哪些房屋不能进行买卖

[律师回复] 房屋买卖协议样本 甲方：_______ 乙方：________ 依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，买卖双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖有关事项，达成如下协议： 第一条：房屋基本情况乙方购买甲方合法拥有的坐落于________市_______区_______________________________________，产权证第___________号，建筑面积__________平方米的房产一套。 第二条：付款方式 1． 双方议定上述房产出售价格为________________________元整。此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。 2． 甲方收到乙方定金______________________元整3． 办理过户手续当日乙方交付甲方首付款_______________________元整。（以收据收条为准） 4． 余款________________________元整，由银行直接划拨给甲方 5． 买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用，待乙方申请的贷款批准后，即可为乙方准备办理过户手续。甲方需积极配合乙方办理贷款手续。（以收据收条为准）第三条：房屋过户 甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。 第四条：双方责任 1． 甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。 2． 甲方应在_____年_____月_____日将该房产交付乙方（以银行划拨余款日为准）。室内现有家电、家具随房屋交接赠送给乙方。3． 甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。 4． 甲方在本合同生效之日起_________日内将户口迁出。 5． 乙方贷款数额不足时，应用现金补齐，否则视为违约。 6． 房屋公共维修基金随房产转移。 第五条：合同变更1． 在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内（书面通知发生三日内）签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。 2． 本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。 第六条：违约责任 本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退。 第七条：合同争议的解决 本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。 第八条：本合同经甲、乙双方签字之日起即生效。 第九条：本合同共____页，一式____份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。 第十条：其他约定甲 方：________ 乙 方： ________ 身份证号：________ 身份证号：________ 电 话： ________ 电 话： ________ 现 住 址：________ 现 住 址：________

[律师回复] 您好！没法走买卖的程序（袁律师）

[律师回复] 如果合同内容符合法律规定，当事人在自愿合法的前提下签订合同的，合同是具有法律效力的。
相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》
第四十四条　依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十五条　当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

[律师回复] 不能进行买卖，因为农村的房屋宅基地是属于村集体经济组织所有的，只有本村经济组织成员之间才可以使用，本村经济组织成员以外的农民、城镇居民都不是合法的购买主体。也就是说，只有本村村民之间的购买协议才是有效的，其他都因违反法律规定而无效。

[律师回复] 可以，农村房屋买卖有效必须符合下列四个条件：
(一)购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。
(二)售房者的主体资格合格。卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人一方若单方面处分房屋的，并不能使房屋买卖有效。
(三)购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。
(四)买卖经过村民委员会同意。这是必经程序，农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。

[律师回复] 1、对房屋买卖行为进行公证应向房产所在地的公证处提出公证申请，公证员根据当事人提交的证明材料进行审查；通知当事人填写《房屋买卖公证申请表》；
2、申请人按照规定交纳公证费用，启动公证程序；公证员分别与买卖双方谈话并且制作谈话笔录；出具房屋买卖公证书

[律师回复] 所谓“转按揭”，是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但据了解，目前能做转按揭的银行很少，北京等部分城市更是早就叫停了转按揭，所以这种方法目前已经很少有人使用。

[律师回复] 小产权房屋买卖合同是不能公证的。小产权房屋在我国是禁止买卖的，任何买卖小产权房屋的行为都是违法行为，公证的目的是在于公证房屋买卖行为的合法有效性，对于国家命令禁止的行为是不会进行公证的，所以小产权房屋买卖不需要公证。

[律师回复] 房屋买卖协议不存在着有效期，合同一经签订就是永远有效的，哪怕是房子已经完成了过户登记的也都一直具备着法律效力。失效的房屋买卖协议只能是建立在房子的产权没有办理好过户登记，产权主体有问题，单位违反规定购房等这些情况下才会导致合同失效。

[律师回复] 度二手房买卖费用包括以下八个方面的费用，对于二手房过户费用的具体规定阐述如下：
1、二手房交易手续服务费：住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取：3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。
2、二手房过户登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。
3、二手房过户土地收益金(代收)：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。
4、二手房过户核档费：50元/宗。
5、二手房过户契税：税率为3% ，按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米)契税税率减半，按 1.5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。买方承担。
6、二手房过户印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。
7、二手房过户营业税及附加：房产证不到两年时间过户，营业税不能享受优惠减免，需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
8、二手房过户个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，
①税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;
②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。（楼盘网）
以上几点便是对二手房过户费用的具体规定阐述。

[律师回复] 依据《继承法》规定，公民死亡时候遗留的个人合法财产为遗产，其中包括公民的房屋。有一部分人面临着需要将继承房屋再次出售的情况。但是，由于继承来的房产与正常买卖交易取得房产性质有所差别，再次出售必须先公证。

[律师回复] 依据《继承法》规定，公民死亡时候遗留的个人合法财产为遗产，其中包括公民的房屋。有一部分人面临着需要将继承房屋再次出售的情况。但是，由于继承来的房产与正常买卖交易取得房产性质有所差别，再次出售必须先公证。

[律师回复] 您好，关于农村房屋可以进行买卖吗这个问题，我的解答如下, 《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权农村村民一户只能拥有一处宅基地农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。
从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。

