总规土地利用土地使用的关系是什么？

[律师回复] 第九条房地产行业应纳城镇土地使用税计算方法：开发的商品房进入销售（含预售）阶段的，根据预售许可证上标注的建筑面积确定可售面积，按土地面积除以预售许可证上标注的建筑面积，计算正确的土地分摊率，按月计算应纳土地使用税并进行预提。土地分摊率=土地面积÷可售面积（预售许可证上标注的可售面积）每月应缴土地使用税=当月初未售可售面积×土地分摊率×相应税率÷12本年应缴土地使用税=每月应缴税款之和地下车库在预售许可证上标注为可售回那你说不参与土地分割是什么意思就是买你的车库只有使用权，没有所有权了！正常应两证齐全，即房屋使用权证，土地使用证。追问：对，只有地上建筑物才参与土地分割有土地使用证，地下车库就没有，但税局有人说按他们规定只要预售证上属可售面积的都要分摊计缴土地使用税，我觉得不合理，就“可售面积”剔除了车库面积来计缴回其实你没有必要和他抠的，土地总面积已经确定，提出公共部分交税就好了。很简单的，无论如何缴税面积加总不会超过总征地面积。追问：按规定计算缴纳，如果地下车库不用缴纳土地使用税，开发商地面上的房产包括住宅和商铺全卖完了，就无需再缴交土地使用税，否则只要一天没卖掉地下车库就一天都要交土地使用税。回税务就是无理纠缠。

[律师回复] 第九条房地产行业应纳城镇土地使用税计算方法：开发的商品房进入销售（含预售）阶段的，根据预售许可证上标注的建筑面积确定可售面积，按土地面积除以预售许可证上标注的建筑面积，计算正确的土地分摊率，按月计算应纳土地使用税并进行预提。土地分摊率=土地面积÷可售面积（预售许可证上标注的可售面积）每月应缴土地使用税=当月初未售可售面积×土地分摊率×相应税率÷12本年应缴土地使用税=每月应缴税款之和地下车库在预售许可证上标注为可售回那你说不参与土地分割是什么意思就是买你的车库只有使用权，没有所有权了！正常应两证齐全，即房屋使用权证，土地使用证。追问：对，只有地上建筑物才参与土地分割有土地使用证，地下车库就没有，但税局有人说按他们规定只要预售证上属可售面积的都要分摊计缴土地使用税，我觉得不合理，就“可售面积”剔除了车库面积来计缴回其实你没有必要和他抠的，土地总面积已经确定，提出公共部分交税就好了。很简单的，无论如何缴税面积加总不会超过总征地面积。追问：按规定计算缴纳，如果地下车库不用缴纳土地使用税，开发商地面上的房产包括住宅和商铺全卖完了，就无需再缴交土地使用税，否则只要一天没卖掉地下车库就一天都要交土地使用税。回税务就是无理纠缠。

