房屋买卖合同解除赔偿损失到底是怎么算的

最新修订 | 2024-02-20
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王淳律师
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专家导读 在面对自己的合法权益被侵害的时候,我们就需要运用法律来保护自己的权益。如果您的合法权益正在遭受侵害,那么可以通过本篇文章了解的法律知识来保护自己的合法权益,希望能够对您遇到关于房屋买卖合同解除赔偿损失到底是怎么算的问题带来帮助。
房屋买卖合同解除赔偿损失到底是怎么算的

一、房屋买卖合同解除赔偿损失到底是怎么算的

房屋买卖合同解除赔偿损失的计算方式是,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,还应该包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

民法典》第五百八十四条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

二、什么情况是可以解除房屋买卖合同的

出现下列情况了可以解除房屋买卖合同:

1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格的;

2、房屋质量问题严重影响正常居住使用;

3、出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,面积误差比绝对值超过3%的;

4、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项,经催告后在三个月合理期限内仍未履行的,当事人另有约定的除外;

5、商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的;

6、商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。

《民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的,当事人可以解除合同

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

三、房屋买卖合同解除的法定条件是什么

房屋买卖合同解除的法定条件如下:

1、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

2、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

3、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

5、房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者交付使用后,主体结构质量经核验确属不合格;

6、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;

7、出卖人迟延交房或买受人迟延付款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;

8、法律规定的其他情形。

《民法典》第五百六十三条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

在上面的文章内容中,我们已经解答了关于房屋买卖合同解除赔偿损失到底是怎么算的的问题,相信大家已经对此有一定的了解了。如果本篇文章还没有完整解答您的问题的话,可以点击下方“立即咨询”按钮,专业律师可以在线为您解答。

