如何判定房屋虚假买卖

[律师回复] 你好，具体情况是什么样子呢，现在是什么阶段。根据《刑法》规定：为谋取不正当利益，以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金。情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

[律师回复] 十
四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定　　商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任，但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。　　商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办证的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。　　因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。　　十
五、对待给付义务的同时履行　　买受人要求出卖人交付房屋或办理房屋过户登记，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或与出卖人的交房、过户义务同时履行，且买受人同意依约支付剩余购房款但出卖人拒绝受领的，法院应当向出卖人释明可以反诉要求支付剩余购房款，经释明出卖人坚持不反诉，仅以买受人未支付剩余购房款作为拒绝履行抗辩的，法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理房屋过户登记手续”。　　十
六、一房数卖中买受人的权利顺位　　一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第
(二)方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人;办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。　　买受人要求办理房屋过户登记的案件中，法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施，法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告，并提取保存有关财产权证照。　　十
七、第三人过户登记请求权的行使　　房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的，该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记;买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务，但第三人拒绝受领的除外。　　十
八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行　　出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续”。　　十
九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用　　出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。　　二
十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理　　出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为，买受人同时主张上述两项违约金的，可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的，法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素，对于违约行为重复期间的违约金，择一高标准予以支持。　　商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金，买受人同时主张两项违约金的，依前款原则处理。　　二十
一、逾期办证违约金过高的判断标准　　出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高，经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。　　二十
二、违约金分别主张与分段主张的调整　　房屋买卖合同纠纷中，出卖人以买受人主张的违约金数额过高作为抗辩的，应区分以下情形处理：　　
(一)出卖人存在多项违约行为，买受人分别提起诉讼主张违约金，前诉法院已经做出处理的，后诉法院应当综合考虑前后案件的具体情况、买受人的实际损失、前诉案件的赔偿数额等因素综合确定赔偿数额。　　
(二)买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。　　
(三)买受人就出卖人的同一违约行为先后主张迟延履行违约金和解除合同违约金，前诉法院已经确定出卖人承担迟延履行违约金的，后诉法院在支持解除合同违约金时，应当扣除出卖人已经承担的迟延履行违约金的数额。　　二十
三、违约金诉讼时效的认定　　房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算;约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。　　二十
四、民间借贷与代理售房的处理　　民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。　　借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用lt;中华人民共和国合同法gt;若干问题的解释
(二)》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。　　法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。　　二十