[律师回复] 第九条房地产行业应纳城镇土地使用税计算方法：开发的商品房进入销售（含预售）阶段的，根据预售许可证上标注的建筑面积确定可售面积，按土地面积除以预售许可证上标注的建筑面积，计算正确的土地分摊率，按月计算应纳土地使用税并进行预提。土地分摊率=土地面积÷可售面积（预售许可证上标注的可售面积）每月应缴土地使用税=当月初未售可售面积×土地分摊率×相应税率÷12本年应缴土地使用税=每月应缴税款之和地下车库在预售许可证上标注为可售回那你说不参与土地分割是什么意思就是买你的车库只有使用权，没有所有权了！正常应两证齐全，即房屋使用权证，土地使用证。追问：对，只有地上建筑物才参与土地分割有土地使用证，地下车库就没有，但税局有人说按他们规定只要预售证上属可售面积的都要分摊计缴土地使用税，我觉得不合理，就“可售面积”剔除了车库面积来计缴回其实你没有必要和他抠的，土地总面积已经确定，提出公共部分交税就好了。很简单的，无论如何缴税面积加总不会超过总征地面积。追问：按规定计算缴纳，如果地下车库不用缴纳土地使用税，开发商地面上的房产包括住宅和商铺全卖完了，就无需再缴交土地使用税，否则只要一天没卖掉地下车库就一天都要交土地使用税。回税务就是无理纠缠。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　县级土地利用总体规划是我国五级土地利用总体规划的基层规划，它既是省、地级规划的具体落实，也是乡级土地利用总体规划及专项规划的依据。县级土地利用总体规划图集中反映了县域土地利用在时间、空间、用途和数量上的变化，是县级土地利用总体规划的核心成果。目前，我国县级土地利用总体规划修编正在稳步进行中，探索县级土地利用总体规划图的编制意义重大。　　1土地利用总体规划图的概念　　土地利用总体规划图以定性、定量、定位的方式体现了土地利用总体规划方案，是实施土地利用总体规划、落实土地用途管制制度的重要依据。　　土地利用总体规划与土地利用总体规划图之间，表现为内容与形式的统一，所以在编制县级土地利用总体规划图的时候，一定要注意做到图数一致，才能达到预期的效果。所谓数，即指一个县的各种土地面积的结构和布局的调整变化情况；所谓图，即指这些数布局在什么地方，其形状、位置、面积、质量及利用方式与程度等。　　县级土地利用总体规划图不仅可以为各级领导、各有关部门了解县域经济发展战略提供科学参考，同时也为海内外各界人士了解该地区的投资环境提供了方便。　　2县级土地利用总体规划图的内容　　根据地图所反映的内容分类，县级土地利用总体规划图属于专题地图，其主要内容有2个，即地理基础要素和专题要素。　　 ①地理基础要素：一般包括行政区界线、土地利用现状分类图斑、主要地名、等高线（计曲线），高程点及注记、地物要素及注记、风景旅游点及文物古迹、主要矿藏、地质灾害易发区、交通能源等线性基础设施、河流水库等水利基础设施、蓄洪滞洪范围等标识。其标识方法除应符合《县级土地利用总体规划编制规程》（2009年5月），还应符合国家现行编绘图件的相关标准。　　 ②专题要素：主要包括占地面积大的用地单位的权属界线、规划重点建设项目用地位置与范围、地类界线、土地用途分区及界线、中心城区规模控制线和扩展线、土地整理复垦开发项目区范围等，图面配置要素包括图名、图廓、图例、风玫瑰、比例尺、面积汇总表、相邻行政区及界线、县级行政区域在上一级行政区域的位置示意图、规划期限、坐标系统、高程系统、编图单位、编图时间等。　　根据《县级土地利用总体规划编制规程》（2009年5月），土地利用总体规划图编绘的主要内容为土地用途分区。土地用途区应依据土地用途管制的需要而划定，原则上各用途区不相互重叠，土地用途区可不覆盖规划范围内的全部土地。具体分为八大用途区：基本农田保护区、一般农地区、林业用地区、牧业用地区、城镇村建设用地区、建设用地区、风景旅游用地区、自然和人文景观保护区。　　3土地利用总体规划图编制的方法　　传统的手工方式存在可变性差、可保存性差、图件质量不易保证等缺陷，目前，计算机制图技术已经广泛应用于新一轮土地利用总体规划修编中。本文以MAPGIS为例，结合湖北省保康县土地利用总体规划修编的实际，介绍县级土地利用总体规划图的编制方法。　　3.1基本要求　　 ①真实准确：真实是指既不能无中生有，也不能遗漏必须表示的规划要素；准确是指确保规划图具有一定的数学精度，特别是要强调定位、面积、界线的准确。 ②内容完整：土地利用总体规划图中除了基础底图要素外，还必须将各项规划要素落实在具体的图面空间上，以完整地反映规划意图。 ③实用性强：土地利用总体规划图是对区域内的土地资源进行宏观控制和具体管理服务的，因此必须具有较强的可操作性和实用性。　　3.2准备工作　　①资料收集与评价。主要包括国家相关的地图制图规范，保康县2006年土地利用现状数据库，土地利用现状相关图件、表格和各种应用性文字资料成果，保康县上一轮土地利用现状图和总体规划图，并实时收集国家和省市下发的土地利用总体规划修编的最新规范性文件和要求。资料的分析、评价的重点是土地利用现状图的现势性、完备性、可靠性和准确性。主要依据是：土地利用现状调查报告；编图人员对制图区域地理背景的认知水平；通行的编图规范。②编写制图大纲。制图大纲旨在指导具体的编图工作，其内容主要包括地图的名称、用途及使用对象；制图资料及使用说明，制图区域的地理特征，地图的数学基础，地图的专题内容及表示方法；图例设计，制图综合原则；成图方式及数量和种类等。 ③人员组织。编图成员不易太多，分工要明确，各成员要注意及时沟通、密切协作。　　3.3现状图的编制　　土地利用总体规划图是以同比例尺的现状图为底图的，同时，土地利用现状图也是规划修编的成果之一，因此，有必要先行编制2006年保康县土地利用现状图。　　①确定图件的比例尺。主要根据县域面积大小及南北跨度、社会经济发展程度、规划要求等因素来确定图件比例尺的大小，还要符合挂图的实际尺寸需求。根据与保康县当地政府部门的协商，最终确定为1：75000的比例尺。　　②进行规划分类与基数转换。根据国土资发[2009]51号文，市、县、乡级土地利用总体规划编制中，应在土地利用现状分类的基础上，根据规划管理需要，进行土地规划分类与基数转换，形成规划基础数据。规划基数采用分类体系，其中，一级类3个，为农用地、建设用地、未利用地；二级类11个，为耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地、城乡建设用地、交通水利用地、其他建设用地、水域、滩涂沼泽、自然保留地；类33个。按照基数转换的要求，对土地利用现状分类的图斑进行属性和参数的调整，并确定相应的图例系统。　　③根据比例尺的大小和实际情况确定最小图斑面积。一般的标准比例尺（如1：25000、1：50000、1：100000等）都有相应的最小上图斑的规范文件，保康县情况特殊，只能参考1：50000和1：100000两种比例尺，折中处理。同时考虑到保康县图斑极其零碎，不能完全按照规程上的要求进行图斑取舍，应保证图面上图斑不至于太稀少和太稠密，总体上既要符合规划要求，又要美观，这一点要灵活掌握。　　 ④图面检查和整饰。所收集到的保康县2006年土地利用更新库的现状图是由1：10000的分幅现状图拼接而成，需要添加的要素还很多，要全面检查，补充缺少的要素，并进行图面整饰，达到艺术性的效果。　　3.4规划专题内容上图　　①对涉及的全部规划内容和底图有关的上图内容，进行科学的系统分类和编排，最后确定一个完整的图例系统。　　②将规划内容绘制在底图上，并且首先要标绘农业用地，尤其是其中的基本农田保护区，因为农业用地是主体，规划的目的在于保护耕地，同时又保证建设用地和其他用地的需求。除了上文所述的八大用途分区外，重点标绘中心城区规模控制线和扩展线、土地整理开发复垦区、重点建设项目，这三个专题要素都有相应的专题图件，可以直接添加有关文件到总体规划图的过程中去。中心城区的规模控制是各界人士关注的焦点，一定要同有关部门积极协商，并且要做到图数一致。规程要求的其他要素亦不可遗漏。　　③图面整饰。整饰内容包括图名、图例、风玫瑰、编制单位、图廓要素等。整饰方法应遵循如下原则：图例设计的分类分级系统清楚，符号图形、色彩具有逻辑性和象征意义；大面积着色用较浅淡的颜色，小面积图斑宜较深的颜色，色调柔和，令人赏心悦目；注记排列、大小应注重其工艺性、增加艺术效果。总之要使图件既能达到一定的艺术效果，又能增强规划内容的显示力。　　4经验教训　　①资料收集应充分、评价应扎实。充分占有资料和认真评价资料的可靠性、科学性、现势性是保证编图质量的基础。②一定要多与当地政府部门沟通协商，土地利用总体规划是一种政府行为，既要满足实际需要，又要符合上级要求。　　③灵活运用规程。比如关于坡度25°以上不能划入基本农田的规定，在很多山区县就做不到，毕竟上级下发的基本农田保护面积是确定的。还有一些有关图例颜色的规定也不美观，可以在同一色系内适当变化，保证出图效果。　　 ④在输出成果图之前，先要做出图试验，包括线型，字体大小，颜色等要素的检验，看是否合理。可以在作图时先画出线段比例尺，在作图时就可以看到出图的大致尺寸效果，还可以在Photoshop软件中原比例预览MAPGIS生成的。　　 ⑤工作中一定要注意数据的保密性，同时由于制图过程是一个反复修改的过程，一定要注意阶段性地备份数据。