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房屋买卖合同解除赔偿损失到底是如何算的
很多时候我们会发现,其实无论我们是在购物、出行、学习还是工作中,都是离不开法律知识的,我们应该要学会运用法律的武器来保护好自己的合法权益。如果您的生活正面临着与房屋买卖合同解除赔偿损失到底是如何算的相关的问题而无法解决的话,那么可以从本文内容中来寻找答案。
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[律师回复] 合同解除后违约方应否赔偿房屋升值部分损失
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综上,支持对房屋升值部分进行损害赔偿,达到了法律效果与社会效果的和谐统一。为了平衡双方当事人利益,遏制违约行为,维护公平交易,在司法实践中应正确理解和适用《合同法》的有关规定,平衡买卖双方的利益。我国《合同法》的规定,赔偿损失的范围可由法律直接规定,或由双方约定。在法律没有特别规定和当事人没有另行约定得情况下,按完全赔偿原则,赔偿全部损失,包括直接损失和间接损失。直接损失指财产上的损失。间接损失又称所失利益,指失去的可以预期取的利益。由于房价上涨,出卖人违约,令买受人造成的间接损失,就包括房屋升值部分的损失,因此要求违约方赔偿房屋升值部分的损失是有法律依据的。
房屋升值部分如何确定
对于房屋升值部分的认定,北京、上海等地法院相应出现了一些判例,上海市高级人民法院出台的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定,房屋涨跌损失的确认,可参照以下方式:
一、双方协商确定的,从其约定;
二、双方不能协商确定的:
(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(
首先是同幢相同楼层及房型;
其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;
(二)无最相类似房屋比照的,可以通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日,违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。
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解除房屋买卖合同损失太高违约金需要结合损失的实际数额才能确定,若是当初签订的合同之中约定的违约金较低,此时可以协商调整违约金的支付比例,若是无法协商调整的,可以书写诉状之后向法院起诉,在诉状之中,必须要明确阐述解约的原因、纠纷处理的现状等事项。
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[律师回复]
一、 房屋增值部分的损失。根据合同法的规定,一方违约,给对方造成损失的,对方可要求损失赔偿,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。房屋差价损失属于损害赔偿的范围,买方以同样的价格不可能再买到同样户型的房屋,丧失了购买房屋的机会,因此可要求对方赔偿。对于房屋差价损失的确定,原则上可比照最相类似房屋(同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋)的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定,也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定。对于认定差价损失的时间点,则应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定。
二、按照房屋买卖合同中约定的违约条款要求对方支付违约金。如果在房屋买卖合同中对违约金作出约定,买方在卖方违约的情况下,可以提出解除房屋买卖合同,并要求对方承担违约金。在这需要强调的是,违约金要与实际损失相当,约定的违约金如果低于实际损失时,买方可以要求增加违约金,但如果违约金高于事实损失的30%的,卖方会要求法院降低。
我因为结婚要买房但是钱不够, 最后家里人就给我们做的贷款按揭,现在发现开放商骗我们,不想要这个房子了,想解除合同可以不,对合同这方面条款不清楚,请问房屋买卖合同解除的赔偿损失标准是什么
[律师回复] 我国《合同法》第97条规定,解除合同后,当事人可以要求赔偿损失。“赔偿损失”应该是指信赖利益损失。
从目前的房屋买卖合同纠纷案件情况来看,很多纠纷引发的原因均是出卖人在与买受人签订合同后,由于房价上涨、下跌等原因,出卖人或者买受人对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同。在房价上涨时,出卖人往往首先要求买受人加价,加价不成则可能采取串通第三人并办理过户手续。在房价下跌时,则买受人往往要求出卖人降价,协商不成,则买受人以各种理由要求确认合同无效或者解除合同。在此情况下,进行履行利益的损害赔偿显然符合损害赔偿政策的选择标准。因此,我们认为,在因一方当事人过错导致房屋买卖合同解除的情况下,另一方当事人应当可以提出要求当事人对房屋差价部分进行损害赔偿的请求。
总之,房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销,信赖合同有效成立致受损害一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的,应予支持。信赖利益包括所受损害和所失利益(当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等),损失赔偿数额以不超过履行利益为限。
需注意:
1. 合同解除应指法定解除。
2. 合同解除的原因限于房屋交付义务的不能履行或迟延履行,因其他原因解除合同的,不支持房屋差价损失赔偿。
3. 在清偿期届至前,解除房屋买卖合同的,并不能请求履行利益赔偿。
4. 在房屋买卖合同解除后,买受人仅能主张履行利益赔偿,而无法主张合同消灭所致损害的赔偿。
