房屋买卖是债权还是物权

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 需要分情形。农村房屋买卖合同有效的情形：出卖人和买受人均是同一村的村民。当然买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。
由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
农村房屋买卖合同无效的情形：农村村民将农村房屋卖给城镇居民，以及农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。

[律师回复] 如果是二套以上的房产，不存在提问中涉及的问题；如果是唯一的房产，则应当符合法律规定的，诸如提供5－8年的房租等规定，这与被执行人有无正式工作无关。对于唯一的房产，在符合法定情形时，仍然是可以查封拍卖的。最高法《关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条明确规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民不予支持。

[律师回复] 根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释200416号，以下简称《规定》)第二十八条第2款规定：“法院拍卖房产三次流拍第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”因此，若抵押房产经拍卖三次流拍

[律师回复] 您好，关于房屋买卖物业费怎样算这个问题，我的解答如下, 二手房的房屋买卖物业费的计算：转让房屋时遗留的欠费问题，从法律上讲，应该与房产买受人无关。因为合同具有相对性，合同是两者之间的问题，不能涉及第三人；由于原业主与物业公司之间的服务合同并没有涉及后来的买房人，新业主没有支付该部分物业费的义务。房子的转移并不意味着债务的转移；新业主购房后与物业公司建立新的物业服务合同关系，只对入住后的物管费承担缴纳义务；先查清原业主是否拖欠费用，如有欠费情况应要求原业主结清，要求业主提供有关的收据或者在合同上写清楚。法律依据：《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十三条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二手房的房屋买卖物业费的计算：转让房屋时遗留的欠费问题，从法律上讲，应该与房产买受人无关。因为合同具有相对性，合同是两者之间的问题，不能涉及第三人；由于原业主与物业公司之间的服务合同并没有涉及后来的买房人，新业主没有支付该部分物业费的义务。房子的转移并不意味着债务的转移；新业主购房后与物业公司建立新的物业服务合同关系，只对入住后的物管费承担缴纳义务；先查清原业主是否拖欠费用，如有欠费情况应要求原业主结清，要求业主提供有关的收据或者在合同上写清楚。法律依据：《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十三条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

[律师回复] 1、物业的说法是不对的，首先，作为业主，小区内的所有公共空间都属于全体业主共有，物业没有所有权，只有管理权；
2、其次，物业将属于全体业主的楼梯下方的空间封闭，应该征得全体业主或者业主委员会同意；最后，出售所得的价款，应该归全体业主所有。

[律师回复] 您好，关于房屋买卖属于物权纠纷吗这个问题，我的解答如下, 专属管辖一般是指法律规定某些特殊类型的案件专门由特定的管辖。也即专属关系必须要有法律的规定为依据。尽管《民事诉讼法》
第三十三条规定，“下列案件，由本条规定的人民专属管辖：
(一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民管辖”但在《民事诉讼法司法解释》
第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条
第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。”也就是说，不动产纠纷，只有在涉及权利确认、分割、相关关系时才属于专属管辖，而在房屋买卖合同纠纷中，属于合同纠纷，应按照民事诉讼法的规定，由合同约定管辖地，或由被告所在地、合同履行地管辖。通常来说，房屋所在地也可能是合同履行地，所以即使没有专属管辖，在没有合同约定其他地方管辖的情况下，房屋所在地的通常也可以管辖。

[律师回复] 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。根据《城市商品房预售管理办法》第九条：开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。而开发商在没有取得《商品房预售许可证》的条件下，违规与买受人订立的商品房预售合同的，此买卖合同的订立违反了我国法律的强制性规定，属无效合同。

[律师回复] 您好，房屋买卖继续履行与否要视情况而定。当事人之间的合同可以分为预约合同(“预约”)和本合同(“本约”)。预约是指当事人约定在将来订立一定合同的合同。预约的形态多种多样，通常使用的名称有：意向书、意向协议、认购书等。有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约具体需要约定的内容留待以后磋商决定有的预约条款则非常详尽，未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。如果仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人的合意内容是否全面，不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同是本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。

[律师回复] 您好，关于房屋买卖合同是债权吗这个问题，我的解答如下, 需要分情形。农村房屋买卖合同有效的情形：出卖人和买受人均是同一村的村民。当然买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。
由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
农村房屋买卖合同无效的情形：农村村民将农村房屋卖给城镇居民，以及农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。