[律师回复] 《土地管理法》和《土地管理法实施条例》明确规定对违反土地利用总体规划的行为给予处罚：对于买卖或以其他形式非法转让土地、对于未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地，涉及违反土地利用总体规划的，《土地管理法》第七十三条、七十六条规定：对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让、非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。对于不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，《土地管理法》第七十八条规定其批准文件无效。

[律师回复] 第九条房地产行业应纳城镇土地使用税计算方法：开发的商品房进入销售（含预售）阶段的，根据预售许可证上标注的建筑面积确定可售面积，按土地面积除以预售许可证上标注的建筑面积，计算正确的土地分摊率，按月计算应纳土地使用税并进行预提。土地分摊率=土地面积÷可售面积（预售许可证上标注的可售面积）每月应缴土地使用税=当月初未售可售面积×土地分摊率×相应税率÷12本年应缴土地使用税=每月应缴税款之和地下车库在预售许可证上标注为可售回那你说不参与土地分割是什么意思就是买你的车库只有使用权，没有所有权了！正常应两证齐全，即房屋使用权证，土地使用证。追问：对，只有地上建筑物才参与土地分割有土地使用证，地下车库就没有，但税局有人说按他们规定只要预售证上属可售面积的都要分摊计缴土地使用税，我觉得不合理，就“可售面积”剔除了车库面积来计缴回其实你没有必要和他抠的，土地总面积已经确定，提出公共部分交税就好了。很简单的，无论如何缴税面积加总不会超过总征地面积。追问：按规定计算缴纳，如果地下车库不用缴纳土地使用税，开发商地面上的房产包括住宅和商铺全卖完了，就无需再缴交土地使用税，否则只要一天没卖掉地下车库就一天都要交土地使用税。回税务就是无理纠缠。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 房产税和土地使用税发生时直接计入管理费用科目，交税时，会计分录：借：管理费用贷：银行存款《企业会计准则》“6602管理费用”一、本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。

[律师回复] 在用地前需进行农用地转建设用地的报批，需缴纳新增建设用地土地有偿使用费，缴纳范围为规划区内城市批次里的新增建设用地（农用地、未利用地），城市规划区外，选址的以出让方式区的土地的。土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。前者在报批阶段缴纳，后者在用地阶段缴纳

