土地使用权年限与房价有关系吗

土地使用权要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一

很多人可能有点纳闷，房屋的土地使用权不是七十年吗?怎么变成了二十年?的确，我国民用住宅土地的使用权期限通常是七十年，在1990年代初通过立法全国推行，温州的二十年产权房是地方政府灵活施行政策的产物。

温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受《温州日报》采访时表示，1990年，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。

当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。

土地使用权到期后该怎么办?2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”(并非像很多人所认为的那样是无偿续期)。

从这个角度讲，法律上存在模糊空间，物权法规定可以自动续期，但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前，国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。

张少清表示，在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。

其实，这个“产权”并不是从你买房之日计算，而是土地被拍卖后开始计算。

张少清表示，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的，是由第三方评估机构做出来的。

从温州现在的问题来看，受影响的市民一般是在买卖房屋的时候发现产权到期需要续费才知道相关情况。那么如果不买卖，到期后还能继续居住吗?对此，专家表示，物权法规定土地使用权可以“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子，也就是所谓的公房，公房可以居住，但转让时却要补缴土地出让金。因此，专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。

所以，理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。

《物权法》只说到期后“自动续期”，没说这个自动是免费给的。而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。

在现代社会，受到土地政策的影响，我国的房产早就不单单是简单的住宅了，更具有投资的价值和意义。因此，很多房屋是具有会被所有者转让、抵押的可能性的。如果说房屋所有者有这样的意愿，就还是需要对产权到期的房屋补缴土地出让金。