不履行房屋买卖合同怎么办理房产证

最新修订 | 2025-01-28
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杜强吉律师
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专家导读 未能依约履行房屋买卖合同通常不能直接办房产证。要先明确卖方有无违约,若违约可依合同追究责任并通过法律强制其协助办房产证。过程中需准备合同、付款凭证等证据向有管辖权法院起诉。法院判胜诉后,凭生效文书向房屋登记管理部门申请办证。建议寻求专业律师帮助维权。
不履行房屋买卖合同怎么办理房产证
不履行房屋买卖合同怎么办理房产证

一、不履行房屋买卖合同怎么办理房产证

对于未能依约履行房屋买卖合同这一事项,通常并不能够直接办理房产证。

首先应当明确被控告者是否在履行合同的过程中有违反原则性的行为,例如卖方是否尽责地履行了所规定的协助办理相关手续,或者除了该项问题之外还存在着更多的违约情节。

若是卖方的确违背了合同条款,那么您可以根据合同中的具体约定来追究其相应的违约责任,并且通过法律手段来强制其履行协助办理房产证的义务。

在这个过程中,您需要准备好与房屋买卖合同以及付款凭证等相关的重要证据,然后向具有管辖权的人民法院提交诉讼请求

一旦法院做出有利于您的判决,您就可以凭借这份已经生效的法律文书,向房屋登记管理部门提出办理房产证的申请。

在整个处理过程中,我们强烈建议您寻求专业律师的帮助和指导,以确保能够切实维护自己的合法权益。

二、不履行房屋买卖合同要承担啥法律责任

不履行房屋买卖合同需承担违约责任。根据《民法典》相关规定,违约责任形式多样。

首先是继续履行,若卖方不履行,买方有权要求其按合同约定交付房屋并办理过户;若买方不履行,卖方有权要求其支付房款。

其次是采取补救措施,比如房屋存在质量问题影响交付,违约方应负责修复。

再者是赔偿损失,违约方需赔偿对方因违约遭受的直接损失可得利益损失,如买方因卖方违约重新购房差价损失。

另外,若合同约定了定金违约金条款,收受定金方违约要双倍返还;支付定金方违约,定金不予退还。约定违约金的,违约方需按约定支付,违约金过分高于或低于损失的,可请求法院调整。

三、不履行房屋买卖合同如何追究法律责任

若一方不履行房屋买卖合同,另一方可以按以下方式追究其法律责任:

首先看合同约定,若合同明确约定了违约责任,比如违约金数额或计算方式,守约方有权依约要求违约方承担违约责任。

若无约定,根据《民法典》规定,违约方需承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。继续履行即要求违约方按合同约定完成房屋交易相关行为;采取补救措施可包括消除影响交易的障碍等;赔偿损失是弥补守约方因违约行为遭受的损失,如房价上涨导致的差价损失、已支出的合理费用等。

守约方可以先与违约方沟通协商,若协商不成,可向人民法院提起诉讼,提交相关合同、履行情况等证据,通过司法途径追究违约方的法律责任,维护自身合法权益。

当我们探讨不履行房屋买卖合同怎么办理房产证这一问题时,还存在与之紧密相关的其他要点。比如,在不履行合同的情况下,若要办理房产证,可能涉及到合同违约方需承担的违约责任认定。违约方可能要支付违约金或者承担赔偿损失等责任,这对于办理房产证过程中的费用分担、手续推进都有影响。而且,若合同双方就办理房产证产生争议,诉讼时效的问题也不可忽视。要是你在不履行房屋买卖合同办理房产证过程中,对违约责任、争议诉讼时效等有疑问,赶紧点击网页底部的“立即咨询”按钮,获取专业法律建议。

