房屋维护和维修的区别是什么？

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 新房交易税项目包括契税、房屋维修基金、产权登记费、印花税、交易手续费等。其中契税和房屋维修基金是其中的大项。契税按总房款的比例征收。如果属于普通住宅征收标准为1.5%，不属于普通住宅按3%征收。普通住宅是指房屋面积在140平方米以下、小区容积率在1.0以上、房屋成交价格在同类平均房价1.2倍以下的。印花税为总房款的0.05%。房屋维修基金为总房款的2%-3%。产权登记费也就是办理房产证的费用，每套缴纳80元，如果产权所有人多一人加收10元。新房交易手续费住宅类每平方米收取3元，非住宅类每平方米收取11元。

[律师回复] 可以使用根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号）的相关规定：第三条　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第十八条　住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。根据《管理办法》，电梯属于共用设备设施，符合专项维修资金使用的范围。电梯大修符合专项维修资金的使用条件。因此，小区电梯大修，按照相关政策，可以使用专项维修资金。专项维修资金的使用，应符合国家规定的相关程序，按照《管理办法》中的规定：第二十三条　住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
（二）业主大会依法通过使用方案；
（三）物业服务企业组织实施使用方案；
（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 律师解答：您好，很高兴能够回答您的这个问题。一般来说，出租人的义务主要有： 1、出租人应依照合同的约定的时间和方式交付租赁物。 2、出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益的状态，即交付的标的物须合于约定的用途。 3、出租人应担保不因第三人对承租人主张租赁物上的权利而使承租人无法依约对租赁物进行使用收益。修缮租赁房屋是出租人的义务，如果出租人不履行维修义务，则可能承担的法律责任包括以下两类： 1、如房屋出租人对出租房屋确实无力修缮的，可以和承租人合修，承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。在租赁关系存续期间出租人未履行维修义务的，承租人可以催告其于一定期限内履行此义务，出租人仍不履行的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 2、出租人不及时修复租赁房屋，致使该房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，出租人应当承担赔偿责任，承租人可以选择侵权或者违约责任主张权利。希望我的回答可以帮助到您，如果您好需要咨询其他法律问题的话，随时可以电话联系我。

[律师回复] 不可以拒交物业费，但可以起诉施工单位和物业公司

[律师回复]
一、出租房屋维修责任由谁承担屋维修责任应该是《租赁合同》中最常见的条款，合同双方一般会根据《合同法》第220条规定，即”出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”来约定维修责任。但现实中往往不是简单的适用该条规定就能解决维修争议的，因为维修责任往往隐藏在其他事项中，造成责任划分不清晰问题。其实维修包含在房屋正常修缮、装修后返修及恶意添附的补偿责任等多项内容之中，因此租赁合同双方在约定维修责任时，应全盘考虑，具体分析：
（一）房屋修缮责任房屋修缮责任是指在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏的维修责任由哪一方承担的问题。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。因此出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮，以保证房屋居住和使用的安全的义务。但因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。从角度认为，应将”承租人过错”进行列举，明确在租赁双方签订的租赁合同中房屋修缮责任条款中，以减少不必要的争议。
（二）承租人装修改变房屋构造后的返修责任《合同法》第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。现实中出租人同意承租人对租赁房屋改变构造（当然不涉及主体结构安全），使用中产生的返修责任争议较多。
（三）承租人恶意添附的补偿责任实践中，对于承租人对房屋进行改建、改装或者增加附着物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同约定的承租目的属于合理添置的，那么按以下情况分别处理：
1、《房屋租赁合同》中有约定的按约定处理；
2、合同没有约定而又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以对添附物现价值进行评估，归出租人所有，并对承租人予以适当补偿；
3、若出租人不同意添附或承租人并非按合同约定的承租目的添附的，且《房屋租赁合同》没有约定而又协商不成的，拆除后并不会影响其价值的，承租人可以自行拆除。不能拆除的，出租人对装修物的损失一般不给予补偿。
二、出租房屋维修费用由谁承担事实上，根据我国有关法律法规的规定，对于出租房屋的维修，如果租赁双方当事人有约定的，按照约定办理；但如果出租房屋的租赁合同中对房屋的维修问题没有做出约定的，一般是由出租人承担维修责任，因此产生的费用也应该由出租人承担。此外应注意的是，如果出租人没有按合同的约定或法律的规定及时对出租房屋进行修缮，或者拒绝维修，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失、人身伤害的，出租人还要承担赔偿责任。

