无预售许可证交定金能否要回

最新修订 | 2024-09-04
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巩海冬律师
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专家导读 中国法律规定,商品房在未获预售许可证前禁止预售。开发商若违反此规,将面临违约责任,可能需退还双倍定金等。任何未经许可的预售行为都是违法行为,开发商需为此承担相应法律责任。
无预售许可证交定金能否要回

一、无预售许可证交定金能否要回

依据我国相关的法律条文,商品房在尚未获得预售许可证之前,是不许进行预售交易的。

因此,倘若开发商未能按照此规定执行,则其必须承担相应的违约情事并承受相应的法律责任,包括退还双倍数额的定金等。

民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;

收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

二、无预售许可证购房合同是否有效,法律上的标准是什么

律师明确指出,缺少预售许可证的房屋买卖合同是属于无效的。

现行法律明确了,对于商品房预售这一环节实行的是预售许可证制度,因此只有当开发商依法获得了预售许可证明并将其公示于众后,其同买受人签署的预售合同才具有合法性和效力。

反之,如若没有预售许可证明,那么潜在的法律风险将使得这样的合同很可能被判定为无效。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定,若卖方在订立商品房预售合同时未能取得商品房预售许可证明,此份合同应被视为无效;

但是,如果在诉讼发生之前该卖方能够成功获取到商品房预售许可证明,则可以重新认定这份合同为有效。

同样的,第六条也做了规范,凡是以商品房预售合同在法律或行政法规方面没有按照相关要求完成登记备案手续作为理由进而请求判决合同无效的,都得不到法律的支持。

而若是各方当事人以办理登记备案手续作为商品房预售合同生效的前提条件进行约定的,那么就遵从这些约定,除非一方向已履行主要义务并得到另一方接受为止。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

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依据我国相关的法律条文,商品房在尚未获得预售许可证之前,是不许进行预售交易的。

因此,倘若开发商未能按照此规定执行,则其必须承担相应的违约情事并承受相应的法律责任,包括退还双倍数额的定金等。

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开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话,属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定,向要求确认合同无效,或者主张撤销商品房买卖合同。
  商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后,开发商不仅需要退还购房者已经支付的购房款和利息,而且还要赔偿购房者因此遭受的损失。此外,值得注意的是,在商品房预售许可证欺诈的情况下,上述司法解释还规定了开发商的惩罚性赔偿责任。也就是说,购房者可以要求开发商额外支付与已付房款等额的赔偿。比如,购房者签订商品房买卖合同后支付首付20万,银行按揭贷款80万,如果发现开发商没有取得商品房预售许可证,则可以要求开发商返还房款100万及利息,而且还可以要求开发商再支付100万的赔偿。
  以上就是对“没有房屋预售许可证开发商是欺诈吗”所作的解答。总之,发生商品房欺诈纠纷后,购房者应当及时与开发商沟通,如果无法协商解决问题,那么则应当及时向。开发商没有房屋预售许可证的情况下签订商品房买卖合同的行为属于欺诈行为,购房者不仅可以要求返还房款,还可以要求惩罚性赔偿。
【法律依据】
《合同法》第54条规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  
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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,   咨询热线内容  我姓柳,是一名中学教师。经过我和丈夫几年的努力工作,家中已有一笔不少的积蓄。正好儿子也到了谈婚论嫁的年龄,于是我们便决定给儿子买套房。经过筛选,我们选中位于市郊一处正在建设中的三居室。与开发商谈妥价格后,当即签订了房屋预售合同。合同约定的交房时间为2005年10月1日前。  2005年5月,儿子告诉我,他女朋友在11月份要出国,所以在此之前就要结婚。我心里暗自庆幸,交房应该还采得急。但此时我却得到一个让我吃惊的消息:我们所认购的房屋,开发商至今还未办理商品房预售许可证,后经我到市房产管理部门核实属实。我向开发商询问此情况,并要求退房,但其告诉我这只是程序瑕疵问题,不影响合同效力。  请问:我可否以开发商未取得预售许可证为由主张合同无效  律师专线解答  柳女士,对于您提出的问题我可以明确地告诉您:开发商未取得商品房预售许可证就与您签订房屋买卖合同的行为是无效的,您可以据此解除合同,并要求开发商赔偿您因此所遭受的损失。  

一,您与开发商签订的合同虽然建立在双方自愿的基础上,且已开始履行,但根据我国法律规定,开发商预售商品房时,必须取得预售许可证明。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条对此作了更为明确的规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”据您所述,开发商在一开始就未取得商品房预售许可证明,而且您发现后向其求证仍未取得,所以您当然可以据此请求宣告此房屋买卖合同无效。  

二,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求退还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。在该事件中,开发商从一开始就隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实,且在诉讼前开发商仍未取得商品房预售许可证。因此,完全符合法律规定的适用条件,故您除了要求开发商返还已付购房款及利息外,还可以要求其承担不超过已付款1倍的赔偿责任。  症结所在  本问题的症结在于咨询者对开发商没有取得商品房预售许可证是否能成为购房者认定房屋买卖合同无效的理由这一问题认识不清楚。  律师提醒与诖意事项  如果欲根据“商品出卖人未取得房屋预售许可证”这一点解除房屋预售合同,那么就应该尽快,因为根据我国法律有关规定,如果在前商品房出卖人拿到了房屋预售许可证的,此房屋预售合同仍然有效。  “防患于未然”一词在我们购买商品房,尤其是购买期房时应该牢记在心,在签订房屋预售合同之前应该要求开发商或房地产经营公司出具房屋预售许可证,从而避免不必要的麻烦。  法律链接  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条、
第九条  《中华人民共和国合同法》
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