无预售许可证交定金能否要回

最新修订 | 2024-09-04
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巩海冬律师
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专家导读 中国法律规定,商品房在未获预售许可证前禁止预售。开发商若违反此规,将面临违约责任,可能需退还双倍定金等。任何未经许可的预售行为都是违法行为,开发商需为此承担相应法律责任。
无预售许可证交定金能否要回

一、无预售许可证交定金能否要回

依据我国相关的法律条文,商品房在尚未获得预售许可证之前,是不许进行预售交易的。

因此,倘若开发商未能按照此规定执行,则其必须承担相应的违约情事并承受相应的法律责任,包括退还双倍数额的定金等。

民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;

收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

二、无预售许可证购房合同是否有效,法律上的标准是什么

律师明确指出,缺少预售许可证的房屋买卖合同是属于无效的。

现行法律明确了,对于商品房预售这一环节实行的是预售许可证制度,因此只有当开发商依法获得了预售许可证明并将其公示于众后,其同买受人签署的预售合同才具有合法性和效力。

反之,如若没有预售许可证明,那么潜在的法律风险将使得这样的合同很可能被判定为无效。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定,若卖方在订立商品房预售合同时未能取得商品房预售许可证明,此份合同应被视为无效;

但是,如果在诉讼发生之前该卖方能够成功获取到商品房预售许可证明,则可以重新认定这份合同为有效。

同样的,第六条也做了规范,凡是以商品房预售合同在法律或行政法规方面没有按照相关要求完成登记备案手续作为理由进而请求判决合同无效的,都得不到法律的支持。

而若是各方当事人以办理登记备案手续作为商品房预售合同生效的前提条件进行约定的,那么就遵从这些约定,除非一方向已履行主要义务并得到另一方接受为止。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

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依据我国相关的法律条文,商品房在尚未获得预售许可证之前,是不许进行预售交易的。

因此,倘若开发商未能按照此规定执行,则其必须承担相应的违约情事并承受相应的法律责任,包括退还双倍数额的定金等。

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[律师回复] 您好,针对您的预售许可证取得要多久问题解答如下, 预售许可证取得时间要看办理的进度,没有具体的规定。
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商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同。
二、办理预售许可证需要具备什么条件
我国对商品房预售许可核准的条件规定如下:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)房地产开发企业预售商品房,除应当符合法律、法规已有规定外,房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件:
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上述五点为申请商品房预售许可的相应条件,其中前三点规定于《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中,后两点规定于《城市商品房预售管理办法》第七条四到六款,“开发企业申请预售许可,应当提交下列证件(复印件)及资料:投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;工程施工合同及关于施工进度的说明;
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如何查期房预售许可证
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 登录各市的商品房预售许可证查询系统进行查询。
相关规定
《商品房销售(预售)许可证》背面
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证,房产商将有关资料送到国土局申请,批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。
商品房预售许可证不同于商品房销售许可证,不能将两者混淆起来,商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同,主要表现在:商品房(现房)销售许可证的取得必须符合下列条件:
1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件;
3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证;
4、已通过竣工验收;
5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期;
6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状,可以尽快取得房地产权利证书等。
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依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条:商品房预售应当符合下列条件:一已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
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一、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
二、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
三、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金 达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度 和竣工交付日期;
四、已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条:商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。
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无预售许可证购房合同是否有效
因商品房预售施行预售许可证制度,只有开发商持有预售许可证明,具备预售许可证,其与买受人签订的预售合同才是有效的,否则,合同有被认定为无效的法律风险。
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房产纠纷
什么是房地产预售许可
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 商品房预售许可证的定义: 《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局,证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时,如该房屋已建成,还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量,还可查验房地产商的《工程验收证》。 商品房预售许可证的相关规定: 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证,发展商将有关资料送到国土局申请,批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。 商品房预售许可证不同于商品房销售许可证,不能将两者混淆起来,商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同,主要表现在:商品房(现房)销售许可证的取得必须符合下列条件: 1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; 2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件; 3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证; 4、已通过竣工验收; 5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期; 6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状,可以尽快取得房地产权利证书等。
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