上海房屋买卖11月

[律师回复] 解析：
在法院实施强制拍卖程序时，有关拍卖费用将按照拍卖成交价格的相应比例由拍卖机构负责收取。
具体的收费标准及计算比例可参考中华人民共和国最高人民法院发布的关于强制拍卖方面的相关司法解释。
对于人民法院依法开展的房屋拍卖活动来说，若涉案财产最终遭遇流拍情况，此过程中所产生的费用则需有申请方来承担；
反之，如果成功拍卖出去，那么拍卖所需费用便应由拍卖所得的房屋价款来支付。
法律依据：
《最高法院关于民事执行中拍卖、变卖的财产的规定》第三十二条
拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：
拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5％；
超过200万元至1000万元的部分，不得超过3％；
超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2％；
超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1％；
超过1亿元的部分，不得超过
0.5％。
采取公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。
拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。

[律师回复] 解析：
在我国，无论是城镇还是乡村，房屋的拆除与宅基地权属问题均受到严格法律政策的规范和保护。
依据相关法律法规，宅基地系指农村家庭户用于建造居住用房所占用并使用的本村集体所有的土地，其产权归属应为集体经济组织所有，而非村民个人单独享有。
法律依据：
《农村宅基地管理办法》第八条
农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。
《宪法》第十条
宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

[律师回复] 解析：
关于您售出自己的游戏账号，并以200元的价格成交后，是否涉嫌违法，这里我们进行一次详细的法律分析：
1.从正常情况来看，倘若此举被相关网站得知，可能会面临账号被封停的风险。
2.而在民事法律范畴内，您可能会被指控存在诈骗行为，从而导致双方签订的合约无效，并且需要承担对对方造成的经济损失。
3.从刑事层面来看，尽管游戏账号等虚拟财产应视为个人财产予以保护，但由于目前尚未有明确的法律法规对此作出规定，因此对于虚拟财产价值的认定仍存在困难。
就您所述的情况而言，将自身账号以200元的价格出售给他人，交易达成后再通过身份证号码找回账号和密码，无疑构成了盗窃他人财物的犯罪行为。
根据一般的司法实践，盗窃金额达到1000元便可依法立案调查。
法律依据：
《中华人民共和国刑法》第二百六十六条
诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。
本法另有规定的，依照规定。
第二百六十四条
盗窃公私财物，数额较大的，或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

[律师回复] 解析：
非法买卖他人的个人隐私信息有可能构成我国《中华人民共和国刑法》所明确规定的侵犯公民个人信息罪。
凡违反了相关国家法规的规定，擅自向他人出售或提供公民个人信息，且情节严重者，将被判处三年以下有期徒刑或拘役，同时还需承担相应的罚金处罚；
若情节特别恶劣，则将面临三年以上、七年以下有期徒刑，以及相应的罚金处罚。
此外，如果违反国家相关规定，在履行职务或提供服务的过程中获取到公民个人信息后，又将其出售或提供给他人，那么将会受到更严厉的惩罚。
而对于那些通过盗窃或其他非法手段获取公民个人信息的行为，也将按照侵犯公民个人信息罪的相关规定进行惩处。
法律依据：
《刑法》第二百五十三条之一
违反国家有关规定，向他人出售或者提供公民个人信息，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
违反国家有关规定，将在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息，出售或者提供给他人的，依照前款的规定从重处罚。
窃取或者以其他方法非法获取公民个人信息的，依照第一款的规定处罚。
单位犯前三款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照各该款的规定处罚。

[律师回复] 解析：
关于房屋之居住权的归属问题，需要根据相关当事人之间签订的合同内容进行明确规定。
首先，居住权作为一种附属于他人房屋所有权之上的物权类型，无法在其自身拥有的房屋上设立居住权。
其次，这类居住权仅限于自然人享有，因为居住权主要是针对特定人士而设置的法律权益。
再次，居住权并不具备转让性质，这就意味着其所有权和使用权将始终保持统一，不可随意分割或转移给他人。
此外，居住权的有效期通常被赋予长期性甚至终身性的特点，以确保权利人能够充分利用该项权益。
最后，居住权作为一种特殊的用益物权形式，其存在意义在于保障公民的基本生活需求，同时也维护了社会的公平正义。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第三百六十七条
?
?设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百六十八条
?
居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。
设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。
居住权自登记时设立。

