什么是商品房现售 商品房现售应具备什么条件

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、开发商从事商品房销售应具备哪些条件 商品房销售必须具备以下七个条件，包括： (1)商品房销售的主体必须是具有企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。 (2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。 (3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。 (4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。 (5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。 (6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。 (7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。 所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。 二、申请商品房预售许可证需要哪些材料 申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料： (一)《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份) (二)开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件) (三)相关报建批准文书 1、《国有土地使用证》及其附图(如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件) 2、《建设工程规划许可证》及其附件(验原件后收复印件)和相关图纸： ① 规划总平图(验原件后收8K复印件) ② 规划局审批图(验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件) 3、《建筑工程施工许可证》(验原件后收复印件)及建设局(建委)审批图(验原件后收8K标准层平面图复印件) (四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明： 1、工程施工合同(验原件后收复印件) 2、施工进度说明(附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件) (五)商品房预售方案(收原件)： 预售方案应当说明预售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。 (六)其它需要的材料： 1、预售款专存协议(开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件)及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件) 2、经办人委托书(收原件)及身份证明(验原件后收复印件) 3、地下平战结合人防工程需出售的须提供市人防办出具的可出售转让证明等。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、商品房现售的概念。房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售是指房地产开发企业在国有出让土地上开发建造并出售的房屋。因此，非房地产开发企业开发建造的房屋不能作为商品房买卖。
2、商品房现售的特点。商品房现售开发商出售的房屋必须经过合格的验收，商品房现售与商品房预售不同，商品房现售直接与开发商签订房屋买卖合同，而商品房预售一般签订预售合同。商品房现售与商品房预售相比较，没有那么高的风险。
1、现在很多地方施行了与房管局的联网签订合同，这种情况下有些地方是在生成正式合同后，就电子备案了。房管局的电子系统和登记薄里都会有纪录。
2、手签合同备案，一般是开发商持合同到房管局或者权属登记中心手工案备，房管局或者权属登记中心在其中一本合同上(一般购房合同是一式四份或者一式三份)加盖房管局的备案专用章。这时也算是备案了。
备案合同一般不给用户的，因为办理按揭、抵押、分户产权都要用到备案合同，备案合同最后是要作为房产档案交回房管局存档的，而期间的手续一般是开发商在代办。
你要确定是否备案直接上房管局查询就行了。
在商品房销售中，房地产开发企业和购买者通常将商品房现售称为现房买卖。现房是指已经经过工程质量监督部门验收，并且已经取得质理合格证明文件，可以交付使用的商品房。简单地说，商品房现售就是销售现房，销售能立即使用的商品房。购买者购买了现房以后，能够马上居住、营业或者从事其他活动。那么商品房现售需要具备哪些条件呢？《商品房销售管理办法》第7条规定，商品房现售，应当符合以下条件：
1、现售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4、已通过竣工验收；
5、拆迁安置已经落实；
6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
7、物业管理方案已经落实。
在这七个条件中，前三个条件都是对商品房现售的卖方的要求，要求卖方即房地产开发企业具备一定的资格，拥有一定的证明文件。国家对商品房现售的要求是必须取得竣工验收合格证明，但是有些地方法规在此基础上提高了标准，例如要求房地产开发企业要想现售商品房，必须已取得商品房的初始登记的房地产证(大产证)，没有取得大产证的新建商品房销售行为一律视为商品房预售。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、开发商从事商品房销售应具备哪些条件
商品房销售必须具备以下七个条件，包括：
(1)商品房销售的主体必须是具有企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。
(2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。
(3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。
(4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。
(5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。
(6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。
(7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。
所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。
二、申请商品房预售许可证需要哪些材料
申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料：
(一)《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份)
(二)开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件)
(三)相关报建批准文书
1、《国有土地使用证》及其附图(如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件)
2、《建设工程规划许可证》及其附件(验原件后收复印件)和相关图纸：
① 规划总平图(验原件后收8K复印件)
② 规划局审批图(验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件)
3、《建筑工程施工许可证》(验原件后收复印件)及建设局(建委)审批图(验原件后收8K标准层平面图复印件)
(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明：
1、工程施工合同(验原件后收复印件)
2、施工进度说明(附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件)
(五)商品房预售方案(收原件)：
预售方案应当说明预售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。
(六)其它需要的材料：
1、预售款专存协议(开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件)及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件)
2、经办人委托书(收原件)及身份证明(验原件后收复印件)
3、地下平战结合人防工程需出售的须提供市人防办出具的可出售转让证明等。

