已出租的房屋能够出售吗

[律师回复] 1.办理出租房屋的工程竣工验收合格手续及消防验收合格手续。按照法律规定，除经依法批准修建的住宅可以无须办理竣工验收合格手续及消防验收合格手续而出租之外，未取得房屋权证的厂房、仓库、楼、商业铺位出租的，必须取得竣工验收合格证及消防验收合格证，否则，将可能导致该租赁合同被法院以违反国家强制性规定认定为无效合同，从而导致双方所签订的租赁合同无法得到法律的保护，出租人也将因此承担因合同无效而产生的法律责任。 2.在出租房屋时，应当能够提供对房屋和商铺拥有合法的权利的文件。因为按照国家法律规定，房屋作为不动产，以不动产登记作为其合法权的证明。在签订房屋或者商铺租赁合同时，出租方必须拥有对房屋享有权或者享有出租权。 3.如果用于出租的房屋属于利用农村集体土地进行非农业建设而出租建筑物的，必须先行取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。按照法律规定，农村集体土地应当严格使用，如果未能办理规划许可证，则不能用于非农业经营和收益，否则将导致合同因违反国家强制性法律规定而被法院认定属于无效合同。1.签合同的日期以及房租到期时间，还有就是交租方式和交租日期，如果房东提前终止合同该如何赔偿等。 2.上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有。 3.房客入住后所发生的如水、电、煤、电话等费用，在房客付费后，房东好将付款凭证收集保存在自己身边。这样既能督促房客按时付款，又能避免欠费太多，更能防止因房客突然不辞而别欠下大量费用。 4.房屋出租前应当对房屋进行必要的整理和修饰，使房屋整洁、美观，并准备几件必用的家具，给房客家的感觉。对房客的有关信息，如身份证、工作单位等情况也应了解准确。 ? 5.租房者合同期满要求退租时，房主可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来克扣租房者押金，造成租客不必要的损失。因此在签订租赁合同时，双方就应当注明租约期满后多少个工作日内，在房屋及其设施无毁损的情况下，业主应退还押金。 6.要经常和房客保持联系，可间隔一段时间到租赁房屋内看看，以了解房屋的居住情况，也可对房屋内设施的使用有所了解。 7.要明确租赁房屋所在的位置、间数、面积、质量、租赁期限、租金及支付期限与方式等。 8.房东与房客要签订一份租赁合同或协议。合同或协议中必须明确以下内容：房屋位置、面积大小、每月租金、付款方式、每月何时付款;租赁房屋内的家具、设施明细表、损坏责任及如何赔偿;各种费用的承担，如物业管理、治安清洁、有线电视费用等等。 ? 其他出租房屋注意事项 除了以上的注意事项外，房东可以在房子出租前给自己的房子投保家财险，这样一方面可以保障房客的利益，也可以避免因房客财产被盗而给自己造成的损失。还有就是在上一个房客退房后，房东好在下一任房客住进来之前跟换房锁，如果没有防盗窗，一定要安装结实的防盗窗以防被盗。虽然防盗门窗挡不住小偷，但有总比没有强。 房东出租房屋注意事项还有很多，无论是出租还是租房，大家都是本着顺利成交的想法。然而出租房屋的过程中会遇到各种各样的问题，这就需要房东在租房之前尽可能的预想到并且和租客沟通好。

[律师回复] 以租代售房屋协议 出租人： ______房地产有限公司 （下称“甲方”） 法定代表人： _______________________________ 承租人： _____________________（下称“乙方”） 电 话： ____________________________________ 甲乙双方经友好协商， 依据《中华人民共和国合同法》 及相关法律法规， 订立本以租代售合同书（下称“本合同”）， 以资共同遵守。 第一章 出租房屋 第一条 出租房屋的位置 甲方出租给乙方的房屋位于_____市_____区_____大厦_____号之房屋（下称“该房屋”）。 