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农村居民已拥有自建房土地使用权怎么申请建房？
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2024-06-10
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张叶律师
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专家导读
自建房需要向房屋所属乡镇国土资源管理所提出申请，领取土地登记申请审批表，并且提交以下材料：1、提交个人身份证或农村居民户口簿复印件一份。2、土地权属材料：农村建房申请书、农村建设用地批准书。
城市城镇内不允许个人随意建房，不少人选择在农村建起自己的房子，特别是原本就居住在农村地区拥有农村土地使用权的居民。有些居民已经拥有了土地使用证，要进行自建房还需要另外三个证件，要分别用不同资料去办理。那么农村居民拥有自建房土地使用权后怎么申请建房？以下是有关资料：
一、需要哪些流程
农村村民建住宅，首先向集体经济组织提出申请;
村集体经济组织对申请建房户在醒目的地方进行张榜公示(15个工作日以上);
国土资源管理所及镇社会事务办公室到实地对申请人是否符合条件，拟用地是否符合规划等进行初审;
公布期满无异议后，将符合“一户一基”条件的用地户按规定报乡镇人民政府审核后，报县人民政府审批(占用农用地的按规定报市政府办理农用地转用审批手续)。
批准后，国土资源所及镇社会事务办公室到实地批放宅基地，并发放选址意见书，规划许可证，施工许可证(“一书两证”)。
村民住宅建成后，国土资源所到实地检查是否按批准面积和要求使用土地，对符合要求的建房户核发集体土地使用证书。
村民凭土地使用证及规划许可证申请办理房屋所有权证
二、需要哪些证件资料
（一）《建设用地规划许可证》
办理此证所需资料
1、建房申请书
3、该宗土地所在村或小区的规划图
4、农村户主户口簿复印件
5、户主身份证复印件(若发生转让需双方身份证复印件)
6、现状地理位置图
7、计生证明(22—49周岁已婚育龄夫妇)
（二）《建设竣工验收合格证》
办理此证所需资料
1、《建设工程规划许可证》副本
2、身份证复印件
3、建筑物设计图纸
（三）《建设工程规划许可证》
办理此证所需资料
1、土地证
2、建设用地规划许可证
3、身份证复印件
4、建筑物设计图纸
5、建筑队法人代表身份证
6、计生证明
（四）土地使用证(国土所办理)
1、土地登记申请书;
3、土地权属来源证明材料(政府材料);
4、初始登记颁发的土地证书;
5、地上附着物权属证明；
三、需要注意的问题
自建房要选择好的建造团队，要有建筑草图。
自建房要监工保障，保证建房质量，要准备钢材，砖瓦，水泥等材料。
3、自建房要建房涉及到占用公共道路的问题，要处理好邻里关系。要写一张建筑合同，这样在结算的时候才能有据可谈，避免结算出现问题。
自建房要设计好地下管道到问题，一劳永逸，要不然麻烦大了。
5、自建房要不要忘了线路铺设。要保证墙体垂直。
6、自建房要准备门窗，好预留门窗大小。
7、自建房如果是楼房建设要注意给邻居的遮荫问题，处理好自己楼房的面积和结构合理。
8、自建房要准备动力电源。
9、自建房要选择好建房季节，最好是正月过后就建。
10、自建房地基一定要处理好。
四、有哪些限制
农村建房买卖限制国有土地范围内房屋，也就是城镇自建房,在有关法律文件生效或者事实发生后以买卖、互换、赠与、继承、遗赠等方式申请房屋所有权转移登记。集体土地范围内房屋所有权转移登记，则有严格规定。
《房屋管理办法》(建设部第168号令)(2008年起施行)第八十七条：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”
如果土地是属于集体所有则不能上市交易，也不可以办理产权过户手续，只可以在自己本村的集体内部买卖，也就是说房子只能卖给自己村的人。
农村建房需要的手续不是很多，但这也是当事人必须要去办理的，否则的话就是违法修建房屋。此时需要注意，在农村土地上修建房屋的，只能在分配给自己的宅基地上面修建，不能随意找地方修建。
拥有自建房土地使用权的居民要进行自建房，首先要查询相关规定，选择自己的宅基地，办齐相关证件并选择专业合规的施工工队，设计、材料、施工问题由施工队承包，叮嘱其特别要注意线路和管道。施工时期最好是温度低的时期刚过的初春，这样如果房屋快要建好时赶上夏季，也不会被雨季影响大部分施工工作。
