房屋买卖合同解除后是否能提起损害赔偿

最新修订 | 2024-03-04
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包敬立律师
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专家导读 很多时候我们会发现,其实无论我们是在购物、出行、学习还是工作中,都是离不开法律知识的,我们应该要学会运用法律的武器来保护好自己的合法权益。如果您的生活正面临着与房屋买卖合同解除后是否能提起损害赔偿相关的问题而无法解决的话,那么可以从本文内容中来寻找答案。
房屋买卖合同解除后是否能提起损害赔偿

一、房屋买卖合同解除后是否能提起损害赔偿

房屋买卖合同解除后可以提起损害赔偿,合同解除后,违约一方给对方造成损失的,应当赔偿对方的损失。

(一)房屋升值部分:

可得利益当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得,由于违约行为发生而未实际发生的利益,具有未来性、期待性和现实性。被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。

(二)违约和欺诈惩罚性赔偿

购房者可以要回款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失,即双倍的已付购房款、利息和损害赔偿金

民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失违约责任

二、解除合同后还可以提出损害赔偿吗

解除合同后可以提出损害赔偿。

合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。

《民法典》第五百六十六条

合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后,担保人债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任,但是担保合同另有约定的除外。

三、合同未约定解除条件能否解除合同

合同没有约定解除条件也可以解除,如果有以下情形之一的,可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的。

但不是有不可抗力就可以解除合同,而必须是由于不可抗力导致合同目的不能实现才能解除合同。

(二)与主要债务履行相关又可分为两种情况:

1.预期违约

指在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。

2.迟延履行

指当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行。

(三)不能实现合同目的。

指当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

(四)不定期合同。

不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

(五)在不归属双方过错的情况下,因情势变更致使继续履行合同有失公平的,当事人也可以提出解除合同,只是此时当事人并不当然拥有解除权,必须提请法院或仲裁机构裁决才能解除合同,决定权在法院或仲裁机构;且必须先协商,协商不能才能提出。

(六)双方协商一致的也可以解除合同。

《民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

通过上述文章中的内容,相信大家已经对房屋买卖合同解除后是否能提起损害赔偿问题有了一定的了解,建议大家可以多多了解一些这方面相关的法律知识,才可以在遇到法律问题的时候可以运用法律的武器来保护自己的合法权益。针对上述文章中的问题,如果您还有不清楚需要了解的地方,可以直接点击下方“立即咨询”按钮和律师进行在线沟通。

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(一)房屋升值部分在法律上应作为何种损失要求出卖人赔偿
首先来看,可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得,由于违约行为发生而未实际发生的利益,具有未来性、期待性和现实性。可见,此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点,不能作为可得利益要求出卖人赔偿。再看,房屋买卖合同成立并实际开始履行后,房价大幅上涨,升值部分的数额不仅是完全可以确定的,而且已为买受人实际享有。不动产需要返还时,此升值部分便在理论上从不动产中分离并显现出来,不应再依附着不动产返还给有过错的出卖人,而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息,其所有权人为买受人。被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然,买受人要求出卖人赔偿房屋的升值部分,至少应该符合以下几个条件:
1、商品房买卖合同成立并实际履行,买受人已交付了大部分房款,出卖人已将房屋交付使用
2、商品房买卖合同被解除,房屋需返还
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(二)违约和欺诈惩罚性赔偿
《解释》第八条和第九条规定了开发商既构成根本违约,又构成欺诈的情况(其中属于可以解除合同的情况有3种),买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说如果发生了上述规定的几种情况时,购房者可以要回款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失,即双倍的已付购房款、利息和损害赔偿金。
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离婚损害赔偿造成离婚损害赔偿,既可以侵害婚姻当事人的财产权,也可以侵害婚姻当事人的人身权。表现在侵害财产权上,主要有将夫妻共同财产用作第三者的供养费用。如为第三者置地购房、购买衣物、提供生活费用等等。侵害婚姻当事人人身权主要表现为损害一方当事人的名誉权、配偶权以及身体权、健康权等等。但如果要提起损害赔偿请求就必须满足以下条件:
首先,必须具有违法行为。即配偶一方和第三者行使了婚姻法所限制的破坏双方婚姻家庭关系的行为,即重婚、与他人同居、实施家庭暴力、虐待及遗弃家庭成员等等违法行为。
其次,必须具有损害事实。就是配偶一方和第三者的破坏婚姻家庭关系的违法行为给相对一方造成了既成的财产和人身、精神损害事实。从婚姻法的规定来看,这个事实是以离婚这一结果来表现的。四十六条规定的是因破坏婚姻家庭关系行为而导致离婚的,才能够请求赔偿。如果没有出现离婚这一最终结果,即使这些违法行为已经造成了实质性的损害,也不能请求赔偿。关于这一点,婚姻法在立法本意上是以有利于家庭和好,有利于家庭稳定为出发点的。虽然笔者认为出现未导致离婚结果的损害亦应予以赔偿,但那是婚姻赔偿而不仅仅是本文所讨论的离婚赔偿,因而在此不做论述。
第三,必须具有主观过错。实施破坏婚姻家庭关系的违法行为必须是配偶一方和第三者主观上的故意或过失。笔者认为,在离婚损害赔偿中,第三者可以被列为赔偿请求的对象。如果第三者明知婚姻一方有配偶,仍故意或放任自己的感情,与婚姻一方同居、结婚,以至婚姻方离婚,那么,第三者就具备了所有离婚赔偿的条件,应该对婚姻的另一方作出赔偿。在离婚损害赔偿中,配偶一方的故意往往是明显的,应该注意的是第三者的主观故意和过失,若第三者不知道婚姻一方已有婚姻事实,她(他)自己本身也处于蒙蔽、受害地位,那么就不存在主观上的过错,不应当承担赔偿责任。
第四,必须具有因果关系。离婚赔偿必须是在配偶一方和第三者的破坏婚姻家庭关系行为直接导致离婚这一最终后果,才能实施。没有直接的因果关系,不存在赔偿问题。所谓直接因果关系,笔者的理解是这些损害行为是导致婚姻破裂的根本原因,而不是离婚当事人所提出的离婚理由。比如受害人以感情不合为由提出离婚诉讼,在审理中若查明“感情不合”实际上是另一方当事人重婚、与他人同居、实施家庭暴力等等因素所致,就应当适用离婚赔偿。
总而言之,在审判实践中,并不是每个离婚当事人都知晓离婚赔偿的法定事由的,只有当事人在诉讼中提出了离婚损害赔偿请求且满足了上述要件是,法官才会认可该诉讼请求。
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怎样解除房屋买卖合同,房屋买卖合同的解除
[律师回复] 房屋买卖合同解除法定条件如下所述:
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在履行期限届满前,房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,即卖方明确表示将不交付房屋的,买房人有权解除合同。
3、先卖后抵押
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5、隐瞒无证售房事实
卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,买房人有权解除合同。
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8、房屋主体结构不合格
9、房屋存在严重质量问题
10、面积误差比超过3等。
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当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
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