怎样评估二手房的折旧费

[律师回复] 房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。
(1)建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。
(2)房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。
(3)使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。

[律师回复] 《企业会计准则第4号——固定资产》第十四条第一款规定?企业应当对所有固定资产计提折旧.但是?已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外.由此可知，企业改制评估后资产折旧是不能再折旧了。

[律师回复]
一、资产评估贬值与会计折旧的联系资产评估的贬值一般指被评估资产与选择为参照物的新资产在价值上的差别，即被评估资产的重置成本与被评估资产评估值的差。根据资产贬值的原因不同，大体可分为实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值三类。会计折旧指在资产使用寿命内，运用一定的方法，考虑资产使用过程中的磨损、消耗等因素，将资产价值系统分配到成本费用中去的金额。由此可见，资产评估中的贬值与会计折旧都承认资产在使用过程中会发生价值损耗与转移，都是资产价值的抵减，即一种“负价值”，但都不伴随着现金的流出。资产成本通过两者的修正，将得到有关资产当时价值情况的更有意义的数据。资产的重置成本减去资产评估贬值，得到资产的评估价值；资产的原始成本减去累计折旧，得到资产的账面余额。在资产评估贬值与会计折旧的计算方法上，两者也存在共同点。资产实体性贬值确定的使用年限法，类似于会计上计提折旧使用的直线法，他们计算的原理是相同的。同时，在确定若干资产的贬值或折旧时，两者均可以选择综合或个别计量的方法。在资产评估中，可估算若干资产的综合总工作量或综合可使用年限，进而确定综合贬值率；同理，会计中也有估算若干资产综合折旧率的做法。另外，资产评估贬值的确定，要参考会计折旧的计提情况；会计折旧的计提有时也会用到考虑了评估贬值后的资产价值，有时会因资产评估贬值的变化引起的评估价值的变化来调整折旧的计提。
二、资产评估贬值与会计折旧的区别1．实质和目的不同。资产评估贬值是被评估资产的重置成本与评估基准日的价值的差，即估测的由各种原因造成的资产价值的贬值或损失，是资产的减价修正；通过这种减价修正来求得被评估资产在评估基准日的价值，这是一个计价过程。会计折旧实质上资产的原始成本或调整的其他投入价值在受益对象上的分摊，是一种费用的分配过程。其目的是资产的原始取得价值以折旧的形式转移，并通过摊销的形式收回，达到资本保全的目的。2．价值损耗因素不同。我们将资产价值损耗划分为有形损耗和无形损耗。有形损耗指资产由于使用磨损和自然损耗导致的资产物理性能的损耗或下降而引起的价值损失。无形损耗又可分为功能性损耗和经济性损耗。功能性损耗时由于技术进步一起的资产功能相对落后而造成的价值损失；经济性损耗是指由于外部环境变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。在资产评估贬值的估测中，同时考虑了有形损耗（实体性贬值）、功能性损耗和经济性损耗，即资产评估贬值包括了全部的价值损耗。会计折旧一般仅考虑有形损耗，对无形损耗很少考虑。我们计提折旧使用的直线法，认为资产价值在使用中的损耗是随时间均匀发生的，只考虑了有形损耗；而加速折旧法由于考虑了新工艺、新材料和新技术的采用而导致旧资产的能力不足、结构落后、功能短缺以及变动运营成本过高，即考虑了功能性贬值。但是，各种折旧方法都没有考虑经济性损耗。3．计算方法选择的灵活性不同。由于资产评估和会计核算分别遵循不同的准则规范、法律法规，他们在计算方法的选择上，又不同的限制。资产评估中，就贬值的估测，有各种不同的方法可供选择。在一次评估中可选择多种方法，各种方法的评估结果可相互对照；在对同一资产的多次评估中，可根据情况分别采用不同的方法评估贬值。在会计核算中，由于折旧方法一经选定，不能随意更改。很多企业的会计核算按照税法规定进行，其折旧方法的选定受到更大的限制。4.反映实际损耗的程度不同。如前所述，由于会计折旧考虑资产损耗因素不全面，并且折旧方法的选择具有稳定性，折旧年限的选择也受限制，故会计折旧往往不能准确反映资产真实价值。而资产评估结果要为资占交易价格的确定提供依据，因此要求其贬值能真实反映资产的实际损耗，从而准确确定评估值。5．当评估实体性贬值采用役龄比率法时，实体性贬值=（重置成本-预计残值）÷总使用年限×实际已使用年限；会计折旧采用直线法时，累计折旧=（资产原值-预计残值）÷预计使用年限×实际已使用年限。两者计算公式很相似，但其中仍有细节上的差异。
（
1）计算基数不同。资产评估上，各项贬值计算的基数是被评估资产在评估基准日的重置成本。评估基准日不同，其重置成本一般也不同。即同一被评估资产的贬值会随时间的变化而变化。会计折旧的基数为被评估资产的原始取得成本，即资产原值。资产的原值一经确定，以后折旧期间内均以此为基数计算折旧，不随时间变化。
（
2）年限的含义不同。评估实体性贬值计算的“总使用年限”是资产的经济寿命，它是一个相对变动的量，它受使用年限，维修保养及其设计、结构、质量的影响，并与市场状况、经济政策、法律法规有关。会计折旧上的“预计使用年限”，在考虑损耗的同时，也考虑财税政策、社会技术及生产力发展水平，并以同类资产在正常运转状况下的平均使用年限作为使用年限。另外，资产评估中使用的“实际已使用年限”指有效使用年限，即日历使用年限与资产的开工利用率的乘积；而会计上累计折旧计算中使用日历上的使用年限，也就是说，对一项不使用的资产也照提折旧。