该房屋的图纸作为本合同之附件一。 第二条 该房屋之面积 该房屋之建筑面积为_____平方米。 第三条 该房屋之装修及设施状况 该房屋之装修及设施状况详见本合同之附件二。 第四条 该房屋之用途 乙方租赁该房屋可用于以下用途： _______________________。 甲方禁止乙方租赁期间将该房屋用于以下用途： ______________ __________________________________________________________。 第二章 租赁期限 第五条 乙方承租该房屋的租赁期限为_____年， 自 _____年_____月_____日（下称“起租日”） 起， 至_____年_____月_____日（下称“止租日”） 止。 第三章 房屋交付 第六条 交接与签收 甲方应与起租日前_____天， 即于_____年_____月_____日向乙方发出书面出租交接通知。 乙方收到该交接通知后， 应按通知时间与甲方办理书面的房屋交接确认书。 第七条 承诺与保证 ★就本合同的履行， 甲方向乙方不可撤销地承诺并保证： （一） 甲方开发该房屋之法律手续齐备； （二） 该房屋未受到司法机关和行政机关裁定、 决定查封或者其他形式对房屋产权及使用的限制； （三） 甲方系该房屋之唯一、 合法的所有权人， 且该房屋之权属无任何争议； （四） 该房屋之开发、 建设符合法律规定， 符合安全标准， 并符合公安、 环保、 卫生等主管部门之有关规定， 符合该房屋租赁之使用要求。 ★就本合同的履行， 乙方向甲方不可撤销地承诺并保证： （一） 乙方承诺严格按照本合同的约定使用该房屋； （二） 乙方承诺同意本合同有效期内， 甲方有权在不影响乙方承租使用该房屋的情况下对该房屋设置抵押。 第四章 租金及其它费用 第八条 租金及物业管理费 （一） 乙方应按本合同约定向甲方支付租金， 并同意向甲方指定的物业管理公司（下称“物业管理公司”） 支付物业管理费。 （二） 本合同签订当日， 乙方向甲方支付履约保证金_____元。该履约保证金不计息， 在本合同自然终止或因解除时由甲方全额返还乙方； 若乙方违反本合同约定时， 甲方有权在该履约保证金款额中扣划乙方应付的违约金； 乙方违约金被甲方扣划后， 甲方应当及时通知乙方在 3 个工作日内补足该履约保证金款额。 双方商定， 该房屋租金之支付标准与方式详见本合同之附件三（以租代售付款表）。 该房屋之物业管理费（与市政设施使用费以下由合称为” 其它费用”） 标准为每建筑平方米__________元/月（甲方及甲方指定的物业管理公司有权根据有关政府主管部门的审批进行调整）。 乙方应于_____年_____月_____日前， 将首期支付的租金与物业管理费分别向甲方和物业管理公司支付。 第九条 市政设施使用费 甲方及物业管理公司保证按国家有关规定， 代为收取包括但不限于水、 电、 煤气、 电话、 传真、 有线电视等市政服务设施使用费。 乙方将于收到甲方或物业管理公司转交之市政服务设施使用费缴费通 知后 5 日内缴付有关费用。 甲方或物业管理公司承诺不向乙方收取任何市政服务设施使用费之手续费或附加费。 第十条 租金及其它费用的支付方式 乙方将按本合同约定之付款银行账号向甲方或物业管理公司支付租金及物业管理费用。 甲方或物业管理公司之银行账号详见本合同之附件四。 第五章 以租代售之条件与实施 第十一条 乙方之购买权 甲方向乙方出租及转让该房屋， 系按以租代售方式进行。 乙方基于本合同租赁期限届满时取得购买该房屋之权利。 本合同租赁期届满时， 乙方以付清本合同附件三之各期与全部款项， 即为乙方正式购买该房屋之明确的意思表示。 第十二条 以租代售之条件 （1） 以租代售之价格 甲、 乙双方同意该房屋之以租代售价格为每平方米建筑面积人民币____万____仟___佰___拾____元（￥_______）， 并以该价格作为该房屋之出售价格， 即甲乙双方该房屋签署之 《商品房买卖合同书》 （下称“买卖合同”） 约定的该房屋销售价格。 