民法典房产产权性质包括什么,房屋产权人怎么确定

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 住房部分产权，是指城镇居民对按照标准价购买的公房所享有的权利。关于住房部分产权的法律性质主要有四种学说：单独所有权说，即房屋产权受到特殊的限制。租赁权说，即住房部分产权在法律上属于租赁权。共有权说，即购房人和原产权单位对住房享有共有权。他物权说，即是一种受限制的物权。r住房部分产权的法律性质应属于部分所有权，是财产权的一种形式。r 首先，根据我国住房制度改革的历史背景和相关制度的规定来看，其法律性质确定为部分所有权较为合理；r 其次，部分产权的内容与所有权的内容基本一致，区别在于其收益权和处分权受到限制。r较后，从部分产权的主体来分析，共有权的主体不是单一的，而部分产权的主体是单一的。r如果是买房，个人比较倾向上面所讲的途径一的方法，省力、省事、省麻烦！不过还需按实际情况来看，如果不能参加房改就没办法了，只能选择途径二的方法。但是方式很多，大家还是可以根据自己的情况选择最适合自己的方式。

[律师回复] 解答如下, 房屋的性质是根据土地性质来的。　　比如土地的性质是住宅，那么上面的房子就是住宅性质的，如果是商业的话，那么土地上的建筑物就是商业的，年限也不一样的。　　土地使用权年限如下：　　根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：　　居住用地70年;　　工业用地50年;　　教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;　　商业、旅游、娱乐用地40年;　　仓储用地50年;　　综合或者其他用地50年。

[律师回复] 解答如下, 房屋的性质是根据土地性质来的。　　比如土地的性质是住宅，那么上面的房子就是住宅性质的，如果是商业的话，那么土地上的建筑物就是商业的，年限也不一样的。　　土地使用权年限如下：　　根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：　　居住用地70年;　　工业用地50年;　　教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;　　商业、旅游、娱乐用地40年;　　仓储用地50年;　　综合或者其他用地50年。

[律师回复] 您好，针对您的土地性质是否决定房屋的性质问题解答如下, 房屋的性质是根据土地性质来的。　　比如土地的性质是住宅，那么上面的房子就是住宅性质的，如果是商业的话，那么土地上的建筑物就是商业的，年限也不一样的。　　土地使用权年限如下：　　根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：　　居住用地70年;　　工业用地50年;　　教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;　　商业、旅游、娱乐用地40年;　　仓储用地50年;　　综合或者其他用地50年。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 什么是经营性质租赁 经营性租赁也是营业性租赁。由普通出租和租用关系形成的租赁业务。租赁过程中承租人以支付租金为前提使用设备，出租人自始至终拥有设备所有权。出租人仅赚取设备使用费，承租人仅使用不拥有设备。这一点与 融资租赁性质截然不同，后者出租方收取名义租金，租约到期时设备产权将转移给承租人。 它是一种以提供租赁物件的短期使用权为特点的租赁形式，通常适用于一些需要专门技术进行维修保养、技术更新较快的设备。在经营性租赁项下，租赁物件的保养、维修、管理等义务由出租人负责，承租人在经过一定的预告期后，可以中途解除租赁合同。每一次交易的租赁期限大大短于租赁物件的正常使用寿命。对出租人来说，他并不从一次出租中收回全部成本和利润，而是将租赁物件反复租赁给不同的承租人而获得收益，因而，在这个意义上说，有人称之为“非全额清偿租赁”，将融资租赁称为“全额清偿租赁”。 国际海运中常用的租船合同形式——期租，船只、船员均由船东负责提供，一切管理、维修、保险等义务均由船东负责，从性质上看，期租就属于经营性租赁。我们日常生活中所见的出租车、船等，也属于经营性租赁的范畴。 什么是经营性租赁 经营性租赁又称服务租赁、管理租赁或操作性租赁，是指出租人将自己经营的租赁资产进行反复出租给不同承租人使用，由承租人支付租金，直至资产报废或淘汰为止的一种租赁方式。 这种租赁的出租人除提供租赁物外，还负责租赁物的维修和保养等服务。特点是： (一)租赁物由出租人采购; (二)租期较短; (三)出租人不但提供融资便利，还提供维修、保养等技术; (四)经营性租赁合同是可撤销的。

