房屋买卖公证是否有法律效力

最新修订 | 2024-02-21
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王淳律师
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专家导读 无论我们是在工作、学习还是生活中,我们都可能会遇到各种法律方面的问题,所以我们平常就需要多了解一些法律知识,这样在遇到了法律问题时,就能够很好的去处理去维护自己的合法权益了。本篇内容中整理了一些与房屋买卖公证是否有法律效力相关的法律知识,希望能对您有帮助。
房屋买卖公证是否有法律效力

一、房屋买卖公证是否有法律效力

根据法律规定,房屋买卖公证是有法律效力的,房屋买卖属于法定可以公证的事项,同时,经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书,应当作为认定事实的根据,但有相反证据足以推翻该项公证的除外。

《中华人民共和国公证法》第十一条

根据自然人、法人或者其他组织的申请,公证机构办理下列公证事项:

(一)合同;

(二)继承

(三)委托、声明、赠与、遗嘱

(四)财产分割

(五)招标投标、拍卖;

(六)婚姻状况、亲属关系、收养关系

(七)出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录

(八)公司章程

(九)保全证据

(十)文书上的签名、印鉴、日期,文书的副本、影印本与原本相符;

(十一)自然人、法人或者其他组织自愿申请办理的其他公证事项。

法律、行政法规规定应当公证的事项,有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。

第三十六条

经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书,应当作为认定事实的根据,但有相反证据足以推翻该项公证的除外。

二、被限售的房屋买卖合同是否有效

被限售的房屋买卖合同是有效的,在平等的基础上,双方协商一致自愿达成共识的合同依法有效。

被限售的房屋只是在限售期内无法过户,过了限售期后就可以正常过户,一般不影响合同的效力

民法典》第五百零二条

依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。

应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。

三、农村私人买卖房屋协议是否有效

民法院在判断农村房屋买卖协议是否有效时,一般会综合考虑如下几个因素:

(一)协议签订时间。我国民法坚持“法不溯及既往”原则,还是要尊重和遵守交易当时的法律规定;

(二)协议或买卖行为是否经公证。一般经公证的行为或交易文书,具有更强的法律效力;

(三)房屋买卖行为是否取得卖房一方所在的村集体组织或人民政府同意。

《土地管理法》第十一条规定,农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权;农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权

因此,如人民政府已经为买方颁发了新的土地使用权证,基本认定房屋买卖协议有效。

(四)交易房屋是否已经办理过户手续,买房一方是否对交易房屋形成稳定的居住事实。

(五)买房一方是否还另有住所或是否在他处还持有另一封宅基地

法院将在综合考虑以上因素后,从维护社会秩序稳定性出发,最终确认房屋买卖协议是否有效。

《土地管理法》第十一条

农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的;

由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

通过本篇文章的内容,希望能够解答您所面临房屋买卖公证是否有法律效力的问题。平常我们可以多多学习了解法律知识,这样在面临法律问题需要解决时,我们就能够通过学习到的法律知识来维护自己的权益了。想要了解更多相关的法律问题,点击下方“立即咨询”按钮,为您匹配专业律师在线为您提供帮助。

