一房二卖时,谁会被认定为新房主

最新修订 | 2024-09-04
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专家导读 当房产存在两份买卖合同时,以过户完成为准,预告登记者也视同新业主。未过户者中实际占有房产者为产权人。有效合同当事人有权要求交房,无效或可撤销合同可索赔。
一房二卖时,谁会被认定为新房主

一、一房二卖时,谁会被认定为新房主

当面临同一房产存在两份买卖合同的情况时,通常根据相关法律规定遵循以下原则判定其有效性:

首先完成过户手续的一方将成为新的产权人;

而对于已经进行预告登记但尚未完成过户手续的,也将视为新业主;

最后,若两人都没有完成过户及预告登记手续,但是其中一方实际拥有该房产的,他们依然可以视作新的产权人。

在这种情况下,那些已经签订且具有法律效力的合同中的当事人,有权利要求卖家按照合同约定,将房产完好地交到自己手中;

而对于那些被认定为可撤销或无效的合同,其当事人则有权利向卖家提出违约赔偿的要求。

民法典》第一百四十八条

一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失违约责任

二、一房二卖时哪个合同有效

当出现一套房产不经同意擅自出售两次的情况时,依法获得这套房产所有权的一方,其签订的合同是合法有效的。

然而若其中之一的购房者已经成功获取该房产的所有权证明文件的话,另一位购房者签署的房屋买卖合同则有可能面临撤销或者被判定为无效合同的风险。

所谓的“一房二卖”,即是指卖家在同一时间内,通过两个不同的买卖合同,将同一处特定的房产出售给两位不同的购房者,也被称为“房屋的二重买卖”。

《民法典》第一百四十四条

无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

第一百四十六条

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。

第一百五十三条

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条

行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。

当面临同一房产存在两份买卖合同的情况时,通常根据相关法律规定遵循以下原则判定其有效性:

首先完成过户手续的一方将成为新的产权人;

而对于已经进行预告登记但尚未完成过户手续的,也将视为新业主;

最后,若两人都没有完成过户及预告登记手续,但是其中一方实际拥有该房产的,他们依然可以视作新的产权人。

在这种情况下,那些已经签订且具有法律效力的合同中的当事人,有权利要求卖家按照合同约定,将房产完好地交到自己手中;