[律师回复] 解析：
针对房屋质量问题的鉴定程序如下所示：
首先，若纠纷未进入法律诉讼阶段，一方或者双方（包括房地产开发商）可向指定的鉴定机构或者房屋质量监督管理站独立提出鉴定申请，在此情况下，鉴定机构将会基于请求方提供的材料和证据做出相应的鉴定结论；
其次，若纠纷已经进入法律诉讼阶段，当事人可以向法院提出司法鉴定申请，并详细阐述鉴定的具体内容，同时选择合适的司法鉴定机构，最后由选定的鉴定机构根据相关规定和标准，对争议事项进行科学、客观的鉴定，并出具具有法律效力的鉴定结论。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

[律师回复] 解析：
首先，关于出卖人的首要权利与义务部分，包含以下几个关键要素：
第一，出卖方须承担履行交付标的物的法定义务，且必须严格遵循预先约定的期限、地点以及交付方式。
具体来说，交付方式包括现实交付、简易交付、占有改定、指示交付以及拟制交付等多种形式。
第二，作为出卖人，他们还需将标的物的所有权完整地转移至买受人手中，此乃出卖人在主合同中所承担的核心义务。
第三，出卖人有责任保证标的物的权利无瑕疵，即确保其所销售的标的物之上不存在任何未曾向买受人披露的权利负担，例如抵押权、留置权等。
最后，根据约定或交易惯例，出卖人还应当向买受人提供提取标的物单证之外的相关单证及资料。
其次，关于买受人的主要权利与义务部分，同样包含了以下几个重要方面：
第一，买受人依法享有获取标的物所有权的权益，这也是他们参与此次交易的主要目的所在。
第二，买受人负有支付价款的法律义务，必须依照事先约定的金额、地点以及时间来完成付款事宜。
第三，当买受人接收到标的物之时，他们有权对之进行检验，若发现标的物的数量或质量未能达到约定标准，则可选择拒绝接受该标的物，或者要求出卖人承担相应的违约责任。
法律依据：
《民法典》第五百九十五条【买卖合同定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第五百九十六条【买卖合同条款】买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

[律师回复] 解析：
关于物业费用的计收标准与房屋的空置情况无关这一问题，我国现行的物业计收费别大致可划分为四个等级，即一级物业收费标准、二级物业收费标准、三级物业收费标准以及四级物业收费标准。
然而，值得注意的是，由于各地经济发展水平及市场需求等因素的差异，各地区的物业费用计收标准也不尽相同，具体的物业费用计收标准应以当地物价部门所公布的为准。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第九百四十四条【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

[律师回复] 解析：
首先，关于卖方所需缴纳的税费如下所示：
1、营业税为5.5%（若房产证已满五年则可申请减免）；
2、个人所得税为1%（若房产证已满五年并且为唯一一套住房，则可申请减免），此外，对于面积超过90平方米的房屋，还需额外缴纳印花税0.05%；
3、土地交易服务费用为每平方米3元。
其次，关于买方所需承担的税费如下：
1、契税为1%（若房屋面积在90平方米至144平方米之间，税率为1.5%；
若为非普通住宅或面积大于144平方米，则税率为3%）；
2、土地交易服务费用为每平方米3元（对于面积超过90平方米的房屋，还需额外缴纳印花税0.05%）；
3、登记费为每人50元。
法律依据：
《房屋登记办法》第八十六条
房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：
（一)登记申请书；
（二)申请人的身份证明；
（三)房屋所有权证书；
（四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
（五)证明房屋所有权发生转移的材料；
（六)其他必要材料。
申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。
农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

[律师回复] 解析：
在涉及到房产销售环节出现产品质量问题时，相关的处置措施通常包括以下步骤：
首先，购房者应尝试与房地产开发企业进行积极的沟通，并向对方明确提出修改要求，强调整改期限；
倘若质量问题已严重影响到居住环境或者经过多次修复后仍旧无法达成约定的品质标准，此时，购房者便有权解除购房合同，进一步向开发商进行赔偿请求，寻求适当的经济补偿。
法律依据：
《商品房销售管理办法》第三十五条
商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