五、民间借贷与以房抵债的处理　　当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有(或经第三人同意以第三人所有)的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：
(1)贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持;(2)贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权(贷款本金、合法利息等)的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。　　当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以参照本纪要第24条第2款规定处理。　　二十
六、以房抵债与调解　　当事人以债务纠纷诉至法院，在诉讼中自愿达成以房抵债协议的，各级法院应当严格依据《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》的相关规定，加大对可能出现的虚假诉讼案件的审查力度，对抵债协议的内容一般不出具正式调解书予以确认，确实需要出具正式调解书的，应当报经所在法院主管副院长或庭长审核。　　二十
七、适用范围　　本纪要中的房屋买卖合同，未在表述中指明仅适用于商品房买卖的，即包括商品房买卖和存量房买卖，但不包括农村房屋买卖。
以上是房屋买卖合同虚假诉讼的内容。

[律师回复] （二）强迫交易罪的构成特征
1、犯罪客体本罪不仅侵犯了交易相对方的合法权益，而且侵犯了商品交易市场秩序。
2、犯罪客观方面本罪在客观方面表现为以暴力、威胁手段强买强卖商品、强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务，情节严重的行为。
3、犯罪主体本罪主体为一般主体，凡达到刑事责任年龄且具备刑事责任能力的自然人均能构成本罪，单位亦能构成本罪。
4、犯罪主观方面本罪在主观方面表现为直接故意。
二、强迫交易罪判多少年情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；
情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 1、购房者可以向房地产管理部门、工商进行投诉，有相关的职能部门对开发商作出相应的处罚。 2、集体维权。业主们可以自发组成维权联盟，共同收集证据，共同。 3、委托律师代理。委托资深的专业律师可以让胜诉的几率更大，律师更懂得维权的方法。集体委托律师，费用不会太高，且节约自己的时间。 4、制造。可以通过、报社、电视台等媒介将消息散播出去，在一定程度上可以形成对开发商的压力，因为这会影响到它自身的形象和信誉。开发商如果理亏，则可能会主动妥协。

[律师回复] 为逃税约定虚假房价王先生打算购买张女士位于海淀区的一套售价300万元的房子，约定由王先生支付该房全部税款。为了避税，双方协商在网签合同时将房价报低为120万元。不料由于房价上涨，张女士突然反悔，并要求按购房款全额纳税，否则解约。急于买房的王先生为此比原计划多交了17万元税款，他一怒之下将王女士到，但还是输了官司。哪些房屋买卖合同无效房屋买卖活动中可能导致合同无效的情形如下：
（一）无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能签订房屋买卖合同，否则，买卖合同无效。
（二）限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同。
（三）一方欺诈另一方所签订的房屋买卖合同。指房屋买卖一方以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。这里的事实真相应指有关房屋权属等信息，而不是有关房屋情况的所有信息；
（四）以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指房屋买卖一方以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的房屋买卖合同；
（五）乘人之危签订的房屋买卖合同。是指房屋买卖一方乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同；
（六）房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的合同；
（七）买卖权属有争议的房屋。
（八）未经其他共有人同意，擅自处分其他共有人财产权利的房屋买卖合同；共有房屋的出售应当经过所有共有人签字一致同意，否则买卖合同无效。

[律师回复] 合同都是双方各持一份，你自己的那份合同呢？如果是多页合同应该有骑缝章，确保合同完整，不可换页。如果是手写加上内容，看笔体。字体颜色等

[律师回复] 对于虚假买卖二手房贷款这个问题，解答如下, 二手房贷款流程怎么办：签订房产买卖合同→提交贷款申请→银行调查审批→签订贷款合同→办理房产过户→落实贷款担保→银行发放贷款→借款申请人按月还款。主要内容如下：
1、实地看房
2、产权验证
3、签署合同
4、填写合同
5、缴费义务
6、产权过户
7、收费盖章
①、拿到新房产证，传真评估公司出正式报告，备抵押用。
②、打印好的委托书连同借款合同、抵押合同(填好)送银行盖章。
8、资料归档
资料归档原则上是：在房管局过户的，7天左右可以归档，都没有确切的时间归档时需产权人带着原件身份证在房管局1楼13号窗口归档归档后，方可办理抵押。
9、抵押手续
办理抵押
①、抵押合同第十六条其他事项应填上：贷款用于购买二手房，房屋坐落于...(具置)。
②、借款合同第一条4小项：本合同项下的贷款权仅限用于：购买...(具置)的房产。
③、房管局出的档案袋上面应写：二手房抵押。
④、抵押7天后领他项权证。
10、银行放款
银行放款后，需向银行提供借款人的契税证明、房地产买卖契约的复印件，居间机构还需在二手房按揭转款确认书盖公章。

[律师回复]
一、商品房买卖合同欺诈，构成购房合同欺诈的条件是什么?
　　构成欺诈须具备四大构成要件：
　　
1、须有隐瞒真相，制造假象的欺诈行为;
　　
2、欺诈行为使当事人陷入错误;
　　
3、须有欺诈故意;
　　
4、实施欺诈之人为相对人或者第三人。开发商的欺诈行为可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可表现为重大遗漏或者不正当陈述。
二、商品房买卖合同欺诈，常见的购房合同欺诈有哪些?
