民法典规定租赁合同如何认定无效

[律师回复] 一、民法典中租赁房屋最长时效多少年
房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。
《民法典》第七百零五条【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
①房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。
②房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
③房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。
二、房屋租赁合同提前终止的条件
房屋租赁合同是出租人、承租人对方之间的合议。一般情况下，房屋租赁合同中有租期规定的，承租人、出租人双方不得提前终止租赁合同，否则即是违约行为，要承担因此而产生的法律责任。
但这也不是绝对的，在某些特殊情况下，出租人、承租人可以提前解除房屋租赁合同关系。承租人有下列行为之一的，出租人均可提前提出解除房屋租赁合同关系。承租人有下列行为之一的，出租人均可提前提出解除房屋租赁合同：
1、承租人擅自将承租的房屋转租，转让或转借的。
2、承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害了公共利益的。
3、承租人不按合同规定的期限缴纳房租达一定时间的。
4、承租人违反合同擅自改变房屋用途的。
5、承租人严重损坏房屋或者辅助设备而拒不维修、拒不赔偿的。
6、出租人因不可预见的原因，如家庭人口聚增，确实需要收回房屋自住的，或者出租房屋发生重大损坏，有倾倒危险而需改建，并确有房管部门的。在此情形下出租人解除合同，应当适当赔偿承租人因迁出而遭受的经济损失，而承租人一时又找不到房屋时，可由双方协商在承租人所租住房屋中腾出一部分，而不能强令承租人腾房搬家。属于改建情形的，改建后房屋仍出租时，原承租人有优先的承租权。
根据有关法律、法规的规定，承租人因以下情形，也可以提前解除房屋租赁合同：
1、承租人已建有或购有房屋，无需再继续租赁他人房屋时。
2、承租人举家迁离租赁房屋所在的城市。
3、出租房屋发生重大损坏，有倾倒危险，出租人拒不进行修缮的。

[律师回复] 1.租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
2.租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
3.根据相关法律规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
4.《民法典》第七百零五条【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

[律师回复] 1、增加规定房屋承租人具有优先承租权，规定出租人出卖租赁房屋的，承租人享有优先购买权，但是房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
2、法律依据：
《中华人民共和国民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民法典》第七百一十条承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
《中华人民共和国民法典》第七百一十一条规定承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

[律师回复] １、符合合同性质：根据《合同法》规定，租赁合同为诺成性合同。转租合同的效力随着出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。根据《合同法》中的的规定，发生非法转租时，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。
转租关系依然存在，转租合同当然有效。出租人解除合同时，原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同行为的行使而发生终止的法律后果而非转租合同自始无效。
２、符合合同自由原则。
合同自由是合同法的一个重要原则，其目的是鼓励交易，维护稳定的市场秩序。非法转租合同本质上属债权合同，债权合同成立的效力不应当受第三人约束，因此转租合同虽未经出租人同意，亦应为有效合同。
３、符合合同功能：法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益，但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益，
４、根据合同法的规定未经出租人同意的转租行为是非法行为，但承租人与次承租人所签订的转租合同却是有效合同，按照“规定优于普通规定”的原则，应优先适用合同法分则的规定。当然并非非法转租合同都有效的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 租赁土地没有召开村民代表大会，租赁合同无效，违反了《村民委员会组织法》。据《村民委员会组织法》第二十四条　涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：
（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；
（二）从村集体经济所得收益的使用；
（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；
（四）土地承包经营方案；
（五）村集体经济项目的立项、承包方案；
（六）宅基地的使用方案；
（七）征地补偿费的使用、分配方案；
（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；
（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。本案例中，违反了《村民委员会组织法》第二十四条第八款，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，经村民会议讨论决定方可办理。村民会议可以依法撤销和变更该决议。村民可以向乡镇政府部门反映，造成严重後果和重大损失的，可以报警处理，依法追究相关人员法律责任。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 租赁土地没有召开村民代表大会，租赁合同无效，违反了《村民委员会组织法》。据《村民委员会组织法》第二十四条　涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：
（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；
（二）从村集体经济所得收益的使用；
（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；
（四）土地承包经营方案；
（五）村集体经济项目的立项、承包方案；
（六）宅基地的使用方案；
（七）征地补偿费的使用、分配方案；
（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；
（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。本案例中，违反了《村民委员会组织法》第二十四条第八款，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，经村民会议讨论决定方可办理。村民会议可以依法撤销和变更该决议。村民可以向乡镇政府部门反映，造成严重後果和重大损失的，可以报警处理，依法追究相关人员法律责任。