[律师回复]
一、是债权。预告登记时物权变动尚未实现，因此登记对象不是物权本身，而是将来房产物权变动的请求权。因此请求权本身虽是一种债权，但预告登记使该债权具备了物权的某些效力，是请求权物权化的一种具体表现。预告登记是典型的债权物权化，是对债权的确认，可以对抗物权。预告登记后，出卖人有义务协助买受人办理房屋过户手续，不得再次出售，否则不发生物权效力。
二、物权与债权的联系和区别：
（一）两者的联系：
1、物权、债权都是一种民事权利，基本的财产形式，反映经济生活中的财产关系。当中物权是支配权，债权是请求权，物权和债权的保护方法不同。
2、物权是和债权相对应的一种民事权利，它们共同组成民法中最基本的财产形式。财产权的静止状态体现为物权，在运动状态中又表现为债权，物权和债权反映着社会经济生活中最基本的财产关系。
3、物权和债权尽管都属于财产权的范畴，但和债权相比较，物权是支配权，而债权是请求权，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。
（二）两者的区别：
1、物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。债权人的请求权只对特定的债务人发生效力，正是从这个意义上说，债权又被称为对人权。债权要成为物权必须要完成一定的公示方法。
2、物权具有优先性，债权具有平等性。物权的优先性，首先表现在当物权与债权并存时，物权优先于一般的债权。物权的优先性还表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这就是物权相互间的优先效力。
3、第三，物权能够对第三人产生效力，物权都具有追及性，所谓追及的效力，是指物权的标的物不管辗转流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人索取，请求其返还其物。任何人都负有不得妨碍权利人行使权利的义务，无论何人非法取得所有人的财产，都有义务返还。
4、在权利设定上的区别。物权设定时必须公示，动产所有权以动产的占有为权利象征。动产质权、留置权亦以占有为权利象征，而不动产则以登记为权利象征，地上权、地役权、抵押权等亦以登记为权利象征。公示常常伴随着物权的存在。而债权只是在特定的当事人之间存在的，它并不具有公示性，设立债权亦不需要公示。
5、因此当事人之间订立合同设立某项物权，如未公示，可能仅产生债权而不产生物权。物权的设立采取法定主义，物权的种类和基本内容由法律规定，而不允许当事人自由创设物权种类。
5、物权和债权的保护方法不同。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，签订房屋买卖合同时一方迟到的，并不属于合同违约，如果不履行合同义务的，才会构成合同违约。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

[律师回复] 对于房屋买卖物业费应该怎么算这个问题，解答如下, 二手房的房屋买卖物业费的计算：转让房屋时遗留的欠费问题，从法律上讲，应该与房产买受人无关。因为合同具有相对性，合同是两者之间的问题，不能涉及第三人；由于原业主与物业公司之间的服务合同并没有涉及后来的买房人，新业主没有支付该部分物业费的义务。房子的转移并不意味着债务的转移；新业主购房后与物业公司建立新的物业服务合同关系，只对入住后的物管费承担缴纳义务；先查清原业主是否拖欠费用，如有欠费情况应要求原业主结清，要求业主提供有关的收据或者在合同上写清楚。法律依据：《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十三条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

[律师回复] 对于房屋买卖物业费应该怎么算这个问题，解答如下, 二手房的房屋买卖物业费的计算：转让房屋时遗留的欠费问题，从法律上讲，应该与房产买受人无关。因为合同具有相对性，合同是两者之间的问题，不能涉及第三人；由于原业主与物业公司之间的服务合同并没有涉及后来的买房人，新业主没有支付该部分物业费的义务。房子的转移并不意味着债务的转移；新业主购房后与物业公司建立新的物业服务合同关系，只对入住后的物管费承担缴纳义务；先查清原业主是否拖欠费用，如有欠费情况应要求原业主结清，要求业主提供有关的收据或者在合同上写清楚。法律依据：《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十三条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 二手房的房屋买卖物业费的计算：转让房屋时遗留的欠费问题，从法律上讲，应该与房产买受人无关。因为合同具有相对性，合同是两者之间的问题，不能涉及第三人；由于原业主与物业公司之间的服务合同并没有涉及后来的买房人，新业主没有支付该部分物业费的义务。房子的转移并不意味着债务的转移；新业主购房后与物业公司建立新的物业服务合同关系，只对入住后的物管费承担缴纳义务；先查清原业主是否拖欠费用，如有欠费情况应要求原业主结清，要求业主提供有关的收据或者在合同上写清楚。法律依据：《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十三条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

[律师回复] 债务履行期限届满后以物抵债协议的效力主要争议集中在，以物抵债协议系属于实践合同还是属于诺成合同。如属于实践合同，债务人在未实际履行前协议未生效力；如果属于诺成合同原则上双方达成一致即生效。

[律师回复] 需要。物业从开发商手中交割接收验收的基本操作是：
一物业接管验收的准备工作
A组建接管验收小组，一般5--8人并且由项目负责人担任
B接管验收的资料准备，包括文件，图纸表格
C进行现场初步勘验

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 买卖合同关系是标的物交付和所有权转移，所以属于债权关系，但买卖合同关系包括了物权的变更与转移，也是物权的转化。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权和他物权（用益物权和担保物权）。债权是得请求他人为一定行为（作为或）的民法上权利。本于权利义务相对原则，相对于债权者为债务，即必须为一定行为（作为或）的民法上义务。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 债务人可以放弃到期债权，但如果对债权人造成了侵害，债权人可以行使撤销权的。
《中华人民共和国合同法》第七十四条 【债权人的撤销权】因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。