而对于那些被认定为可撤销或无效的合同,其当事人则有权利向卖家提出违约赔偿的要求。

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(3)对历史和原因形成的违建处理:因为历史原因和社会原因,居民房屋存在大量未办理土地使用手续或规划手续情况,这种情况下不宜按照违章建筑处理,特别是在房屋征收和土地征收中这类矛盾尤为凸出,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神和原则,应当组织规划、土 地、执法等部门对于未办理关手续的建筑物进行认定,认定为合法的要给予补偿,认定违法的不予补偿;但是也不能排除一些地方为实现拆迁速度,将一些历史原因 形成的违章建筑。
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房产纠纷
违章建筑认定的主体是谁
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 依据我国城乡规划法的规定,违章建筑的认定主体是违章建筑的违章建筑物的建设者,包括单位或者个人。 相关法律规定 《中华人民共和国城乡规划法》 第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。 第六十五条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。 第六十六条 建设单位或者个人有下列行为之一的,由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除,可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款: (一)未经批准进行临时建设的; (二)未按照批准内容进行临时建设的; (三)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。 第六十七条 建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的,由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报;逾期不补报的,处一万元以上五万元以下的罚款。 第六十八条 城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后,当事人不停止建设或者逾期不拆除的,建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、等措施。 对于违法建筑该怎么处罚 (1)违法占用集体土地或农用地进行建设, 处理:由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建 的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接 负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 (2)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门或乡镇人民政府责令停止建设;限期拆除或者予以没收;罚款。 (3)对历史和原因形成的违建处理:因为历史原因和社会原因,居民房屋存在大量未办理土地使用手续或规划手续情况,这种情况下不宜按照违章建筑处理,特别是在房屋征收和土地征收中这类矛盾尤为凸出,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神和原则,应当组织规划、土 地、执法等部门对于未办理关手续的建筑物进行认定,认定为合法的要给予补偿,认定违法的不予补偿;但是也不能排除一些地方为实现拆迁速度,将一些历史原因 形成的违章建筑。
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二审新证据怎么认定
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 民事诉讼二审新证据如何认定? 司法实践中一般是这样认定新证据的: 1、是在举证期限内虽已客观存在,但未被当事人知悉,掌握的证据。 2、是当事人知道证据的存在,且有条件取得,因不了解其证据价值而未提出的证据,但已经予以释明的除外。 3、当事人知道证据的存在,但在举证期限内因客观原因未能取得的证据。 4、是为了反驳对方的主张或举证,而在举证期限届满后提出的证据。 5、是当事人因客观原因无法在举证期限内提供,经准许延期,在延长的期限内仍无法提供的证据,不审理该证据可能导致裁判明显违反客观事实的。但当事人因故意或者重大过失未能在期限内提供证据的,应明确排除在“客观原因”之外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中第四十一条规定:“《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的“新的证据”,他认为是指以下情形: (一)一审程序中的新的证据包括:当事人在一审举证期限届满后新发现的证据;当事人确因客观原因无法在举证期限内提供,经人民准许,在延长的期限内仍无法提供的证据。 (二)二审程序中的新的证据包括:一审庭审结束后新发现的证据;当事人在一审举证期限届满前申请人民调查取证未获准许,二审经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。 再审中新证据的审查 当事人应当在合理、适当的期间内对自己的主张提供证据。再审申请人未在原审提交证据,应当向说明未在原审提交证据的理由。一般应要求再审申请人书面说明知道或者应当知道该证据的时间,并书面说明该证据为新证据的理由。再审申请人拒不说明理由或者理由不成立的,且该证据与案件基本事实有关的,应当采纳但予以训诫、罚款。即与案件基本事实有关的新证据不因原审逾期提交而证据失权。 再审申请人提交的与案件基本事实无关的新证据,根据不同情形可以不予采纳该证据。 再审程序分为再审审查与再审审理两个阶段。对于再审审查阶段审查新证据的标准不宜过严,否则会损害当事人当事人申请再审的权利。因为再审审查阶段的主要目的是审查生效判决是否具备法定的再审事由,不能用再审审理的功能来确定再审审查的目的。也就是说不宜采取必然性标准(新证据必须推翻原裁判),而是采取盖然性标准(新证据可能推翻原裁判)。 申请再审当事人的举证时限 对于申请当事人关于再审新证据的举证时限,《若干规定》使用了“申请再审时”的提法,民事诉讼证据规定的本意,是将再审新证据的提出时间,限定于再审程序启动之前,即“申请再审时限”是相对于再审审理而言的,应当包括当事人递交申请再审书状、人民进行形式审查和对再审事由进行实质审查阶段。但是,如果允许当事人在这段时间内任意提出再审新证据,显然不利于尽快固定争点,不利于对再审申请进行审查。为此,必须进一步明确申请再审当事人提供再审新证据的期限。笔者认为,可以借鉴民事诉讼证据规定中的证据释明制度,对于涉及到原审裁判事实认定的申请再审案件,审查再审申请的法官或者合议庭应当告知申请再审当事人可以提出再审新证据,并指定其提出期限,逾期举证的再审新证据对待处理,通过的释明,可以引导申请再审当事人有效地举证,同时也有利于及时发现再审新证据,提高再审审查的质量和效率。
二手房买卖协议谁违约
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 二手房买卖协议卖方:_______________(简称甲方)身份证号码:_____________________买方:_______________(简称乙方)身份证号码:_____________________根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房产签订本合同,以资共同信守执行。
第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产住宅,建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。
