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出卖人不签订购房合同怎么办
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2024-07-27
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王淳律师
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专家导读
商品房买卖认购书毕竟只是预约，如果预约的效力可以强制当事人双方订立合同的话，实际上其效力与本约没有区别。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条并没有赋予商品房买卖认购书强制订立本约的效力，而是认为“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。
出卖人具备订立房屋买卖合同的条件而不订立，能否判决当事人订立房屋买卖合同?
一般认为，有效成立的合同应当被实际履行，除非存在履行不能的情形。有观点认为，应当“要求双方按预约订立本约，预约中未列人的非主要条款，双方不能达成协议的，可以由法院参酌交易惯例以判决代替当事人的意思。”
但商品房买卖认购书的履行内容仅仅在于签订正式的房屋买卖合同，该签约行为虽然受到预约效力的约束，但毕竟合同的订立是当事人意思自治的过程，不仅要体现合同自由原则，而且因为商品房买卖认购书毕竟只是预约，如果预约的效力可以强制当事人双方订立合同的话，实际上其效力与本约没有区别。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条并没有赋予商品房买卖认购书强制订立本约的效力，而是认为“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”
二、出卖人无售房资格怎么办
约定签约时间届至时出卖人尚未取得售房资格，出卖人要求订约的，如何处理?
出卖人未取得售房资格的情形有二：一是因具有《城市房地产管理法》第三十七条规定的情形，禁止其转让的;二是预售人未取得预售许可证明的。
在商品房预售情形下，出卖方(预售方)预售须具有商品房预售许可证明方能进行预售，否则对预售合同的效力产生影响(最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第二条，见本书对商品房预售合同效力的相关论述)。如果在约定订立预售合同的特定时段，出卖人要求订约，而买受人以出卖人尚未取得预售资格、一旦缔约则有预售合同无效(起诉前出卖人仍不能取得预售许可证明等预售条件，预售合同无效)的风险为由，不愿履行缔约义务的，属于因出卖人原因而不能订立房屋买卖合同的情形。
现实中，要是遇到出卖人不签订购房合同的情况，此时需要购房者采取相应的措施来处理，否则的话自身利益就有可能受到损害。这种情况下，其实可以与出卖人即使解除房屋买卖关系的，当然要是产生了纠纷的话，也是可以委托专业的律师来帮助进行处理。
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签订购房合同卖方违约不一定可以退房，需要结合实际的情形来分析，如果房屋销售方的违约行为，已经导致了房屋的买卖目的不能实现，那么作为购买方来说，不仅可以提出退房的请求，且可以要求对方承担诸如支付违约金等的违约责任。
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[律师回复] 可以卖，有如下方法：
1、如果你是贷款卖，买房的也是贷款买的房子，这需要他做提前还款，然后在开发商那里变更一下购房合同，然后你再到银行办理房贷房贷下来，之后再让开发商到房地局办理房本。
2、如果是全款卖，买房的也是全款买的房子，这样的话可以在开发商哪里变更一下合同，之后让开发商到房地局出你的房本。
3、如果是贷款卖，买房的是全款买的房子，这需要你跟他先在开放商那里变更购房合同，再让开发商到房地局办理房本。
4、如果是全款卖，买房的是贷款买的话，就需要他提前还清贷款，然后在开发商那里变更一下购房合同，之后让开发商到房地局出你的房本。
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谨慎签订购买商铺买卖合同
[律师回复] 对于谨慎签订购买商铺买卖合同这个问题，解答如下, 这里重点强调在签订商铺买卖合同有关公摊面积、返租承诺、贷款风险等需要注意的事项。其中商铺不同于普通住宅，一般情况下其公摊面积在30%左右，甚至大多。
因此在签订合同时一定要选择以面积计价方式为主的，并且在合同另加条款里写明有关公摊面积的细则;而返租承诺也是时下很多业主们乐意的选择之
一，因避免自己亲自打理的麻烦，但由于需要和开发商合作，因此在签订返祖合同时，一定要将返祖的详细条款认真核对清楚，以防开发商从中作梗;
最后任何投资都是有风险的，更不用说房产投资，尤其是贷款上面，因此除了需要根据自己的经济实力选择合适的贷款方式外，最好咨询投资专家给予理性的建议。
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签订了购房合同卖家违约怎么办？
签订了购房合同卖家违约的，就需要追究违约责任，可以采取补救措施、支付违约金、或者赔偿有关损失来进行处理，具体情况可以根据双方签订的合同条款来执行，双方可以在签订合同时约定处理意见。
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[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, ?