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3、有权使用建筑物。占有的目的并不仅仅是据为己有，而是按照物的物理性能和用途加以利用。违章建房之上的使用权是一种临时性使用权。一旦建筑物被拆除，使用权随即消灭；或者违章建房取得合法性之后，该种违章建房之上的使用权也就消灭，转化为合法建筑的使用权（《城市房屋拆迁管理条理》第32条和第35条）。
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1、有权处分建筑材料。虽然建造人对该建筑物不享有所有权，因此亦不享有处分权，但违章建房物建造人对违章建房物的构筑材料享有所有权，对构筑材料当然享有处分权。
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第五十九条 乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。
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土地使用证是确认土地使用权的法律凭证。
根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。可见，土地使用证在中国是确认土地使用权的法律凭证。中国的土地分为农民集体所有土地和国家所有土地，所以土地使用证也包括农民集体所有土地使用权证和国有土地使用权证。
土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。证内各项数据和编号，如单位名称、四至、土地数量、位置、土地变更等，必须与土地登记表相一致。土地使用证附图可根据土地利用现状底图或地籍图透绘获得。随着面积和界线的变更，附图也应作相应改动。
2、房产证
房产证购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。2011年8月下旬税务部门表示房产加名按房价一半征契税。2013年4月，北京市住建委称，为防止虚假房屋买卖等行为，保障房屋交易安全，今后北京购房人拿到的房产证将可自愿并免费设立密码，房屋如需办理转让、变更、抵押等登记业务时，须提供密码才可办理。预计于2013年下半年实施。
3、证件作用
既然房产证在交易活动中的作用极为有限，那么登记机关发放房产证的意义何在?其实，房产证主要在房屋登记事务范畴中发挥作用，并且主要是为了保证登记活动的秩序与安全。房产证首先起到登记行为完成的证明作用。登记机关在完成房屋登记事务后，将房产证发放给权利人，表明登记机关已经根据事实、法律和当事人的申请，完成了相应的房屋登记。由于房产证记载的内容与登记簿的内容具有一致性，因此，房产证起到一种备忘的作用。权利人可以根据自己持有的房产证内容，掌握自己的财产情况，而不必每每去查阅登记簿。房产证最重要的作用还是保证登记活动的安全。因为房屋的权属情况依据不动产登记簿的记载，而登记簿由登记机关记载并且由该机关保管，并不在权利人的控制之下，如果登记机关或者其工作人员，擅自更改登记簿的内容，权利人就面临失权的危险。为了防止此种情况的发生，登记机关在进行了房屋登记之后，有必要再向权利人发放房产证，其上记载与登记簿相同的内容。如果事后发现登记簿的记载有与房产证相异之处，权利人可以房产证的记载对抗登记机关，要求登记机关恢复原记载并承担责任。所以，在以登记作为不动产权利公示方法的制度体系中，房产证的主要功用是在约束登记机关的行为，发放房产证是保证登记安全的重要措施。
4、土地使用证
土地使用证是确认土地使用权的法律凭证。
根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。可见，土地使用证在中国是确认土地使用权的法律凭证。中国的土地分为农民集体所有土地和国家所有土地，所以土地使用证也包括农民集体所有土地使用权证和国有土地使用权证。
土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。证内各项数据和编号，如单位名称、四至、土地数量、位置、土地变更等，必须与土地登记表相一致。土地使用证附图可根据土地利用现状底图或地籍图透绘获得。随着面积和界线的变更，附图也应作相应改动。
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乡，（不是建制镇）农村建厂需要交土地使用税吗，谢谢
[律师回复] 各地不一样的。以青岛为例，为制定切合实际的城镇土地使用税政策，本着前瞻的原则，同时考虑到企业的承受能力，在重新确定城镇土地使用税的土地等级范围的基础上，将单位税额标准调整如下：
(一)市内四区将市内四区原五个土地等级的年单位税额由现在的每平方米6元、5元、4元、3元、2元，按七个等级重新调整确定为每平方米9元、7元、6元、5元、4元、3元、2元。调整后市内四区的年平均单位税额提高约50.