　　下面就为大家介绍几种实践中常见的购房合同欺诈情形，希望能为大家有所帮助：
　　
1、购房合同欺诈之
一：虚假广告宣传误导消费者
　　商品房特别是期房销售过程中，广告往往是引起消费者购买欲并作出购房决定的促成因素。《广告法》规定广告内容必须真实，不得欺骗、误导消费者。开发商发布虚假的广告信息，无疑是以虚假信息诱使对方作出意思表示的欺诈行为。开发商交付的房屋达不到合同或者广告中承诺的事项的，应当认定为欺诈。
　　
2、购房合同欺诈之
二：商品房开发证照不全且没有告知消费者
　　商品房开发必须严格按照法律的规定办理各种审批手续，依法取得各项批准证书后才能开工建设销售，证照不全的建设项目因其不合法，通常不能为购房者办理权属证书，不仅直接导致购房者的购房目的不能实现(无法取得房屋所有权证书和所有权)，而且对社会稳定和房地产市场的发展危害甚大。依法开发、照章开发，是法律赋予开发商的义务。开发商没有依法取得开发工程所需的各种证照且没有如实告知消费者，在合同约定的交付期限内又不能补办相关手续的，不仅违反了房地产开发和销售的有关行政法规，同时因没有履行自己的告知义务，也构成对消费者的欺诈。
　　
3、购房合同欺诈之
三：房屋面积缩水
　　房屋面积减少，开发商将可能直接侵占消费者的财产(缺少部份的资金)。由于房屋建筑强调严格按图施工，因此，面积短少，只能是开发商故意所为(因政府规划改变除外)。考虑到建设工程施工过程的复杂性，《商品房销售管理办法》已经设定的3%的误差允许值，对于短少面积超过允许值范围的，应当认定为构成欺诈。
　　
4、购房合同欺诈之
四：商品房因施工或装饰材料等引起的质量纠纷
　　房屋建设和装修涉及的用材种类繁多，各种材料优劣及价格相差悬殊，工程施工中以次充好、以劣充优的情形屡见不鲜。这种行为不仅造成房屋及装修质量低劣，使买卖双方的利益明显不对称，消费者受到巨大的利益损失，严重的还可能影响到住房的安全。这种情形可以分别处理：如果材料低劣但不影响房屋的整体安全和使用的，对于不符合合同要求的部份(如使用劣质地板)，可以判决双倍赔偿;如果使用的基本建材存在质量缺陷，导致房屋存在安全问题并难以修复的，应当判决按整套房屋的价格双倍赔偿。

[律师回复] 惯常租赁合同，用以居住之用的住房其支付方式往往月付或者季度支付，少量情形下可能存在按年度支付的情形，而商业用房因其价值及商业属性，加之所有者出于占有成本的考虑，其租金往往较住房要高，其支付方式上极少存在按月度或季度支付的情形，多为按年支付。同时对于租金的上涨往往“出租人”均会保有其主张的权利。而虚假的租赁合同，其租金的支付虽然在合同上存在这种符合常理的外观，然而其却多有名无实，“承租人”和“出租人”多未发生真正的租金支付关系。对于当事人之间名为租赁，实为借贷关系的情形下，租赁合同多作为借贷关系之“担保”而出现，对于租金的支付方式多采一次性支付或分次大额支付的方式，且多伴有租金不变的约定，显然不符合常理。而这些一次性支付或分次大额支付的所谓租金实则便是“承租人”出借为房屋所有权人的借款。故而在租金的支付上，宜通过判定当事人对于租金支付义务的实际履行及租金的支付方式来认清租赁关系的真伪。以上为虚假房屋租赁合同对抗买卖合同的解答

[律师回复] 你好，要看虚假买卖如果损害你方利益，如果你已经申请房主强制执行，房主仍然虚假买卖可能构成拒执罪，可以移送刑事处理。如果是恶意转移也可以申请撤销。

[律师回复] 虚假房屋买卖合同的认定及其效力
　　——关某与陈甲房屋买卖合同纠纷案
　　依据：(2011)二中民终字第04059号
　　核心法律问题：虚假房屋买卖合同的认定及其效力
　　案情介绍
　　
一、基本案情
　　上诉人（原审被告）：关某
　　被上诉人（原审原告）：陈甲
　　原审被告：王甲
　　原审被告：王乙
　　原审被告：王丙