[律师回复] 民法典中规定土地租赁合同纠纷有诉讼时效，是三年。
土地租赁合同纠纷有诉讼时效。根据民法典法律规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。
【法律依据】
《民法典》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。
但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复] 一、合同无效的确认之诉是否适用诉讼时效
关于诉讼时效的客体即诉讼时效的适用范围，何种权利得为诉讼时效的，是一个十分重要而又有争议的问题。各国立法规定不尽一致，学者之间也是见仁见智。
综观各国立法例，有关诉讼时效客体的规定可以分为以下实体权利说、请求权说、诉权说三种。我国民法通则对诉讼时效的客体没有明确规定。2017年10月1日施行的中华人民共和国民法总则第一百八十八条对诉讼时效的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的除外。由于该条文简单、笼统，又缺少相应的司法解释，因此认识并不统一。有人认为该条规定的实体权利(包括物权、债权和其他财产权)，带有财产性质的人身权也是诉讼时效的客体。另有人认为，依通则一百三十五条的规定，一切民事权利所生之诉权均适用诉讼时效，因此诉权应作为诉讼时效的客体。也有人认为，诉讼时效的客体仅应适用请求权，请求权以外的权利，如支配权、形成权、抗辩权不属诉讼时效的客体，不适用诉讼时效。
要正确确定诉讼时效的客体，就必须结合诉讼时效的目的和功能予以确定。诉讼时效制度的目的在于保护交易安全，维护社会的正常秩序。诉讼时效的功能主要为：避免举证困难，有利于查清事实并提高司法效率;尊重长期存在的事实状态，维护社会秩序的稳定;督促权利人及早行使权利，消除权利模糊状态的长期存在，促进社会财富的增长。根据诉讼时效制度的保护交易安全、维护社会正常流转秩序之功能，可以说，请求权说最为适当。
从世界上大多数国家的立法规定看，诉讼时效届满后并不产生实体权利消灭的后果。从法理上说，权利一般是不能预期其存在期间的。所有权是一种永久性权利，除标的物灭失、取得时效、所有人抛弃、买卖等原因外，以永久存续为本质。而人身权也是与权利主体共存亡，债权的存续也是以当事人的意思自治为原则，由当事人决定其存续期间。因此，实体权利说与诉讼时效的运行机理和法律后果不符。而诉权，是国家法律赋予当事人请求司法保护、进行诉讼活动的基本权能。与请求权不同，请求权是指民事主体基于司私法得请求他人为一定行为或不为一定行为的权利。诉权是民事主体请求法院行使国家裁判权以解决纠纷的饿权利，属公法上的权利，不应适用诉讼时效的规定。综上，诉讼时效的客体应为请求权。请求权以外的权利，如支配权(物权、人身权)、形成权(撤销权、解除权、催告权、及承认权)、抗辩权(同时履行抗辩权、保证人先诉抗辩权、不安抗辩权)皆不适用诉讼时效。关于形成权的行使应适用的是除斥期间。另外，某些性质特别的请求权也不适用诉讼时效，如：基于相邻关系产生的相邻关系请求权、基于共有关系产生的分割共有物的请求权、基于储蓄关系产生的请求银行支付存款的请求权、未授权给公民、法人经营管理的国家财产受到侵害而产生的请求权等。
在本案中，关于合同无效的确认之诉，不能适用诉讼时效规定的。理论上无效民事行为确认权属于形成权，而形成权不属诉讼时效的客体，因此，无效民事行为不适用诉讼时效，而适用除斥期间的规定。因此，当事人提出的诉讼时效已过的问题不存在。