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　县级土地利用总体规划是我国五级土地利用总体规划的基层规划，它既是省、地级规划的具体落实，也是乡级土地利用总体规划及专项规划的依据。县级土地利用总体规划图集中反映了县域土地利用在时间、空间、用途和数量上的变化，是县级土地利用总体规划的核心成果。目前，我国县级土地利用总体规划修编正在稳步进行中，探索县级土地利用总体规划图的编制意义重大。　　1土地利用总体规划图的概念　　土地利用总体规划图以定性、定量、定位的方式体现了土地利用总体规划方案，是实施土地利用总体规划、落实土地用途管制制度的重要依据。　　土地利用总体规划与土地利用总体规划图之间，表现为内容与形式的统一，所以在编制县级土地利用总体规划图的时候，一定要注意做到图数一致，才能达到预期的效果。所谓数，即指一个县的各种土地面积的结构和布局的调整变化情况；所谓图，即指这些数布局在什么地方，其形状、位置、面积、质量及利用方式与程度等。　　县级土地利用总体规划图不仅可以为各级领导、各有关部门了解县域经济发展战略提供科学参考，同时也为海内外各界人士了解该地区的投资环境提供了方便。　　2县级土地利用总体规划图的内容　　根据地图所反映的内容分类，县级土地利用总体规划图属于专题地图，其主要内容有2个，即地理基础要素和专题要素。　　 ①地理基础要素：一般包括行政区界线、土地利用现状分类图斑、主要地名、等高线（计曲线），高程点及注记、地物要素及注记、风景旅游点及文物古迹、主要矿藏、地质灾害易发区、交通能源等线性基础设施、河流水库等水利基础设施、蓄洪滞洪范围等标识。其标识方法除应符合《县级土地利用总体规划编制规程》（2009年5月），还应符合国家现行编绘图件的相关标准。　　 ②专题要素：主要包括占地面积大的用地单位的权属界线、规划重点建设项目用地位置与范围、地类界线、土地用途分区及界线、中心城区规模控制线和扩展线、土地整理复垦开发项目区范围等，图面配置要素包括图名、图廓、图例、风玫瑰、比例尺、面积汇总表、相邻行政区及界线、县级行政区域在上一级行政区域的位置示意图、规划期限、坐标系统、高程系统、编图单位、编图时间等。　　根据《县级土地利用总体规划编制规程》（2009年5月），土地利用总体规划图编绘的主要内容为土地用途分区。土地用途区应依据土地用途管制的需要而划定，原则上各用途区不相互重叠，土地用途区可不覆盖规划范围内的全部土地。具体分为八大用途区：基本农田保护区、一般农地区、林业用地区、牧业用地区、城镇村建设用地区、建设用地区、风景旅游用地区、自然和人文景观保护区。　　3土地利用总体规划图编制的方法　　传统的手工方式存在可变性差、可保存性差、图件质量不易保证等缺陷，目前，计算机制图技术已经广泛应用于新一轮土地利用总体规划修编中。本文以MAPGIS为例，结合湖北省保康县土地利用总体规划修编的实际，介绍县级土地利用总体规划图的编制方法。　　3.1基本要求　　 ①真实准确：真实是指既不能无中生有，也不能遗漏必须表示的规划要素；准确是指确保规划图具有一定的数学精度，特别是要强调定位、面积、界线的准确。 ②内容完整：土地利用总体规划图中除了基础底图要素外，还必须将各项规划要素落实在具体的图面空间上，以完整地反映规划意图。 ③实用性强：土地利用总体规划图是对区域内的土地资源进行宏观控制和具体管理服务的，因此必须具有较强的可操作性和实用性。　　3.2准备工作　　①资料收集与评价。主要包括国家相关的地图制图规范，保康县2006年土地利用现状数据库，土地利用现状相关图件、表格和各种应用性文字资料成果，保康县上一轮土地利用现状图和总体规划图，并实时收集国家和省市下发的土地利用总体规划修编的最新规范性文件和要求。资料的分析、评价的重点是土地利用现状图的现势性、完备性、可靠性和准确性。主要依据是：土地利用现状调查报告；编图人员对制图区域地理背景的认知水平；通行的编图规范。②编写制图大纲。制图大纲旨在指导具体的编图工作，其内容主要包括地图的名称、用途及使用对象；制图资料及使用说明，制图区域的地理特征，地图的数学基础，地图的专题内容及表示方法；图例设计，制图综合原则；成图方式及数量和种类等。 ③人员组织。编图成员不易太多，分工要明确，各成员要注意及时沟通、密切协作。　　3.3现状图的编制　　土地利用总体规划图是以同比例尺的现状图为底图的，同时，土地利用现状图也是规划修编的成果之一，因此，有必要先行编制2006年保康县土地利用现状图。　　①确定图件的比例尺。主要根据县域面积大小及南北跨度、社会经济发展程度、规划要求等因素来确定图件比例尺的大小，还要符合挂图的实际尺寸需求。根据与保康县当地政府部门的协商，最终确定为1：75000的比例尺。　　②进行规划分类与基数转换。根据国土资发[2009]51号文，市、县、乡级土地利用总体规划编制中，应在土地利用现状分类的基础上，根据规划管理需要，进行土地规划分类与基数转换，形成规划基础数据。规划基数采用分类体系，其中，一级类3个，为农用地、建设用地、未利用地；二级类11个，为耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地、城乡建设用地、交通水利用地、其他建设用地、水域、滩涂沼泽、自然保留地；类33个。按照基数转换的要求，对土地利用现状分类的图斑进行属性和参数的调整，并确定相应的图例系统。　　③根据比例尺的大小和实际情况确定最小图斑面积。一般的标准比例尺（如1：25000、1：50000、1：100000等）都有相应的最小上图斑的规范文件，保康县情况特殊，只能参考1：50000和1：100000两种比例尺，折中处理。同时考虑到保康县图斑极其零碎，不能完全按照规程上的要求进行图斑取舍，应保证图面上图斑不至于太稀少和太稠密，总体上既要符合规划要求，又要美观，这一点要灵活掌握。　　 ④图面检查和整饰。所收集到的保康县2006年土地利用更新库的现状图是由1：10000的分幅现状图拼接而成，需要添加的要素还很多，要全面检查，补充缺少的要素，并进行图面整饰，达到艺术性的效果。　　3.4规划专题内容上图　　①对涉及的全部规划内容和底图有关的上图内容，进行科学的系统分类和编排，最后确定一个完整的图例系统。　　②将规划内容绘制在底图上，并且首先要标绘农业用地，尤其是其中的基本农田保护区，因为农业用地是主体，规划的目的在于保护耕地，同时又保证建设用地和其他用地的需求。除了上文所述的八大用途分区外，重点标绘中心城区规模控制线和扩展线、土地整理开发复垦区、重点建设项目，这三个专题要素都有相应的专题图件，可以直接添加有关文件到总体规划图的过程中去。中心城区的规模控制是各界人士关注的焦点，一定要同有关部门积极协商，并且要做到图数一致。规程要求的其他要素亦不可遗漏。　　③图面整饰。整饰内容包括图名、图例、风玫瑰、编制单位、图廓要素等。整饰方法应遵循如下原则：图例设计的分类分级系统清楚，符号图形、色彩具有逻辑性和象征意义；大面积着色用较浅淡的颜色，小面积图斑宜较深的颜色，色调柔和，令人赏心悦目；注记排列、大小应注重其工艺性、增加艺术效果。总之要使图件既能达到一定的艺术效果，又能增强规划内容的显示力。　　4经验教训　　①资料收集应充分、评价应扎实。充分占有资料和认真评价资料的可靠性、科学性、现势性是保证编图质量的基础。②一定要多与当地政府部门沟通协商，土地利用总体规划是一种政府行为，既要满足实际需要，又要符合上级要求。　　③灵活运用规程。比如关于坡度25°以上不能划入基本农田的规定，在很多山区县就做不到，毕竟上级下发的基本农田保护面积是确定的。还有一些有关图例颜色的规定也不美观，可以在同一色系内适当变化，保证出图效果。　　 ④在输出成果图之前，先要做出图试验，包括线型，字体大小，颜色等要素的检验，看是否合理。可以在作图时先画出线段比例尺，在作图时就可以看到出图的大致尺寸效果，还可以在Photoshop软件中原比例预览MAPGIS生成的。　　 ⑤工作中一定要注意数据的保密性，同时由于制图过程是一个反复修改的过程，一定要注意阶段性地备份数据。