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房屋买卖合同附件法律效力
根据《合同法》规定,若合同正式文本与附件内容有矛盾,以附件为准。即买卖双方在合同附件中约定的条款最终是执行依据。
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合同事务
如何认定房屋买卖合同效力
[律师回复] 您好,针对您的如何认定房屋买卖合同效力问题解答如下,
1、正确认识房地产权属登记的法律功能
“按照我国法律的规定,我国对房屋等大宗财产的管理,是采用行政登记的手段”,即或其委托的机构(如房产交易所)通过一定的程序审查、登记,最后向房屋所有权人颁发房屋产权证书,房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。我国的房地产市场通过这样的权属管理模式,较好地杜绝了一房多主、一房多卖的问题,最大限度地防范了房地产市场的交易风险。
具体来说,房地产权属登记具有五个方面的功能:
(1)公示功能。房地产权属登记是公示的手段,是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况,其主要的功能在于保护动态的交易安全,使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏。因为任何人设定或移转房地产权利,都会涉及
第三人利益,因此房地产权利的设立或移转必须公开和透明,以利于保护第三人的利益,维护交易安全和秩序。
(2)公信功能。公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人,如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵,对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。人。
(3)管理功能。房地产权属的登记管理功能,是指房地产登记具有国家管理意图的功能。
(4)警示功能。房地产权属登记的警示功能,是指对各种记载房地产权利的变动均纳入登记,将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记薄的记载予以明确宣示,以达到告戒相对人存在房地产交易风险的作用。
(5)效率功能。交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认,有国家强制力予以保护,当事人可以充分信赖登记的内容,在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用,并能快捷的完成交易,符合市场经济的特征。
从上述内容我们可以看出,房地产权属登记的法律功能主要还是促进和保护房地产交易的一种手段,而不是前提条件。
2、确认私有房地产买卖合同效力应遵照《民法通则》和《合同法》所规定的公平原则,维护经济关系的稳定,保护善意一方.
我国对物权变动采取的是“现行法采意思主义与登记或交付的结合”,但在我国社会中,大量存在因种种原因而未办理权属证书的房地产,其形成原因很多,主要是因为政府效率的原因、费用负担的原因等等。根据《房地产管理法》第37条以及《城市私有房屋管理条例》的规定,未办理房屋产权证书的房地产不能买卖,,因此有很多人认为“未领取房屋权属证书的房屋无权转让或租赁”,本人认为这种认识对法律理解有误,不利于此类纠纷的正确、公平处理。对于无权属证书房屋的买卖一律以未办理登记而不承认产权转移,既违反民法原理中的公平原则,也不利于经济关系的稳定,不利于保护善意一方当事人的利益,而“善意取得制度在于追求交易安全和交易稳定”。主要理由是:

一,买卖双方已对房地产的买卖产生了合意,合同生效后对当事人均有约束力,违反合同的当事人要承担违约责任。
若因出卖方的原因未登记,出卖人反悔要求返还房屋,因未登记房地产权利未转移,房地产的所有权仍属出卖人,买受人当然应当返还。于此合同关系就会形同虚设,对当事人并无约束力,可以任意反悔,违约一方把自己的违约行为作为了撕毁合同的正当理由,善意一方当事人的利益就无法得到保障。

二,不利于促进诚信机制的建立。
我国法律规定房屋所有权变更登记可在三个月内完成,若出卖人在此时间内一房二卖,买受人因合同未生效而无法要求出卖人承担违约责任,只能要求出卖人承担缔约过失责任。