　　陈甲之父陈乙（已故）与王丁（已故）之妻陈丙（已故）系兄妹，王丁与关某系朋友，王甲、王乙系王丁之姐，王丙系陈丙之母。2002年8月，王丁购买了北京市平谷区平谷镇新开街×号楼×单元×号房屋（以下简称诉争房屋）。2004年11月15日，王丁及其妻陈丙签订委托书，委托尹某代为出售诉争房屋，同日北京市平谷区公证处为此委托书出具了公证书。2004年12月10日，王丁与关某签订了转让上述房屋的房屋买卖协议书，双方在2004年12月14日将房屋过户到关某名下，并办理了贷款。但此后王丁仍在诉争房屋内居住，并持有登记在关某名下的该房屋所有权证书原件。
　　2006年12月30日，王丁与其妻兄陈乙签订协议，将诉争房屋卖给陈乙，价款20万元。陈乙给付王丁购房款后即搬入居住，其家人一直居住至今，期间王丁将伪造的房屋所有权证交给陈乙。
　　2007年12月21日，关某起诉要求与其妻何某离婚。该案审理期间，何某提出诉争房屋属于夫妻共同财产，要求依法分割，关某则辩称诉争房屋实际为王丁所有，并非其夫妻共同财产。该案中王丁作为证人出庭作证称其曾向同事马某借款帮关某还款，后为偿还马某欠款，以该房屋卖给关某为名办理了二手房买卖贷款手续，所得贷款由自己领取用于偿还马某欠款，并按月偿还贷款。当时关某及何某均认可除二手房贷款外，未向王丁支付其他款项，也未偿还房屋贷款。因诉争楼房涉及案外人权益，在关某与何某离婚案件中该房屋未作为夫妻共同财产予以分割处理。
　　2009年7月，王丁及其妻陈丙、其子王戊死亡。2009年8月7日陈乙死亡。
　　陈甲诉至原审法院称：2002年，王丁购买了诉争房屋。2004年10月，关某因无力偿还欠款，要求王丁帮忙，为了取得银行高额贷款，关某与王丁之间就诉争房屋进行了不真实的房屋买卖交易。2006年12月30日，王丁将该房屋卖给了我的父亲陈乙，我父亲按协议付款，王丁将该房屋交付给了我父亲。2009年8月7日，我父亲因病去世。因关某与王丁之间的房屋买卖为虚假交易，该行为不应得到法律的保护，故起诉请求确认关某与王丁之间签订的转让诉争房屋的买卖协议无效。
　　关某辩称：陈甲所述不属实，2004年12月10日，我从王丁和其妻陈丙手里购买了诉争房屋，价款20万元，当时付给王丁首付款8万元，双方签订了房屋买卖协议书并办理了过户手续，余款办理了二手房买卖贷款，贷款12万元，其中我给付王丁9万余元，剩下的钱我用于经营养殖场了。2006年7月，王丁在东方国际公寓购买楼房，我从韩庄农村商业银行办理了3万元的贷款，将拖欠王丁的房款付清。2007年因我起诉离婚，为了让前妻何某少分财产、多承担债务，我和王丁经协商假称是为了获取贷款而办理的虚假的房屋买卖手续，并伪造了其他部分债务。综上所述，诉争房屋应属我所有，不同意陈甲的诉讼请求。
　　王甲辩称：王丁生前曾告诉我，其将诉争楼房卖给陈甲家，自己到东方国际公寓买房；关某因经营出租车、为母亲治病、女儿上学向王丁借了很多钱，后为还款二人做了诉争楼房的买卖手续，将楼房过户给关某，并办理了贷款，但房产证一直在王丁手中。我同意法院依法判决。
　　王乙辩称：我弟媳陈丙曾跟我说，因王丁有心脏病，而诉争楼房太高，故将诉争楼房卖给其侄子陈甲，他们自己又购买了东方国际公寓的楼房。我同意法院依法判决。
　　王丁辩称：我认可陈甲的陈述，我有三个儿子，但是一直住在陈甲家，买房的情况我都知道。我同意陈甲的诉讼请求。
　　本案审理期间，陈甲提交落款时间为2005年1月10日由关某与王丁共同签订的协议，内容为：“在关某购买王丁新开街×号楼×单元×号楼房过户时，没有交付房款。关某办理的二手楼房买卖贷款12万元中，55 600元替关某还韩庄信用社贷款（已给王丁写下欠条）。其余楼房贷款归王丁偿还新开街×号楼×单元×号楼房二手房贷款。如果还不上，就以楼房抵。新开街×号楼×单元×号楼房二手楼房贷款与关某无关。在贷款偿还完后，关某无偿把新开街×号楼×单元×号过户给王丁。关某所办房本抵在王丁手。”关某认可该协议中其签名属实，但主张相应内容均为王丁在其签字的空白纸张上自行书写，对协议内容不予认可。同时，对于王丁持有诉争房屋所有权证书原件一节，关某称其在2008年7月不慎将房屋所有权证书丢失，为何出现在王丁手中不清楚，并称当时曾经报警，但无法提供报警记录。经询，关某承认在发现房屋所有权证书丢失后未申请补办新证书。
