者自发组团或者在团购组织的安排下，由选出的代表或者单位，与开发商多次协商，最终在某一时间段内以低于散户市场成交价格签订《合同》的一种消费过程。对开发商而言主要是带来了大量的成交，对客户而言主要是得到了实惠，属于一种双赢的营销模式。目前，房地产团购主要是以网络公司或专门的房地产营销公司为平台结构订立团购协议的模式。
由此可见,代理机构或者房地产公司虽然在此过程中有参与，但不是团购费的收取方，并不违反《商品房销售管理办法》的规定。苏州市昆山工商行政管理局和昆山市住房和城乡建设局联合发布的《关于开展房地产合同格式条款专项整治工作的实施意见》第六条第三项规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。不得采取由第三方向买受方收取的团购费、网络费等各类相关费用。”但是该文件很快就被《苏州关于规范全市房地产团购销售行为的通知》所取代，其主要的要求为：“房地产开发企业不得将所有房源全部交给电商团购，只要楼盘存有未售房源，房地产开发企业必须确保不参加团购的购房者也可以在售楼处购到商品房。不得强迫购房者参加各类团购、网购活动。房地产电子商务企业开展商品房团购活动时，应根据房地产开发企业提供的房源，合理确定团购规模，不得无限制发展团购会员，以免造成市场混乱。”可见，在对房地产团购费的性质认识趋于一致的情况下，监管部门以规范性文件的性质最终承认了企业可以收取团购费，只是表明了不得因此损害消费者的权利。

[律师回复] 所谓购房团购，规范的说是指一定数量的购房者自发组团或者在团购组织的安排下，由选出的代表或者单位，与开发商多次协商，最终在某一时间段内以低于散户市场成交价格签订《合同》的一种消费过程。对开发商而言主要是带来了大量的成交，对客户而言主要是得到了实惠，属于一种双赢的营销模式。目前，房地产团购主要是以网络公司或专门的房地产营销公司为平台结构订立团购协议的模式。
由此可见,代理机构或者房地产公司虽然在此过程中有参与，但不是团购费的收取方，并不违反《商品房销售管理办法》的规定。苏州市昆山工商行政管理局和昆山市住房和城乡建设局联合发布的《关于开展房地产合同格式条款专项整治工作的实施意见》第六条第三项规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。不得采取由第三方向买受方收取的团购费、网络费等各类相关费用。”但是该文件很快就被《苏州关于规范全市房地产团购销售行为的通知》所取代，其主要的要求为：“房地产开发企业不得将所有房源全部交给电商团购，只要楼盘存有未售房源，房地产开发企业必须确保不参加团购的购房者也可以在售楼处购到商品房。不得强迫购房者参加各类团购、网购活动。房地产电子商务企业开展商品房团购活动时，应根据房地产开发企业提供的房源，合理确定团购规模，不得无限制发展团购会员，以免造成市场混乱。”可见，在对房地产团购费的性质认识趋于一致的情况下，监管部门以规范性文件的性质最终承认了企业可以收取团购费，只是表明了不得因此损害消费者的权利。

[律师回复] 可以对房屋买卖合同进行公证

[律师回复] 您好，关于购买车位需要购房合同吗这个问题，我的解答如下, 这个是需要购房合同的。
三、相关法律或内容购买车位手续
1、业主在购买车位的过程中，需要提供以下的资料及款项：购房合同原件以及复印件;房地产产权证原件及复印件;购房合同所有产权人有效的身份证件(未满16周岁可提供户口本或出生证明)及复印件;购房合同上所有权人的私章;全额车位款(以购买当日公布的价格为准，可用银联卡支付)。
2、凡已租赁本小区地库车位的业主，具有该车位的优先购买权。如无购买意向，其他业主有意购买，则根据“地库车位租赁协议”，已租赁该车位的业主，应在15日内让出该车位。
3、购买车位的业主需支付车位维修基金，契税等相关费用。
4、地下车库车位购买后是可以买卖的，但是只限于卖给同小区的业主;
5、车位以“个”为销售单位，而不是以面积销售。有关面积可以询问管理处;
6、购房合同所有产权人必须本人亲自到场签订《车位买卖合同》;
7、如用支票支付车位款，需在支票到账后方能办理进户手续;

