房屋买卖没过户原房主有哪些权力

最新修订 | 2024-07-27
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包敬立律师
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专家导读 在这种情况下,房屋产权仍归原所有者,因为签订合同只是债权行为,产权过户才是物权行为。不动产物权变更需法定登记,未完成过户则产权归原房主。农村房屋遵循“房地一体”原则,出售时宅基地使用权随之变动。但禁止将住房售予非本集体经济组织成员,且出售后不得再申请宅基地。
房屋买卖没过户原房主有哪些权力

一、房屋买卖没过户原房主有哪些权力

在这种情况下,房屋的产权依然归属原房产所有者。这是由于签订合同的行动属于债权行为,而办理产权过户乃是物权行为。关于房屋及其他不动产物权,规定须通过进行法定登记方能实现所有权变更。因此,若该房屋尚未完成过户手续,其实际产权便仍由原来的房主所有。针对农村房屋的独特性质,依据“房地一体”的原则,当出售农家庭院时,其所附属的宅基地使用权亦随之发生变动。在此前提下,法律明文禁止将住房售予非本集体经济组织成员,且出让方在卖出房屋后不得再次申请并获得新的宅基地使用资格。

城市房地产管理法》第六十一条

房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。

民法典》第二百一十条

不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。

二、房屋买卖合同是专属管辖

关于房屋交易合同纠纷案件的管辖权问题,不属于法律明确规定的专属管辖范畴,因此,合同双方在处理此类纠纷时,均有权进行管辖权的协商确定。

依据我国高级人民法院颁布的《中华人民共和国民事诉讼法》相关条款之规定,在所有涉及合同或其他财产权益争端的诉讼中,双方当事人都可自由达成书面协议,来选择被告的居所地、合同的履行地点、合同的签订地点、原告的居所地以及标的物所在之处等任何与争议事项具有实体关联性的地区作为司法审判的管辖法院。

然而,在此过程中所做出的选择须符合该法律法规对各级法院地域管辖权限及专属管辖权限的相关规定,不得违反这些规定的约束。

《民事诉讼法》第三十四条

下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖:

(一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖;

(二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼,由港口所在地人民法院管辖;

(三)因继承遗产纠纷提起的诉讼,由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

在此等情形之下,房产的所有权仍然归属于原来的所有权人,因为签署合同仅构成债务关系方面的交易行为,而房产所有权的转移,亦即物权的变动,则必须依照法律规定进行正式公正的登记手续才能生效。若没有取得合法的转户手续,那么这些房产的所有权就会依然保留在原始的房东手中。针对土地上的建筑物永久附着其上的不动产财产,比如农村住宅,必须恪守"房地合一"的原则,因此当这些房产被销售时,其所涉及到的宅基地使用权也将会产生相应的变化。但是,有明确规定不允许向不是集体经济组织的成员售卖住房,而且如果已经卖出的住房,在之后再也不能够申请新的宅基地了。