第二条上述房产的交易价格为:单价:人民币________元平方米,总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日,乙方向甲方支付人民币__________元整,作为购房定金。
第三条付款时间与办法:
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,剩余房款人民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度,乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方),并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用,并应在交房当日将_________等费用结清。
第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商,交易税费由_______方承担,中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条甲、乙双方合同签定后,若乙方中途违约,应书面通知甲方,甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方,但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约,应书面通知乙方,并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第七条本合同主体甲方是____________共______人,委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________,代表人是____________。
第八条本合同如需办理公证,经国家公证机关____公证处公证。
第九条本合同一式___份。甲方产权人一份,甲方委托代理人一份,乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。
第十条本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议,双方可通过协商、诉讼方式解决。第十一条本合同未尽事宜,甲乙双方可另行约定,其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十二条双方约定的其他事项:出卖方(甲方):_________________身份证号码:__________________购买方(乙方):_________________身份证号码:__________________。
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一房二卖房子归谁卖
一房二卖时,先办理过户手续者获房屋所有权,未完成手续或预告登记者归预告登记方所有。合法合同当事人有权要求卖家按约交付房屋,合同无效或可撤销的当事人可要求卖家承担违约赔偿责任。
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房产纠纷
开发商一房二卖房屋归谁?
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 开发商一房二卖房屋归属 (一)若两份合同都没有办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权,即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权; (二)两份合同都没有办理登记,其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行也是合法履行,这时,已经接房的一方就可以获得房屋的产权,而不论签订合同的先后顺序; (三)两份合同中一份已进行了过户登记,另一份未作过户登记,(不管房屋是交付了那一方),那么已经登记的一方取得了房屋的产权。因房屋的过户登记是物权变更范畴,按照物权优先于债权的原理,先办理登记的,在所有程序上签订的合同都能被确认的效力,而未办理登记的,只能选择向卖房人要求赔偿。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,具有故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
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一房二卖的房子归谁,买方怎么防范一房二卖风险
[律师回复] 一房二卖房屋归属
(一)若两份合同都没有办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权,即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权;
(二)两份合同都没有办理登记,其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行也是合法履行,这时,已经接房的一方就可以获得房屋的产权,而不论签订合同的先后顺序;
(三)两份合同中一份已进行了过户登记,另一份未作过户登记,(不管房屋是交付了那一方),那么已经登记的一方取得了房屋的产权。因房屋的过户登记是物权变更范畴,按照物权优先于债权的原理,先办理登记的,在所有程序上签订的合同都能被确认的效力,而未办理登记的,只能选择向卖房人要求赔偿。
买方如何防范一房二卖风险
在购房过程中,买方要有风险防范意识,要以合理方法限制卖方违约的可能性。
1、交易时间越短越好
建议从签订合同到最终过户交付,时间不要拖得太长,时间越长,发生变化的可能性越大,产生纠纷的可能性自然就增加了。
这里就要特别提醒一下,很多购买暂时未取得房产证的二手房,由于签约到办下原房主的房产证时间较长,等真能过户时房价可能已大涨,经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下,要特别谨慎。
2、尽早办理网签。
签订二手房买卖合同后,应尽快办理网签手续,这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。
3、尽早实际占有房屋
可能的话,将付一定款项后,即使暂时不能过户,也要先交付房屋,房屋交付后,房主再想把房子卖给其他人,往往不那么容易。
4、约定适当的违约金。
在合同中,最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款,使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产,定金或违约金才约定几万元,明显没有力度。
5、发生纠纷及时处理
发生纠纷,一定要及时处理,建议在第一时间带齐资料找专业律师研究后分析,如果有认为有机会拿到房产,应及时并申请财产保全,查封房产。如果律师认为没机会拿到房产,也应尽快采取合理措施主张权利。
给卖方的忠告:一房二卖未必能占便宜
一房二卖,房主即使能成功把房产过户给后来的买家,表面看达到了多拿到卖房款的目的。但却未必是最终结果。
很多房主之所以明知违约还要一房多卖,无非是经过计算,就算赔前面买家合同中约定的违约金,也合算。但是愿意按合同支付违约金就真的能免除其他责任吗?
按合同法规定,守约方在主张违约责任时,可以主张约定的违约金,但如果实际损失超出约定违约金,守约方可以主张实际损失。
房屋买卖合同中,房价上涨时由于卖方违约导致合同不能履行,经过适当举证,房价上涨的数额是可以作为买方的实际损失主张的。也就是说,房主毁约转卖多得的房款,可能要作为赔偿款赔给不能得到房产的房主。这样的判决,在各地已经不少见了。
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