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 按揭买车由银行根据相关规定要求客户准备个人相关资料。包括：婚姻证明、身份证、房屋产权证、收入证明、居住户口证明、驾照等这六大证件的复印件，如果购车人是国企业员工，则还需要准备工作证复印件，如果是个体私营户，还要交税务登记证、营业执照、等相关证件的复印件。有的需要要本市户口的担保人。按揭买车的申请方式有两种一种是个人信用按揭购车，这种形式买车一般可以贷5年。另一种是用房产抵押按揭买车。房产抵押贷款购车一般最长可贷5年。两种按揭买车的首付都是3成以上。利率主要根据购车人的贷款类型和购车人的个人资质综合决定。目前，市面上存在银行贷款、信用卡购车与汽车金融公司贷款三种比较常见的贷款购车方式。但无论是哪一种方式，均会对贷款人的偿还能力做出评估。原则上，贷款金额在其偿还能力之内，且拥有良好的诚信记录都是能获得银行贷款的。购车人在签订借款合同时，需要特别注意合同条款是否明确详细。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 如何签订购房认购书
购房者在确立购房意向之后，一般都要与售楼处的销售经理建立联系，在双方初步意向达成一致后，销售经理都会向购房者出示该公司的认购书，并按认购书要求购房者签订并交纳定金或预付款。购房者应认真、仔细地审阅认购书，并向销售经理索取有关房屋的宣传资料及有关文件，在问清楚房屋建筑的进展情况后，有条件的还应实地考察一下。在此基础上，购房者可签订认购书并交纳定金或预付款，定金各开发商定的标准不
一，几千到几万的都有，一般与商品房价格成正比。认购书一般包括以下基本条款：
()当事人双方基本情况：
卖方，即发展商名称、地址、电话，销售代理方名称、地址、电话;有的开发商将销售工作完全委托给一个房地产中介公司进行代理。因此购房者购房时应弄清楚与之签约的销售经理是哪个公司的，如属于中介代理销售，应注意在合同中表明其代理关系;
买方，即认购方名称、姓名、地址、电话、身份证件种类;代理律师事务所名称、地址，代理律师姓名、电话;
(2)认购物业名称、房号、地址;
(3)房价：包括房屋户型、建筑面积、单位价格(币种)、总价额;
(4)付款方式：一般规定是一次性付款还是分期付款，一般现房可用一次性支付，期房按分期付款方式，办理按揭贷款手续的，还要就有关付款方式作详细约定;
(5)认购条件：一般包括签订认购书的注意事项;关于定金或预付款数额，购房者应与卖方约定一定期限内，买方不买房时由卖方归还定金或预付款本金，并形成书面协议。有的销售方仅以口头表示同意，一旦发生纠纷难以讨还，所以为避免麻烦，最好都以书面形式约定;签订正式契约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。
当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：
(1)项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。
(2)购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。
(3)房款支付方式。
(4)购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。

[律师回复] 现在北京限购政策是针对70年产权住宅。商用的不在限购政策之内。公司买房，假如是个体工商户视为是个人买房，无法用公司名义。因现在北京对公司吗，买房有明确要求，建议可否将公司名称以及注册资本描述一下，这样可以初步判断您是否可以以公司名义买。由于您名下已经有一套房子，即使连续缴纳五年社保和纳税，不过也不可以再购置70年产权的住宅了。您可以把现有的一套房屋和夫妻进行更名。假如是给儿子，那应该确定以下几点：
一：已年满18周岁。
二：在北京有连续五年纳税或者社保。

[律师回复]
一、什么是已购公有住房已购公有住房,是指本市城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定,按照成本价和标准价(含标准价优惠办法,下同)购买的公有住房。城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定,按照成本价和标准价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房,应当视为已购公有住房。
二、已购公有住房可以买卖吗已购公有住房能否自由进行买卖对于已购公有住房的再次销售问题,从一般原理看,由于公有住房进行销售后就进入了私有领域,私人所有的财产,权利人可自由处分,所以已购公有住房可以自由买卖这是一般原则。但是在现实中由于很多已购公有住房是通过福利和改革受益的结果,所以在目前各地对已购公有住房的销售还有一定的限制,譬如北京市有关文件规定,已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房可以进入市场销售,但是有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得进入市场出售：
(1)以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买且没有按照规定补足房屋价款的;
(2)已经被列入拆迁公告范围内的;
(3)所有权共用的房屋,其他共用人不同意出售的;
(4)有所有权纠纷的;
(5)已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
(6)上市出售后会形成新的住房困难的;
(7)擅自改变房屋使用性质的;
(8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的;
(9)法律法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形。此外,房屋所有权人要求进入市场出售已购公有住房和经济适用住房的,可以向房屋所在地的区县房屋土地管理局提出书面申请,区县房屋土地管理局应当自受理已购公有住房和经济适用住房上市出售申请之日起15日内做出批准或者不予批准的决定;做出不予批准决定的,应当书面说明理由。