三,不利于维护既有的财产秩序。
比如当事人已将房屋实际交付使用,买受人且对房屋进行了重大修缮或装修,因未登记而宣告买卖无效,买受人返还房屋,必然造成现有财产秩序的重大混乱。因此笔者主张应当先对房屋所有权的实质要件进行审查,如无违法而只需补办手续,对其买卖合同应认定为有效,应根据合同的约定或法律的规定责令责任一方及时补办手续。
处于对善意合同相对方的利益保护,在司法实践中现在已逐渐呈现淡化登记生效主义立法的趋势。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第49条规定:“以尚未办理权属证书的财产抵押的,在
第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的,可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的,不得对抗第三人。”此司法解释所包含的是登记对抗主义的不动产登记效力,不动产物权未经登记不得对抗第三人,在当事人之间仍有物权之效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(一)》第9条规定:“依照合同法
第四十四条
第二的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准登记手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定办理登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院的这一司法解释,也含有登记对抗主义的意思,认为虽未经登记,合同本身仍然是有效的,只是不能对抗第三人。
如前所述,房屋买卖合同只要符合法律规定的形式要件和实质要件,合同就为有效合同,至于办理房屋产权过户登记手续的问题,是履行该房屋买卖合同的内容。我国《合同法》第60条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第135条规定,出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。我国法律规定,动产以交付转移所有权,不动产以办理产权过户登记转移所有权,因此,在房屋买卖过程中,办理房屋产权过户登记只是涉及履行合同(转移所有权)的问题,并不涉及合同效力的问题。并且,如果因为没有办理房屋产权过户登记而否认合同效力,在逻辑是也是矛盾的,因为只有在合同有效的前提下才存在履行合同,而不能因为没有履行合同的部分义务就否定合同的效力。房屋买卖合同依法成立并有效并非就等于房屋买卖合同履行完毕。所以,合同的有效成立只是当事人履行的前提条件,只有认真全面履行了合同,当事人的权利才能实现。
还有人认为,《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”。而《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出,买卖房屋必须在办理过户登记手续后,其所有权的变更方生效,因此,未进行权属登记的房地产买卖合同是无效的。笔者认为,此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记,相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力,如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定,中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后,才具有法律效力。
最高人民法院关于《合同法》的解释
第九条规定,法律、行政法律规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记手续的,人民应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出,《合同法》第四十四条中所规定的“登记”,是对合同本身的登记,而不是合同生效的登记,而《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》是对所有权确认的登记,也不是合同生效的登记。
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房屋买卖合同附件法律效力
根据《合同法》规定,若合同正式文本与附件内容有矛盾,以附件为准。所以,房屋买卖合同的附件具有法律效力。即买卖双方在合同附件中约定的条款最终是执行依据。因此,建议买家签合同附件时最好慎之又慎。
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合同事务
房屋买卖合同的效力有多久
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 一、房屋买卖合同失效时间是什么时候 不管是二手房还是新房,一般拿到新的产权时,旧的房屋买卖合同即自动终止,买卖合同中注明房产管理部门登记过户的时间最后时候即房屋买卖合同失效时间。另一种失效时间就是房屋买卖合同失去效力的情况。 二、产权变更 当房屋的产权发生了变更时,旧的房屋买卖合同即失去了效力。 三、房屋买卖合同失效 1、房地产分离出卖,合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。 2、产权未登记过户,合同无效。 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。 3、产权主体有问题,合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。 4、侵犯优先购买权,合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。 5、单位违反规定购房,合同无效。 机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。 6、价格欺诈,显失公平,合同无效。 买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向。 7、非法转让,合同无效。 根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖): 1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的 2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 3、依法收回土地使用权的 4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的 5、权属有争议的 6、未依法登记领取权属证书的 7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形
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农村房屋买卖合同的法律效力
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 司法实践中,对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同,各地普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同,各地对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍北京地区的司法裁判尺度。