[律师回复]
一、房屋买卖的定金定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。
二、定金的性质确定
1、定金的性质可以由当事人约定。当事人可以在合同中约定定金具有互不排斥的多重性质。例如，对立约定金，当事人可以约定在正式订立主合同后，定金不予以返还，而是转而用作违约定金;对于成约定金、证约定金，亦可通过约定使其给付后同时具有违约定金性质。
2、在有些情况下，即便当事人未约定，也可以推定定金兼具约定性质以外的其他性质。如违约定金、解约定金和成约定金合同，是主合同的从合同，而从合同存在必能证明主合同的存在，故上述三种定金当然同时具有证约定金的性质。
3、当事人未对定金性质作出约定时，应当作出相应的推定。一般情况下，应当推定该定金仅具有定金的一般性质。根据《担保法》规定的立法精神，我国的交易习惯以及司法实践的普遍认可，我国定金的一般性质应当为违约定金。

[律师回复] 目的在于担保承租人因租赁所产生的债务履行，即租赁关系终止时，如承租人没有造成房屋的损坏等应当扣减的债务，出租人应将押金退还给承租人。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，集资房是属于经济适用住房的组成部分，国有土地使用权是由政府划拨取得的，所以房产证上土地性是划拨。 《经济适用住房管理办法》 第七条　经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。 第三十五条　单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。 第三十七条　单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。

[律师回复] 商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条、第40条规定
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 我国实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。当事人可以自行根据实际情况及相关法律规定进行核实确定。　相关法律规定：《中华人民共和国土地管理法》第二条　中华人民共和国实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。　　全民所有，即国家所有土地的所有权由代表国家行使。　　任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。　　国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

[律师回复] 解答如下, 房屋的性质是根据土地性质来的。　　比如土地的性质是住宅，那么上面的房子就是住宅性质的，如果是商业的话，那么土地上的建筑物就是商业的，年限也不一样的。　　土地使用权年限如下：　　根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：　　居住用地70年;　　工业用地50年;　　教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;　　商业、旅游、娱乐用地40年;　　仓储用地50年;　　综合或者其他用地50年。

[律师回复] 解答如下, 房屋的性质是根据土地性质来的。　　比如土地的性质是住宅，那么上面的房子就是住宅性质的，如果是商业的话，那么土地上的建筑物就是商业的，年限也不一样的。　　土地使用权年限如下：　　根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：　　居住用地70年;　　工业用地50年;　　教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;　　商业、旅游、娱乐用地40年;　　仓储用地50年;　　综合或者其他用地50年。

[律师回复] 可以进行申请更改

[律师回复] 您好，针对您的房屋质量该怎么维权房屋质量问题包括什么问题解答如下,
1、房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；
2、房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用。
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用；
或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

[律师回复] 解答如下, 房屋的性质是根据土地性质来的。　　比如土地的性质是住宅，那么上面的房子就是住宅性质的，如果是商业的话，那么土地上的建筑物就是商业的，年限也不一样的。　　土地使用权年限如下：　　根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：　　居住用地70年;　　工业用地50年;　　教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;　　商业、旅游、娱乐用地40年;　　仓储用地50年;　　综合或者其他用地50年。

