最高院对当前房产审判难点有哪些?

最新修订 | 2024-03-04
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专家导读 1、房屋承租人优先购买权的效力问题理论界或实务界的不同观点:第一种观点:人民法院可以直接判决承租人以出租人与第三人之间的买卖合同所确定的价格购得房屋。第二种观点:法院只能判决撤销出租人与第三人之间的买卖合同。

最高院对当前房产审判难点有哪些?

房产纠纷在实践中很常见。在司法实务中,也是很多审判工作的难点。由于房产涉及面很广,所以相关法律关系很复杂。那么,最高院对当前房产审判难点有哪些?本文为您整理相关内容。

1、房屋承租人优先购买权的效力问题

理论界或实务界的不同观点:第一种观点:人民法院可以直接判决承租人以出租人与第三人之间的买卖合同所确定的价格购得房屋。第二种观点:法院只能判决撤销出租人与第三人之间的买卖合同。第三种观点:当事人提出无效合同确认之诉,人民法院既可以根据当事人的请求作出判决,也可以根据形成权的理论,依法支持当事人直接购买房屋的诉讼请求。

最高人民法院民一庭对该问题进行研究后,形成两种观点:多数人认为,根据现行法律、法规和司法解释的规定,承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权性质的民事权利,具有物权效力的表象,应当依法保护。将优先购买权理解为形成权,法律依据不足。它只是优先缔约的权利,而不是保证买到的权利。对准物权的保护必须要和所有权的保护有所区别。所有权是绝对的权利,所有人出卖自己的所有物,应当尊重其缔约自由的权利,不能过多干涉,因此,承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋,只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。通过无效之诉,依据买卖不破租赁等原则,承租人的利益照常可以得到应有的保护。对于“同等条件”应作宽泛理解,不仅是价格条件,还包括付款条件,以及出卖人(所有人)提出的其他条件等。少数意见认为,承租人的优先购买权就是对所有人出卖出租房屋的限制性权利,优先权不能理解为优先缔约权,考察其内容,应当包含可以优先买到的权利,否则优先权没有实际意义,实质上体现不了对承租人权利的保护。另外,承租人主张依据所有人与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋,法院在判决时不需要判决所有人与第三人签订买卖合同,而是变更所有人与第三人买卖合同的主体,这种裁判方法和判决的执行都不会有法律上的障碍。因此,承租人可以请求依据所有人与第三人签订的买卖合同的条件取得房屋,法院可以据此请求判决。

2、交房、办证与诉讼时效问题

关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题,有两种意见:第一种意见,买受人主张出卖人交付房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内行使,超过两年诉讼时效期间请求出卖人交房的,因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间丧失胜诉权。第二种意见,买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过诉讼时效,而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进行处理。

关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记,是否超过诉讼时效期间的问题,也有两种意见:第一种意见,出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有,更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务,未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的,系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务,已经构成违约,诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的,因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第二种意见,房屋已经交付的,买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。

最高人民法院民一庭倾向性意见:一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满,买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权,应当适用《民法典》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上,应当区分具体情况:房屋具备法定交付条件,诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件,诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人,买受人亦已实现对房屋的占有的,买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质,不适用诉讼时效的规定。

3、业主委员会是否具备诉讼主体资格问题

理论界或实务界的不同观点: 第一种观点:业主委员会不具有诉讼主体资格,不能以自己的名义提起诉讼。第二种观点:业主委员会可以作为诉讼主体参与诉讼,既可以作为原告起诉,也可以作为被告应诉。第三种观点:业主委员会具有一般的、抽象意义的诉讼当事人能力,可以成为诉讼主体,但是原则上只能作为原告提起诉讼,不能成为被告,因为它没有责任财产和责任能力。

最高人民法院民一庭认为:依法成立的业主委员会在其职责范围内,经业主代表大会授权,有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜,以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜,业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。

4、善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准问题

理论界或实务界的不同观点: 第一种观点:房屋使用费的标准应该参照通地段同类房屋租金计算。 第二种观点:根据无效合同的处理原则,应该以实际使用年限的房屋折旧费作为买受人返还的房屋恢复原状的补偿,即房屋总价÷约定的土地使用年限×实际使用年限,或就房屋折旧费进行评估。第三种观点:第一种意见与第二种意见采用的标准过高或过低,有失公平,可考虑采用租金与房屋折旧费的平均值。