(一)一般裁判规则
1、最高人民
《最高人民关于印发全国民事审判工作会议纪要的通知》(法办[2011]442号)第15条明确,在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售,应当依据合同法
第五十二条和土地管理法
第四十三条规定,认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同,不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的,应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。
另外,值得关注的是,《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的,农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员,该房屋买卖合同一般应认定无效。”
2、各地高级人民
根据《北京市高级人民关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)、《北京市人民民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日),对于农村房屋买卖合同纠纷的处理,北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来,买卖双方都是同一集体经济组织的成员,或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的,可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前,将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,亦可认定转让合同有效。除此之外,农村房屋买卖合同原则上应认定无效。
根据《安徽省高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第
1
3、14条之规定,城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件,非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同,也应当认定为无效合同。
根据《广东省高级人民关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条之规定,当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。
根据《上海市高级人民民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号),对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
(二)特殊裁判规则
我们将重点关注北京地区处理农村房屋买卖合同纠纷的司法实务具体做法,深度研究农村房屋买卖合同纠纷中的重点难点问题。
1、集体经济组织成员资格的判断标准
根据北京高院的司法指导意见,买受人是否属于房屋所在地集体经济组织成员成为合同效力认定的关键。集体经济组织成员资格的判断标准是解开上述问题的“钥匙”。结合北京地区近两年的裁判案例来看,北京地区一般都以前买受人是否具有房屋所在地的农业户口为判断标准,通常会参考房屋所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面的意见。具体说来,对于农业户口的买受人,购房后至一审辩论终结前,已将户籍迁入房屋所在地村委会的,则认定其为该村集体经济组织成员。反之,对于非农业户口的买受人,即使其户口已迁入房屋所在地的村委会,在该村参加选举等,也不应认定其为该村集体经济组织成员。
另外需要注意的是,在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时,北京地区一般以购房家庭为参照系,只要购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同通常会被认定为有效合同。
2、出卖人不再具备集体经济组织成员资格是否影响合同效力
出卖人主张农村房屋买卖合同无效,是否应当满足出卖人仍是房屋所在地集体经济组织成员的条件?换言之,出卖人签订合同时为城镇居民,或前已成为城镇居民,或前已成为其他集体经济组织成员的,是否会影响农村房屋买卖合同的效力认定?
从北京地区的裁判案例来看,多数认为,合同无效为自始无效,出卖人转为非房屋所在地集体经济组织成员的事实不能导致农村房屋买卖合同转变为有效,即使出卖人时已经不是房屋所在地集体经济组织成员的,其仍然有权主张农村房屋买卖合同无效。若时的房屋买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,则会支持出卖人的诉求,进而裁判认定合同无效。但是,有极少数裁判认为,出卖人时不是房屋所在地集体经济组织成员的,即便买受人不是房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同为有效合同。
3、连环交易中农村房屋买卖合同效力
出卖人将农村房屋转让给
第一手买受人,第一手买受人又将房屋转让给
第二手买受人,甚至接连转让给其他买受人,由此发生连环交易,出卖人主张农村房屋买卖合同无效时,如何认定农村房屋买卖合同的效力?
从北京地区的裁判案例来看,多数认为,若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,且时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员,因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转,损害了集体经济组织的权益,农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。反之,第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,但时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员,因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员,农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。换言之,只要最终一手买房人为房屋所在地集体经济组织成员,那么前面多手的连环买卖合同均有效,无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。
4、主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制
北京地区认为,合同无效系自始无效,单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效,不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后,当事人主张返还财产、损害赔偿的请求,应当适用诉讼时效期间的限制。