跟开发商协商下应该可以。一般来说，商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋这一行为的预先确认，以及对于交易房屋有关事宜的预先及初步拟定。
认购书主要内容包括：
1、认购物业;
2、房价，包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;
3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款;
4、认购条件，包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。
在签订完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签订购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。
认购书的法律性质
认购书或认购协议的本身，符合合同的法律特征，是一种的合同。从认购书主要条款来看，它约定的是当事人签订商品房买卖合同之前相关事宜进行约定，是约定当事人双方有义务在一定的期限内签订商品房买卖合同，它最突出的特征在于约定当事人将来订立合同而履行谈判义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。这一点很重要，是区别于商品房买卖合同的关键。根据《解释》的规定，只要当事人为缔结买卖合同而进行了磋商，就是履行了预约的义务，而不能将认购书理解为对日后签订主合同的承诺。简直来说吧，签订认购书，不一定日后要签订商品房买卖合同，但日后一定要来磋商商品房买卖合同的签订事宜。
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我的妈妈在北京与某一房地产商签订了购房合同，但是购房合同签订了都已经快4个月了，该房地产商仍然没有按照合约主动交房，现在想要知道购房买卖合同签订后不履行怎么办
[律师回复] 房屋买卖合同签订后i，就是合法的，就必须履行。如果对方不履行，可以起诉要求对方履行。
《合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自
己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协
助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当
承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当
承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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前段时间我和老婆想买一套大点的房子.毕竟现在孩子越来越大了.需要自己的空间.经熟人介绍了一个朋友有房要买.我们也看了房子挺好的.但是对方只有购房合同.请问只签订购房合同如何卖房呢？
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我与卖家签订好购买家具合同，但卖家又没经我同意把货卖了怎么处理
[律师回复] 您好，根据您的合同约定，如对方构成违约可以要求承担违约责任，造成的损失可以要求赔偿，如约定违约金可以要求对方支付，建议来电咨询，为您进一步分析
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出卖人不签购房合同怎么办
要求双方按预约订立本约，预约中未列人的非主要条款，双方不能达成协议的，可以由法院参酌交易惯例以判决代替当事人的意思。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条并没有赋予商品房买卖认购书强制订立本约的效力，而是认为如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。
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一哥们决定买一套房，房子看好了，价格也商量好的，就在前几天和卖房的人员签了合同，但是昨天卖方打电话给我哥们，说这个房子他不想卖了，请问在签订购房合同后，卖方突然不决定不卖了，能起诉继续履行购房协议吗？
[律师回复] 房屋买卖合同签订后，就是合法的，就必须履行。如果对方不履行，可以起诉要求对方履行。 《合同法》： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自 己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协 助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当 承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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通过中介与卖方签订的购房合同，约定付25万首付用于卖方偿还房贷，买方将钱给了中介，中介未保障此款专项专用，付给了卖方，后不作为，不催促卖方还贷，半个多月后房子被第三方债权人查封（很久后才得知），此后一两个月买方多次询问中介和房东均说房屋没有问题，后中介告知房屋被查封，又不采取任何辅助补助措施，不作为，买方与卖方联系，卖方一直以各种理由保证会按时处理，拖延时间。到了约定的过户时间却还是不还贷，不处理查封事宜。此后更是电话不接，联络不上卖方，直接跑路了。
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二、可否起诉中介公司的不作为和责任，要求中介赔偿损失，赔偿能怎样赔付标准？
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[律师回复] 您好 建议委托律师介入，详细欢迎来电咨询
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朋友之前买了房子，现在准备买房子，请问律师先生关于这个签订购房合同前卖出具体是怎样的呢？
[律师回复] （
1.）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（
2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（
3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4）.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（
5.）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（
7.）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
（
10.）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
1.）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
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2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
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3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4）.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
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5.）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
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房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
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一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
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有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
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10.）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
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卖方签订了购房合同毁约如何处理
卖方签订了购房合同毁约买方可以要求人民法院进行强制过户;或者是买房要求解除劳动合同并要求卖方承担违约责任;在或者是要求卖方赔偿双倍的定金。所以合同不是随便进行违约的，有的时候违约会造成倾家荡产，且不够支付违约金。
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合同事务
我妹妹刚毕业出来不久，家里面出现让他先购买一套房子，因为一二手的房子，与对方约定了签订时间，突然对方有事来不了让委托人代替，签订的购房合同与卖方委托人签订可以吗？
[律师回复] 购房合同可以委托他人代签，但需要提供经过公证处公证的授权委托书。《民法通则》第六十三条，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。即如果经过授权并办理了相关公证，代签合同是有法律效力的。
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在购房定金合同约定签订购房买卖合同日期之前 ，由于手续不全双方口头延期买卖合同签订日期（中介电话通知房主买方微信房主，卖方同意，有微信聊天记录），现在超过签合同日期，听说房子要拆迁，卖方说买方违约不承认之前答应延期签买卖合同的事儿了，我交的定金能不能退我?违约金能不能给我?怎么办比较好?微信聊天记录算不算卖方同意延期的证据?