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　县级土地利用总体规划是我国五级土地利用总体规划的基层规划，它既是省、地级规划的具体落实，也是乡级土地利用总体规划及专项规划的依据。县级土地利用总体规划图集中反映了县域土地利用在时间、空间、用途和数量上的变化，是县级土地利用总体规划的核心成果。目前，我国县级土地利用总体规划修编正在稳步进行中，探索县级土地利用总体规划图的编制意义重大。　　1土地利用总体规划图的概念　　土地利用总体规划图以定性、定量、定位的方式体现了土地利用总体规划方案，是实施土地利用总体规划、落实土地用途管制制度的重要依据。　　土地利用总体规划与土地利用总体规划图之间，表现为内容与形式的统一，所以在编制县级土地利用总体规划图的时候，一定要注意做到图数一致，才能达到预期的效果。所谓数，即指一个县的各种土地面积的结构和布局的调整变化情况；所谓图，即指这些数布局在什么地方，其形状、位置、面积、质量及利用方式与程度等。　　县级土地利用总体规划图不仅可以为各级领导、各有关部门了解县域经济发展战略提供科学参考，同时也为海内外各界人士了解该地区的投资环境提供了方便。　　2县级土地利用总体规划图的内容　　根据地图所反映的内容分类，县级土地利用总体规划图属于专题地图，其主要内容有2个，即地理基础要素和专题要素。　　 ①地理基础要素：一般包括行政区界线、土地利用现状分类图斑、主要地名、等高线（计曲线），高程点及注记、地物要素及注记、风景旅游点及文物古迹、主要矿藏、地质灾害易发区、交通能源等线性基础设施、河流水库等水利基础设施、蓄洪滞洪范围等标识。其标识方法除应符合《县级土地利用总体规划编制规程》（2009年5月），还应符合国家现行编绘图件的相关标准。　　 ②专题要素：主要包括占地面积大的用地单位的权属界线、规划重点建设项目用地位置与范围、地类界线、土地用途分区及界线、中心城区规模控制线和扩展线、土地整理复垦开发项目区范围等，图面配置要素包括图名、图廓、图例、风玫瑰、比例尺、面积汇总表、相邻行政区及界线、县级行政区域在上一级行政区域的位置示意图、规划期限、坐标系统、高程系统、编图单位、编图时间等。　　根据《县级土地利用总体规划编制规程》（2009年5月），土地利用总体规划图编绘的主要内容为土地用途分区。土地用途区应依据土地用途管制的需要而划定，原则上各用途区不相互重叠，土地用途区可不覆盖规划范围内的全部土地。具体分为八大用途区：基本农田保护区、一般农地区、林业用地区、牧业用地区、城镇村建设用地区、建设用地区、风景旅游用地区、自然和人文景观保护区。　　3土地利用总体规划图编制的方法　　传统的手工方式存在可变性差、可保存性差、图件质量不易保证等缺陷，目前，计算机制图技术已经广泛应用于新一轮土地利用总体规划修编中。本文以MAPGIS为例，结合湖北省保康县土地利用总体规划修编的实际，介绍县级土地利用总体规划图的编制方法。　　3.1基本要求　　 ①真实准确：真实是指既不能无中生有，也不能遗漏必须表示的规划要素；准确是指确保规划图具有一定的数学精度，特别是要强调定位、面积、界线的准确。 ②内容完整：土地利用总体规划图中除了基础底图要素外，还必须将各项规划要素落实在具体的图面空间上，以完整地反映规划意图。 ③实用性强：土地利用总体规划图是对区域内的土地资源进行宏观控制和具体管理服务的，因此必须具有较强的可操作性和实用性。　　3.2准备工作　　①资料收集与评价。主要包括国家相关的地图制图规范，保康县2006年土地利用现状数据库，土地利用现状相关图件、表格和各种应用性文字资料成果，保康县上一轮土地利用现状图和总体规划图，并实时收集国家和省市下发的土地利用总体规划修编的最新规范性文件和要求。资料的分析、评价的重点是土地利用现状图的现势性、完备性、可靠性和准确性。主要依据是：土地利用现状调查报告；编图人员对制图区域地理背景的认知水平；通行的编图规范。②编写制图大纲。制图大纲旨在指导具体的编图工作，其内容主要包括地图的名称、用途及使用对象；制图资料及使用说明，制图区域的地理特征，地图的数学基础，地图的专题内容及表示方法；图例设计，制图综合原则；成图方式及数量和种类等。 ③人员组织。编图成员不易太多，分工要明确，各成员要注意及时沟通、密切协作。　　3.3现状图的编制　　土地利用总体规划图是以同比例尺的现状图为底图的，同时，土地利用现状图也是规划修编的成果之一，因此，有必要先行编制2006年保康县土地利用现状图。　　①确定图件的比例尺。主要根据县域面积大小及南北跨度、社会经济发展程度、规划要求等因素来确定图件比例尺的大小，还要符合挂图的实际尺寸需求。根据与保康县当地政府部门的协商，最终确定为1：75000的比例尺。　　②进行规划分类与基数转换。根据国土资发[2009]51号文，市、县、乡级土地利用总体规划编制中，应在土地利用现状分类的基础上，根据规划管理需要，进行土地规划分类与基数转换，形成规划基础数据。规划基数采用分类体系，其中，一级类3个，为农用地、建设用地、未利用地；二级类11个，为耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地、城乡建设用地、交通水利用地、其他建设用地、水域、滩涂沼泽、自然保留地；类33个。按照基数转换的要求，对土地利用现状分类的图斑进行属性和参数的调整，并确定相应的图例系统。　　③根据比例尺的大小和实际情况确定最小图斑面积。一般的标准比例尺（如1：25000、1：50000、1：100000等）都有相应的最小上图斑的规范文件，保康县情况特殊，只能参考1：50000和1：100000两种比例尺，折中处理。同时考虑到保康县图斑极其零碎，不能完全按照规程上的要求进行图斑取舍，应保证图面上图斑不至于太稀少和太稠密，总体上既要符合规划要求，又要美观，这一点要灵活掌握。　　 ④图面检查和整饰。所收集到的保康县2006年土地利用更新库的现状图是由1：10000的分幅现状图拼接而成，需要添加的要素还很多，要全面检查，补充缺少的要素，并进行图面整饰，达到艺术性的效果。　　3.4规划专题内容上图　　①对涉及的全部规划内容和底图有关的上图内容，进行科学的系统分类和编排，最后确定一个完整的图例系统。　　②将规划内容绘制在底图上，并且首先要标绘农业用地，尤其是其中的基本农田保护区，因为农业用地是主体，规划的目的在于保护耕地，同时又保证建设用地和其他用地的需求。除了上文所述的八大用途分区外，重点标绘中心城区规模控制线和扩展线、土地整理开发复垦区、重点建设项目，这三个专题要素都有相应的专题图件，可以直接添加有关文件到总体规划图的过程中去。中心城区的规模控制是各界人士关注的焦点，一定要同有关部门积极协商，并且要做到图数一致。规程要求的其他要素亦不可遗漏。　　③图面整饰。整饰内容包括图名、图例、风玫瑰、编制单位、图廓要素等。整饰方法应遵循如下原则：图例设计的分类分级系统清楚，符号图形、色彩具有逻辑性和象征意义；大面积着色用较浅淡的颜色，小面积图斑宜较深的颜色，色调柔和，令人赏心悦目；注记排列、大小应注重其工艺性、增加艺术效果。总之要使图件既能达到一定的艺术效果，又能增强规划内容的显示力。　　4经验教训　　①资料收集应充分、评价应扎实。充分占有资料和认真评价资料的可靠性、科学性、现势性是保证编图质量的基础。②一定要多与当地政府部门沟通协商，土地利用总体规划是一种政府行为，既要满足实际需要，又要符合上级要求。　　③灵活运用规程。比如关于坡度25°以上不能划入基本农田的规定，在很多山区县就做不到，毕竟上级下发的基本农田保护面积是确定的。还有一些有关图例颜色的规定也不美观，可以在同一色系内适当变化，保证出图效果。　　 ④在输出成果图之前，先要做出图试验，包括线型，字体大小，颜色等要素的检验，看是否合理。可以在作图时先画出线段比例尺，在作图时就可以看到出图的大致尺寸效果，还可以在Photoshop软件中原比例预览MAPGIS生成的。　　 ⑤工作中一定要注意数据的保密性，同时由于制图过程是一个反复修改的过程，一定要注意阶段性地备份数据。