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房屋买卖合同效力
无权处分人签订的房屋买卖合同,房屋所有权人不予追认的,房屋买卖合同无效,双方当事人返还房屋和价款。房屋买卖以变更登记过户为生效要件,房屋没有办理过户登记,房屋买卖合同无效。双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力。
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合同事务
房屋买卖协议是有法律效力吗
[律师回复] 您好,关于房屋买卖协议是有法律效力吗这个问题,我的解答如下, 有些房子在没有拿到房产证或是不能办理房产证,就会以极其低廉的价格出售,一些人在看到房价后也会被吸引而办理。由于没有正规证件的关系无法合法办理手续,那么,私下签的买卖协议有效吗
私下签的房屋买卖协议符合条件有效。
房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴,其性质为民事法律行为,认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题,其社会效益是维护交易的安全和信誉。
目前,房屋买卖合同效力认定的根据主要是发布的《城市私房管理条例》和我国颁布的《民法通则》。
房屋买卖合同的形式要件问题,亦即买卖房屋协议是口头或书面均可,还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第
(二)项规定,购买房屋办理过户登记时,“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然,买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成合同,而非实践合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一,不允许当事人一方随意反悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。
《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效:
(一)行为人具有相应的民事行为能力
(二)意思表示真实
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。
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房屋买卖协议是有法律效力吗
[律师回复] 您好,关于房屋买卖协议是有法律效力吗这个问题,我的解答如下, 有些房子在没有拿到房产证或是不能办理房产证,就会以极其低廉的价格出售,一些人在看到房价后也会被吸引而办理。由于没有正规证件的关系无法合法办理手续,那么,私下签的买卖协议有效吗
私下签的房屋买卖协议符合条件有效。
房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴,其性质为民事法律行为,认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题,其社会效益是维护交易的安全和信誉。
目前,房屋买卖合同效力认定的根据主要是发布的《城市私房管理条例》和我国颁布的《民法通则》。
房屋买卖合同的形式要件问题,亦即买卖房屋协议是口头或书面均可,还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第
(二)项规定,购买房屋办理过户登记时,“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然,买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成合同,而非实践合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一,不允许当事人一方随意反悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。
《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效:
(一)行为人具有相应的民事行为能力
(二)意思表示真实
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。
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房屋买卖公证书有法律效力吗
房屋买卖公证是公证机构依法证明房产相关法律行为、事实和文书真实性和合法性的活动。虽然不是购房的必要环节,但是经过公证机关的审查,能够避免一些风险。而且,经过公证的购房合同或协议可以直接申请执行,具有法律效力。
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房产纠纷
房屋买卖定金协议有法律效力吗
[律师回复] 对于房屋买卖定金协议有法律效力吗这个问题,解答如下, 有些房子在没有拿到房产证或是不能办理房产证,就会以极其低廉的价格出售,一些人在看到房价后也会被吸引而办理。由于没有正规证件的关系无法合法办理手续,那么,私下签的买卖协议有效吗
私下签的房屋买卖协议符合条件有效。
房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴,其性质为民事法律行为,认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题,其社会效益是维护交易的安全和信誉。
目前,房屋买卖合同效力认定的根据主要是发布的《城市私房管理条例》和我国颁布的《民法通则》。
房屋买卖合同的形式要件问题,亦即买卖房屋协议是口头或书面均可,还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第
(二)项规定,购买房屋办理过户登记时,“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然,买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成合同,而非实践合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一,不允许当事人一方随意反悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。
《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效:
(一)行为人具有相应的民事行为能力
(二)意思表示真实
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。
房屋买卖委托公证有法律效力吗?
