房屋买卖合同无效怎样认定

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如何确认房屋买卖合同无效 凡不符合法律规定的要件的合同，不能产生合同的法律效力，都属于无效合同。 1、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。 3、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。 4、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖合同无效。 5、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。 6、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向。 7、非法转让，合同无效。

[律师回复] 对于能怎么确认房屋买卖合同无效这个问题，解答如下,
一、如何确认房屋买卖合同无效
(1)房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
(2)未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
(3)产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。
(4)侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖合同无效。
(5)单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。
(6)买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向。
(7)非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让(包括买卖)：
以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;
司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
依法收回土地使用权的;
共有房产未经共有人书面同意的;
权属有争议的;
未依法登记领取权属证书的;
法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
二、法律规定
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、如何确认房屋买卖合同无效
(1)房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
(2)未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
(3)产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。
(4)侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖合同无效。
(5)单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。
(6)买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向。
(7)非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让(包括买卖)：
以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;
司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
依法收回土地使用权的;
共有房产未经共有人书面同意的;
权属有争议的;
未依法登记领取权属证书的;
法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
二、法律规定
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 如何确认房屋买卖合同无效
凡不符合法律规定的要件的合同，不能产生合同的法律效力，都属于无效合同。
1、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2、未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
3、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。
4、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖合同无效。
5、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。
6、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向。
7、非法转让，合同无效。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，按揭房屋买卖合同如果是当事人自愿签订的，没有欺诈行为，不影响他人利益的，合同一般会有效。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销：
(一)因重大误解订立的
(二)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民或者仲裁机构不得撤销。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，按揭房屋买卖合同如果是当事人自愿签订的，没有欺诈行为，不影响他人利益的，合同一般会有效。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销：
(一)因重大误解订立的
(二)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民或者仲裁机构不得撤销。

[律师回复] 对于确认房屋买卖行为无效后如何处理这个问题，解答如下,
1、返还财产
返还财产，是指合同当事人在合同被确认为无效或者被撤销以后，对已经交付给对方的财产，享有返还财产的请求权，对方当事人对于已经接受的财产负有返还财产的义务。返还财产有以下两种形式：
(1)单方返还单方返还，是指有一方当事人依据无效合同从对方当事人处接受了财产，该方当事人向对方当事人返还财产或者虽然双方当事人均从对方处接受了财产，但是一方没有违法行为，另一方有故意违法行为，无违法行为的一方当事人有权请求返还财产，而有故意违法行为的一方当事人无权请求返还财产，其被对方当事人占有的财产，应当依法上缴国库。单方返还就是将一方当事人占有的对方当事人的财产，返还给对方，返还的应是原物，原来交付的货币，返还的就应当是货币原来交付的是财物，就应当返还财物。
(2)双方返还双方返还，是在双方当事人都从对方接受了给付的财产，则将双方当事人的财产都返还给对方接受的是财物，就返还财物接受的是货币，就返还货币。如果双方当事人故意违法，则应当将双方当事人从对方得到的财产全部收归国库。
2、折价补偿
折价补偿是在因无效合同所取得的对方当事人人的财产不能返还或者没有必要返还时，按照所取得的财产的价值进行折算，以金钱的方式对对方当事人进行补偿的责任形式。
3、赔偿损失
根据《合同法》第58条之规定，当合同被确认为无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时，还要承担损害赔偿责任。此种损害赔偿责任应具备以下构成要件：
(1)有损害事实存在
(2)赔偿义务人具有过错。
(3)过错行为与遭受损失之间有因果关系。
如果合同双方当事人都有过错，依第58条的规定，双方应各自承担相应的责任，即适用过错的程度，如一方的过错为主要原因，另一方为次要原因，则前者责任大于后者此所谓过错的性质如一方系故意，另一方系过失，故意一方的责任应大于过失一方的责任。
因合同无效或者被撤销，一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失，这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。这里的“损失”应以实际已经发生的损失为限，不应当赔偿期待利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则。