[律师回复] 聊天记录仪作为证据，中介公司也可以作证，但定金和违约金不能同时主张，只能选择其中之一
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我看中了一套房，现在已经和卖方签了房屋买卖合同，我自己从银行贷的款已经办下来了，本来说好我付尾款他交房，现在卖方不卖说可以给我退款，可是我还是想要那套房，房屋买卖卖方不卖了怎么办？我该咋办？
[律师回复] 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条规定，当事人一方不履行百合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采度取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述规定，结合你提供的情况，你可以要求对方继续履行买卖协议的约定，或者要求对方赔偿你的损道失。
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怎么区别订购安装合同和买卖合同
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人接受此项财产并支付约定价款的合同法。买卖是商品交换最普遍的形式，也是典型的有偿合同。很多时候在签订买卖合同之前，会签订一个押金合同，那么押金合同和买卖合同有何区别呢？
押金合同又称为定金合同，是指买卖双档买卖意向达成，其作用在于相互制约，目的是督促双方签署买卖合同，其中的定金属于立约定金，如果一方出于自己的原因意欲反悔，则适用定金罚则，如果双方最终签订了买卖合同，则该定金合同已履行完毕，买卖合同中任何一方的违约则不可适用定金合同中的罚则。
买卖合同是指针对双方交易细节约束，作用在于划清买卖双方责任，目的是明确双方职责，保障双方利益。此时，买卖合同中的定金或者违约责任，是针对双方是否完成本合同中的义务.
第十二条，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
第一百三十一条：买卖合同的内容除依照本法第十二条的规定以外，还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。
第一百三十四条：当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。
第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百三十六条：出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。
第一百三十七条：出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人。
第一百三十八条：出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
第一百三十九条：当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。
押金合同又称为定金合同，是指买卖双档买卖意向达成，其作用在于相互制约，目的是督促双方签署买卖合同，其中的定金属于立约定金，如果一方出于自己的原因意欲反悔，则适用定金罚则，如果双方最终签订了买卖合同，则该定金合同已履行完毕，买卖合同中任何一方的违约则不可适用定金合同中的罚则。
买卖合同是指针对双方交易细节约束，作用在于划清买卖双方责任，目的是明确双方职责，保障双方利益。此时，买卖合同中的定金或者违约责任，是针对双方是否完成本合同中的义务.