[律师回复] 对于票据贴现的性质包括什么这个问题，解答如下, 票据贴现的性质有哪些
(一)按照《贷款通则》的定义，票据贴现是一种票据买卖行为。
按照《中华人民共和国合同法》第130条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。票据贴现从形式上看，确实是贴现申请人向贴现人申请，贴现人审查合格后扣除相应的利息及费用后向贴现申请人支付贴现款，买入票据，符合买卖合同的特征。但是，票据贴现涉及的标的物为票据，票据作为一种特殊的有价证券，具有流通性、无因性、文义性、要式性等特点，因此，票据贴现并非简单的票据买卖关系。根据《中华人民共和国票据法》第10条的规定，票据的签发、取得、转让原则上应以真实的交易关系和债权债务关系为基础关系。在通常情形下，除赠与以外，一方向另一方转让票据，目的是为了从对方获得商品或服务、技术等，接受票据的一方是为了获得相应的价款，不允许在没有具体的商品交易或其他债权债务关系情形下直接向对方卖出票据，或支付一定的价款而买入票据。也就是说，当事人之间可以用票据作为基础交易关系的工具使用，除法律另有规定外不允许当事人之间对票据本身进行买卖。票据贴现则正是对票据本身的买卖关系，之所以被允许，是因为法律规定在特定范围内、特定主体间可以从事票据贴现这样一种特殊的买卖关系。在我国，这个特定主体仅仅包括经过批准、有权开展票据贴现的银行和其他金融机构而并不是任何人都可以买入票据进行贴现的。
(二)依照上述《贷款通则》中的定义，票据贴现是属于贷款的一个种类。笔者认为，将票据贴现界定为贷款的一种形式是不妥当的。
首先，《中华人民共和国合同法》第196条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”合同法表述为借款合同而非贷款合同，相对于贷款合同而言，借款合同是一个更规范的用语。在借款合同中，借款人最核心的义务就是“到期返还借款并支付利息”。而在票据贴现中，贴现申请人在取得贴现人扣除利息和相关费用的票据款项后，就不再负有“到期返还借款并支付利息”的义务，票据归贴现人所有，贴现人可以将票据进行转贴现或再贴现或在票据到期后请求承兑银行付款而不是向贴现申请人追要款项。如果遭到拒绝付款的情形，贴现人可以向贴现申请人进行追索，但该追索行为是基于相关法律的规定而非依据票据贴现合同。因此票据贴现行为不符合借款合同行为的本质特征，贴现申请人与贴现人之间不存在借款合同法律关系。
其次，《中华人民共和国商业银行法》第3条规定了商业银行的业务范围，其中第
(二)项为“发放短期、中期和长期贷款”，第
(四)项为“办理票据承兑与贴现”，很明显，该法是将贷款与票据贴现区分开来的。如果票据贴现属于贷款的一个种类，则该法在第
(二)项规定贷款后，在第
(四)项又规定票据贴现，就属于重复了。因此，根据《中华人民共和国商业银行法》的规定，票据贴现业务是银行经营业务中与贷款业务相并列的一项业务，票据贴现与贷款是不同的，《贷款通则》将票据贴现界定为一种贷款形式是不妥当的。
(三)《暂行办法》回避了票据贴现是一种贷款的提法，将票据贴现模糊表述为“金融机构向持票人融通资金的一种方式”，同时明确规定票据贴现为一种“票据权利转让”行为，相比较于《贷款通则》的规定，更趋合理。
事实上，票据贴现在本质上体现的是一种特殊的票据转让关系。贴现人将扣除利息和相关费用后的票据款项支付给贴现申请人，从而成为票据的持票人，相关票据权利便从贴现申请人转移至贴现人。《中华人民共和国票据法》并未对票据贴现作出明确规定，但是按照中国人民银行《支付结算办法》第93条的规定，贴现、转贴现、再贴现时，必须做成转让背书。也就是说，《支付结算办法》将票据贴现理解为票据背书转让行为的一种。实务中各银行在从事票据贴现业务时，往往要求持票人在申请贴现转让票据时，在汇票背面背书人签章处签章，同时注明贴现人的名称。