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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 两方面约定买卖双方权利转移和转移占有,归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定:
1、就房地产风险责任的约定:让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日,房屋一旦发生任何的风险灭失,如失火等,则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋,房屋尚在房东的掌控之下,甚至还由房东在使用,但不论实际情况如何,只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定,在买家是善意第三人,房屋产证已办出的情况下,如原房东方有纠纷需要冻结财产,不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外,产证尚未办出时,即使已经过户,仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。
2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定:在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定:即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念,也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中,大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的,有些甚至要求延迟交房,这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用,没有必要,完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
在房屋买卖过程当中,买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同,而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种:一种是权利转移,一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式,买卖双方一般会认为两种都可以,没有关系,就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说,从法律内涵上来说是是指房产权属的转移,即房产权利人从房东名下转到买家名下,而我国房产又实行的是登记主义,即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即:“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准,但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外,即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准,而不是以产权证办出之日为准。
以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接,占有权归买家使用。以房产来说,即房东将房屋交付给买家使用,把钥匙交给买家,允许买家占有使用该房屋。
房屋买卖合同主体怎么写
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 房屋买卖合同应包括以下主要条款:
1、合同双方当事人。买卖双方的姓名、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话,那么还包括委托代理人的姓名、地址、邮政编码、联系电话。
2、标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中,标的就是房屋。这主要包括以下内容:房屋的坐落位置所买卖房屋的面积,应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积房屋是现房,还是期房房屋的配套设施和维修标准。
3、房屋的价格及付款时间约定。
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5、权利担保。卖方保证在交付房屋时,该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷,由卖方承担全部责任。
6、违约责任。违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。
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《中华人民共和国合同法》第十二条
合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:
(一)当事人的名称或者姓名和住所
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当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
如何认定房屋买卖合同效力
[律师回复] 您好,针对您的如何认定房屋买卖合同效力问题解答如下,
1、正确认识房地产权属登记的法律功能
“按照我国法律的规定,我国对房屋等大宗财产的管理,是采用行政登记的手段”,即或其委托的机构(如房产交易所)通过一定的程序审查、登记,最后向房屋所有权人颁发房屋产权证书,房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。我国的房地产市场通过这样的权属管理模式,较好地杜绝了一房多主、一房多卖的问题,最大限度地防范了房地产市场的交易风险。
具体来说,房地产权属登记具有五个方面的功能:
(1)公示功能。房地产权属登记是公示的手段,是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况,其主要的功能在于保护动态的交易安全,使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏。因为任何人设定或移转房地产权利,都会涉及
第三人利益,因此房地产权利的设立或移转必须公开和透明,以利于保护第三人的利益,维护交易安全和秩序。
(2)公信功能。公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人,如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵,对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。人。
(3)管理功能。房地产权属的登记管理功能,是指房地产登记具有国家管理意图的功能。
(4)警示功能。房地产权属登记的警示功能,是指对各种记载房地产权利的变动均纳入登记,将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记薄的记载予以明确宣示,以达到告戒相对人存在房地产交易风险的作用。
(5)效率功能。交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认,有国家强制力予以保护,当事人可以充分信赖登记的内容,在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用,并能快捷的完成交易,符合市场经济的特征。
从上述内容我们可以看出,房地产权属登记的法律功能主要还是促进和保护房地产交易的一种手段,而不是前提条件。
2、确认私有房地产买卖合同效力应遵照《民法通则》和《合同法》所规定的公平原则,维护经济关系的稳定,保护善意一方.
我国对物权变动采取的是“现行法采意思主义与登记或交付的结合”,但在我国社会中,大量存在因种种原因而未办理权属证书的房地产,其形成原因很多,主要是因为政府效率的原因、费用负担的原因等等。根据《房地产管理法》第37条以及《城市私有房屋管理条例》的规定,未办理房屋产权证书的房地产不能买卖,,因此有很多人认为“未领取房屋权属证书的房屋无权转让或租赁”,本人认为这种认识对法律理解有误,不利于此类纠纷的正确、公平处理。对于无权属证书房屋的买卖一律以未办理登记而不承认产权转移,既违反民法原理中的公平原则,也不利于经济关系的稳定,不利于保护善意一方当事人的利益,而“善意取得制度在于追求交易安全和交易稳定”。主要理由是:

一,买卖双方已对房地产的买卖产生了合意,合同生效后对当事人均有约束力,违反合同的当事人要承担违约责任。
若因出卖方的原因未登记,出卖人反悔要求返还房屋,因未登记房地产权利未转移,房地产的所有权仍属出卖人,买受人当然应当返还。于此合同关系就会形同虚设,对当事人并无约束力,可以任意反悔,违约一方把自己的违约行为作为了撕毁合同的正当理由,善意一方当事人的利益就无法得到保障。

二,不利于促进诚信机制的建立。
我国法律规定房屋所有权变更登记可在三个月内完成,若出卖人在此时间内一房二卖,买受人因合同未生效而无法要求出卖人承担违约责任,只能要求出卖人承担缔约过失责任。