最高人民法院民一庭意见:善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准,最高人民法院以(2003)民一他字第13号对辽宁省高级人民法院一个请示的答复中已经有明确的意见。

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你好,我的朋友他的孩子因为被怀疑非法占有被人的东西,他们想问一下最高法院不当得利一审判决书是怎样的。
[律师回复] ××省××市××区人民法院刑事判决书
[1998]×刑初字第15号
公诉机关:××市××区人民检察院:
被告人:吴××(曾用名,吴××),男,1960年7月30日出生,汉族,本市人,初中文化程度,农民,住本市××区锦屏镇李圩村。1993年7月15日因强奸被刑事拘留,同年7月22日被逮捕,现羁押于××市看守所。
辩护人:王×、李××,×××市新浦区律师事务所律师。
××市××区人民检察院以被告人吴××犯强奸罪向该院提起公诉,该院于1993年8月31日收到××区人民检察院起诉书后,依法组成合议庭,不公开开庭审理了本案,××区人民检察院检察员程××出庭支持公诉,被告人吴××及其辩护人王×、李××等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
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经审理查明:1993年5月21日,被告人吴××为贩卖香烟到××区宿城乡东崖层村,当晚该吴留宿于其亲属家堂屋东房。是夜,当被告人吴××得知住西房的张××之夫下海捕鱼后,便于22日零时许,窜至西房,将熟睡中的张××强奸。
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1998年10月18日
你好,我朋友的公司所在的领域不正当竞争严重,请问一下反不正当竞争法最新审议的亮点在哪里,非常感谢
[律师回复] 亮点
一:首次增加互联网不正当竞争条款
由于现行法没有关于互联网竞争的规定,有的互联网公司甚至质疑反不正当竞争法在互联网领域的适用。互联网领域内的不正当竞争行为不但对互联网企业造成影响,而且对广大消费者的选择造成干扰,如司法领域已判决的3Q大战、百度诉3721等不正当竞争案等。
国家工商总局竞争执法局副局长桑林说,互联网领域的不正当竞争传播快、影响大、易复制。各级工商机关也陆续接到多起基于互联网技术引发的不正当竞争问题投诉,但因为现行法律无明确规定,不能有效发挥行政执法部门的职能。
参与修订草案的专家、北京大学竞争法中心主任肖江平说,对于互联网领域出现的一些全新的不正当竞争行为,由于现行法没有分则条款,因而法院对同种行为的案件判决结果区别较大。
“近10年来,至少有400多个互联网领域不正当竞争案件因为没有分则条款,法官的自由裁量幅度过大,学界颇多争议。”肖江平说。
上海交通大学竞争法律与政策研究中心主任王先林说,根据互联网反不正当竞争的客观需要,修订草案中首次增加了互联网不正当竞争条款。草案规定竞争者不得利用技术手段在互联网领域从事影响用户选择、干扰其他经营者正常经营活动的行为,并具体规定了应予以禁止的行为,将增强行政执法查处互联网不正当竞争行为的作用。
亮点
二:对商业贿赂的范围适当扩大
在药品销售中,一些医院要求药厂必须接受其指定的代理机构作为销售商,否则就拒绝向某些药厂采购药品。实际上,这些中介机构对药品销售并无实质性服务,只是从中提成,再以各种方式将利益输送给医院,致使医药改革的政策难以真正落到实处。
专家表示,这些中介机构既非药品买方,也非卖方,但却帮助买方和卖方之间实现了不正当的利益输送,本身也从中获利,因此也应受到反不正当竞争法的规制。
王先林说,修订草案对商业贿赂的范围做了适当扩大,原来贿赂的对象只限于交易相对方,现在增加了可能影响交易的第三方,明确了可能影响交易的第三方范围,并对员工商业贿赂行为的认定作了特别规定。