就票据关系的角度而言，持票人以背书转让的方式贴现票据，其效力与其他场合下的背书转让效力相同，背书行为的有效与无效、贴现银行取得票据权利的效力，票据债务人的票据责任与抗辩，都适用于票据法有关转让票据权利的规定。但是，票据贴现中的背书转让又与一般的票据权利的转让不同，贴现转移的是票据权利，取得的对价是一定的价款，贴现人并不是以直接获得票据金额为目的，而是以提供一定款项为对价，取得票据权利，最终目的是为了获得贴现日至到期日这一期间内的利息和相关手续费。票据贴现后，贴现人除了可以转贴现、再贴现以外，一般是等票据到期后，向付款人收取票款。票据贴现包括两个基本环节，转让票据和支付款项。转让票据是通过背书行为实现的，也就是贴现申请人履行义务是以背书转让这一票据行为作为基本内容。而贴现人的义务主要是支付贴现款项。因此，不能将票据贴现与背书两个概念等同起来，《暂行办法》将票据贴现称为一种票据权利的转让行为也是不全面的。
票据贴现是一种特殊的票据转让行为，它有别于票据的买卖，也有别于票据的背书转让，更不是一种贷款行为。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 民事证据的性质有哪些
民事诉讼证据：是指能够证明民事案件真实情况的客观事实材料。民事诉讼证据有三个最基本的特征，即客观真实性、关联性和合法性。
指作为民事证据的事实材料必须是客观存在的。也就是说，作为证据事实，它不以任何人的主观意志为转移，它以真实而非虚无的、客观而非想象的面目出现于客观世界，且能够为人所认识和理解。
为此，一方面要求当事人在举证时必须向人民提供真实的证据，不得伪造、篡改证据;要求证人如实作证，不得作伪证;要求鉴定人提供科学、客观的鉴定结论。另一方面，要求人民在调查收集证据时，应当客观全面，不得先入为主;要求人民在审查核实证据时必须持客观立场。
关联性
指民事证据必须与案件的待证事实之间有内在的联系。也就是说，只有对于认定要件事实有帮助的事实材料才有法律意义。
这种事实材料所表现出来的关联性一般以两种形式表现出来：
1. 直接的联系，如事实材料所反映出来的事实本身就是待证事实的一部分;
2. 间接的联系，如事实材料所反映出来的事实能够间接证明某一待证事实成立。
合法性
指作为民事案件定案依据的事实材料必须符合法定的存在形式，并且其获得、提供、审查、保全、认证、质证等证据的适用过程和程序也必须是合乎法律规定的。
民事诉讼证据种类有哪些?
1、书证。是指以文字、符号、图形等所记载的内容或表达的思想来证明案件真实的证据。这种物品之所以称为书证，不仅因它的外观呈书面形式，而更重要的是它记载或表示的内容能够证明案件事实。从司法实践来看，书证的表现形式是多种多样的，从书证的表达方式上来看，有书写的、打印的，也有刻制的等;从书证的载体上来看，有纸张、竹木、布料以及石块等。而具体的表现形式上，常见的有合同、文书、票据、商标图案等等。因此，书证的主要的表现形式是各种书面文件，但有时也表现为各种物品。书证在民事诉讼中是普遍被应用的一种证据，在民事诉讼中起着非常重要的作用。
2、物证。物证是指以其存在的形状、质量、规格、特征等来证明案件事实的证据。物证是通过其外部特征和自身所体现的属性来证明案件的真实情况，它不受人们主观因素的影响和制约。因此，物证是民事诉讼中重要的证据之一。民事诉讼中常见的物证有：争议的标的物(房屋、物品等);侵权所损害的物体(加工的物品、衣物等);遗留的痕迹(印记、指纹)等等。
3、视听资料。视听资料，是指利用录音、录像、电子计算机储存的资料和数据等来证明案件事实的一种证据。它包括录相带、录音片、传真资料、胶卷、微型胶卷、电话录音、雷达扫描资料和电脑贮存数据和资料等。外国民事诉讼法一般都没有将视听资料作为一种的证据类型对待，仅将其归入书证和物证的种类中，我国民事诉讼法鉴于其具有的特点，将其归为一类的证据加以使用。
4、证人证言。证人是指知晓案件事实并应当事人的要求和的传唤到法庭作证的人，证人就案件事实向所作的陈述称为证人证言。