[律师回复] 您好，针对您的融资租赁合同无效的认定问题解答如下, 租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
有下列情形之一的，应认定融资租赁合同为无效合同：
1、融资租赁合同所涉及的项目应当报经有关部门批准而未经批的
2、出租人不具有从事融资租赁经营范围的
3、承租人与供货人恶意串通，骗取出租人资金的
4、融资租赁合同形式规避国家有关法律、法规的
5、照有关法律、法规规定应认定为无效的。

[律师回复] 对于房屋租赁合同效力的认定这个问题，解答如下, 出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。
房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：
(一)审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。
(二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。
而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有权证的;
2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、权属有争议的;
5、属于违法建筑的;
6、不符合安全标准的;
7、已抵押，未经抵押权人同意的;
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

[律师回复] 房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：
1、审查合同的主体是否适格；
2、审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租；
3、审查是否进行过登记备案；
4、审查房屋租赁合同的内容是否合法。
主体适格；不是禁止出租的房屋；租赁合同进行了备案登记；合同内容合法的则租赁合同就具有法律效力。反之则不具备法律效力。

[律师回复] 　　根据合同法的规定，租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。你和该客户之间虽然未订立租赁合同，但存在事实上的租赁关系，但因未采用书面形式，应视为不定期租赁。双方当事人都可以随时解除合同。　　根据你的叙述，你们在2008年5月对租赁费和赔偿事宜的协商达成一致。而且，租赁物已灭失，使合同目的不能实现，可以认定为承租人已解除合同，你们之间的租赁合同应视为在2008年5月已终止。所以你有权向该客户主张2007年7月至2008年5月的设备租金。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 　　房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。　　
(一)合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。　　
(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法取得房屋所有权证的；
(2)司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
(3)共有房屋未取得共有人同意的；
(4)权属有争议的；
(5)属于违法建筑的；
(6)不符合安全标准的；
(7)已抵押，未经抵押权人同意的；
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。　　
(三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。　　
(四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。

[律师回复] 您好，关于如何认定违建租赁合同效力这个问题，我的解答如下,
1、什么情况下房屋租赁合同不发生效力
一般来说，出租人和承租人双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致后，合同视为成立后就发生法律效力。但根据我国《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》等有关法律法规的规定，下列的房屋租赁应认定合同无效。
(1)签约主体不合格。当出租人或承租人不具备有效民事行为的主体构成要件，即主体不适格时，则所签订的房屋租赁合同无效。如无民事行为能力或限制民事行为能力未经法定代理人同意的自然人，或法人超出其权利范围所签订的房屋租赁合同。
(2)内容不合法。主要包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的以合法形式掩盖非法目的损害害社会公共利益的违反法律、法规强制性规定等情形。
(3)客体不合格。房屋租赁合同中的标的物应当是法律、法规允许出租的房屋，根据相关规定，有以下情形的房屋不允许出租：司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的权属有争议的属于违法建筑的共有房屋未取得共有人同意的不符合安全标准的已抵押，未经抵押权人同意的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的出租房屋为名出租划拨土地使用权的有关法律、法规规定禁止出租的。
2、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的，这些租赁合同的效力如何认定
出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。
租赁合同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而不予支持。在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。
3、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力
租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。
但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。
4、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效
未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。
5、房屋租赁合同无效的法律后果
我国《民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”
我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”由经可见，房屋租赁合同被认定为无效，一般情况下，承租人应当交还房屋，未未付的租金不再交付，超过实际使用期限交付的租金出租人应当返还。如有损失按过错原则由双方分担，双方互不承担违约责任。且对于双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的还要予以制裁，以维护法律的严肃性。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 最高人民法院《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条规定，对《合同法》实施以前成立的合同发生纠纷，适用当时的法律规定;当时没有法律规定的，可以适用《合同法》的有关规定。因而对于此种当时没有法律规定的合同也要受到合同法的约束，即租赁的最长时限为 20 年。
为了保护交易安全和合同目的的实现，应当从《合同法》生效之日起计算新的租赁期限，如果超过 20 年的，超过的部分应认定为无效。
租赁合同中，约定在同等条件下，承租方的优先续租权。承租人 应当在租赁期限届满前 3 个月提出续租，并经出租同意，重新签订租赁合同。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。