[律师回复] 解答如下, 　　2003年10月，张某与单某签订房屋买卖协议，约定张某将其名下的小产权房卖给单某，价款为188000元，单某在协议签订之日起三天内付清房款，同时张某交房给单某。协议签订后，张某与单某如约履行了协议，但因买卖的房屋所占用的土地属于集体土地，房屋一直未能办理过户手续。5年后，该房屋因征地被划入拆迁范围，张某诉至要求确认与单某签订的房屋买卖协议无效，同时要求单某退还房屋。　　经审理后认为，张某与单某买卖房屋的行为违反了我国土地管理法律法规的强制性规定，双方因此签订的房屋买卖协议无效。根据《合同法》的有关规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。于是，判决单某在判决生效后十五日内将房屋返还给张某。　　判决生效后，单某将房屋返还给了张某，同时，张某也将购房款188000元退还给了单某。不久，单某将张某诉至，认为双方签订的房屋买卖协议履行已达五年之久，期间房屋明显升值，当初所支付的房款188000即使加上利息，现已不能购买当时所能购买到的房屋。因房屋拆迁可以得到巨大的补偿利益，张某违反诚信通过法律途径确认协议无效，给单某造成了巨大的损失。因此，诉请判令张某赔偿损失50万元。　　经审理后认为，房屋买卖协议的无效单某和张某均有过错，双方均应承担一定的责任。相比单某，张某不仅有过错，而且在有巨大的拆迁补偿利益的情况下，其行为还有失诚信和违背社会道德。根据诚实守信和公平合理的民法基本原则，判决张某赔偿单某30万元。　　点评：　　在城市化迅猛发展的情况下，土地征收带来巨大的拆迁利益，部分农村居民将农村的小产权房出售后，违背诚信和罔顾道德，以诉讼方式追讨小产权房。按现行的法律规定，大多会确认这类的房屋买卖合同无效，买卖双方各自返还房屋和房款。但仅此并不能解决买卖双方的纠纷，因房屋升值或房款贬值所造成的纠纷是现实存在的。　　虽然出卖人主张小产权房买卖协议无效通常会得到的支持，但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德。如出卖方均可通过这种方式获得巨大的利益，社会的道德危机便在所难免，且对买方来说显然有失公平，似乎也会成为这种不诚信、不道德行为的帮凶。因此，在审理此类案件时，通常会考虑提讼一方要求确认小产权房买卖协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此获得的利益大小，公平合理地进行处理。如卖方确实因出售房屋后不能解决住房问题而诉请确认房屋买卖协议无效的，则协议被确认无效后，买方不应从中获利。　　一般来说，买卖行为结束的时间越久、买方使用房屋的时间越长，就越应当维护交易的稳定和安全，即使房屋买卖协议被确认无效后，买方因此可得到的利益就应越大。总之，因房屋买卖协议无效的可得利益不应由一方单独享有，而因考虑各方面的因素在买卖双方之间进行公平合理的分配。但是，可得利益在买卖双方之间的分配应起到现行法律对此类交易行为的指引和教育作用，而不是纵容此类交易行为的发生，如此才能抑制小产权房的买卖交易。

[律师回复] 在司法实践中，对上述法律规定的适用存在不同观点。审判实践中，经常遇到房屋故有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。而且，往往确认无效的合同仅履行至交付定金、首付购房款等环节，没有履行至办理完毕产权过户手续，交易完成阶段，不符合《合同法》规定的善意第三人的条件，因此买受人不能认定为善意第三人。且在产权交易过程中，有关部门在办理产权交易过户手续时，对共有人情况亦不予审查，仅以系不动产权利人本人，即可办理产权过户手续。　　从合同签订、履行的诚信原则考虑，我们认为，房屋出售时，权利登记仅在出卖人一人名下的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定有效;但如有证据证明买受人存在过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。如果你以未经共有人同意，主张房屋买卖合同无效，则将面临恶意违约的危险，有可能得不偿失，建议还是慎重，人要诚信为本。