[律师回复] 土地使用证办理手续：《国有土地使用证》办理程序：受理申请材料、审核材料、校准登记、颁发证书。土地登记申请人(使用者)应持有关土地权属来源证明相关材料，向国土资源局提出申请。
1、土地登记申请
(
1)有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证。提交国有土地使用权通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料。
(
2)因买卖、继承、赠与等形式取得土地使用权的、提交买卖、继承、赠与土地使用权转让协议书和公证书，原土地使用的国有土地使用证书。
(
3)提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码证、法人身份证。
2、地籍调查对土地登记申请人的土地采取实地调查、核实、测量、绘制宗地草图及红线图。查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地使用者的有关情况。并要求宗地四周邻居界线清楚，无争议，确认后签字盖章。
3、土地权属审核土地登记机关对土地使用者提交的土地登记申请书、权属来源材料和地籍调查结果进行审核，决定对申请土地登记的使用者土地权属是否准予登记的法律程序。
4、颁发国有土地使用权证书。

[律师回复] 1、年度出让土地使用权总面积方案是指市、县人民政府根据省级人民政府下达的房地产开发用地控制指标，结合当地的房地产开发对土地需求的实际情况，分年度拟订的出让土地使用权总面积方案。
2、一般包括出让项目的名称、投资开发建设规模、投资总额、开发用途、出让地块的幅数、总面积数量及出让土地的种类等等。年度出让土地使用权总面积方案须报上一级人民政府审批。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 有土地使用证权属争议是怎样的 《中华人民共和国土地管理法》第十六条(以下简称“十六条”)规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民。 在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”该条文规定了目前土地权属争议的“当事人协商——政府处理——裁决”的“三步走”处理模式；这一模式体现了当事人私权自由处分原则和作为社会最后一道屏障的法治理念的结合，是非常正确的。但可能是由于当时条件的限制，这条规定制定并不完善，比如它忽略了土地权属(包括土地所有权和使用权，下同)争议的多样性。是不是所有的土地权属争议都可以通过这一途径解决，或者说这一途径就是最好的解决途径呢?笔者认为不尽然。 土地权属争议的形式具有的多样性，根据不同的标准有不同表现形式；根据争议发生时是否政府已经进行登记发证这个标准，可将土地权属争议分为未经政府登记发证的土地权属争议和已经由政府登记发证的土地权属争议。前者是指当事人在对土地的日常使用中产生争议，争议产生时政府尚未介入；后者是指争议发生时，政府已经根据一方当事人的单方面的申请或者依职权进行了登记发证，这两种争议在审判实践中都会遇见。 对于前一种争议按照“十六条”规定的“三步走”的处理模式解决是没有问题的；实际上，“十六条”所指的争议其实就是政府尚未介入处理的土地权属争议，因为后面一种争议即政府已经登记发证后产生的争议根据“十六条”规定的模式根本没办法解决。 对于土地权属争议，《土地管理法》第十六条规定的处理模式并不完善。它忽略了土地权属争议的多样性以及对已经登记发证的土地的权属争议处理方式的特殊性。因此，笔者建议应当在该条文下面补充一款，即：“对已经登记发证的土地所有权和使用权争议，由双当事人和登记发证的人民政府协商解决；经协商确定政府的登记发证行为错误的，由政府撤销其登记发证行为，然后当事人可以根据本条以上款进行处理；政府认为其登记发证行为无误不予撤销的，当事人可向人民提讼。 人民经审理认为政府的土地登记发证确实错误的，应判决撤销该行政行为，当事人可以根据本条以上款进行处理；经审理认为政府土地登记发证行为合法的，则应维持政府的登记发证行为，已颁发的土地权属证书可以作为土地权属证明，当事人不得再以同一事由向人民。”这样就弥补了《土地管理法》第十六条的不足，更好的引导当事人通过法律途径解决土地权属争议。 土地使用权证又称国有土地使用权证，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。 《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。办理对象主要是房改房和经济适用房。 城镇土地使用登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和城镇其他用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。