[律师回复] 您好！根据住房公积金缴存文件有关规定，职工住房公积金月缴存基数为职工本人上年度月均工资总额。若为新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金，以职工本人当月工资作为缴存基数。新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，以职工本人当月工资作为缴存基数。住房公积金缴存基数每年调整一次（住房公积金缴存年度为当年7月1日至次年6月30日），上限为广州市上一年度社平工资的5倍，新的住房公积金缴存年度按核定后的缴存基数在一个年度内不得再变更。关于住房货币补贴、房屋维修和物业管理补贴等缴存基数的咨询内容非我中心业务范围，故无法具体指引，建议您咨询相关部门。谢谢您的咨询！

[律师回复] 屋顶是公共部位，不应该由个人花钱维修。

[律师回复] 可以使用根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号）的相关规定：第三条　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第十八条　住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。根据《管理办法》，电梯属于共用设备设施，符合专项维修资金使用的范围。电梯大修符合专项维修资金的使用条件。因此，小区电梯大修，按照相关政策，可以使用专项维修资金。专项维修资金的使用，应符合国家规定的相关程序，按照《管理办法》中的规定：第二十三条　住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
（二）业主大会依法通过使用方案；
（三）物业服务企业组织实施使用方案；
（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

[律师回复] 物业专项维修资本的缴存方式有以下3种：
1、购房人在解决商品房屋(合作建房、经济适用房)产权交易时，应当持购房发票、商品房购销合同(购房协议)、申请解决房屋买卖登记表等要件到管理组织指定的窗口缴存物业维修资本；
2、公有住房出售单位，应当按房改政策的有关限定，及时缴存物业维修资本。已经发生挪用的单位，应当及时把物业维修资本补存到专户；
3、售房单位代收物业维修资本时，应当在解决《商品房预售许可证》前，与主管部门签订代收协议，代收的资本应当及时、足量存入指定的账户。

[律师回复] 维修基金不可以退。但符合如下情形，可以返还。根据我国的相关规定《住宅专项维修资金管理办法》，房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
1、房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。
2、售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
3、商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
4、住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所权人决策、政府监督的原则。公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下由房地产行政主管机关来代管，业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。

[律师回复] 物业费缴纳的是物业服务的费用，房屋的维修基金是业主缴纳的专门用于房屋和附属设施的的维修费用。

[律师回复] 根据消防法的规定，单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款： (一)消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的; (二)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的; (三)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的; (四)埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的; (五)占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的; (六)人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的; (七)对火灾隐患经公安机关消防机构通知后不及时采取措施消除的。 个人有前款 第二项、 第三项、 第四项、 第五项行为之一的，处警告或者五百元以下罚款。 有本条 第一款第三项、第四项、第五项、 第六项行为，经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担。

[律师回复] 您好，关于小区水管改造可以使用房屋维修基金吗这个问题，我的解答如下, 要看水管改造工程量大小,如果很小量,是小维修,应从物业管理费出,管理部门不会让动用,如果是管道改造,工程量达到一定,业主们同意应按一定程序报修,首先是由业主向物业公司报修，由物业公司直接或是会同业主委员会（业主）一起向基金管理中心提出申请。然后由专门的工程人员会同物业和业主委员会（业主）一起去现场查勘，进行认证是否需要动用公共维修基金，一旦符合规定，马上安排维修。维修结束后，由基金管理中心、物业管理公司和业主或是业主代表三方查勘验收。最后是维修费用的结算，由维修单位（一般是物业管理公司）造维修费用表，经业主委员会盖章认可，考虑业主委员会不具备专业知识，基金管理中心还将审定价格最终决定费用的多少，然后再从相关业主的公共维修金的账号中扣钱。其中一般公共部位由业主委员会负责监管签字，单户则由业主监管签字。

[律师回复] 目前律师费的收费方法，主要有三种：
计件收费。如简单的法律事务。
按标的金额比例收费。
按工作小时计时收费。
具体收费办法及数额，由双方在《聘请律师合同》中约定。
您应当提供的情况和证据
您在聘请律师时，应当向律师如实陈述与委托事项相关的情况和聘请律师的要求，并提供有关的证据材料：
委托事项的概况及产生过程。
委托事项所涉及的争议。
与委托事项事实有关的证据和线索。
委托律师的主要要求。
承办律师提示需要您提供的其他材料。
合同应当明确。
　　《律师法》第二十五条
　　律师承办业务，由律师事务所统一接受委托，与委托人签订书面委托合同，按照国家规定统一收取费用并如实入账。 律师事务所和律师应当依法纳税。