[律师回复] 国家税务总局关于《企业改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定》（国税发[1998]97号）、《关于固定资产评估增值计提折旧有关企业所得税问题的批复》（国税函[1999]574号）。其中国税函[1999]574号批复中指出，根据企业所得税法规的规定，纳税人的各项资产转让、销售所得应并入应纳税所得，依法缴纳企业所得税。企业以实物资产交换股权，从税收角度应该分解为资产转让和投资两项交易。根据这些文件的规定要求，企业改组中涉及的资产转让不确认实现所得，不缴纳企业所得税；接受资产的企业也不得按评估确认后的价值确定其计税成本；企业已按评估确认价值调整有关资产成本并计提折旧或摊销费用的，在申报纳税时必须进行纳税调整。23年4月24日国家税务总局《关于执行lt;企业会计制度gt;需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发〔23〕45号）中有关企业改组的规定提出，符合《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2〕118号）第四条第（二）款规定转让企业暂不确认资产转让所得或损失的整体资产转让改组，接受企业取得的转让企业的资产的成本，可以按评估确认价值确定，不需要进行纳税调整。
上诉就是企业改制评估增固定资产折旧的回答，希望能够帮到你。

[律师回复] 你好，法律上确实设计到车辆贬值的费用，但是司法实践中除非车辆特别新，购买时间短才能支持。具体起诉之后委托法院进行司法鉴定。

[律师回复] ;　　农村房屋拆迁补偿安置方式　　被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除违章建筑外，应以实际为准。　　补偿安置的时间界点：　　
1，征地公告时，已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，应当立即停止建房，具体补偿金额可以协商议定;　　
2，拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。　　
3，违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。　　
4，同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行;被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。　　房屋的补偿安置方式　　
1，被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置　　
(1)可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。　　
(2)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。　　
(3)被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。　　
2，被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：　　
(1)对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：　　
(2)具备易地建房条件的区域，可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿;　　
(3)货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。　　
(4)不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。　　
3，拆迁房屋其他补偿项目：　　律师应了解并告知当事人，还应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。