该房屋销售总价款合计为人民币____拾____万____仟___佰___拾____元（￥_______）。 （2） 买卖合同之付款方式 本合同所约定乙方向甲方支付的租金作为买卖合同之购房价款应付款额之组成部分。 由于甲方给予乙方分期付款以租代售的优惠， 乙方签署买卖合同的同时应向甲方支付延期付款补偿金， 该补偿金的计算期间为_____年_____月_____日至_____年_____月_____日， 以各该期应付租金为本金， 按各该期中国人民银行同期固定资产贷款利率计算。 （3） 买卖合同之文本 甲乙双方同意采用______房地局制定之《商品房买卖合同书》 之文本订立双方对该房屋的买卖合同。 第十三条 以租代售文本 乙方按本合同第十一条做出购买该房屋的明确意思表示后或于______年___月前一次付清买卖合同所约定的全部购房价款后， 甲乙双方于_____日内， 按本合第十二条规定之条件订立买卖合同并按该合同的约定向甲方付清全部购房价款后， 甲方即开始为乙方办理该房屋之权属证书。 第六章 该房屋之修缮与装修 第十四条 房屋修缮 甲方对该房屋不符合本合同附件二之装修及设施状况的部分， 应于该房屋交接后_____日内予以修缮至符合上述要求。 在本合同履行期内， 甲方负责按《建设工程质量管理办法》 的规定， 对该房屋承担保修责任。 第十五条 房屋装修 甲方向乙方交付符合本合同要求的该房屋后， 乙方有权对该房屋进行装修。 本合同依约终止时， 乙方应及时将该房屋交还甲方。 乙方 应于交还该房屋时， 将其恢复原状或按甲方要求对装修予以保留。 乙方对该房屋添置之不可与房屋分离的装饰装修附属物， 甲方无需向乙方退还或支付任何补偿款。 第七章 双方责任 第十六条 甲方责任 （一） 甲方应当按本合同约定的期限将该房屋交付给乙方。 合同期内， 甲方不得收回该房屋。 （二） 甲方负责该房屋之保修维修， 负责对交付该房屋时所随附的设备、 设施和附着物等进行日常维修， 以保证该房屋处于良好的使用状态。 甲方保证该房屋公用部分的清洁卫生及 24 小时的保安工作。 （三） 乙方选择履行买卖合同时， 甲方应该约定履行该房屋卖方之合同义务。 第十七条 乙方责任 （一） 按本合同规定， 按期向甲方或物业管理公司支付租金和其他费用。 （二） 乙方应当爱护并合理使用该房屋及其附属设施， 乙方在租赁期间及购买该房屋后， 不得随意更改该房屋的结构、 外观、 设备和用途， 亦不得在非乙方承租或买受区域内搭设任何建筑物等， 否则，由此产生的一切后果由乙方负责。 （三） 乙方应当遵守该房屋之《物业管理公约》。 （四） 对于甲方对该房屋进行之日常维修， 乙方承诺给予甲方进出该房屋之方便， 并给予适当协助。 第八章 不可抗力 第十八条 不可抗力的事由 双方一致同意， 不可抗力事件包括： （一） 人力所不能预见、 不能避免并不能克服的自然灾害； （二） 人力所不能预见、 不能避免并不能克服的其他事件。 第十九条 不可抗力事由之主张 本合同双方在向对方提供有关主管部门出之证明文件后， 方可作为主张不可抗力免责的事由。 第九章 违约责任 第二十条 甲方之违约责任 （一） 在本合同发行期间， 若发生与甲方有关或与该房屋有关的产权纠纷债务纠纷， 概由甲方负责解决并承担全部责任。 （二） 甲方未能于本合同规定的该房屋之交接日期前向乙方交付该房屋时， 甲方应当向乙方支付违约金。 违约金计算期间自该房屋应交付乙方之日第二日起到实际交付日止， 以该期间甲方应收之租金金额的日万分之_____进行计算。 逾期超过_____日， 甲方仍未履行交付该房屋的义务时， 乙方有权单方本合同， 本合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。 