5. 在买受人获得赔偿时,应当扣除买受人因合同解除而减少的费用支出,此为损益相抵的当然之意。
我的一个表弟他他去年买了一套房子,现在因为业主的装修问题,我表弟准备解除合同,不知道怎么做,我帮忙问一下房屋买卖合同解除的装修损失,解除的范文有什么呢?
[律师回复] 甲方:
乙方:
甲、乙双方于年月日签订了编号为no:的《北京市外销商品房预售契约》/《北京市商品房买卖合同》(下称“该契约”)。现双方经友好协商,达成如下一致意见:
1.甲方同意按本协议约定的时间及条件与乙方处理相关事宜,依该契约的约定,甲方应向乙方返还双倍定金、已付房价款及相应利息共计人民币元,除尚未归还之银行贷款外,甲方需向乙方实际支付人民币元。银行贷款部分款项共计元由甲方年月日直接返还予贷款银行,并向乙方提供银行的收据,做为乙方与银行解除借款合同的依据。
2.双方同意甲方按照下列期限,分期将除银行贷款部分外的购房款直接支付给乙方:
(1)年月日之前,甲方向乙方支付%计元直接返还款项。
(2)年月日之前,甲方向乙方支付%计元直接返还款项。
(3)年月日之前,甲方向乙方支付%计元直接返还款项。
(4)年月日之前,甲方向乙方支付%计元直接返还款项。
(5)年月日之前,甲方向乙方支付%计元直接返还款项。
(6)年月日之前,甲方向乙方支付款项计元,以及交付返还全部银行贷款后银行所提供的收据。
3.乙方如系以银行抵押贷款方式支付部分房价款的,自本协议签署之日起至该契约正式注销之日,每月应向贷款银行支付的抵押贷款月均还款(下称“月均还款”),由甲方支付,乙方给予必要的配合,且乙方无须再向甲方归还。
4.甲方按本协议第2条第(6)款约定执行完毕后,双方另行签订解约协议解除该契约。自该契约解除后,乙方不再对该契约项下的房屋及其相关建筑享有任何权利,甲方有权另行处置该契约项下房产。在该契约解除之前,如果乙方不再要求退房、解约的,可与甲方另行协商。
5.甲方向乙方支付全款计元之后,并且双方签订解除该契约的文件生效后,乙方应授权甲方至北京市国土资源与房屋管理局(下称“房地局”)办理该契约注销登记手续之全部所需文件(包括签署递交房地局的解约协议、返还甲方开具的付款票据和合同等)。
6.甲乙双方同意该契约之注销登记手续于甲方向乙方支付完毕全部直接返还款项后15日内办理。
7.本协议自双方签字之后甲方向乙方所支付首批还款计元到达乙方账户开始生效,壹式陆份,甲乙双方各持叁份。
甲方:乙方:
代表:代表:
年月日
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买方违约房屋买卖合同解除装修损失怎么赔偿?
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我姐姐当年买了一套房子,我姐姐买房子了之后,现在自己找了工人将房子已经装修好了,现在原来的房主看到装修的不错,准备解除合同自己居住,房屋买卖合同解除装修损失怎么赔偿
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房屋买卖合同无效房屋增值损失谁赔
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[律师回复] 您好,关于房屋买卖合同损失如何计算这个问题,我的解答如下, 我国法律和司法解释均无具体的规定,可参照国内部分地区的司法实践经验确定如下认定原则:
1、如果双方当事人对房屋升值的差价损失能够通过协商确定的,则按照其约定
2、如双方当事人不能协商确定的:
(1)原则上可比照最类似房屋的市场成交价(
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其次是相邻幢同楼同层及房型再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋升值的损失
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3、认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等,合理确定。
4、守约的买受人损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约的开发商能预见的因房屋升值而产生的差价。
我国《合同法》第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
房屋买卖合同纠纷,从双方签约到作出裁判,时间跨度长,价值时点众多,不同价值时点的房价又不尽相同(房价上涨较快的时候甚至差别很大),采用不同价值时点的评估值将直接影响损失数额的确定。作者所在的律师团队,专业办理房地产纠纷案件(诉讼、仲裁),结合多年办理此类案件的经验,我们认为,在确定评估价值时点时,如果能够遵照以下原则,既符合法律规定,又能够兼顾各方合法权益:
无论是拥有合同解除权的一方行使解除权,或者是因双方均同意解除而达成解除合同的合议,亦或是原告(申请人)提起包含解除合同的诉讼请求(仲裁申请),这些时点都会导致权利人(索赔权利人,拥有合同解除权的权利人)已经知道或者应该知道房屋买卖合同的解除已经不可逆转,涉案房屋的交易已经不可能完成。由于违约方的违约行为给非违约方造成的房屋差价损失也应该计算到这个时点为止,此后房屋价格继续上涨所带来的差价(损失)则为扩大部分,按照合法、公平的原则,确定评估时点应该
首先考虑合同解除(通知解除、协商解除、行使诉权解除)的期日为评估价值时点。
司法实践中,案件的具体情况千差万别,有些案件无法确定合同解除时间,在起初诉求的时候,一开始也是要求继续履行的,原告(申请人)
最后变更为解除合同、赔偿房屋差价损失等。
类似这种情况下,认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,宜将原告(申请人)变更请求的时间确定为评估价值时点。
除此之外,在确定委托评估的价值时点的时候,还应当结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等合理确定。
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