[律师回复] 解析：
确实，需求是必须的。
关于我国对于各类工程建设及管理的相关法律法规明确规定，任何形式的城市建设项目均须依序进行申报审批程序。
拆除房屋所需的手续包括但不仅限于以下几个方面：
首先是取得由国家建设部门颁发的建设项目批准文件；
其次是领取建设用地规划许可证；
再次是获取国有土地使用权批准文件；
此外，还需对拆迁的各项具体事宜制定详尽的计划与方案；
最后，在完成上述步骤后，还需向办理存款业务的金融机构提交拆迁补偿安置资金的证明文件。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条
依照本条例第八条
确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。
保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

[律师回复] 解析：
鉴于行为人为了获得不正当的经济利益，在未经任何审批程序，也未经过质量检测及进口药品注册证明的情况下，公开出售该类药品，鉴于其犯罪行为性质严重且恶劣，已然构成了生产、销售假药罪。
所谓生产、销售假药罪，是指由自然人或法人组织故意实施的生产、销售假药的违法行为。
本罪属于抽象的危险犯范畴。
法律依据：
《刑法》第一百四十一条
生产、销售假药的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；
对人体健康造成严重危害或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；
致人死亡或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑，并处罚金或者没收财产。
药品使用单位的人员明知是假药而提供给他人使用的，依照前款的规定处罚。
药品使用单位的人员明知是假药而提供给他人使用的，依照前款的规定处罚。

[律师回复] 解析：
若您的机动车辆不幸遗失，可前往当地车辆管理局办理因机动车灭失导致的注销登记手续。
根据相关法律法规规定，机动车所有者应首先向车辆管理所递交注销登记申请，填写标准格式的《机动车停止运行、重新启用或者注销登记申请表格》，同时附带相关的灭失证明文件。
关于机动车报废所需的具体资料如下：
1.机动车行驶证；
2.机动车登记证书；
3.车辆牌照；
4.如为单位车辆，则需要加盖公章的组织机构代码证（复印件）；
5.如为个人车辆，车主需携带本人有效身份证件；
6.如涉及交通事故，还需提供相应的事故车辆证明材料；
7.对于单位车辆，在填写《机动车注销登记申请表》及《报废汽车证明》时，需加盖公章（须与行驶证户名保持一致），而个人车辆则由车主亲自签名确认即可。
法律依据：
《机动车登记规定》第三十条
被监察机关、人民法院、人民检察院、行政执法部门依法没收并拍卖，或者被仲裁机构依法仲裁裁决，或者被监察机关依法处理，或者被人民法院调解、裁定、判决机动车所有权转让时，原机动车所有人未向现机动车所有人提供机动车登记证书、号牌或者行驶证的，现机动车所有人在办理转让登记时，应当提交监察机关或者人民法院出具的未得到机动车登记证书、号牌或者行驶证的协助执行通知书，或者人民检察院、行政执法部门出具的未得到机动车登记证书、号牌或者行驶证的证明。
车辆管理所应当公告原机动车登记证书、号牌或者行驶证作废，并在办理转让登记的同时，补发机动车登记证书。

[律师回复] 解析：
商品房购买款项必须全部纳入监管账户，并由指定的监管机构进行严格监管，以确保预售资金完全投入到商品房开发建设过程中。
当购房者在完成意向登记且核验通过后，会收到有关预售资金监管的系统短信通知，温馨提醒购房者应当按照规定将购房款项汇入监管账户。
在确定所购房屋之后，购房者还可以接收到包含监管银行名称、监管账户号码以及交存凭证编号等详细信息的短信提示。
法律依据：
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第二条
完善预售资金监管机制规定。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

[律师回复] 解析：
界定房屋产权归属为婚前财产抑或婚后财产的基本标准通常为完成婚姻登记手续的具体日期。
结婚前购置的住宅常被视为由购买者单独享有所有权，并归入其婚前财产范畴；
而在婚后购置的住宅则普遍认为属于夫妇俩的共有财产，纳入婚后财产范围。
法律依据：
《民法典》第一千零六十二条
夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第一千零六十三条
下列财产为夫妻一方的个人财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；
（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。