[律师回复] 对于房屋租赁合同效力要如何认定这个问题，解答如下, 房屋租赁合同效力应该如何认定
1、什么情况下房屋租赁合同不发生效力?
一般来说，出租人和承租人双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致后，合同视为成立后就发生法律效力。但根据我国《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(一)》等有关法律法规的规定，下列的房屋租赁应认定合同无效。
(1)签约主体不合格。当出租人或承租人不具备有效民事行为的主体构成要件，即主体不适格时，则所签订的房屋租赁合同无效。如无民事行为能力或限制民事行为能力未经法定代理人同意的自然人，或法人超出其权利范围所签订的房屋租赁合同。
(2)内容不合法。主要包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的;恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的;以合法形式掩盖非法目的;损害害社会公共利益的;违反法律、法规强制性规定等情形。
(3)客体不合格。房屋租赁合同中的标的物应当是法律、法规允许出租的房屋，根据相关规定，有以下情形的房屋不允许出租：司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;权属有争议的;属于违法建筑的;共有房屋未取得共有人同意的;不符合安全标准的;已抵押，未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;出租房屋为名出租划拨土地使用权的;有关法律、法规规定禁止出租的。
2、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的，这些租赁合同的效力如何认定?
出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。
租赁合同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而不予支持。在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。
3、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力?
租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。
但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。
4、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效?
未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。
5、房屋租赁合同无效的法律后果
我国《民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”
我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”由经可见，房屋租赁合同被认定为无效，一般情况下，承租人应当交还房屋，未未付的租金不再交付，超过实际使用期限交付的租金出租人应当返还。如有损失按过错原则由双方分担，双方互不承担违约责任。且对于双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的还要予以制裁，以维护法律的严肃性。

[律师回复] 1、在融资租赁中，租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任。
2、《中华人民共和国民法典》
第七百四十七条?【租赁物质量瑕疵担保责任】租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任。但是，承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。

[律师回复] 民法典中网上签租房合同有效的，合同可以用电子形式签订，是否有效要看是否满足合同的生效要件。
《民法典》第四百六十九条，以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。
第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复] 您好，很高兴为您服务，只要是当事人的意思表示一致，协议的内容不违反法律规定，自愿签署的，则无论是否做了公证，均具有法律效力。只是，经过公证的协议在证明力上更高。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋租赁合同效力应该如何认定
1、什么情况下房屋租赁合同不发生效力?
一般来说，出租人和承租人双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致后，合同视为成立后就发生法律效力。但根据我国《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(一)》等有关法律法规的规定，下列的房屋租赁应认定合同无效。
(1)签约主体不合格。当出租人或承租人不具备有效民事行为的主体构成要件，即主体不适格时，则所签订的房屋租赁合同无效。如无民事行为能力或限制民事行为能力未经法定代理人同意的自然人，或法人超出其权利范围所签订的房屋租赁合同。
(2)内容不合法。主要包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的;恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的;以合法形式掩盖非法目的;损害害社会公共利益的;违反法律、法规强制性规定等情形。
(3)客体不合格。房屋租赁合同中的标的物应当是法律、法规允许出租的房屋，根据相关规定，有以下情形的房屋不允许出租：司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;权属有争议的;属于违法建筑的;共有房屋未取得共有人同意的;不符合安全标准的;已抵押，未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;出租房屋为名出租划拨土地使用权的;有关法律、法规规定禁止出租的。
2、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的，这些租赁合同的效力如何认定?
出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。
租赁合同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而不予支持。在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。
3、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力?
租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。
但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。
4、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效?
未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。
5、房屋租赁合同无效的法律后果
我国《民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”
我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”由经可见，房屋租赁合同被认定为无效，一般情况下，承租人应当交还房屋，未未付的租金不再交付，超过实际使用期限交付的租金出租人应当返还。如有损失按过错原则由双方分担，双方互不承担违约责任。且对于双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的还要予以制裁，以维护法律的严肃性。