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1、要求继续履行。
《合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务,或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同,如对迟延履行约定了违约金的,仍可要求支付迟延履行违约金,如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。
但有下列情况的不适用继续履行,《合同法》第一百一十条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
(1)法律上或者事实上不能履行
(2)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高
(3)债权人在合理期限内未要求履行。
2、解除合同,适用定金罚则或要求对方支付违约金。
《合同法》第一百一十六条规定当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
(1)定金罚则,如果合同当事人在合同中约定了定金条款,或者另外订立了定金合同,则可以适用定金。
以定金方式承担违约责任的做法是:支付定金一方违约时,不得要求对方退回定金收受定金一方违约时,应双倍返还定金。其中需要注意的是,定金数额不得超过合同总价款的20,超过部分将不被视为定金。
(2)违约金,如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法,并且约定不违法,也无明显不合理的,则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的,当事人可以请求或者仲裁机构予以增加如果约定违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求或者仲裁机构予以适当减少。
赔偿损失,在另外一些情况下,违约一方应当承担赔偿损失的责任:
①合同当事人没有约定违约金和定金,也没有法定违约金可以适用的,如果违约行为给对方造成了损失,则违约方应承担赔偿损失的责任,数额可由双方商定,或由仲裁机构裁决和判决。
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出卖人死亡后房屋买卖合同如何履行
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 对于房屋买卖合同签订后,出卖人死亡,合同是否继续履行的问题,学界存在两种截然不同的观点。
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第二条规定,继承从被继承人死亡时开始,出卖人的房屋所有权在出卖人去世时已经转为出卖人的法定继承人所有,法定继承人与买受人之间不存在买卖合同关系,是否转移房屋所有权是法定继承人的权利,买受人不能强制要求继承人继续履行房屋买卖合同。
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目前实践中,通常会比较倾向于按第二种观点处理。
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一、无权处分合同是否有效合同法规定,无处分权处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。同时,婚姻法规定,夫或妻非因日常生活需要而对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此,实践中,一旦发生房屋买卖纠纷,出现共有人另一方主张共有人一方无权处分,一般认定合同无效。但如买房人能举证证明其有理由相信共有人一方卖房是夫妻双方共同意思表示,则合同有效。
二、实践中无权处分合同效力认定情况由于无权处分一般认定合同无效,但有理由相信卖房是夫妻共同意思表示则认定合同有效。实践中或仲裁委一般会根据案件细节对合同效力作如下认定:
(一)无权处分合同有效常见情形
1、房屋已经交付使用多年,共有另一方一直未提出异议。
2、存在表明共有另一方认可卖房的行为,如夫妻双方共同配合买方办理银行贷款面签。
3、房屋登记在共有人一方名下。
(二)无权处分合同无效情形共有一方卖房,共有另一方一直未参与,也未给予授权,出现纠纷时,对卖房行为也不追认。
三、无权处分对继续履行合同的影响由于无权处分会导致合同出现有效和无效两种情形。而合同无效,则合同自始不对合同双方发生法律效力,那么此时要求继续履行合同已没有法律或合同依据。而当合同有效时,卖房人违约不履行合同的,即便其以共有另一方不同意卖房作出抗辩,买房人仍可以要求其承担继续履行合同或赔偿损失等违约责任。
四、无权处分风险防范措施无权处分时对合同无效的认定,会导致买房人购房的目的落空,这将是买房人购房的巨大风险。笔者建议买房人采用以下四招破解无权处分时的购房风险。
1、到房产管理部分进行房屋信息查询,核实房屋的权属状况。
2、无论房屋登记在个人名下,还是夫妻双方名下,一定要求夫妻双方在购房协议上签字。(很多购房人和中介缺乏风险认识,卖房人夫妻双方在场也只让其中一方签字)
3、约定在最短时间办理房屋过户,避免房价上涨卖房人毁约。
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2、存在表明共有另一方认可卖房的行为,如夫妻双方共同配合买方办理银行贷款面签。
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一、什么是合同继续履行根据《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同继续履行是指当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,除法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高或债权人在合理期限内未要求履行的以外,对方要求履行的,应当按照合同约定继续履行合同义务。
二、仅仅只是签订居间协议买房的要求继续履行合同可以吗首先要强调的是,合同名称和形式并不决定合同效力,决定合同效力的是合同内容。根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定:“合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:
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1、62条是总则中的规定,第141条是分则中的规定。
第61条规定 合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”
第62条规定 当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:
履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行。
第141条规定 出卖人应当按照约定的地点交付标的物。当事人没有约定交付地点或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:
(一)标的物需要运输的,出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人;
(二)标的物不需要运输,出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的,出卖人应当在该地点交付标的物;不知道标的物在某一地点的,应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。”
综上,买卖合同履行地的确定,首先以合同双方当事人的约定为准;若没有约定或约定不明确的,可由双方当事人协商达成补充协议;若仍达不成补充协议的,则按合同有关条款或交易习惯确定合同履行地。
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1、双方当事人在合同中对交货地点有约定的,以约定的交货地点为合同履行地;
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(注:这里的所指的法律应包含《合同法》第一百四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第十九条)
3、买卖合同的实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的,以实际履行地点为合同履行地;
4、依上述方法对买卖合同的履行地点尚不能确定的,则依《合同法》第六十二条确定。即:履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行。
根据上述规定,商品房买卖合同履行地应为商品房所在地。
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第61条规定 合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”
第62条规定 当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:
履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行。
第141条规定 出卖人应当按照约定的地点交付标的物。当事人没有约定交付地点或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:
(一)标的物需要运输的,出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人;
(二)标的物不需要运输,出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的,出卖人应当在该地点交付标的物;不知道标的物在某一地点的,应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。”
综上,买卖合同履行地的确定,首先以合同双方当事人的约定为准;若没有约定或约定不明确的,可由双方当事人协商达成补充协议;若仍达不成补充协议的,则按合同有关条款或交易习惯确定合同履行地。
二、通过以上途径仍不能确定合同履行地的,按合同法规定处理:
(一)合同法总则规定:给付货币的,接受货币一方所在地为合同履行地;交付不动产的,不动产所在地为合同履行地;其他标的,履行义务一方所在地为合同履行地。
(二)合同法分则“买卖合同”一章中规定:标的物需要运输的,出卖人将标的物交付给第一承运人的地点为合同履行地。标的物不需要运输的,出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的,该地点为合同履行地;不知道标的物在某一地点的,出卖人订立合同时的营业地为合同履行地。
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