(二)黄岛区、崂山区、城阳区根据目前该三区的建设和繁华程序，三区的年单位税额由现有标准统一调整为一等地5元平方米、二等地3元平方米、三等地2元平方米、四等地1元平方米。
(三)五市将即墨市、胶州市、胶南市、莱西市、平度市的年单位税额由现有标准统一调整为一等地3元平方米、二等地2元平方米、三等地1元平方米。单位面积土地使用税额，依照本通知所附“青岛市城镇土地使用税等级税额表”执行。
(一)市内四区将市内四区原五个土地等级的年单位税额由现在的每平方米6元、5元、4元、3元、2元，按七个等级重新调整确定为每平方米9元、7元、6元、5元、4元、3元、2元。调整后市内四区的年平均单位税额提高约50.
(二)黄岛区、崂山区、城阳区根据目前该三区的建设和繁华程序，三区的年单位税额由现有标准统一调整为一等地5元平方米、二等地3元平方米、三等地2元平方米、四等地1元平方米。
(三)五市将即墨市、胶州市、胶南市、莱西市、平度市的年单位税额由现有标准统一调整为一等地3元平方米、二等地2元平方米、三等地1元平方米。单位面积土地使用税额，依照本通知所附“青岛市城镇土地使用税等级税额表”执行。
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你好，我们家的厂房是盖在当时村里给分的地上边的，应该算是集体土地了，我想要重新翻新，需要办理集体土地使用证证明，不是很清楚流程？
[律师回复] 农村集体土地使用证证明办理程序
一、申请
1、由农村村民个人向所属乡镇国土资源管理所提出申请，领取土地登记申请审批表。
2、提交个人身份证或农村居民户口簿复印件一份。
3、土地权属材料（82年5月14日以前，提交村、队权属来源证明书；82年5月14日以后，提交农村建房使用证；97年4月以后提交农村建房申请书、农村建设用地批准书等）。
二、调查
由乡镇国土资源管理所对申请者的用地进行地籍调查、地籍测量、申请人现场指界、邻宗地签字盖章，填写地籍调查表，绘制宗地草图。
三、审核
先由乡镇国土资源管理所进行审核，再报县国土资源局审核，审核用地材料是否合法，用地界线是否无争议，用地面积是否准确。
四、审批
经审核符合“用地面积清楚，界址准确，权属合法，无争议”原则的，可批准并进行张榜公布，在公布一个月内无单位或个人对其提出争议的，由县人民政府颁发集体土地使用证。
一、申请
1、由农村村民个人向所属乡镇国土资源管理所提出申请，领取土地登记申请审批表。
2、提交个人身份证或农村居民户口簿复印件一份。
3、土地权属材料（82年5月14日以前，提交村、队权属来源证明书；82年5月14日以后，提交农村建房使用证；97年4月以后提交农村建房申请书、农村建设用地批准书等）。
二、调查
由乡镇国土资源管理所对申请者的用地进行地籍调查、地籍测量、申请人现场指界、邻宗地签字盖章，填写地籍调查表，绘制宗地草图。
三、审核
先由乡镇国土资源管理所进行审核，再报县国土资源局审核，审核用地材料是否合法，用地界线是否无争议，用地面积是否准确。
四、审批
经审核符合“用地面积清楚，界址准确，权属合法，无争议”原则的，可批准并进行张榜公布，在公布一个月内无单位或个人对其提出争议的，由县人民政府颁发集体土地使用证。
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