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 我国规定不动产权是登记注册制,没有产权证,就仍没有所有权。所以,做了房屋公证后,房子还是卖房者的。中介很可能在公证之后,撤销委托书或补办房产证。房屋只公证不过户,买卖公证可能存在六种风险   风险一为了想要逃避营业税,暂不过户。这样的房子虽然有了产权,看上去很保险,但仍存在着交易不成功的风险。由于房屋整体出于增值趋势,卖房者可能因房屋增值大而要求取消交易。虽然签订了合同,也进行了公证,但就此类纠纷判决时,不一定会判房子属于购房者。   风险二房屋权利受到限制。比如,房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等,使房子被查封、抵押,卖方权利就不能全面行使。如果购房者购买了这样的房子,将承担很大风险,房子可能被没收、拍卖,购房者只能向卖房者要求返还本息。即便与卖房者进行了房屋交易公证,也属于无效。   风险三房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫,购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。   风险四卖房者对房屋没有产权,只有使用权。比如一些单位分房后,房子就由职工一直居住,但是单位并没有将房子产权转给职工个人,此时居住者对房子只有使用的权利,而没有买卖的权利。这样的房屋买卖合同,一般公证处不予公证,即使公证了也不具法律效力。   风险五联建房、小产权房拿不到产权证。购房者在购买这类房屋后,是无法取得合法房产证的,如不符合城市规划,政府可以对这类房屋进行无偿拆除,所有损失只能购房者自己承担。   风险六产权证仍在办理的过渡类型房产。当房地产公司的相关手续不齐全时,开发商可能会推迟给买受人发放房产证,此时一手买房人面临拿不到房产证的风险。
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房屋买卖公证具有法律效力吗
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房产纠纷
房屋买卖合同的效力一般是多久
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 一、房屋买卖合同失效时间是什么时候 不管是二手房还是新房,一般拿到新的产权时,旧的房屋买卖合同即自动终止,买卖合同中注明房产管理部门登记过户的时间最后时候即房屋买卖合同失效时间。另一种失效时间就是房屋买卖合同失去效力的情况。 二、产权变更 当房屋的产权发生了变更时,旧的房屋买卖合同即失去了效力。 三、房屋买卖合同失效 1、房地产分离出卖,合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。 2、产权未登记过户,合同无效。 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。 3、产权主体有问题,合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。 4、侵犯优先购买权,合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。 5、单位违反规定购房,合同无效。 机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。 6、价格欺诈,显失公平,合同无效。 买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向。 7、非法转让,合同无效。 根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖): 1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的 2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 3、依法收回土地使用权的 4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的 5、权属有争议的 6、未依法登记领取权属证书的 7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形
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你好律师,请问房屋买卖合同的法律效力是什么?我国法律上是怎么规定的?希望相关法律人士解答,谢谢了。
[律师回复] 解除合同,可以通过以下两种途径:
一、双方当事人协商一致。
二、具备法定解除合同的条件。
具备以下条件,不必经对方当事人同意,只需向对方作出解除合同的意思表示,就可以解除合同:1.当事人约定的解除合同的条件成就;2.因不可抗力不能实现合同目的的;3.在履行期限届满之前,另一方当事人明确表示或者以其行为发明不履行主要义务的;4.另一方当事人迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的;5.另一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的;6.法律规定的其他解除情形。不具备上述条件,一方当事人不能解除合同。
当事人一方行使解除合同的权利,必然引起合同的权利义务的终止,为了防一方当事人因不知道对方已行使合同解除权而仍为履行的行为,从而遭受损害,当事人根据约定解除权和法定解除权主张解除合同的,应当通知对方。通知可以是口头的,也可以是书面的,合同自通知到达对方时解除。所谓通知到达,因通知形式的不同而有所不同。口头通知的,口头告知签订合同的对方当事人时即为到达;书面通知的,通知送达对方当事人或其指定的人签收即为到达。对方当事人接到解除合同的通知后,认为不符合约定的或者法律规定的解除合同的条件,不同意解除合同的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认能否解除合同。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的,未办理有关手续,合同不能解除。比如,根据中外合资经营企业法规定,合营如发生严重亏损,一方不履行合同和章程规定的义务,不可抗力等,经合营各方协商同意,报审查批准机关批准,并向国家工商行政管理部门登记,可终止合同。如果没有履行法律规定的批准登记手续,中外合资经营合同不能解除。
根据我国《担保法》的规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返回定金。”所以,定金属于罚金,具有担保履约的性质。同时,定金必须以书面形式进行约定,定金的数额由双方商定,但不得超过主合同标的额的20%。
而“订金”是指消费者在打算消费时所用作预订的钱。根据我国现行法律的有关规定,“订金”、“保证金”等不具有定金的性质,以这些名目交付的款项一般应理解为只是支付预付款,它不具有担保债务履行的作用,也不能证明合同的成立。如果对订金的处理双方没作出特别的约定,无论哪一方当事人违约,致使双方不能继续履行,则收取订金的一方应将该订金返还给另一方。
订金由于没有担保作用,因此,如果收取订金一方未履行合同或支付一方决定不再履行合同的情况下,收取订金的一方如果继续占有订金就属于不当得利。因此,应当返还。
2,如果不成立,那么“定金”在哪些情况下可以要回?在哪些情况下无法要回?
解析:定金具有担保性质,合同一方未履行相应的义务,违约方就要承担定金罚则的规定。即交付定金一方违约的,丧失定金;收取定金的一方违约双倍返还定金。
因此,支付定金一方在定金罚则启动的之后只有两种可能性:一是丧失定金,二是双倍获得定金。
当然,如果合同中既规定了违约金,又规定了定金的,非违约方只能选择一种方式向违约方要求追索。如果非违约方选择了违约金就不能要求定金罚则的启动,应当返还或索要定金。
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