桑林介绍,商业贿赂行为一直是反不正当竞争的查处重点,但是由于商业贿赂行为的特点发生明显变化,由经营者之间做假账,转变成为假借第三方行贿受贿,而现行法对第三方行为未做明确规定,造成对商业贿赂的第三方难以有效规制。
肖江平认为,修订草案将可能影响交易的第三方放进去,是很大的进步,既体现了商业贿赂的实质,又弥补了现行法相关条款的不足。
亮点
三:细化各类恶意仿冒行为
当前,将他人注册商标申请为企业字号等造成市场混淆的不正当竞争行为较为普遍,不仅损害了经营者的合法权益,而且对消费者造成误导和损害。这类案件只能在诉讼中适用基本原则予以处理,行政执法机关无法具体实施。
“同仁堂”既是中国北京同仁堂(集团)有限责任公司的字号,也是其商品的主要商标。但是按照现行法律,企业名称是分级注册,一些不法商人为搭“同仁堂”企业名誉和商品声誉的便车,以“同仁堂”等字号经营,往往引起消费者误认是北京同仁堂或者与其有关联。这种情形就属于基于商标、企业字号冲突造成的不正当竞争。
国家工商总局竞争执法局反不正当竞争处处长杜长红表示,修订草案确定了使用在先与公平竞争并重的原则,意在对恶意仿冒行为进行制止和查处。
王先林说,与商标法相衔接,修订草案增加了属于不正当竞争行为的规定。将他人注册商标、未注册驰名商标作为企业名称中的字号使用,涉及笔名、艺名、社会组织名称及其简称、域名主体部分、网站名称、网页以及频道、栏目、节目等的名称标识,不管这些误导公众的行为如何改头换面,今后都有望被认定为不正当竞争。
肖江平说,类似江苏卫视的“非诚勿扰”、浙江卫视的“中国好声音”等电视节目,此前的纠纷,在知识产权侵权和反不正当竞争方面,存在一些争议。修订草案把频道、栏目、节目等名称和标识列入不正当竞争行为标的,有助于规范这些领域的市场竞争行为。
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四:让违法成本恒定大于违法收益
在某著名药企商业贿赂案的前期调查阶段,当事人拒不向工商机关提供相关证明材料,搪塞拖延,使案件调查难以取得有效进展。商业秘密案件往往给权利人造成动辄上百万甚至几千万的损害,行政调查往往耗费巨大精力物力财力,而行政处罚最高限额仅为20万元,难以做到过罚相当。
王先林说,修订草案进一步完善了行政执法权,增加了检查、查封、扣押、查询等强制措施,还突出了对不正当竞争行为的民事赔偿责任。
肖江平说,现行法是1993年制定的,是针对当时的市场状况规定的行政处罚标准。一些国家的竞争立法中,竞争执法权较之一般执法权,其范围更大、权力更宽。此次修订草案体现了这个趋势。
“加大执法的处罚力度,应当按标的额或违法所得的倍数来罚款,让任何违法行为成本恒定大于违法收益。”肖江平说。
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  第一条 在中国境内具有一定的市场知名度,为相关公众所知悉的商品,应当认定为反不正当竞争法第五条第(二)项规定的“知名商品”。人民法院认定知名商品,应当考虑该商品的销售时间、销售区域、销售额和销售对象,进行任何宣传的持续时间、程度和地域范围,作为知名商品受保护的情况等因素,进行综合判断。原告应当对其商品的市场知名度负举证责任。
  在不同地域范围内使用相同或者近似的知名商品特有的名称、包装、装潢,在后使用者能够证明其善意使用的,不构成反不正当竞争法第五条第(二)项规定的不正当竞争行为。因后来的经营活动进入相同地域范围而使其商品来源足以产生混淆,在先使用者请求责令在后使用者附加足以区别商品来源的其他标识的,人民法院应当予以支持。
  第二条 具有区别商品来源的显著特征的商品的名称、包装、装潢,应当认定为反不正当竞争法第五条第(二)项规定的“特有的名称、包装、装潢”。有下列情形之一的,人民法院不认定为知名商品特有的名称、包装、装潢:
  
