未成年人租房子签合同的行为是否有效

最新修订 | 2024-02-19
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王淳律师
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专家导读 我国法律对于维护公民的合法权益是有很多相关规定的,我们可以利用法律来保护自己的合法权益不受侵害。如果您生活中遇到了法律方面的问题,可以通过本篇文章的内容来了解一些和未成年人租房子签合同的行为是否有效相关的法律规定。
未成年人租房子签合同的行为是否有效

一、未成年人租房子签合同的行为是否有效

八周岁以上的未成年人属于限制民事行为能力人,其租房签合同的行为要得到法定代理人的追认才是有效的,如果法定代理人没有作出表示的,视为拒绝追认,则合同无效

但对于十六周岁以上的未成年人,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人,其租房签合同的行为是有效的。

八周岁以下的未成年人是无民事行为能力人,其签订的合同不论什么内容,皆为无效合同

民法典》第十八条

成年人为完全民事行为能力人,可以独立实施民事法律行为

十六周岁以上的未成年人,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。

《民法典》第十九条

八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认;

但是,可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。

二、法律是否允许未成年签租房合同

如果是十六周岁以上不满十八周岁的,以自己的劳动收人为主要生活来源的未成年人是可以签订租房合同的,因为他们被视为完全民事行为能力人;

如果是八周岁以下的未成年人,不可以签订租赁合同,因为他们是无民事行为能力人;

如果是八周岁以上的未成年人不能独立签订租赁合同,如果他们签订了租赁合同,需要经过他们的法定代理人追认后合同才有效。

《民法典》第十八条

成年人为完全民事行为能力人,可以独立实施民事法律行为。十六周岁以上的未成年人,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。

三、租房子房东卖了合同还是有效的吗

租客租房期间房东卖房的,租赁合同依然是有效的。

我国法律规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

《民法典》第七百二十五条

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

我们在生活中遇到法律问题时,可以通过运用法律知识或者是相关专业人员的帮助来解决,以此来维护自己的合法权益。在上述的文章内容中已经对未成年人租房子签合同的行为是否有效的问题进行了解答,对于该问题如果还有其他疑问的话,点击下方“立即咨询”按钮我们会匹配专业律师为您解答。