[律师回复] 您好，关于恶意串通订立房屋买卖合同法院确认无效这个问题，我的解答如下, 　　为了阻止办理房屋过户，敖某与妻子刘某某另行与第三人古某某签订房屋买卖合同，将已出售给郭某某的房屋再次出售给古某某，并办理了过户手续。郭某某一纸诉状把敖某、刘某某、古某某诉至，要求判令三者签订的房屋买卖合同无效，并将涉案房屋恢复登记至敖某名下。近日，重庆市荣昌县人民法院审理了一起因恶意串通引发的合同纠纷案件。　　郭某某与敖某在2000年签订了房屋买卖合同，敖某把自己的房屋一套出卖给郭某某。合同签订后，郭某某按约定把购房款给付敖某，敖某也把房屋的产权证等交付郭某某，郭某某在购房后就一直居住在该房屋内至今。由于敖某拒绝配合郭某某办理房屋过户手续，郭某某在2014年3月向人民，要求敖某配合办理过户手续。在诉讼过程中，敖某到主管部门办理了原房产证的遗失，并补办了房产证，后与妻子刘某某一起与敖某的姐夫古某某签订房屋买卖合同，将房屋卖给古某某并办理了过户手续。从敖某申请办理房产证遗失到将房屋过户给古某某仅有10多天时间，双方约定的购房款也远低于市场价格。由于房屋已过户给古某某，敖某不再具有对房屋的处分权，郭某某要求敖某履行过户义务的请求已不能实现，故人民未支持郭某某办理房屋过户的请求。　　2014年6月，郭某某再次向人民，要求确认敖某、刘某某、古某某三人签订的房屋买卖合同无效，并将房屋恢复登记至敖某名下。人民经审理后，认为郭某某在购房居住后十余年一直相安无事，直到郭某某要求敖某办理房屋过户后，敖某申请办理房产证遗失并补办房产证的行为具有主观上的恶意。从敖某申请房产证遗失到将房屋过户给古某某仅有10多天时间，而且敖某、刘某某与古某某约定的购房款远远低于市场价格，古某某在购房前既未对房屋进行实地查看，双方交易也没有资金往来的依据。敖某、刘某某与古某某签订、履行合同的行为存在许多不符合房屋交易通常做法之处，且双方的行为导致郭某某无法办理房屋过户，损害了郭某某的利益，构成恶意串通，遂判决敖某、刘某某与古某某签订的房屋买卖合同无效，并将房屋恢复登记至敖某名下。　　古某某不服一审判决，向重庆市第五中级人民提起上诉，五中院日前作出驳回上诉维持原判的二审判决。

[律师回复]
1、房屋与土地分开转让的。 房产和地产不得分开转让，这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。
2、侵犯优先购买权的。所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权回复。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效，但善意第三人的除外。
3、因欺诈而转让商品房的。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
4、商品房预售违法的。
5、在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。
6、其他法律法规的强制性规定禁止转让的。

[律师回复] 根据合同法的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。以上为合同法中合同无效的情形，如果房屋买卖合同出现了法定（以上规定）、或者约定的无效情形，买卖合同即为无效。根据合同法的规定，合同部分无效，其他部分仍然有效。因此如果买卖合同无效，并不影响合同中对定金的约定。按照合同法的规定，约定定金的适用定金规则，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

[律师回复] 解答如下, 　　2003年10月，张某与单某签订房屋买卖协议，约定张某将其名下的小产权房卖给单某，价款为188000元，单某在协议签订之日起三天内付清房款，同时张某交房给单某。协议签订后，张某与单某如约履行了协议，但因买卖的房屋所占用的土地属于集体土地，房屋一直未能办理过户手续。5年后，该房屋因征地被划入拆迁范围，张某诉至要求确认与单某签订的房屋买卖协议无效，同时要求单某退还房屋。　　经审理后认为，张某与单某买卖房屋的行为违反了我国土地管理法律法规的强制性规定，双方因此签订的房屋买卖协议无效。根据《合同法》的有关规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。于是，判决单某在判决生效后十五日内将房屋返还给张某。　　判决生效后，单某将房屋返还给了张某，同时，张某也将购房款188000元退还给了单某。不久，单某将张某诉至，认为双方签订的房屋买卖协议履行已达五年之久，期间房屋明显升值，当初所支付的房款188000即使加上利息，现已不能购买当时所能购买到的房屋。因房屋拆迁可以得到巨大的补偿利益，张某违反诚信通过法律途径确认协议无效，给单某造成了巨大的损失。因此，诉请判令张某赔偿损失50万元。　　经审理后认为，房屋买卖协议的无效单某和张某均有过错，双方均应承担一定的责任。相比单某，张某不仅有过错，而且在有巨大的拆迁补偿利益的情况下，其行为还有失诚信和违背社会道德。根据诚实守信和公平合理的民法基本原则，判决张某赔偿单某30万元。　　点评：　　在城市化迅猛发展的情况下，土地征收带来巨大的拆迁利益，部分农村居民将农村的小产权房出售后，违背诚信和罔顾道德，以诉讼方式追讨小产权房。按现行的法律规定，大多会确认这类的房屋买卖合同无效，买卖双方各自返还房屋和房款。但仅此并不能解决买卖双方的纠纷，因房屋升值或房款贬值所造成的纠纷是现实存在的。　　虽然出卖人主张小产权房买卖协议无效通常会得到的支持，但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德。如出卖方均可通过这种方式获得巨大的利益，社会的道德危机便在所难免，且对买方来说显然有失公平，似乎也会成为这种不诚信、不道德行为的帮凶。因此，在审理此类案件时，通常会考虑提讼一方要求确认小产权房买卖协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此获得的利益大小，公平合理地进行处理。如卖方确实因出售房屋后不能解决住房问题而诉请确认房屋买卖协议无效的，则协议被确认无效后，买方不应从中获利。　　一般来说，买卖行为结束的时间越久、买方使用房屋的时间越长，就越应当维护交易的稳定和安全，即使房屋买卖协议被确认无效后，买方因此可得到的利益就应越大。总之，因房屋买卖协议无效的可得利益不应由一方单独享有，而因考虑各方面的因素在买卖双方之间进行公平合理的分配。但是，可得利益在买卖双方之间的分配应起到现行法律对此类交易行为的指引和教育作用，而不是纵容此类交易行为的发生，如此才能抑制小产权房的买卖交易。