[律师回复] 您好，针对您的开发商从事商品房销售应具备哪些条件问题解答如下,
一、开发商从事商品房销售应具备哪些条件
商品房销售必须具备以下七个条件，包括：
(1)商品房销售的主体必须是具有企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。
(2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。
(3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。
(4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。
(5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。
(6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。
(7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。
所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。
二、申请商品房预售许可证需要哪些材料
申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料：
(一)《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份)
(二)开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件)
(三)相关报建批准文书
1、《国有土地使用证》及其附图(如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件)
2、《建设工程规划许可证》及其附件(验原件后收复印件)和相关图纸：
① 规划总平图(验原件后收8K复印件)
② 规划局审批图(验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件)
3、《建筑工程施工许可证》(验原件后收复印件)及建设局(建委)审批图(验原件后收8K标准层平面图复印件)
(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明：
1、工程施工合同(验原件后收复印件)
2、施工进度说明(附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件)
(五)商品房预售方案(收原件)：
预售方案应当说明预售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。
(六)其它需要的材料：
1、预售款专存协议(开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件)及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件)
2、经办人委托书(收原件)及身份证明(验原件后收复印件)
3、地下平战结合人防工程需出售的须提供市人防办出具的可出售转让证明等。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、开发商从事商品房销售应具备哪些条件 商品房销售必须具备以下七个条件，包括： (1)商品房销售的主体必须是具有企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。 (2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。 (3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。 (4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。 (5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。 (6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。 (7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。 所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。 二、申请商品房预售许可证需要哪些材料 申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料： (一)《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份) (二)开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件) (三)相关报建批准文书 1、《国有土地使用证》及其附图(如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件) 2、《建设工程规划许可证》及其附件(验原件后收复印件)和相关图纸： ① 规划总平图(验原件后收8K复印件) ② 规划局审批图(验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件) 3、《建筑工程施工许可证》(验原件后收复印件)及建设局(建委)审批图(验原件后收8K标准层平面图复印件) (四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明： 1、工程施工合同(验原件后收复印件) 2、施工进度说明(附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件) (五)商品房预售方案(收原件)： 预售方案应当说明预售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。 (六)其它需要的材料： 1、预售款专存协议(开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件)及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件) 2、经办人委托书(收原件)及身份证明(验原件后收复印件) 3、地下平战结合人防工程需出售的须提供市人防办出具的可出售转让证明等。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、开发商从事商品房销售应具备哪些条件 商品房销售必须具备以下七个条件，包括： (1)商品房销售的主体必须是具有企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。 (2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。 (3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。 (4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。 (5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。 (6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。 (7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。 所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。 二、申请商品房预售许可证需要哪些材料 申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料： (一)《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份) (二)开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件) (三)相关报建批准文书 1、《国有土地使用证》及其附图(如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件) 2、《建设工程规划许可证》及其附件(验原件后收复印件)和相关图纸： ① 规划总平图(验原件后收8K复印件) ② 规划局审批图(验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件) 3、《建筑工程施工许可证》(验原件后收复印件)及建设局(建委)审批图(验原件后收8K标准层平面图复印件) (四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明： 1、工程施工合同(验原件后收复印件) 2、施工进度说明(附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件) (五)商品房预售方案(收原件)： 预售方案应当说明预售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。 (六)其它需要的材料： 1、预售款专存协议(开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件)及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件) 2、经办人委托书(收原件)及身份证明(验原件后收复印件) 3、地下平战结合人防工程需出售的须提供市人防办出具的可出售转让证明等。

[律师回复] 您好，针对您的开发商具备什么条件才能进行商品房预售问题解答如下,
1、开发商已交付全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证;
3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期(保障工程建设的稳定性和如期交房)。
4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明(保障项目合法)。