第十二条，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
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（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
第一百三十一条：买卖合同的内容除依照本法第十二条的规定以外，还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。
第一百三十四条：当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。
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第一百三十六条：出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。
第一百三十七条：出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人。
第一百三十八条：出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
第一百三十九条：当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。
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签订购房合同后卖方违约怎么处理
我们的衣食住行，因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害，我们的生活是离不开法律的，因此应该提高对法律知识的了解和认识，避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着签订购房合同后卖方违约怎么处理的问题，希望本篇文章的内容能够帮助到您。
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房产纠纷
限购期间签订房屋买卖合同有效吗
[律师回复] 您好，针对您的限购期间签订房屋买卖合同有效吗问题解答如下, 依据我国相关法律的规定，双方签订的房屋买卖合同，如果是双方自愿签订的、合同内容不违反法律规定、不侵害他人或者国家利益的，合同具有法律效力。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
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快速解决“房产纠纷”问题
准备买房，签了一个房屋认购书，但是没有叫我签购房合同，请问签订认购书后商品房买卖合同什么时候签订？
[律师回复] 对于签订认购书后商品房买卖合同的回答见下
1、实际购房合同是团购购房协议的补充合同，如果实质性内容有变更，买房人不同意变更的，可以不签此协议，并要求按照原协议继续履行，如果不能履行，则已经缴纳定金的买方按照《合同法》115条相规定有权要求不履行约定债务一方双倍返还定金。另外不清楚您说的“发现房屋土地使用权跟我当时说的不一样”是指什么情况，是否影响合同的根本目的。
2、协议上非签署姓名人的人签字的效力，除非有签署姓名人的授权，以及合同相对方的认可，否则无效。
3、根据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此您在自己没有过错的前提下可以要求对方返还已经缴纳的费用。
1、实际购房合同是团购购房协议的补充合同，如果实质性内容有变更，买房人不同意变更的，可以不签此协议，并要求按照原协议继续履行，如果不能履行，则已经缴纳定金的买方按照《合同法》115条相规定有权要求不履行约定债务一方双倍返还定金。另外不清楚您说的“发现房屋土地使用权跟我当时说的不一样”是指什么情况，是否影响合同的根本目的。
2、协议上非签署姓名人的人签字的效力，除非有签署姓名人的授权，以及合同相对方的认可，否则无效。
3、根据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此您在自己没有过错的前提下可以要求对方返还已经缴纳的费用。
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我的一位好朋友前段时间打算把自己的房子卖掉，然后拿着钱去创业。经过同事介绍找到了一个买家，双方决定先交定金，买卖双方签订购房定金合同合同范本介绍。
[律师回复] 甲方：______________（卖方）联系方式：______________ 常住地址：______________
乙方：______________（买方）联系方式：______________ 常住地址：______________
根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。
一、甲方将其拥有独立产权的位于_______市/区 的房屋（房屋所有权证编号：_______，建筑面积_______平房米）以人民币（大写：___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整）（￥_______）出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。
二、乙方在_______日前应向甲方给付定金人民币_______元整（大写：_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整）。上述定金在乙方付款时充抵房款。
三、甲方承诺：
1、向乙方提供符合要求的房屋资料以备查核。
2、自签订本协议起，甲方承诺并保证，依法享有本合同所售房屋共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方，期间不得反悔或者将房屋出售给第三人。
3、按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。
4、在办理产权过户时，应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或贷款银行认可的机构持有。
四、乙方承诺：
1、保证按要求付清房费，予以贷款清还等。
2、按国家要求不改变房屋的结构。
3、按照前述业务需求，及时签订各项合同文件和办理各项手续，并承担各项费用。
4、在办理房屋过户时，应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或其认可的机构持有。
五、违约责任：该协议签订生效后，甲乙双方不得以任何理由违约；如有违约失费用由甲乙双双方充分协商。
六、协议的定位、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。
七、本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分。
八、甲、乙双方同意，在本合同生效之日起___日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续，依法取得房屋登记在乙方名下的《房屋所有权证》；并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更登记手续。
九、协议自双方签字或者盖章之日起效。
乙方：______________（买方）联系方式：______________ 常住地址：______________
根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。
一、甲方将其拥有独立产权的位于_______市/区 的房屋（房屋所有权证编号：_______，建筑面积_______平房米）以人民币（大写：___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整）（￥_______）出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。
二、乙方在_______日前应向甲方给付定金人民币_______元整（大写：_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整）。上述定金在乙方付款时充抵房款。
三、甲方承诺：
1、向乙方提供符合要求的房屋资料以备查核。
2、自签订本协议起，甲方承诺并保证，依法享有本合同所售房屋共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方，期间不得反悔或者将房屋出售给第三人。
3、按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。
4、在办理产权过户时，应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或贷款银行认可的机构持有。
四、乙方承诺：
1、保证按要求付清房费，予以贷款清还等。
2、按国家要求不改变房屋的结构。
3、按照前述业务需求，及时签订各项合同文件和办理各项手续，并承担各项费用。
4、在办理房屋过户时，应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或其认可的机构持有。
五、违约责任：该协议签订生效后，甲乙双方不得以任何理由违约；如有违约失费用由甲乙双双方充分协商。
六、协议的定位、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。
七、本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分。
八、甲、乙双方同意，在本合同生效之日起___日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续，依法取得房屋登记在乙方名下的《房屋所有权证》；并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更登记手续。
九、协议自双方签字或者盖章之日起效。
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