　　另，关某提交了王丁于2005年1月16日出具的收条，内容为：“因关某购买王丁新开街×号楼×单元×号楼房款20万元，王丁已领走关某二手楼房贷款92 000元（含银行已扣除6个月还款计6100元）。”证明给付王丁购房款92 000元。关某还提交证人刘某的证言，证明关某曾以自己名义办理了3万元贷款并给付王丁，付款原因不清楚。对于关某提供的上述证据，陈甲认为关某与王丁在2005年1月10日签订的协议中约定贷款由王丁领取并按月偿还，所以王丁取走部分贷款是正常的，收条只表明王丁从贷款中拿走92 000元，不能证明王丁将诉争房屋卖给关某；王丁与关某之间除诉争房屋外，还有其他经济往来，刘某的证言不能证明给付王丁的款项是购房款。
　　根据陈甲庭前提交的部分存款凭条，原审法院对存款凭条的签字底案进行查询。经核实，部分凭条的存款人写明为关某，部分凭条的存款人写明为王丁，部分凭条的存款人书写为王丁后又划去改写为关某。对此关某称，自己曾因住院而将款项给付王丁还贷，故存款人写为王丁；有几次是自己和王丁一同去还贷，认为谁签名都可以，所以由王丁签名，后又改为自己签名。
　　
二、法院判决
　　一审法院经审理认为：根据查明的事实，双方诉争房屋原登记为王丁所有，根据关某与其前妻离婚诉讼中的陈述，其与王丁系为获取银行贷款而订立虚假的房屋买卖合同，并将诉争房屋过户到关某名下，取得贷款后，关某将贷款交给王丁，王丁用该款偿还其他欠款和贷款。王丁出庭证明了关某的陈述，关某前妻也证明其二人没有付款、还贷的事实，且诉争房屋一直由王丁居住，登记在关某名下的房屋所有权证一直由王丁持有。王丁将房屋卖给陈甲之父陈乙后，陈乙给付王丁购房款后即搬入该房屋，并与其家人居住至今，而关某对上述事实在王丁生前始终未提出异议。为此，结合关某在离婚诉讼中的陈述，以及王丁生前在关某离婚诉讼中的证词，应认定关某与王丁签订的房屋买卖合同为虚假合同。关某虽辩解称其在离婚诉讼中串通王丁作了虚假陈述，其实际已向王丁支付了购房款，但关某对给付8万元首付款的事实，未能提供证据；王丁为关某出具的收款92 000元的收条，可以证明王丁从诉争房屋的贷款中取走上述款项，且该款项中包含已扣除的6个月还款，此节与关某、王丁所称贷款由王丁领取并按月偿还贷款相符，不能证明是关某给付王丁的购房款；刘某的证言可以证明关某曾以其名义办理了3万元贷款并给付王丁的事实，但不能证明给付款项的原因，且关某与王丁尚有其他债权债务纠纷，故不能证明此笔款项为购房款。另根据本院调取的部分还贷存款凭条，存款人一栏分别出现关某与王丁两人的签名，而关某不能对王丁签名作出合理解释。综上，关某在诉讼中未能提供充分证据证明其与王丁所订房屋买卖合同的真实性，现陈甲要求确认关某与王丁签订的房屋买卖合同无效，证据充分，理由正当，法院予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：关某与王丁于二○○四年十二月十日签订的转让平谷区平谷镇新开街×号楼×单元×号的房屋买卖协议无效。
　　原审法院判决后，关某不服，以2005年1月10日协议是王丁私自在签有关某名字的空白纸张上单方书写不具备真实性、与何某离婚时王丁向法院作的是伪证、购房款已经交付王丁以及陈甲不具备本案原告主体资格等理由向本院提出上诉，要求撤销原审判决，予以改判或发回重审。陈甲、王甲、王乙、王丙均同意原审判决。