[律师回复] 对于开发商具备哪些前提才能进行商品房预售这个问题，解答如下,
1、开发商已交付全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证;
3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期(保障工程建设的稳定性和如期交房)。
4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明(保障项目合法)。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、开发商已交付全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证;
3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期(保障工程建设的稳定性和如期交房)。
4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明(保障项目合法)。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、开发商从事商品房销售应具备哪些条件 商品房销售必须具备以下七个条件，包括： (1)商品房销售的主体必须是具有企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。 (2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。 (3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。 (4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。 (5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。 (6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。 (7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。 所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。 二、申请商品房预售许可证需要哪些材料 申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料： (一)《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份) (二)开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件) (三)相关报建批准文书 1、《国有土地使用证》及其附图(如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件) 2、《建设工程规划许可证》及其附件(验原件后收复印件)和相关图纸： ① 规划总平图(验原件后收8K复印件) ② 规划局审批图(验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件) 3、《建筑工程施工许可证》(验原件后收复印件)及建设局(建委)审批图(验原件后收8K标准层平面图复印件) (四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明： 1、工程施工合同(验原件后收复印件) 2、施工进度说明(附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件) (五)商品房预售方案(收原件)： 预售方案应当说明预售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。 (六)其它需要的材料： 1、预售款专存协议(开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件)及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件) 2、经办人委托书(收原件)及身份证明(验原件后收复印件) 3、地下平战结合人防工程需出售的须提供市人防办出具的可出售转让证明等。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房预售需要具备《商品房预售许可证》，这是开发商前期一系列需要办的证件的最后一个，这个证办下来了就可以进行预销售了！其实，这个证件是建立在其他四个证件的基础上的，实际来说是必须具备五证，即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》五证齐全才可以进行预售。
对此，我国《城市房地产管理法》第45条有明确规定，商品房预售，应当符合的下列条件
第
一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
第
二，持有建设工程规划许可证；
第
三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
第
四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、开发商从事商品房销售应具备哪些条件 商品房销售必须具备以下七个条件，包括： (1)商品房销售的主体必须是具有企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。 (2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。 (3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。 (4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。 (5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。 (6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。 (7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。 所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。 二、申请商品房预售许可证需要哪些材料 申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料： (一)《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份) (二)开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件) (三)相关报建批准文书 1、《国有土地使用证》及其附图(如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件) 2、《建设工程规划许可证》及其附件(验原件后收复印件)和相关图纸： ① 规划总平图(验原件后收8K复印件) ② 规划局审批图(验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件) 3、《建筑工程施工许可证》(验原件后收复印件)及建设局(建委)审批图(验原件后收8K标准层平面图复印件) (四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明： 1、工程施工合同(验原件后收复印件) 2、施工进度说明(附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件) (五)商品房预售方案(收原件)： 预售方案应当说明预售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。 (六)其它需要的材料： 1、预售款专存协议(开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件)及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件) 2、经办人委托书(收原件)及身份证明(验原件后收复印件) 3、地下平战结合人防工程需出售的须提供市人防办出具的可出售转让证明等。

[律师回复] 商品房预售合同登记备案，目前主要有以下三点规定：
　　
（一）所售房屋只有符合一定的条件，预售合同才能登记备案。登记备案前，登记部门会对开发商所售房屋的有关材料进行查阅，如看开发商是否已取得《商品房预售许可证》等。
　　
（二）同一套房屋已出售并且合同办理了登记备案手续的，如果开发商再将该房出售给他人，则后一合同不能办理登记备案手续，因此预售合同登记备案可防止开发商“一房多卖”。
　　
（三）预售合同未办理登记备案手续，不能办理房地产权属变更手续，即购房者要取得小产证，预售合同必须登记备案。
　　基于以上三点规定，商品房预售合同实行登记备案制度，有利于保护购房者的合法权益，能保证房地产交易的安全性。按有关规定，商品房预售合同签订后30天内应办理登记备案手续。如果开发商未能按时办理登记备案手续，预售合同已经生效。购房者为保护自身的合法权益，在预售合同登记备案前，可延期支付房款，并要求开发商说明原因。另外，即使合同登记的30天期限未过，如果购房者有充分的证据证明该合同肯定不能登记备案，购房者也有权暂停支付房款，直至合同办理了备案手续。
　　至于税费，与办理预售备案并无关系，因此，建议你还是要求开发商进行备案，以保护自己的合法权益。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 在建设中的商品房必须首先取得预售许可，才能上市销售，而已经销售的商品房在签订合同后必须经过备案。即办理销售许可证就可以卖房，但是在销售房屋之后需要备案。 未办理登记备案有风险 登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护购房者的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。 对城区商品房预售合同进行登记备案管理，就是给预售的每套房屋合同编上不同的号码，明确规定不能私下更改合同，在预售中一套房子一般只能卖给一个人，可以有效地防止商品房预售中出现的重复销售、重复抵押现象。 除了可以规避“一房多卖”的风险，购房合同登记备案也是购房者申请贷款的一个必要条件。在目前武汉市房产交易中，各大贷款银行都是在审查购房合同办理登记备案后才会发放贷款。因此大部分开发商办好合同登记备案后并不会立即将合同交还给购房者，而是交给银行审查以申请贷款，直到银行贷款批下后才能将购房合同交还给购房者，这也是购房者需要等待一个月甚至更多时间才能拿回购房合同的原因。 合同登记备案号如何查询 购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章，上面的号码即为合同登记备案号。购房者既可登陆武汉房地产市场信息网，键入相关信息查询合同登记备案情况，也可在向开发商征询经办合同登记备案房产局后，亲自前往该处了合同登记备案情况。 如果您在网上查询不到您的购房合同登记备案号，可能有两个原因。 第一种可能是网上信息更新不及时，那么您只要延后几天再查询即可; 第二种可能是您将合同编号当做合同登记备案号，不小心输错了号码。您应该了解的是：商品房购房合同第一页的合同编号并不是合同登记备案号，购房者上网查询时应该输入合同登记备案章上显示的号码，否则就可能会出现查询失败的情况。 合同登记备案不收费 办理合同登记备案不收费，购房者只需要将购房合同交给开发商，由开发商来办理即可，除此之外不需要提交任何资料。