(一)商品的通用名称、图形、型号;
  (二)仅仅直接表示商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量及其他特点的商品名称;
  
(三)仅由商品自身的性质产生的形状,为获得技术效果而需有的商品形状以及使商品具有实质性价值的形状;
  
(四)其他缺乏显著特征的商品名称、包装、装潢。
  前款第
(一)、(二)、
(四)项规定的情形经过使用取得显著特征的,可以认定为特有的名称、包装、装潢。
  知名商品特有的名称、包装、装潢中含有本商品的通用名称、图形、型号,或者直接表示商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量以及其他特点,或者含有地名,他人因客观叙述商品而正当使用的,不构成不正当竞争行为。
  第三条 由经营者营业场所的装饰、营业用具的式样、营业人员的服饰等构成的具有独特风格的整体营业形象,可以认定为反不正当竞争法第五条第(二)项规定的“装潢”。
  第四条 足以使相关公众对商品的来源产生误认,包括误认为与知名商品的经营者具有许可使用、关联企业关系等特定联系的,应当认定为反不正当竞争法第五条第(二)项规定的“造成和他人的知名商品相混淆,使购买者误认为是该知名商品”。
  在相同商品上使用相同或者视觉上基本无差别的商品名称、包装、装潢,应当视为足以造成和他人知名商品相混淆。
  认定与知名商品特有名称、包装、装潢相同或者近似,可以参照商标相同或者近似的判断原则和方法。
  第五条 商品的名称、包装、装潢属于商标法第十条第一款规定的不得作为商标使用的标志,当事人请求依照反不正当竞争法第五条第(二)项规定予以保护的,人民法院不予支持。
  第六条 企业登记主管机关依法登记注册的企业名称,以及在中国境内进行商业使用的外国(地区)企业名称,应当认定为反不正当竞争法第五条第
(三)项规定的“企业名称”。具有一定的市场知名度、为相关公众所知悉的企业名称中的字号,可以认定为反不正当竞争法第五条第
(三)项规定的“企业名称”。
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(三)项规定的“姓名”。具有一定的市场知名度、为相关公众所知悉的自然人的笔名、艺名等,可以认定为反不正当竞争法第五条第
(三)项规定的“姓名”。
  第七条 在中国境内进行商业使用,包括将知名商品特有的名称、包装、装潢或者企业名称、姓名用于商品、商品包装以及商品交易文书上,或者用于广告宣传、展览以及其他商业活动中,应当认定为反不正当竞争法第五条第(二)项、第
(三)项规定的“使用”。
  第八条 经营者具有下列行为之一,足以造成相关公众误解的,可以认定为反不正当竞争法第九条第一款规定的引人误解的虚假宣传行为:
  
(一)对商品作片面的宣传或者对比的;
  (二)将科学上未定论的观点、现象等当作定论的事实用于商品宣传的;
  
(三)以歧义性语言或者其他引人误解的方式进行商品宣传的。
  以明显的夸张方式宣传商品,不足以造成相关公众误解的,不属于引人误解的虚假宣传行为。
  人民法院应当根据日常生活经验、相关公众一般注意力、发生误解的事实和被宣传对象的实际情况等因素,对引人误解的虚假宣传行为进行认定。
  第九条 有关信息不为其所属领域的相关人员普遍知悉和容易获得,应当认定为反不正当竞争法第十条第三款规定的“不为公众所知悉”。
  具有下列情形之一的,可以认定有关信息不构成不为公众所知悉:
  
(一)该信息为其所属技术或者经济领域的人的一般常识或者行业惯例;
  (二)该信息仅涉及产品的尺寸、结构、材料、部件的简单组合等内容,进入市场后相关公众通过观察产品即可直接获得;
  
(三)该信息已经在公开出版物或者其他媒体上公开披露;
  
(四)该信息已通过公开的报告会、展览等方式公开;
  
(五)该信息从其他公开渠道可以获得;
  
(六)该信息无需付出一定的代价而容易获得。
  第十条 有关信息具有现实的或者潜在的商业价值,能为权利人带来竞争优势的,应当认定为反不正当竞争法第十条第三款规定的“能为权利人带来经济利益、具有实用性”。
  第十一条 权利人为防止信息泄漏所采取的与其商业价值等具体情况相适应的合理保护措施,应当认定为反不正当竞争法第十条第三款规定的“保密措施”。
  人民法院应当根据所涉信息载体的特性、权利人保密的意愿、保密措施的可识别程度、他人通过正当方式获得的难易程度等因素,认定权利人是否采取了保密措施。
  具有下列情形之一,在正常情况下足以防止涉密信息泄漏的,应当认定权利人采取了保密措施:
  
(一)限定涉密信息的知悉范围,只对必须知悉的相关人员告知其内容;
  (二)对于涉密信息载体采取加锁等防范措施;
  
(三)在涉密信息的载体上标有保密标志;
  
(四)对于涉密信息采用密码或者代码等;
  
(五)签订保密协议;
  
(六)对于涉密的机器、厂房、车间等场所限制来访者或者提出保密要求;
  
