购买小产权房,需谨慎,法律风险不可不知?

最新修订 | 2024-02-24
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杨在明律师
杨在明律师
小产权房在农民集体土地上建设的时候,并没有缴纳土地出让金等相关费用,并由乡政府或村委会颁发小产权房,而不是国家房管部门颁发。因此小产权房的流通转让有很多的限制。最有实质影响的就是小产权房只具备了普通商品小产权房因为没有国家的产权证书,不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。
购买小产权房,需谨慎,法律风险不可不知?

随着拆迁在全国各地的兴起,因拆迁引发的各种问题随之凸显。

其中最为明显的现象除了强拆、偷拆、补偿费低等问题,还有小产权房的问题也随拆迁的推进而越发突显。

而在拆迁实践中,小产权房大多会被作为违建拆除。

这一方面导致补偿极低,另一方面小产权房的买卖也会受到极大的影响,买卖双方都似乎会遭受不同程度上的损失。

可即使小产权房存在诸多问题,市场上买小产权的也大有人在,这又是为什么呢?下面由北京在明律师事务所拆迁律师根据多年的拆迁代理经验来为您讲解小产权房的相关问题。

什么是小产权房?

现市场上的小产权房是指:人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓,并不是法律概念。

所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”

基于当下房价猛涨,且居高不下。

随着拆迁而突显出来的一批批小产权房以其低价、快速交易的有利条件迅速进入公众视野。

但是大众普遍缺乏对小产权房的相关法律法规认识,多数认为只是没有房产证,居住不受影响,不知道小产权房潜在的巨大的法律风险。

小产权房买卖的法律风险

小产权房在农民集体土地上建设的时候,并没有缴纳土地出让金等相关费用,并由乡政府或村委会颁发小产权房,而不是国家房管部门颁发。

因此小产权房的流通转让有很多的限制。

最有实质影响的就是小产权房只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质。

也就是说,小产权房并不是商品房,没有房产证,因此不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。

再者,小产权房因为没有国家的产权证书,不能像大产权的房子一样抵押、流转。

如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。

双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果房产出现纠纷,缺少法律支持。

这里在明律师提醒大家的是:小产权房买卖合同不会像正规商品房一样能办理产权登记等手续。

因没有产权登记,并不产生法定的物权效力。

也就是说卖家只能基于房产买卖合同取得相应的权利。

根据法律以及相关规定,本集体组织成员之间的小产权房买卖合同是有效的,本集体组织成员向其他集体组织成员、城镇居民之间的小产权房买卖合同是无效的。

而无效后的处理规则要根据《民法典》的相关规定处理。

小产权房拆迁拆迁补偿问题

在明律师在这要告诉大家的是:小产权房遇到拆迁很难获得补偿。

其原因主要有:

1、小产权房不具备普通商品房的法律性质。

2、在购买过程中的合同纠纷难以得到等同保护;

3、开发建设过程中缺少监管,其房屋质量难以保证;

7、因无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户,这对房产价值影响很大。

综上,如若遇国家拆迁,大多会被拆迁方以违建来定义,被拆迁的小产权房便很难有相应的拆迁补偿。

因此在明律师提醒大家,不要一味看重小产权房的使用价值和低廉价格,也要多考虑下法律风险和长远预期。


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[律师回复] 王庆伟律师,中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员,北京市两高律师事务所诉讼业务部负责人、高级合伙人。中国房产纠纷网(.c.c)创始人。高层领导信息网、决策内参常年法律顾问。专长领域有:工程合同纠纷、建筑房产纠纷、婚姻继承纠纷、刑事辩护代理等。善于办理涉及全国特别是北京地区重大疑难案件,最高人民法院死刑复核案件及申诉案件、执行标的较大的执行案件等。本人执业宗旨:诚信、专业、专注。服务涉及民事、商事、刑事三大法律领域,范围涵盖全国30多个省、自治区、直辖市。把当事人的利益高高举起是该律师执业的最大特点。执业以来,凭借一丝不苟的工作作风、渊博的法学理论基础和丰富的司法实践经验,所办案件赢得了广大新老客户的一致好评。另本律师愿意与全国各地优秀律师同行携手合作,办理涉案北京的重大案件。王庆伟律师业务范围:房地产、工程、经贸、商务谈判、签约代理;知识产权诉讼代理;代理消费维权、损害赔偿;担任公民、法人、机关、团体、企事业单位常年法律顾问;商标注册代理、专利代理;律师见证、资信调查、出具法律意见书;代办公正、法制教育培训;分家析产、代理遗嘱;房地产签约、楼盘抵押、买
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签订征迁安置协议一定要谨慎
征地拆迁过程中,签订征迁安置补偿协议是必不可少的一个环节。但是征迁安置补偿协议不能随便签,一定要经过慎重的考虑再行决定是否签订。
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