[律师回复] 实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢 归纳起来，主要有以下七种：
　　
1、房地产分离出卖，合同无效。
　　
2、产权未登记过户，合同无效。
　　房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。
　　
3、产权主体有问题，合同无效。
　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。
　　
4、侵犯优先购买权，合同无效。
　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。
　　
5、单位违反规定购房，合同无效。
　　
6、价格欺诈，显失公平，合同无效。
　　买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。
　　
7、非法转让，合同无效。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如何确认房屋买卖合同无效 凡不符合法律规定的要件的合同，不能产生合同的法律效力，都属于无效合同。 1、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。 3、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。 4、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖合同无效。 5、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。 6、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向。 7、非法转让，合同无效。

[律师回复] 对于确认抵押房屋买卖有效吗这个问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，房屋已经抵押是不能买卖的，要解除抵押登记后才能买卖，但如果经抵押权人同意的，买卖行为是有效的。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

[律师回复] 房屋买卖合同的当事人在房屋抵押合同已被确认有效后，提起合同无效之诉，其目的在于对抗抵押权人行使抵押权。由于房屋买卖合同与房屋抵押合同分属不同法律关系，房屋买卖合同的效力应根据买卖双方的交易情况适用合同法等相关规定进行认定，不受生效法律文书确认房屋抵押合同效力影响。一旦买卖合同经审理被确认为无效的，因该合同取得的财产，双方均应予以返还。至于设定抵押权的房屋，可区分以下三种情况进行处理：
1、抵押权人已经申请执行，且抵押物已被拍卖、变卖的，鉴于系争房屋事实上已经无法返还，可判令买受人折价赔偿
2、抵押物尚未被拍卖、变卖的，可判令买受人在涤除抵押权后，将房屋返还给出卖人
3、出卖人已经代为清偿债务消灭抵押权，可判令买受人返还房屋
三、当事人诉请确认房屋买卖合同无效，但买受人为获得贷款已将系争房屋抵押给银行的，买卖合同与抵押借款合同的处理房屋买卖合同可能被确认为无效或被撤销、解除的，可将诉讼情况告知担保权人。若担保权人就此提出诉讼请求的，可与房屋买卖合同纠纷合并审理;若担保权人未申请参加诉讼的，仅处理房屋买卖合同纠纷，但应尽可能查明房屋上设定的权利，并在处理时予以考量。
四、不动产上设定抵押权与租赁权的实现顺序根据《物权法》第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，抵押权与租赁权的实现取决于两者设立的先后顺序。审判实践中，可区分以下情况进行处理：
1、不动产抵押权自登记时生效，登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系
2、不动产抵押权登记前，不动产租赁合同已经登记备案的，租赁关系不受抵押权的影响
3、不动产抵押权登记前，不动产租赁合同虽未登记备案，但租赁关系实际存在的，如承租人已经实际占有使用该不动产的，租赁关系不受抵押权的影响
五、抵押人将已抵押的不动产出租，不动产抵押权实现时，不动产租赁关系的处理根据最高《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力。因此，抵押权实现后，抵押物的买受人要求承租人迁让的主张，一般可予支持。至于承租人的损失可基于租赁关系向出租人主张。