[律师回复] 1.按事实上情况，对于房屋买卖，签订协议只要符合限定的，就具有法律效力，并不需要进行公证。　　
2.相关限定《城市房地产开发经营管理条例》　第二十七条　房地产开发公司预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。　　
3.地产开发公司应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。第二十八条　商品房销售，当事人两方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、托付日子、质量要求、物业管理方式以及两方的违约职责。

[律师回复] 《中华人民共和国土地管理法》规定，农村房屋可以进行买卖，但是房屋的宅基地是禁止买卖的，进行房屋买卖要注意的内容，主要有：
1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。
2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。
3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关的材料原件。
4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。
5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或者“集体土地使用证”的过户更名手续还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。

[律师回复] 1.按事实上情况，对于房屋买卖，签订协议只要符合限定的，就具有法律效力，并不需要进行公证。　　
2.相关限定《城市房地产开发经营管理条例》　第二十七条　房地产开发公司预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。　　
3.地产开发公司应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。第二十八条　商品房销售，当事人两方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、托付日子、质量要求、物业管理方式以及两方的违约职责。

[律师回复] 一、农村房屋买卖应注意哪些必要程序?
1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。
2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。
3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。
4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。
5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。
二，村民能否出卖其宅基地上房屋?《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，
二是集体经济组织以外的成员。
1、集体经济组织内部成员又分三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准;二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准;三是已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对上列第二种情况，村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的，也不应得到批准。至于第三种情况，则可依法申请建房用地。
《土地管理条例》第35条规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地的条件。据此对照上列三种情况：第一种情况已不能再申请建房，故无法购买村民房屋;第二种情况能不能购买村民房屋，则取决于其所占用的宅基地是否超标;第三种情况应属符合申请建房用地条件，故可以购买村民房屋。
2、如果是集体经济组织以外的成员，会出现两种情况：
(1)城镇居民。根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
《政府关于加强土地转让管理的通知》也强调：禁止农民将住宅向城镇居民出售。
因此，城镇居民不是农村房屋买卖合法的购买方。
(2)本集体经济组织以外的农民。根据国家土地管理法的相关规定，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此，本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。
三、关于执行农村买卖房屋合同时不过户的问题《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称《意见》)第56条规定：买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续。但最高人民法院(1987)民他字第42号司法解释对此作了进一步解释：《意见》第56条规定的精神，只适用于解决《城市私有房屋管理条例》(以下简称《条例》)实施前的历史遗留问题;《条例》实施后，人民法院审理这类案件，应严格按照《条例》的规定办理。由此看来，《意见》第56条不适用于农村房屋买卖，当然不能作为审理本案的依据。而且，按照我国民法精神，不动产物权的取得、消灭和变更，经登记才产生法律效力，这也是为绝大多数国家的民法所接受的一条原则。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
因此，只有取得银行同意或者由房屋买受人代为向银行清偿债务，才能将房屋出售，签署的买卖协议才会有效。

[律师回复] 依据《继承法》规定，公民死亡时候遗留的个人合法财产为遗产，其中包括公民的房屋。有一部分人面临着需要将继承房屋再次出售的情况。但是，由于继承来的房产与正常买卖交易取得房产性质有所差别，再次出售必须先公证。

[律师回复] 一般可在六个月左右完成。如果只是判决了要强制执行拍卖，执行房子拍卖过程还要三个月左右才会开拍卖会。因为还要摇珠选定评估公司进行房产评估，按评估报告的价确定保留价，再摇珠选定拍卖公司。执行房屋时，需要有以下程序：
1、查封涉案房屋，委托评估机构进行价值评估。一般需要两个月左右。
2、委托拍卖机构进行拍卖，不能拍卖成交的，还需要降价并再次委托拍卖。每次时间在两个月左右。
3、查封裁定书、评估报告、拍卖裁定书需要送达双方当事人。如果无法送达相关法律文书，需要公告送达，公告期限是两个月（最大的不确定性就在这个阶段）。
4、评估完房子之后开始
第一次拍卖(拍卖不动产，应当在拍卖十五日前公告)。⑴竞买人应当于拍卖前向人民预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。⑵人民执行房子拍卖过程快结束时，会在在拍卖五日前通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人于拍卖日到场。⑶拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。
5、
第二次拍卖。拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，应当在六十日内再行拍卖。
6、
第三次拍卖。对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，应当在六十日内进行第三次拍卖。
7、变卖。⑴第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产抵债的，人民应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。⑵自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。
8、所有权转移。不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。通常需要出具裁定书等，到房屋所在地的交易中心办理产权过户。扩展资料在拍屋出售时，需要按市价出售，以拍卖形式进行，以价高者得为主，而款项的偿还机制分配如下：
1、拥有物业押记的债权人。
2、相关法律费用。
3、如果所得款项，多于按揭需要清还款项，余款会归还业主。在亚洲金融风暴前，一般进行银主盘拍卖后，已经可以抵偿欠债。但在金融风暴后，往往银主盘拍卖后，仍未能抵偿欠款，令银行不愿出售银主盘，造成不少呆账。拍屋不一定是从银行查封而来，私人查封也有；只是房屋的金额太大，每间房子又都有向银行借钱，银行借钱出去时，都有办理设定抵押权，拍卖时银行有优先受偿之权，这就是强制查封的“执行名义”之一，称为拍卖抵押物。银行会根据按揭条款，以及相关民事法律规定，向法庭申请没收物业后所出售的物业。