三,不利于维护既有的财产秩序。
比如当事人已将房屋实际交付使用,买受人且对房屋进行了重大修缮或装修,因未登记而宣告买卖无效,买受人返还房屋,必然造成现有财产秩序的重大混乱。因此笔者主张应当先对房屋所有权的实质要件进行审查,如无违法而只需补办手续,对其买卖合同应认定为有效,应根据合同的约定或法律的规定责令责任一方及时补办手续。
处于对善意合同相对方的利益保护,在司法实践中现在已逐渐呈现淡化登记生效主义立法的趋势。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第49条规定:“以尚未办理权属证书的财产抵押的,在
第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的,可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的,不得对抗第三人。”此司法解释所包含的是登记对抗主义的不动产登记效力,不动产物权未经登记不得对抗第三人,在当事人之间仍有物权之效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(一)》第9条规定:“依照合同法
第四十四条
第二的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准登记手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定办理登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院的这一司法解释,也含有登记对抗主义的意思,认为虽未经登记,合同本身仍然是有效的,只是不能对抗第三人。
如前所述,房屋买卖合同只要符合法律规定的形式要件和实质要件,合同就为有效合同,至于办理房屋产权过户登记手续的问题,是履行该房屋买卖合同的内容。我国《合同法》第60条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第135条规定,出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。我国法律规定,动产以交付转移所有权,不动产以办理产权过户登记转移所有权,因此,在房屋买卖过程中,办理房屋产权过户登记只是涉及履行合同(转移所有权)的问题,并不涉及合同效力的问题。并且,如果因为没有办理房屋产权过户登记而否认合同效力,在逻辑是也是矛盾的,因为只有在合同有效的前提下才存在履行合同,而不能因为没有履行合同的部分义务就否定合同的效力。房屋买卖合同依法成立并有效并非就等于房屋买卖合同履行完毕。所以,合同的有效成立只是当事人履行的前提条件,只有认真全面履行了合同,当事人的权利才能实现。
还有人认为,《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”。而《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出,买卖房屋必须在办理过户登记手续后,其所有权的变更方生效,因此,未进行权属登记的房地产买卖合同是无效的。笔者认为,此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记,相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力,如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定,中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后,才具有法律效力。
最高人民法院关于《合同法》的解释
第九条规定,法律、行政法律规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记手续的,人民应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出,《合同法》第四十四条中所规定的“登记”,是对合同本身的登记,而不是合同生效的登记,而《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》是对所有权确认的登记,也不是合同生效的登记。
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房屋买卖合同主体如何变更
[律师回复] 您好,针对您的房屋买卖合同主体如何变更问题解答如下,
首先,房屋为不动产,房屋买卖不仅适用《合同法》的规定,还须适用有关不动产的法律规定。如城市房屋的买卖须适用《城市房地产管理法》的有关规定。
《合同法》第44条第1款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”该规定至少在概念上区分了合同的成立与合同的生效。合同的成立必须具备成立要件,即由双方签字或者盖章但合同成立后,能否发生法律上之效力,能否产生当事人所预期的法律效果呢只有符合法律规定的生效条件的合同,才能受到法律的保护。《合同法》第8条和第44条第1款中所称为“依法成立的合同”,应当理解为既具备成立要件、又具备生效条件的合同。
《民法总则》第一百四十三条规定:民事法律行为应当具备下列条件:
(一)行为人具有相应的民事行为能力
(二)意思表示真实
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违反公序良俗。
其次,以下因素会影响房屋买卖的合同效力
(1)房屋出卖人是否是房屋的合法所有权人或者是否经过所有权人的合法授权
(2)房屋的共有权人是否同意出卖房屋。
所以,合同经双方签订后,还应符合法律的规定,不存在法律规定的无效、可撤销或者效力待定的合同,才是合法有效的合同。
《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效:
(一)行为人具有相应的民事行为能力
(二)意思表示真实
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。
第三十二条合同成立时间
当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
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农村房屋买卖,只办了房屋契证,没办房产证,房屋产权是否还是归原卖方?
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农村房屋买卖合同的法律效力
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 司法实践中,对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同,各地普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同,各地对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍北京地区的司法裁判尺度。
(一)一般裁判规则
1、最高人民