[律师回复] 所谓购房团购，规范的说是指一定数量的购房者自发组团或者在团购组织的安排下，由选出的代表或者单位，与开发商多次协商，最终在某一时间段内以低于散户市场成交价格签订《合同》的一种消费过程。对开发商而言主要是带来了大量的成交，对客户而言主要是得到了实惠，属于一种双赢的营销模式。目前，房地产团购主要是以网络公司或专门的房地产营销公司为平台结构订立团购协议的模式。
由此可见,代理机构或者房地产公司虽然在此过程中有参与，但不是团购费的收取方，并不违反《商品房销售管理办法》的规定。苏州市昆山工商行政管理局和昆山市住房和城乡建设局联合发布的《关于开展房地产合同格式条款专项整治工作的实施意见》第六条第三项规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。不得采取由第三方向买受方收取的团购费、网络费等各类相关费用。”但是该文件很快就被《苏州关于规范全市房地产团购销售行为的通知》所取代，其主要的要求为：“房地产开发企业不得将所有房源全部交给电商团购，只要楼盘存有未售房源，房地产开发企业必须确保不参加团购的购房者也可以在售楼处购到商品房。不得强迫购房者参加各类团购、网购活动。房地产电子商务企业开展商品房团购活动时，应根据房地产开发企业提供的房源，合理确定团购规模，不得无限制发展团购会员，以免造成市场混乱。”可见，在对房地产团购费的性质认识趋于一致的情况下，监管部门以规范性文件的性质最终承认了企业可以收取团购费，只是表明了不得因此损害消费者的权利。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 任何一个股东加入一个公司，总是有着他的投资偏好，当公司变化得不符合其投资偏好，甚至是不能忍受时，该股东就会产生离开公司的想法。从对方来看，公司在其他股东的操控之下，会发生巨大的变化，而这种变化是另一种投资偏好。因此，同意异议股东离开公司就成为法律的必然选择。另外，公司的变化可能会损害一部分股东的利益，受损害或者有受损害之虞的股东有权离开公司。《俄罗斯民法典》规定股东可以以任何理由退出公司，这在有限公司身上，也有着极其充分的理由。由于有限公司具有极强的人合性，在这一点上使得有限公司与合伙不分彼此。既然在合伙企业中投资人享有退伙的自由，为什么同样是严重依赖人合性的有限公司不可以因此强制公司收购异议股东的股份，满足异议股东退出公司的要求，理由完全充分。强制公司收购退出股东的股份还涉及到收购价格这一重要问题，价格偏低会损害退出股东的利益，价格偏高会损害公司的利益。因此，如何确定收购价格成为双方关注的核心问题。收购价格的确定，通常可以考虑以下几个方式：
第
一，协商价格。协商价格是退出股东和其他股东谈判的结果，如果双方达成一致意见，则公司可以按照协商的价格收购股份。采用这种方式省时省力，但提出退出公司的股东往往处于劣势，退股的股东可能会损失一部分利益。
第
二，章程事先约定的价格或者计算方式。公司章程可以事先约定公司收购股份的价格，作为以后可能发生股份收购时的价格。由于公司的财产价值是随时变动的，事先约定好的价格可能会高于股东提出退股时的实际价格，也可能会低于股东提出退股时的实际价格，有时可能会有比较大的偏差。在章程中事先约定好计算方法是比较灵活的做法，例如可以约定以股东提出退股时的公司账面价值来计算收购价格，也可以将股东的原始出资予以退回，还可以约定由专业机构进行评估。
第
三，司法评估价格。当提出退股的股东与公司或者其他股东达木成一致意见时，诉讼就会成为最后的选择。在诉讼过程当中，股东可以向人民提出司法评估的申请，由委托专业的评估机构进行评估。为了保证股东能够顺利退出公司，大多数国家都确定了司法评估的模式。

[律师回复]
一、什么是买房认购书买房认购书即房屋认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。买房认购书中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订商品房买卖合同的时间。认购人在购房前作为签订商品房买卖合同的保证，向开发商支付一定数额的定金房屋认购协议书与商品房买卖合同不同。认购书的性质属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式是定金。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。
二、什么情况下认购书没有法律效力认购书没有法律效力的情况主要有一下两种：
（一）购房人前未取得预售许可证的认购书由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高解释》）第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商在购房人前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样的。
（二）未满足合同应具备基本条款的认购书需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。