[律师回复] 预售商品房是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付购房款，预售人按合同约定交付商品房的行为商品房预售是要式的法律行为，需要一定的法定外在的表现形式，才能产生一定的效果商品房预售人预售商品房，不仅要向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，而且应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案商品房预售合同需要书面的形式，正是为了登记备案和过户之用需要注意的是，预售合同备案并不是预售合同成立的必要条件，未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的成立如果，将登记备案看成是合同成立的条件，那么，在合同签订并实际履行一部分后，任一方以合同没有登记而主张合同无效，只承担合同无效的责任即只能返还已经给付的价款，回到合同签订前的状态，除支付必要的费用外，无法弥补受害方可能发生的损失而将登记备案不当成是合同成立的形式要件时，预售合同签订后，任一方不履行义务，另一方可以追究对方的违约责任此时，受害方不仅可以选择解除合同并要求开发商赔偿损失，也可以要求开发商赔偿损失后继续履行显然，这赋予了受害方更大的自主权合同备案登记的效力，在于使预售合同能产生对抗善意第三人的效力这就是说，如果开发商在签订预售合同后，又擅自转移给他方时，消费者可用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以依法请求裁定其行为无效

[律师回复] 房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
(二)持有建设工程规划许可证
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　1)根据《城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府管理部门和土地管理部门登记备案”。　　2)在1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》中的规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。　　3)由此说明发展商是商品房预售合同登记备案的法定义务人。既然发展商为预售合同登记备案的义务人，而有关规定未明确规定应由购房者承担备案登记费，那么根据《合同法》第六十二条第(六)款：“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”，则由发展商承担商品房预售合同登记备案费是有法律依据的，除非当时双方另有约定。房产交易法律问题相关知识，推荐阅读：离婚协议中未提及的房产，可否单独转让交房时发现房屋面积不符该怎么办提前偿还银行的房屋贷款是否违约

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 如何知道商品房预售合同已登记备案 购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章，上面的号码即为合同登记备案号。购房者既可登入本地房地产信息网，输入有关信息查询合同登记备案状况，也可在向开发商咨询经办合同登记备案房产局后，亲身前往该处了合同登记备案状况。 假如您在网上查询不到购房合同登记备案号，可能有两个因素。 第一种可能是网上信息更新不及时，那么只需拖延几天再查询即可; 第二种可能是将合同编号作为合同登记备案号，不小心输错了号码。 房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。 预售合同 (1)双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。 (2)标的，即预售商品的位置、编号。 (3)数量，预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。 (4)价款即房屋的价金，如每平方米多少元。不仅应标明单价，还应标明总价;我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用时再全部收取。 (5)交付方式和期限，包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。 (6)房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。 (7)房屋产权转移的方式、期限。 (8)违约责任。 (9)双方约定的其它条款。

[律师回复] 无效。
根据最高院的司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但司法解释在条款中作了新的突破，在起诉前开发商取得商品房预售许可证明的，此预售合同可以认定有效。此突破保证了交易的稳定性，不轻易认定合同无效。
商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。
商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。根据上述介绍的情况，相信您对商品房预售合同有效吗的问题已经有所了解了，有其他什么问题随时联系，祝您生活愉快

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　1)根据《城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府管理部门和土地管理部门登记备案”。　　2)在1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》中的规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。　　3)由此说明发展商是商品房预售合同登记备案的法定义务人。既然发展商为预售合同登记备案的义务人，而有关规定未明确规定应由购房者承担备案登记费，那么根据《合同法》第六十二条第(六)款：“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”，则由发展商承担商品房预售合同登记备案费是有法律依据的，除非当时双方另有约定。房产交易法律问题相关知识，推荐阅读：离婚协议中未提及的房产，可否单独转让交房时发现房屋面积不符该怎么办提前偿还银行的房屋贷款是否违约