《最高人民关于印发全国民事审判工作会议纪要的通知》(法办[2011]442号)第15条明确,在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售,应当依据合同法
第五十二条和土地管理法
第四十三条规定,认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同,不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的,应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。
另外,值得关注的是,《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的,农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员,该房屋买卖合同一般应认定无效。”
2、各地高级人民
根据《北京市高级人民关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)、《北京市人民民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日),对于农村房屋买卖合同纠纷的处理,北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来,买卖双方都是同一集体经济组织的成员,或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的,可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前,将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,亦可认定转让合同有效。除此之外,农村房屋买卖合同原则上应认定无效。
根据《安徽省高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第
1
3、14条之规定,城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件,非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同,也应当认定为无效合同。
根据《广东省高级人民关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条之规定,当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。
根据《上海市高级人民民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号),对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
(二)特殊裁判规则
我们将重点关注北京地区处理农村房屋买卖合同纠纷的司法实务具体做法,深度研究农村房屋买卖合同纠纷中的重点难点问题。
1、集体经济组织成员资格的判断标准
根据北京高院的司法指导意见,买受人是否属于房屋所在地集体经济组织成员成为合同效力认定的关键。集体经济组织成员资格的判断标准是解开上述问题的“钥匙”。结合北京地区近两年的裁判案例来看,北京地区一般都以前买受人是否具有房屋所在地的农业户口为判断标准,通常会参考房屋所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面的意见。具体说来,对于农业户口的买受人,购房后至一审辩论终结前,已将户籍迁入房屋所在地村委会的,则认定其为该村集体经济组织成员。反之,对于非农业户口的买受人,即使其户口已迁入房屋所在地的村委会,在该村参加选举等,也不应认定其为该村集体经济组织成员。
另外需要注意的是,在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时,北京地区一般以购房家庭为参照系,只要购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同通常会被认定为有效合同。
2、出卖人不再具备集体经济组织成员资格是否影响合同效力
出卖人主张农村房屋买卖合同无效,是否应当满足出卖人仍是房屋所在地集体经济组织成员的条件?换言之,出卖人签订合同时为城镇居民,或前已成为城镇居民,或前已成为其他集体经济组织成员的,是否会影响农村房屋买卖合同的效力认定?
从北京地区的裁判案例来看,多数认为,合同无效为自始无效,出卖人转为非房屋所在地集体经济组织成员的事实不能导致农村房屋买卖合同转变为有效,即使出卖人时已经不是房屋所在地集体经济组织成员的,其仍然有权主张农村房屋买卖合同无效。若时的房屋买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,则会支持出卖人的诉求,进而裁判认定合同无效。但是,有极少数裁判认为,出卖人时不是房屋所在地集体经济组织成员的,即便买受人不是房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同为有效合同。
3、连环交易中农村房屋买卖合同效力
出卖人将农村房屋转让给
第一手买受人,第一手买受人又将房屋转让给
第二手买受人,甚至接连转让给其他买受人,由此发生连环交易,出卖人主张农村房屋买卖合同无效时,如何认定农村房屋买卖合同的效力?
从北京地区的裁判案例来看,多数认为,若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,且时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员,因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转,损害了集体经济组织的权益,农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。反之,第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,但时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员,因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员,农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。换言之,只要最终一手买房人为房屋所在地集体经济组织成员,那么前面多手的连环买卖合同均有效,无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。
4、主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制
北京地区认为,合同无效系自始无效,单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效,不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后,当事人主张返还财产、损害赔偿的请求,应当适用诉讼时效期间的限制。
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