　　二审法院经审理认为：根据本案查明的事实，本案诉争房屋最初为王丁购买，此后王丁分别与关某以及陈乙签订房屋买卖协议，存在一房两卖之行为，故陈乙与该房屋以及王丁与关某之间签订的房屋买卖协议均存在利害关系。现陈乙已故，陈甲作为陈乙的继承人起诉要求确认王丁与关某签订的房屋买卖协议无效，诉讼资格不存在障碍，故本院对关某主张的本案中陈甲不具备原告主体资格的上诉意见不予采信。现本案争议在于王丁与关某之间是否存在真实的买卖关系，就此本院认为，虽然王丁与关某之间签订有房屋买卖协议且办理了权属登记过户手续，但结合双方于2005年1月10日签订的协议、双方未实际进行房屋交付、关某名下的房屋所有权证书原件由王丁持有、王丁偿还购房贷款以及关某离婚期间其与王丁向人民法院一致陈述等一系列证据，可以认定王丁与关某之间不存在真实的买卖行为。诉讼中关某否认其与王丁之间为虚假买卖关系，但对于2005年1月10日协议、为何双方未实际交付房屋、为何其名下的房屋所有权证书原件由王丁持有、为何王丁在偿还购房贷款等重要疑点，关某均无法作出合理说明。更为关键的是，关某在与其前妻何某离婚时明确向人民法院陈述该房屋并非其夫妻共同财产，而是归王丁所有，上述陈述作为当事人自认具有证明效力，根据禁止反言的诉讼原则当事人不能随意否认其自认。现关某称离婚诉讼时向法院所述为虚假陈述，即其承认在此前案件中向法院陈述事实时存在不诚信的行为。本院认为一个不具备基本的诉讼诚信的当事人无法取信于人，关某以其违反诚信为依据要求他人相信其所述，本身在逻辑上即存在悖论。综上所述，原审法院以王丁与关某之间签订的房屋买卖协议不具备当事人意思表示为由确认相应协议无效，处理正确，本院予以维持。
　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
　　审判逻辑
　　
一、争议焦点
　　本案的争议焦点有二：一是王丁与关某的就诉争房屋买卖签订房屋买卖协议是否系虚假房屋买卖；二是此类房屋买卖协议是否有效。
　　
二、观点透析
　　（一）司法实践中如何依据事实查明来认定虚假房屋买卖
　　法院在审理房屋买卖合同纠纷中要着重对双方如何约定买卖条件、房款来源、支付及手段等方面进行调查，以明辨房屋买卖合同的真伪。具体而言包括以下方面：
　　第
一，审查看合同内容是否完整详尽。正常的房屋买卖中，房屋坐落、转让价款及支付方式、支付时间、房屋交付及办理转让过户时间，违约责任等条款是买卖双方商议的主要内容，通常在买卖合同中都有明确、详细的约定。但对于虚假买卖合同，由于其交易的虚构性，合同内容大多简单、粗陋，有些甚至连必要的合同条款也未作约定。在此情况下，如当事人又没有合理解释的，则应考虑合同的真实性。
　　第
二，核实房款支付情况。由于房屋买卖通常所涉金额较大，如果确系真实交易，资金的流向应当是有据可查的，包括审查银行转账、存款等实际资金流向以及收款收据情况。如果当事人主张是以现金方式支付房款，也可通过审查资金来源、付款细节来进行判断。本案中，根据关某离婚诉讼中的陈述以及王丁的证人证言，双方之间的交易并没有实际付款，关某在本案中提出该陈述系虚假陈述，其曾向王丁支付过首付款8万元，但关某对此没有证据证明，故亦无法推翻交易未实际付款的事实。
　　第
三，查明实际还贷情况，在正常交易中，银行贷款应当由贷款人，也就是买受人归还，但在虚假房屋买卖用以骗贷案件中，往往是由出卖人归还贷款。通常表现为出卖人持有买受人名下的还贷卡，或者是逐月向还贷账户汇款。本案中，根据一审法院调取的部分还贷存款凭条，存款人一栏分别出现了关某与王丁两人的签名，在关某不能对王丁签名作出合理解释的情况下，不能排除王丁还贷可能性。
　　第
四，核查交易后房屋的实际居住使用情况，按照常理，房屋转让后，房屋一般应交由买受人使用。而在虚假的房屋买卖中，房屋通常仍然由出卖人实际控制。本案中，诉争房屋一直由王丁居住使用，王丁将房屋卖给陈乙后，陈乙向王丁给付购房款即搬入居住，其家人并居住至今，而关某对这些事实在王丁生前始终没有提出异议，亦无法进行合理解释。