[律师回复] 在房屋买卖中，需要评估的地方有两处，基本上全都是由房屋承受方担承的。
一、贷款评估：此评估由银行指定的评估机构出具评估报告，用于银行确定产权价值，确认贷款发放金额，这笔费用在相关法律法规中并没有明确规定由谁出，现实中大多数是由购房者承担，只有极少数银行自己承担。
二、过户评估：当土地性质为商业时，也需要评估公司评估过户价，住宅不需要评估报告，此评估由地方税务局依据申报价和历史成交数据确认，如果申报价高于历史成交数据水平，则以申报价为征税标准，如果申报价低于历史成交数据水平，则以地税局的核定值为征收标准。此费用一般由买卖双方协商承担，通常为房屋承受方担承。
三、相关内容：
2006年《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》下发，规定 “房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担”。
法律界人士认为，评估是银行内部风控的手段，依据谁委托谁付费原则，商业银行应当承担二手房评估费用，但部分银行及中介要求购房者承担，有滥用强势地位追求不当利益之嫌。

[律师回复] 物价局之类的部门可以定价有效。物价局之类的部门可以定价有效。物价局之类的部门可以定价有效。物价局之类的部门可以定价有效

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 陈旧性骨折很可能达不到评残标准，因为只有在工伤事故中导致旧伤加重，鉴定时按事实的致残结局为依据;若本次伤情轻于原有伤残，鉴定时则按本次伤情致残结局为依据。根据《劳动能力鉴定职工工伤与职业病致残等级》GB/T4.3对原有伤残及合并症的处理在劳动能力鉴定过程中，工伤或职业病后出现合并症，其致残等级的评定以鉴定时实际的致残结局为依据。如受工伤损害的器官原有伤残或疾病史，即：单个或双器官(如双眼、四肢、肾脏)或系统损伤，本次鉴定时应检查本次伤情是否加重原有伤残，如若加重原有伤残，鉴定时按事实的致残结局为依据;若本次伤情轻于原有伤残，鉴定时则按本次伤情致残结局为依据。对原有伤残的处理适用于初次或再次鉴定，复查鉴定不适用于本规则。

[律师回复] 目前过户费为；2、过户费用；
（1）契税；90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳
（2）营业税：按房价5.5%缴纳。（2年以上免）卖方
（3）土地增值税；按房价1%缴纳。（五年以上免）卖方
（4）个人所得税：按房价1%或差额20%缴纳。所得税1%--差额20%（五年外的唯一普通住房免），卖方；
（5）房屋交易手续费；6元/平方米，
（6）房屋产权登记费：80.00元。也叫权属登记费
（7）房屋评估费；按评估额0.5%缴纳
（8）印花税金额为房价的0.05%，买卖双方
（9）公证费：房价0.3%

[律师回复] 有的，二手房交易需要评估的地方有两个环节
1、银行贷款评估，由银行指定评估公司做出估值，用于银行确定贷款金额，此环节需要评估公司出具《评估报告》
2、交易税申报评估，由地方税务局核定或指定第三方机构评估,用于地税局确定税收金额，此环节就需要看地方税务局的具体规定，通常而言，普通住宅交易由地税局直接依据历史交易值核价，非普通住宅就需要提前指定评估机构出具《评估报告》。

[律师回复] 房地产公司和税务部门针对房屋做出的市价估算都是存在评估区间即从最高值到最低值。
房地产所做的评估是在贷款买卖中才会有的，他们出具的评估报告作为银行衡量买方贷款额度的评判标准；税务部门所做的评估是在购房人缴税的时候依据。