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未经出租人同意的转租合同的效力
[律师回复] 根据你的问题解答如下, t  《中华人民共和国合同法》第224条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损害的,承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”如果经过出租人同意的转租行为,承租人可以转租。那么此时存在两个租赁关系,出租人与承租人之间的租赁合同关系,承租人与次承租人之间的租赁关系,而此时两个租赁合同都是合法有效的,对此学界和实务界并无异议。但是未经出租人同意的转租行为中,法律赋予了出租人租赁合同解除权,以保护其利益。而对于承租人与次承租人之间的转租合同是否依附于原租赁合同而存在其合同效力是认定为有效无效亦或效力待定却在理论和实务界有着不同的观点。t  
一、对于未经出租人同意的转租合同的性认定t  就转租合同需以租赁合同为前提而言,二者非常类似于主从合同关系、在主从合同关系中,主合同是指能够存在,不以其他合同的存在为前提的合同,从合同是依附于主合同而存在,以主合同为存在前提的合同,又称为附属合同。两个合同之间是否具有主从关系,应从如下六个方面加以分析:
(1)发生上的依附性,即从合同以主合同的存在为前提,
(2)效力上的从属性,主合同不能成立,从合同就不能成立;主合同被宣告无效或被撤销,从合同也将失去效力;
(3)转让的从属性,主合同转让,从合同不能单独存在;主合同的权利转让,从合同的权利必须依附于主合同发生转让;
(4)消灭上的从属性,主合同消灭,从合同亦应当随之终止;
(5)法律利益的从属性,即从合同的存在目的是为了保障主合同当事人的法律利益。就当事人的角度分析,有的从合同当事人与主合同当事人完全相同,如的定金合同,有的从合同的当事人则为主合同当事人之一与第三人,如保证合同。无论何种情形,从合同均服务于主合同债权人的法律利益;
(6)如果从合同在主合同当事人与第三人之间成立,则从合同之标的须有别于主合同之标的物。以第三人向借款合同之借款人提供抵押担保为例,主合同之标的物为一定数量的金钱,而抵押合同之标的物则为第三人提供的抵押物。t  从主从合同的特点分析,可以看出,转租合同不是原租赁合同的从合同。虽然转租在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到租赁合同的限制,即转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在,但就转租合同内容而言,转租人与次转租人均存在于租赁合同的法律利益,转租人为了获取租金,次承租人则为了获得租赁物的使用、收益之权,不符合主从合同的要求。另就标的物而言,转租合同的标的物系租赁合同的标的物或其一部,具有同一性,亦不符合主从合同的要求。t  
二、对于分析t  对此类合同的效力认定上,理论和实务界有三种不同意见:意见
一、承租人未经出租人同意签订的转租合同无效;意见
二、承租人未经出租人同意签订的转租合同,在前经出租人追认,合同应当认定有效。该种意见涉及对未经出租人同意的转租行为是否是无权处分行为的理解。认为未经出租人同意即将租赁物转租他人是一种无权处分行为,即未经出租人同意的转租合同是一种效力待定的合同,若出租人事后不追认转租合同的效力,该转租合同就是无效的,反之即为有效。意见
三、出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的,人民不予支持。笔者赞同第三种意见,而意见一和意见二反应了许多认识上的误区。t  对于意见一,笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意或者事后追认而认定无效。
首先,从《合同法》第224条的文意,可以看出法律赋予出租人在承租人擅自转租时,出租人可以解除合同的权利,并不能得出承租人未经出租人同意而转租,转租合同当然无效的结论。《合同法》在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式,仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由,并不是一概禁止转租。
其次,无效合同指的是合同违反了法律和行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益,因而不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。《合同法》52条对于合同无效的情况进行了明确的规定,认定合同无效应当严格按照无效合同的法定事由予以适用,不能任意扩大合同无效的情形。而《合同法》第224条的规定,如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用,显然该条为任意性规定而不是法律的强制性规定。
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没有成年不一定会导致和同失效,因为未成年不是导致合同失效的必然条件 如果一个未成年人租了房子之后没有能力支付房租,而需要由法定监护人来替未成年人偿还房租,这个时候就说明未成年人并不具备支付房租的能力。那么他与房东之间签订的合同也就是无效的。
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一、对于未经出租人同意的转租合同的性认定  就转租合同需以租赁合同为前提而言,二者非常类似于主从合同关系、在主从合同关系中,主合同是指能够存在,不以其他合同的存在为前提的合同,从合同是依附于主合同而存在,以主合同为存在前提的合同,又称为附属合同。两个合同之间是否具有主从关系,应从如下六个方面加以分析:
(1)发生上的依附性,即从合同以主合同的存在为前提,
(2)效力上的从属性,主合同不能成立,从合同就不能成立;主合同被宣告无效或被撤销,从合同也将失去效力;
(3)转让的从属性,主合同转让,从合同不能单独存在;主合同的权利转让,从合同的权利必须依附于主合同发生转让;
(4)消灭上的从属性,主合同消灭,从合同亦应当随之终止;
(5)法律利益的从属性,即从合同的存在目的是为了保障主合同当事人的法律利益。就当事人的角度分析,有的从合同当事人与主合同当事人完全相同,如的定金合同,有的从合同的当事人则为主合同当事人之一与第三人,如保证合同。无论何种情形,从合同均服务于主合同债权人的法律利益;
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二、对于分析  对此类合同的效力认定上,理论和实务界有三种不同意见:意见
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二、承租人未经出租人同意签订的转租合同,在前经出租人追认,合同应当认定有效。该种意见涉及对未经出租人同意的转租行为是否是无权处分行为的理解。认为未经出租人同意即将租赁物转租他人是一种无权处分行为,即未经出租人同意的转租合同是一种效力待定的合同,若出租人事后不追认转租合同的效力,该转租合同就是无效的,反之即为有效。意见
三、出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的,人民不予支持。笔者赞同第三种意见,而意见一和意见二反应了许多认识上的误区。  对于意见一,笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意或者事后追认而认定无效。
首先,从《合同法》第224条的文意,可以看出法律赋予出租人在承租人擅自转租时,出租人可以解除合同的权利,并不能得出承租人未经出租人同意而转租,转租合同当然无效的结论。《合同法》在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式,仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由,并不是一概禁止转租。
其次,无效合同指的是合同违反了法律和行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益,因而不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。《合同法》52条对于合同无效的情况进行了明确的规定,认定合同无效应当严格按照无效合同的法定事由予以适用,不能任意扩大合同无效的情形。而《合同法》第224条的规定,如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用,显然该条为任意性规定而不是法律的强制性规定。
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