(七)确保信息秘密的其他合理措施。
  第十二条 通过自行开发研制或者反向工程等方式获得的商业秘密,不认定为反不正当竞争法第十条第
(一)、(二)项规定的侵犯商业秘密行为。
  前款所称“反向工程”,是指通过技术手段对从公开渠道取得的产品进行拆卸、测绘、分析等而获得该产品的有关技术信息。当事人以不正当手段知悉了他人的商业秘密之后,又以反向工程为由主张获取行为合法的,不予支持。
  第十三条 商业秘密中的客户名单,一般是指客户的名称、地址、联系方式以及交易的习惯、意向、内容等构成的区别于相关公知信息的特殊客户信息,包括汇集众多客户的客户名册,以及保持长期稳定交易关系的特定客户。
  客户基于对职工个人的信赖而与职工所在单位进行市场交易,该职工离职后,能够证明客户自愿选择与自己或者其新单位进行市场交易的,应当认定没有采用不正当手段,但职工与原单位另有约定的除外。
  第十四条 当事人指称他人侵犯其商业秘密的,应当对其拥有的商业秘密符合法定条件、对方当事人的信息与其商业秘密相同或者实质相同以及对方当事人采取不正当手段的事实负举证责任。其中,商业秘密符合法定条件的证据,包括商业秘密的载体、具体内容、商业价值和对该项商业秘密所采取的具体保密措施等。
  第十五条 对于侵犯商业秘密行为,商业秘密独占使用许可合同的被许可人提起诉讼的,人民法院应当依法受理。
  排他使用许可合同的被许可人和权利人共同提起诉讼,或者在权利人不起诉的情况下,自行提起诉讼,人民法院应当依法受理。
  普通使用许可合同的被许可人和权利人共同提起诉讼,或者经权利人书面授权,单独提起诉讼的,人民法院应当依法受理。
  第十六条 人民法院对于侵犯商业秘密行为判决停止侵害的民事责任时,停止侵害的时间一般持续到该项商业秘密已为公众知悉时为止。
  依据前款规定判决停止侵害的时间如果明显不合理的,可以在依法保护权利人该项商业秘密竞争优势的情况下,判决侵权人在一定期限或者范围内停止使用该项商业秘密。
  第十七条 确定反不正当竞争法第十条规定的侵犯商业秘密行为的损害赔偿额,可以参照确定侵犯专利权的损害赔偿额的方法进行;确定反不正当竞争法第五条、第九条、第十四条规定的不正当竞争行为的损害赔偿额,可以参照确定侵犯注册商标专用权的损害赔偿额的方法进行。
  因侵权行为导致商业秘密已为公众所知悉的,应当根据该项商业秘密的商业价值确定损害赔偿额。商业秘密的商业价值,根据其研究开发成本、实施该项商业秘密的收益、可得利益、可保持竞争优势的时间等因素确定。
  第十八条 反不正当竞争法第五条、第九条、第十条、第十四条规定的不正当竞争民事第一审案件,一般由中级人民法院管辖。
  各高级人民法院根据本辖区的实际情况,经最高人民法院批准,可以确定若干基层人民法院受理不正当竞争民事第一审案件,已经批准可以审理知识产权民事案件的基层人民法院,可以继续受理。
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您好,我们家有一个亲戚因为不正当竞争现在被起诉到法院去了,最高法不正当竞争再审改判的法律依据是什么
[律师回复] 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》:
第三十七条 人民法院经再审审理认为,原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的,应予维持;原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵,但裁判结果正确的,人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持。
第三十八条 人民法院按照第二审程序审理再审案件,发现原判决认定事实错误或者认定事实不清的,应当在查清事实后改判。但原审人民法院便于查清事实,化解纠纷的,可以裁定撤销原判决,发回重审;原审程序遗漏必须参加诉讼的当事人且无法达成调解协议,以及其他违反法定程序不宜在再审程序中直接作出实体处理的,应当裁定撤销原判决,发回重审。
第三十九条 新的证据证明原判决、裁定确有错误的,人民法院应予改判。
申请再审人或者申请抗诉的当事人提出新的证据致使再审改判,被申请人等当事人因申请再审人或者申请抗诉的当事人的过错未能在原审程序中及时举证,请求补偿其增加的差旅、误工等诉讼费用的,人民法院应当支持;请求赔偿其由此扩大的直接损失,可以另行提起诉讼解决。
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最高法修改刑事诉讼法亮点今天,最高法发布新刑
无论我们是在工作、学习还是生活中,我们都可能会遇到各种法律方面的问题,所以我们平常就需要多了解一些法律知识,这样在遇到了法律问题时,就能够很好的去处理去维护自己的合法权益了。本篇内容中整理了一些与最高法修改刑事诉讼法亮点今天,最高法发布新刑,相关法律规定相关的法律知识,希望能对您有帮助。
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