[律师回复] 个人信用评估：住房公积金贷款的申请人，在贷款审核时，须提供北京市住房贷款个人信用信息服务中心出具的《个人信用评估报告》二手房评估费吗。抵押房屋评估：按照管理中心有关规定，需要对借款人申请贷款所购房屋进行评估的，借款人应向管理中心认可的评估机构申请评估，向其交纳评估费用，并由其出具抵押物评估报告。贷款的担保：借款申请人申请住房公积金贷款，必须提供管理中心认可的担保方式。目前有北京市住房贷款担保中心提供连带责任保证担保和其他担保方式（抵押担保、质押担保等）。由北京市住房贷款担保中心提供担保的，要向担保中心交纳担保服务费。目前，个人信用评估不收取费用。新房免评估，二手房需要进行抵押物价值评估。评估机构会收取抵押物评估值千分之三的评估服务费，最低收费300元，最高收费1500元。

[律师回复] 房产评估是二手房交易过程中一个重要的环节。现在，买房贷款、卖房过户、找中介、进银行，他们都会告诉你房子要评估。比如购房者需要办理抵押贷款，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款。当然，房东在出售房子前，通过专业房产评估也能对所卖的房子心里有个谱。为了在交易中避免不必要的损失和麻烦，买卖双方都应该对“房产评估”有一定了解。
影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。
二手房评估分为“免费评估”和“付费评估”两种方式。
免费评估：目前除了具有专业资质的房产评估公司以外还有一种新型的网络二手房评估也已趋于成熟。国内几家大型的房产类网站、或者拥有房产频道的综合性网站均开始为消费者提供免费二手房估价这一服务。但值得引起注意的是，现在这些网络提供的评估的结果不具备法律效应，也就是说，银行不会依据这种估价给予购房者办理抵押贷款。
付费评估：房产评估是二手房交易过程中一个重要的环节。现在，买房贷款、卖房过户、找中介、进银行，他们都会告诉你房子需要评估。比如购房者需要办理抵押贷款，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款。办理按揭贷款的评估，需要具有专业资质的评估机构进行。
那么，二手房评估如何收费?
根据省物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的 0.42%;100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;2000万元到 5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;5000万元以上的收取评估总价的0.012%。这就是二手房评估费收多少的解答，谢谢

[律师回复] 风险评估的基本步骤，当然是先确定风险类别，然后对风险进行分析；分析之后，就会有评估的结果了。

[律师回复] 其实不然。
你贷款的话，成交价是52万！
但是银行在审批你的贷款之前，需要委托评估公司对于这套房子的市值进行评估，然后根据评估值来决定你的贷款金额。
按照你的情况来看，评估达到了65万，这样能够相应提高一些贷款额度。
但是这个评估价格，只是用作银行的贷款时的参考价格，并不代表你的实际成交价格。
你的实际成交价格是以你的买卖合同约定为准的！
不知道是不是说明白了，希望有所帮助！

[律师回复] 卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

[律师回复] 二手房评估报告一次就出两份，可现行协商，协商不成可到房管局投诉，正规房产中介都在房管局备案。

[律师回复] 二手房交易需要评估的地方有两个环节
1、银行贷款评估，由银行指定评估公司依据市场调查挂牌均价，做出估值，此估值为市场均价除去装修家具家电等可移动物品和市场风险值后的净值，用于银行确定贷款金额，此环节需要评估公司出具《评估报告》
2、交易税申报评估，由地方税务局核定或指定第三方机构评估,用于地税局确定税收金额，此环节就需要看地方税务局的具体规定，通常而言，普通住宅交易由地税局直接依据历史交易值核价，非普通住宅就需要提前指定评估机构出具《评估报告》。

[律师回复]
1、三级市场交易成功，并且买方需向银行按揭贷款。
2、评估业务员在得知物业地址后约客户到现场实地勘察(查看物业装修情况，了解周边物业，以及给物业拍照)。
3、估价师根据物业位置，楼层，以及物业勘察情况，通过市场比较法来确定物业实际价格。
4、在评估报告上由估价师签名并盖章，同时盖上公司的公章。
(二)房地产评估业务来源，如下：
1、银行;
2、三级市场的地铺;
3、法院;
4、政府的旧城改造，道路，桥梁建设等。