[律师回复] 第九条房地产行业应纳城镇土地使用税计算方法：开发的商品房进入销售（含预售）阶段的，根据预售许可证上标注的建筑面积确定可售面积，按土地面积除以预售许可证上标注的建筑面积，计算正确的土地分摊率，按月计算应纳土地使用税并进行预提。土地分摊率=土地面积÷可售面积（预售许可证上标注的可售面积）每月应缴土地使用税=当月初未售可售面积×土地分摊率×相应税率÷12本年应缴土地使用税=每月应缴税款之和地下车库在预售许可证上标注为可售回那你说不参与土地分割是什么意思就是买你的车库只有使用权，没有所有权了！正常应两证齐全，即房屋使用权证，土地使用证。追问：对，只有地上建筑物才参与土地分割有土地使用证，地下车库就没有，但税局有人说按他们规定只要预售证上属可售面积的都要分摊计缴土地使用税，我觉得不合理，就“可售面积”剔除了车库面积来计缴回其实你没有必要和他抠的，土地总面积已经确定，提出公共部分交税就好了。很简单的，无论如何缴税面积加总不会超过总征地面积。追问：按规定计算缴纳，如果地下车库不用缴纳土地使用税，开发商地面上的房产包括住宅和商铺全卖完了，就无需再缴交土地使用税，否则只要一天没卖掉地下车库就一天都要交土地使用税。回税务就是无理纠缠。

[律师回复] 第九条房地产行业应纳城镇土地使用税计算方法：开发的商品房进入销售（含预售）阶段的，根据预售许可证上标注的建筑面积确定可售面积，按土地面积除以预售许可证上标注的建筑面积，计算正确的土地分摊率，按月计算应纳土地使用税并进行预提。土地分摊率=土地面积÷可售面积（预售许可证上标注的可售面积）每月应缴土地使用税=当月初未售可售面积×土地分摊率×相应税率÷12本年应缴土地使用税=每月应缴税款之和地下车库在预售许可证上标注为可售回那你说不参与土地分割是什么意思就是买你的车库只有使用权，没有所有权了！正常应两证齐全，即房屋使用权证，土地使用证。追问：对，只有地上建筑物才参与土地分割有土地使用证，地下车库就没有，但税局有人说按他们规定只要预售证上属可售面积的都要分摊计缴土地使用税，我觉得不合理，就“可售面积”剔除了车库面积来计缴回其实你没有必要和他抠的，土地总面积已经确定，提出公共部分交税就好了。很简单的，无论如何缴税面积加总不会超过总征地面积。追问：按规定计算缴纳，如果地下车库不用缴纳土地使用税，开发商地面上的房产包括住宅和商铺全卖完了，就无需再缴交土地使用税，否则只要一天没卖掉地下车库就一天都要交土地使用税。回税务就是无理纠缠。