[律师回复] 房屋买卖合同的当事人在房屋抵押合同已被确认有效后，提起合同无效之诉，其目的在于对抗抵押权人行使抵押权。由于房屋买卖合同与房屋抵押合同分属不同法律关系，房屋买卖合同的效力应根据买卖双方的交易情况适用合同法等相关规定进行认定，不受生效法律文书确认房屋抵押合同效力影响。一旦买卖合同经审理被确认为无效的，因该合同取得的财产，双方均应予以返还。至于设定抵押权的房屋，可区分以下三种情况进行处理：
1、抵押权人已经申请执行，且抵押物已被拍卖、变卖的，鉴于系争房屋事实上已经无法返还，可判令买受人折价赔偿
2、抵押物尚未被拍卖、变卖的，可判令买受人在涤除抵押权后，将房屋返还给出卖人
3、出卖人已经代为清偿债务消灭抵押权，可判令买受人返还房屋
三、当事人诉请确认房屋买卖合同无效，但买受人为获得贷款已将系争房屋抵押给银行的，买卖合同与抵押借款合同的处理房屋买卖合同可能被确认为无效或被撤销、解除的，可将诉讼情况告知担保权人。若担保权人就此提出诉讼请求的，可与房屋买卖合同纠纷合并审理;若担保权人未申请参加诉讼的，仅处理房屋买卖合同纠纷，但应尽可能查明房屋上设定的权利，并在处理时予以考量。
四、不动产上设定抵押权与租赁权的实现顺序根据《物权法》第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，抵押权与租赁权的实现取决于两者设立的先后顺序。审判实践中，可区分以下情况进行处理：
1、不动产抵押权自登记时生效，登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系
2、不动产抵押权登记前，不动产租赁合同已经登记备案的，租赁关系不受抵押权的影响
3、不动产抵押权登记前，不动产租赁合同虽未登记备案，但租赁关系实际存在的，如承租人已经实际占有使用该不动产的，租赁关系不受抵押权的影响
五、抵押人将已抵押的不动产出租，不动产抵押权实现时，不动产租赁关系的处理根据最高《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力。因此，抵押权实现后，抵押物的买受人要求承租人迁让的主张，一般可予支持。至于承租人的损失可基于租赁关系向出租人主张。

[律师回复] 二手房买卖合同成立后，经当事人协商一致，可以解除二手房买卖合同。双方也可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。比如买卖双方可约定如果超过合同约定的付款期限三十天买方仍未付款，则买卖双方的合同解除。 总的来说，最理想的状态是：三方(买房，卖方，中间方)协商，若能达成和平解约，签署解约协议即可! 一般情况：若其中一方单独违约，三方协商，违约方能赔付一定的补偿，对方不予追究，签署解约协议及赔付相关事宜! 各方不能协商一致的，均可向所在区域提讼，依据合同条款判决，强制判决! (一)因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力一般是指当事人签订合同时不能预见、不可避免、不能克服的事件，一般指地震、台风等，在合同的履行过程当中发生此类事件，导致房屋灭失。 (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要义务。比如卖方不想卖房，并明确告知买方房子不卖了，则买方就可以提出解除合同。 (三)当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行。比如卖方不办理过户手续，超过半年或者一年仍未办理过户手续，导致买方不能取得房屋所有权证书的。 (四)当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。

[律师回复]
(一)房地产分离出卖，房屋买卖合同无效
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占有范围内的土地使用权也必须同时转让。
(二)产权未登记过户，房屋买卖合同无效
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到市房地产交易管理所登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。
(三)未征得共有人同意买卖房地产，房屋买卖合同无效
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的其买卖行为也无效。
(四)侵犯优先购买权，房屋买卖合同无效
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人优先购买权。房屋所有人出卖租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
(五)价格上欺诈行为，房屋买卖合同无效
买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经市房地产交易管理所同意后才能成交。
买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。
但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
(六)非法转让，房屋买卖合同无效