　　第
五，在审判实践中还可通过审查所涉房屋产权证及相关资料、票据的保管情况，以及在庭审中仔细询问当事人对房屋状况、交易细节的掌握程度来辨别买卖是否虚假。本案中诉争房屋的产权证由王丁持有，显然与常理不符，尤其是通过了解另案事实，发现关某曾明确向人民法院陈述诉争房屋并非其夫妻共同财产，而是归王丁所有，按照民事诉讼证据规则，这作为当事人自认具有证明效力，当事人不能随意否认其自认。
　　因此，综合本案以上查明的事实，可以认定关某与王丁就诉争房屋签订的房屋买卖协议系虚假房屋买卖合同。
　　
（二）虚假房屋买卖协议应该无效
　　本案中当事人签订房屋买卖协议的目的并非房屋交易，而是获取银行贷款，实务界对于这类协议因违反合同法相关规定应当无效的意见是基本一致的，但对认定无效的依据尚存争议，有主张依据为《合同法》第52条第2项：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”亦有主张依据为《合同法》第52条第3项，即以合法形式掩盖非法目的，还有主张其因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效。就本案而言，笔者同意一审法院的观点，关某与王丁签订虚假房屋买卖协议属于“以合法形式掩盖非法目的”。双方的协议从形式上看是合法的，然而目的却是非法的，损害了正常的金融秩序。此处“非法”的“法”范围不应限于法律和行政法规，还应涵盖规章、司法解释等明文规定的“法”。
　　从构成要件来说，因“以合法形式掩盖非法目的”的虚假房屋买卖无效应该包括当事人进行虚伪意思表示和真实目的非法两项要件。本案中，关某与王丁的行为符合这两项构成要件，具体而言：
　　
首先，当事人违背真实意思，进行虚伪意思表示。根据私法的意思自治原则，只要不违反法律的禁止性规定，当事人可以根据自己的意志自主地为民事法律行为，形成民事上的权利义务关系。但法律也考虑到维护交易安全，维护公共利益和正当第三人利益的需要，对意思自治原则进行了必要的限制，即缔约方也要对自己的意思表达负责，不能以虚伪的、有瑕疵的意思表示损害公共利益、第三人利益或者合同对方的利益，否则，将构成权利的滥用，需要承担法律上的后果。我国《民法通则》规定“意思表示真实”是民事法律行为有效的一般要件，同时，《民法通则》、《合同法》还对合同效力可撤销和无效的情形进行了规定，欺诈、显失公平、恶意串通损害第三人利益等都将导致合同可撤销或者无效。可见，意思表示真实是合同效力的基本构成要件。虚伪意思表示，是指当事人明知不是自己内心真实想法，仍做出与真实意思相悖的表示。其又可分为单独虚伪表示和通谋虚伪表示。本案关某与王丁订立房屋买卖协议就属于典型的通谋虚伪表示。双方订立房屋买卖协议，但其真实目的并不是进行房屋买卖，双方也并未真实履行合同义务，其内心真实的意思表示与合同表示的意思相悖。
　　
其次，当事人的真实目的非法。本案中，当事人签订房屋买卖协议的真实目的显然不是进行房屋买卖交易，而是骗取银行的住房贷款，这是利用订立房屋买卖合同的合法形式，来规避国家正常的金融监管秩序。国家的金融监管秩序是监管主体通过制定和实施制度化规范体系来实现的，其内容包括优化监管行为、规范金融经营、维护金融消费者等金融主体利益、防范金融风险、保障金融安全等。这些规范也包括了国家有关商业贷款条件要求的规定、关于住房贷款主体要求的规定等。本案中关某与丁某的真实目的，则明显违反了这些规定，损害了正常的金融监管秩序，作为利害关系人陈乙继承人的陈甲有权请求法院确认关某与丁某签订的房屋买卖协议无效。

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法律依据：
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