同时， 甲方应向乙方返还全部已付的租金及其他费用， 并按中国人民银行同期贷款利率， 向乙方支付自己方实际付款日起至甲方将全部款项实际退还乙方之日止的全部利息。 由此给乙方造成损失的， 甲方应承担全部赔偿责任。 第二十一条 乙方之违约责任 （一） 乙方未按期向甲方支付租金时， 每日应当按未付租金款额的日万分之_____向甲方支付违约金。 逾期超过_____日， 乙方仍未履行支付租金的合同义务时， 则甲方有权单方本合同， 本合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。 同时， 乙方应向甲方支付所拖欠之全部租金及其他费用。 乙方除向甲方支付自乙方应付上述违约金外，同时应按中国人民银行同期贷款利率， 向甲方支付自乙方应付款项日起至乙方将全部款项实际支付甲方之日止的全部利息。 由此给甲方造成损失的， 乙方应承担全部赔偿责任。 履约保证金作为乙方履约的保证担保金。 （二） 因乙方违约或过错导致该房屋损坏的， 由乙方负责修复或者赔偿。 第十章 附则及其他 第二十二条 税费 本合同所发生之税费， 由甲方和乙方分别按政府规定依法缴纳。 第二十三条 合同效力与法律适用 （一） 本合同自甲乙双方签章之日起， 对双方产生法律效力。 （二） 本合同及其附作之手写与印刷文字经甲、 乙双方确认后其有同等法律效力； 如有更改， 须经甲、 乙双方附签。 （三） 本合同的订立、 效力、 解释、 履行和争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖。 第二十四条 合同的变更或解除 有下列法律规定或者本合同约定情形发生时， 双方可以变更或解 除本合同： （一） 符合法律规定或本合同约定可以变更或解除本合同的； （二） 因不可抗力使本合同无法继续履行的； （三） 甲乙双方协商一致的。 因变更或者解除本合同使一方当事人遭受损失的， 除依法可以免除责任外， 应当由责任方负责赔偿。 第二十五条 文字 本合同及其附件均用中文书写， 其他文字文本之条款或者意思表示与中文不一致者， 均以中文文本为准。 本合同标题仅为方便阅读，不构成本合同的组成部分亦不作为本合同的解释之用。 第二十六条 通知与送达 （一） 双方所有通知均可用电传、 传真可挂号邮件发出。 各方相互发出的通知及书信须按照本合同所列的各方地址发出。 （二） 每一方在任何时候更改其通讯地址时， 可用电传、 传真或邮件通知另一方。 （三） 任何用电传或传真发出的重要通知或书信时， 应该使用信件挂号寄出加以确认 （但未能发出此种确认不得使电传或传真发出的通知或发信失效）。 （四） 任何用电传或传真发出的每一通知或书信， 发出时间须被视为收到时间（但如果当日并非一营业日， 则下一营业日开始营业时须被视为收到时间， 以及用传真发出时， 发出的电传机自动显示发收人电传号码及接收代号时须被视为收到时间）； 如用信件发出， 在人 手交递时或在出寄后 14 日， 须被视为收到时间。 第二十七条 争议的解决 因本合同引起的或与本合同有关的任何争议， 均提请____仲裁委员会按照会仲裁规则进行仲裁。 仲裁裁决是终局的， 对双方均有约束力。 第二十八条 文本 本合同正本一式二份， 甲、 乙双方各执一份， 具有同等法律效力。 甲方： （签章） ______ 乙方： （签章） ________ 法定代表人： ________ 法定代表人： __________ 授权代表： __________ 附件一： 房屋图纸 附件二： 房屋装修及附属设施详表 附件三： 《商品房买卖合同书》

[律师回复] 《合同法》第二百一十四条　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。通常此类“以租代售”协议，签订30-40年的租赁期限，此种约定是违反法律强制性规定的，租赁期限超过20年的部分不受法律保护。