[律师回复] 第九条房地产行业应纳城镇土地使用税计算方法：开发的商品房进入销售（含预售）阶段的，根据预售许可证上标注的建筑面积确定可售面积，按土地面积除以预售许可证上标注的建筑面积，计算正确的土地分摊率，按月计算应纳土地使用税并进行预提。土地分摊率=土地面积÷可售面积（预售许可证上标注的可售面积）每月应缴土地使用税=当月初未售可售面积×土地分摊率×相应税率÷12本年应缴土地使用税=每月应缴税款之和地下车库在预售许可证上标注为可售回那你说不参与土地分割是什么意思就是买你的车库只有使用权，没有所有权了！正常应两证齐全，即房屋使用权证，土地使用证。追问：对，只有地上建筑物才参与土地分割有土地使用证，地下车库就没有，但税局有人说按他们规定只要预售证上属可售面积的都要分摊计缴土地使用税，我觉得不合理，就“可售面积”剔除了车库面积来计缴回其实你没有必要和他抠的，土地总面积已经确定，提出公共部分交税就好了。很简单的，无论如何缴税面积加总不会超过总征地面积。追问：按规定计算缴纳，如果地下车库不用缴纳土地使用税，开发商地面上的房产包括住宅和商铺全卖完了，就无需再缴交土地使用税，否则只要一天没卖掉地下车库就一天都要交土地使用税。回税务就是无理纠缠。

[律师回复] 第九条房地产行业应纳城镇土地使用税计算方法：开发的商品房进入销售（含预售）阶段的，根据预售许可证上标注的建筑面积确定可售面积，按土地面积除以预售许可证上标注的建筑面积，计算正确的土地分摊率，按月计算应纳土地使用税并进行预提。土地分摊率=土地面积÷可售面积（预售许可证上标注的可售面积）每月应缴土地使用税=当月初未售可售面积×土地分摊率×相应税率÷12本年应缴土地使用税=每月应缴税款之和地下车库在预售许可证上标注为可售回那你说不参与土地分割是什么意思就是买你的车库只有使用权，没有所有权了！正常应两证齐全，即房屋使用权证，土地使用证。追问：对，只有地上建筑物才参与土地分割有土地使用证，地下车库就没有，但税局有人说按他们规定只要预售证上属可售面积的都要分摊计缴土地使用税，我觉得不合理，就“可售面积”剔除了车库面积来计缴回其实你没有必要和他抠的，土地总面积已经确定，提出公共部分交税就好了。很简单的，无论如何缴税面积加总不会超过总征地面积。追问：按规定计算缴纳，如果地下车库不用缴纳土地使用税，开发商地面上的房产包括住宅和商铺全卖完了，就无需再缴交土地使用税，否则只要一天没卖掉地下车库就一天都要交土地使用税。回税务就是无理纠缠。

[律师回复] 第九条房地产行业应纳城镇土地使用税计算方法：开发的商品房进入销售（含预售）阶段的，根据预售许可证上标注的建筑面积确定可售面积，按土地面积除以预售许可证上标注的建筑面积，计算正确的土地分摊率，按月计算应纳土地使用税并进行预提。土地分摊率=土地面积÷可售面积（预售许可证上标注的可售面积）每月应缴土地使用税=当月初未售可售面积×土地分摊率×相应税率÷12本年应缴土地使用税=每月应缴税款之和地下车库在预售许可证上标注为可售回那你说不参与土地分割是什么意思就是买你的车库只有使用权，没有所有权了！正常应两证齐全，即房屋使用权证，土地使用证。追问：对，只有地上建筑物才参与土地分割有土地使用证，地下车库就没有，但税局有人说按他们规定只要预售证上属可售面积的都要分摊计缴土地使用税，我觉得不合理，就“可售面积”剔除了车库面积来计缴回其实你没有必要和他抠的，土地总面积已经确定，提出公共部分交税就好了。很简单的，无论如何缴税面积加总不会超过总征地面积。追问：按规定计算缴纳，如果地下车库不用缴纳土地使用税，开发商地面上的房产包括住宅和商铺全卖完了，就无需再缴交土地使用税，否则只要一天没卖掉地下车库就一天都要交土地使用税。回税务就是无理纠缠。

[律师回复] 您好，这不属于法律问题，建议及时咨询当地的土地管理局的工作人员。

[律师回复] 养老保险和低保不一样。国家建立基本养老保险制度，保障公民在年老时依法从国家和社会获得物质帮助的权利。低保是最低生活保障的制度。
　　如果已经达到退休年龄，缴纳养老保险（含视同缴费年限）满15年的可以申请按月领取基本养老金。
　　《中华人民共和国社会保险法》
　　第十六条　参加基本养老保险的个人，达到法定退休年龄时累计缴费满十五年的，按月领取基本养老金。
　　参加基本养老保险的个人，达到法定退休年龄时累计缴费不足十五年的，可以缴费至满十五年，按月领取基本养老金；也可以转入新型农村社会养老保险或者城镇居民社会养老保险，按照国务院规定享受相应的养老保险待遇。