[律师回复] 解答如下, 根据房地产法的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。前者即是商品房质量责任的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。购买整栋商品房的，其地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期是：屋面防水3年墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年墙面、顶棚抹灰层脱落1年地面空鼓开裂、大面积起砂1年门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年管道堵塞2个月灯具、电器开关6个月供热供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期其他部位、部件的保修期限，由供需双方自行约定。法律依据：《商品房销售管理办法》第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 维修基金（mitecefud），是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋维修基金是专项用于物业保修期满后房屋共同部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。房屋维修基金主要适用于房屋大修的，如果您的问题只是个别房屋的小修，是不能使用维修基金的。但是对于漏雨等小修的房屋维修费是包含在物业费里的，物业让业主摊钱是不对的，除非合同里做了特别约定。专项维修资金属于业主所有，其筹集和使用必须经过专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可进行，物业单位不得擅自处分、挪用。但是像电梯、消防设施等涉及到公共安全的共有设施设备需要维修改造，可走简易程序。经质检、消防等相关行政主管部门书面确认，及业委会书面同意后，物业可以直接申请使用物业维修基金。具体到您的问题，如果涉及电梯，可以由物业经业委会同意直接申请使用。另外按规定，业主个人不可申请使用维修基金。维修基金的使用由物业管理公司提出使用计划，经业主委员会审核，业主大会批准后才能实施。您只有经业主管理委员会同意并取得业主房产行政管理部门（有的地方可能是其他部门或机构）办理维修基金支用审核手续。审核手续办结后，物业凭审核手续到指定银行支取维修基金。最后，房屋维修基金一般归全体业主共有，应设立一个专账管理，专款专用，定期接受业主大会和业主委员会的检查和监督。售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前，将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋维修基金是专项用于物业保修期满后房屋共同部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。房屋维修基金主要适用于房屋大修的，如果您的问题只是个别房屋的小修，是不能使用维修基金的。但是对于漏雨等小修的房屋维修费是包含在物业费里的，物业让业主摊钱是不对的，除非合同里做了特别约定。专项维修资金属于业主所有，其筹集和使用必须经过专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可进行，物业单位不得擅自处分、挪用。但是像电梯、消防设施等涉及到公共安全的共有设施设备需要维修改造，可走简易程序。经质检、消防等相关行政主管部门书面确认，及业委会书面同意后，物业可以直接申请使用物业维修基金。具体到您的问题，如果涉及电梯，可以由物业经业委会同意直接申请使用。另外按规定，业主个人不可申请使用维修基金。维修基金的使用由物业管理公司提出使用计划，经业主委员会审核，业主大会批准后才能实施。您只有经业主管理委员会同意并取得业主房产行政管理部门（有的地方可能是其他部门或机构）办理维修基金支用审核手续。审核手续办结后，物业凭审核手续到指定银行支取维修基金。最后，房屋维修基金一般归全体业主共有，应设立一个专账管理，专款专用，定期接受业主大会和业主委员会的检查和监督。售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前，将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋维修基金是专项用于物业保修期满后房屋共同部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。房屋维修基金主要适用于房屋大修的，如果您的问题只是个别房屋的小修，是不能使用维修基金的。但是对于漏雨等小修的房屋维修费是包含在物业费里的，物业让业主摊钱是不对的，除非合同里做了特别约定。专项维修资金属于业主所有，其筹集和使用必须经过专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可进行，物业单位不得擅自处分、挪用。但是像电梯、消防设施等涉及到公共安全的共有设施设备需要维修改造，可走简易程序。经质检、消防等相关行政主管部门书面确认，及业委会书面同意后，物业可以直接申请使用物业维修基金。具体到您的问题，如果涉及电梯，可以由物业经业委会同意直接申请使用。另外按规定，业主个人不可申请使用维修基金。维修基金的使用由物业管理公司提出使用计划，经业主委员会审核，业主大会批准后才能实施。您只有经业主管理委员会同意并取得业主房产行政管理部门（有的地方可能是其他部门或机构）办理维修基金支用审核手续。审核手续办结后，物业凭审核手续到指定银行支取维修基金。最后，房屋维修基金一般归全体业主共有，应设立一个专账管理，专款专用，定期接受业主大会和业主委员会的检查和监督。售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前，将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 由雇主负责。。
【第十一条】雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任。雇佣关系以外的第三人造成雇员人身损害的，赔偿权利人可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求雇主承担赔偿责任。雇主承担赔偿责任后，可以向第三人追偿。
雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。