[律师回复] 过户登记请求权，是指不动产受让人所享有的请求出让人协助其完成所有权移转的权利。在登记生效主义原则下，办理不动产过户登记之前,并不发生物权转移，买受人享有过户登记请求权的基础不是物权，而是其与出卖人之间的房屋转让合同，因此，从性质上看，过户登记请求权属于债权请求权。根据民法总则对诉讼时效客体的规定，债权请求权原则上应当适用诉讼时效，但由于合法占有人过户登记请求权的特殊性，致使对已基于房屋转让合同等债权契约而合法占有不动产的受让人的过户登记请求权适用诉讼时效缺乏合理性与必要性。
　　
首先，合法占有人过户登记请求权适用诉讼时效会导致房屋所有权的权能分裂。所有权具有占有、使用、收益和处分四项权能，合法占有人事实上已享有占有、使用和收益三项权能。在传统观念中，合法占有人已拥有事实物权，尤其是在不为处分的情况下，占有、使用和收益已足以达到房屋交易的主要目的。由于基于债权合同的占有依法属于有正当权源的有权占有，在房屋转让合同有效的情况下，即使过户登记请求权因超过诉讼时效期间被驳回，房屋所有权人并不能根据物权法第三十四条规定以无权占有为由请求占有人返还该房屋。因此，若对合法占有人的过户登记请求权适用诉讼时效，会导致房屋的合法占有人不能得到法律上物权，享有法律上物权的所有权人无法完整地支配房屋，进一步造成标的物长期处于归属不清或者权利真空之状态，不利于物权状态的清晰和统一。
　　
其次，合法占有人的过户登记请求权与适用诉讼时效的其他债权请求权的客体存在本质区别。适用诉讼时效的债权请求权人欲以实现的法律目的是获得对方的特定给付，而该类给付通常具有占有和所有的同一性。例如，财产损害赔偿请求权人的目的是取得金钱给付，货币的占有和所有具有同一性；动产买卖合同中买受人的目的是取得特定动产，动产的占有和所有通常也具有同一性。非占有人行使过户登记请求权的目的在于取得所有权，一旦取得所有权，则可基于不受诉讼时效限制的物权请求权实现占有与所有的统一。即便非占有人的过户登记请求权经过诉讼时效，转让人对标的物仍具有占有和所有的同一性。但合法占有人的过户登记请求权经过诉讼时效后，会导致房屋的占有人不享有物权，房屋所有权人无法支配房屋的占有、使用和收益，丧失占有和所有的同一性。甚至从闭合的二维向度看，占有、使用和收益才是房屋的经济本质，所有权登记不过是不具有经济属性的法律外壳而已。与占有、使用和收益的经济本质相比，合法占有人的过户登记请求权几乎不具有财产给付的实质内容。
　　再次，对合法占有人的过户登记请求权不适用诉讼时效并不影响其不及时行使权利。根据我国现行的诉讼时效制度，权利人在规定的期限内不行使权利，义务人会获得抗辩权，权利人则失去胜诉权，因此，诉讼时效制度充分体现“法律不保护懒惰者”的原则，敦促权利人及时主张权利。不动产登记生效主义原则下，完成不动产过户登记之前,不动产转让人依然是不动产物权所有人，享有对不动产的处分权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条规定的精神，出卖人就同一不动产订立多重买卖合同，在买卖合同均为有效的情况下，由先完成不动产过户登记的一方取得不动产所有权。此时，取得房屋所有权的第三人，可以根据物权法第三十四条规定以无权占有为由请求占有人返还该房屋，占有人将丧失已取得的占有利益。所以，出卖人对不动产的处分权事实上已经发挥了诉讼时效敦促权利人及时行使权利的功能。
　　可见，合法占有人的过户登记请求权与非占有人的过户登记请求及其他债权请求权存在重要区别，以过户登记请求权属于债权请求权为由对合法占有人的过户登记请求权适用诉讼时效会造成“买受人不能取得所有权，出卖人无法取得占有权”的逻辑困局。尤其是在房屋已交付的情况下，房屋所有权人已丧失因使用房屋所带来的经济价值，其以诉讼时效抗辩以逃避协助履行过户登记义务的目的，并不是不履行协助登记义务本身，而是以所有权人的身份攫取再行转让、抵押等带来的经济利益，这又会转而侵害合法占有人已取得的占有权，形成权利纠纷的恶性循环。因此，对合法占有人的过户登记请求权适用诉讼时效不具有正当性，不符合诉讼时效制度的价值。本案中，应当支持李某请求张某协助履行过户登记义务的诉讼请求。