[律师回复] 解析：
在我国农村地区，若拆除与安置房屋已达到五年期限且已获取了产权证书，则该类房屋具备合法销售资格。
所谓安置房，乃是国家在实施城市道路建设以及其它公共设施建设项目过程中，为保障被拆迁住户的权益而建造的住宅建筑。
对于此类房屋的买卖事宜，建议在原户主的产权证书正式颁发之后，再行办理相关的交易及过户手续；
或者在交易过程中，前往公证机构进行必要的交易公证。
法律依据：
《城市房地产管理法》第六十一条
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
《民法典》第二百一十条
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

[律师回复] 解析：
（一）对于尚未对业主居住和使用产生严重影响的房屋瑕疵，可先行办理房屋的交接手续，而后再向出售方提出修复缺陷并补偿损失的要求。
若发现开发商所交付的房屋存在非主体结构质量不合格的一般性质量问题，在保修期限内，购房者有权要求开发商进行维修。
然而，如果维修行为导致房屋使用功能受限或者给购买人带来了经济损失，开发商则必须对此负责并给予相应的赔偿。
（二）在合同执行过程中，鉴于房屋主体结构质量问题与使用安全息息相关，且修复难度较大、费用高昂，如开发商所交付的房屋被认定为主体结构质量不合格，首先应请求房屋所在地的房屋工程质量监督机构进行检查。
在获得房屋质量鉴定不合格的证明文件之后，方可向开发商提出退房申请。
同时，对于由此引发的经济损失，开发商亦需承担相应的赔偿责任。
法律依据：
《商品房销售管理办法》第三十五条
商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；
给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

[律师回复] 解析：
1.虚假、夸大的广告宣传行为有可能误导广大消费者。
2.在商品房开发过程中，若存在相关证照不齐全而未向消费者明确告知的情况，将对消费者权益造成负面影响。
3.商品房实际面积与宣传所述不符甚至缩水，存在严重的短斤少两现象。
4.在商品房销售环节中，由于施工或装饰材料选择不当导致的质量问题引发的各类纠纷也是屡见不鲜的。
在此类情形下，开发商未能按照合同约定或广告宣传中的承诺提供符合要求的房屋，应被视为欺诈行为。
法律依据：
《广告法》规定广告内容必须真实，不得欺骗、误导消费者。开发商发布虚假的广告信息，无疑是以虚假信息诱使对方作出意思表示的欺诈行为。

[律师回复] 解析：
若老年人出现意识模糊的状况，一般而言并不适宜进行房地产所有权的转让手续，然而在特殊情况下，即监护人为了切实保障患有老年痴呆病症的人士的合法权益，可以考虑出售或是变更该类人士所拥有的房地产及其他资产的所有权。
若在此过程中监护人有任何行为损害了老年痴呆症患者的合法权益，则必须承担相应的法律责任。
法律依据：
《民法典》第三十四条
监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。
监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。
监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。
因发生突发事件等紧急情况，监护人暂时无法履行监护职责，被监护人的生活处于无人照料状态的，被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门应当为被监护人安排必要的临时生活照料措施。

[律师回复] 解析：
对于触犯本罪名的自然人，法律将判处其二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并且有权在判决中附加或单独判处票证价值额范围在一倍至五倍之间的罚金；
而如果情节严重，则需被判处二年以上七年以下有期徒刑，同时须承担票证价值额一倍以上五倍以下的罚金。
对于涉及到单位犯罪的情况，法律规定应对单位进行罚款处理，同时对其直接负责的主管人员以及其他直接责任人按照上述规定进行相应的刑事处罚。
法律依据：
《刑法》
第二百二十七条第一款伪造或者倒卖伪造的车票、船票、邮票或者其他有价票证，数额较大的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处票证价额一倍以上五倍以下罚金;数额巨大的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处票证价额一倍以上五倍以下罚金。
第二百三十一条单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。