5、当事人陈述。当事人陈述是指当事人在诉讼中就与本案有关的事实，向所作的陈述。当事人陈述作为证据的一个种类是我国的民事诉讼证据种类划分中的特色。当事人是民事诉讼法律关系的主体，由于与诉讼结果有着直接的利害关系，决定了当事人陈述具有真实与虚假并存的特点。因此，审判人员在运用这一证据时应注意防止将虚假的证据作为认定案件事实的根据，对于当事人的陈述应结合本案的其他证据进行审查核实，以确定作为认定案件事实的根据。
6、鉴定结论。是指鉴定人运用专业知识、专门技术对案件中的专门性问题进行分析、鉴别、判断后做出的结论，称为鉴定结论。民事诉讼中的鉴定结论具有广泛性和多样性，通常有医学鉴定结论、文书鉴定结论、痕迹鉴定结论、事故鉴定结论、产品质量鉴定结论、会计鉴定结论、行为能力鉴定结论等等。
7、勘验笔录。是指人民审判人员，在诉讼过程中，为了查明一定的事实，对与案件争议有关的现场、物品或物体亲自进行或指定有关人员进行查验、拍照、测量后的记录。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 实质性测试是指在符合性测试的基础上，为取得直接证据而运用检查、监盘、观察、查询及函证、计算、分析性复核等方法，对被审计单位会计报表的真实性和财务收支的合法性进行审查，以得出审计结论的过程。 实质性测试的目的是为取得审计人员赖以作出审计结论的足够的审计证据。实质性测试通常采用抽样方式进行，其抽样的规模需根据内部控制的评价和符合性测试的结果来确定。 一、主要工作 审计人员在实质性测试中要做以下主要工作： 1、盘点实物：审计人员对有形资产账户所记载的内容均应进行实物盘点，包括库存现金、有价证券、材料、固定资产、在产品和产成品等，通过盘点确定财产物资的实际情况。 2、检查：凭证审计人员要抽查凭证，以确定账簿记录数据的真实性和经济业务的合理性、合法性。 3、核实账户记录的余额 4、核对有关记录 5、对相关资产和负债的期末余额进行函证 函证是审计人员为印证被审计单位会计记录所载事项而向第三者发函询证。对于应收账款、应付账款等结算类业务，采用函证方法来取得证据一般较为有效。 在被审计单位的往来客户较多的情况下，对应收账款、应付账款等结算类业务的函证，可以根据金额的大小、账龄的长短以及是否存在疑问来选择函证的对象。 如果没有回函或审计人员对回函结果不满意，审计人员应实施替代审计程序，以获取必要的审计证据。 6、对计算结果进行复算：审计人员要对被审计单位有关计算的结果进行复算，以确定被审计单位有无故意歪曲计算结果或者计算存在差错的情况，包括合计数的复算，如工资汇总表的复算;有关调整数和分配数的复算，例如有关生产费用的分配情况的复算;有关计算表的复算， 7、向有关人员进行查询：在审计过程中审计人员对有关事项存在的疑问，可以向有关当事人进行查询。 8、其它必要的工作：审计人员有时还要做其它的工作，直至取得满意的审计证据。 二、方法 实质性测试主要分为以下四种： 检查(核对)文件 核对相关文件和记录，由于它们的性质及来源不同，其提供证据的可靠程度也不同。原则上来自被审计单位以外的文件和记录一般比那些来自被审计单位内部的文件和记录更为可信、可靠。 检查资产 实务检查是核实资产在某一时点的存在和所有权的一种方式，但是，能获得其他有关所有权的证据或确认也很重要。 直接函证 来自第三方的书面确认往往更能有力地证实交易或余额的有效性，而且获取这些证据的成本相对低一些。 重新计算 检查帐户余额时，经常包括核对的计算或计算的精确性，因此，了解计算原理以及检查基本假设条件同样重要。假使需要调整，一定要记住，如果调整项目没有得到充分解释和事后监督，那么所有的调整将变得没有意义。 三、时间 (1)注册会计师在考虑是否在期中实施实质性程序时应当考虑以下因素： ①控制环境和其他相关的控制; ②实施审计程序所需信息在期中之后的可获得性; ③实质性程序的目标; ④评估的重大错报风险; ⑤各类交易或账户余额以及相关认定的性质; ⑥针对剩余期间，能否通过实施实质性程序或将实质性程序与控制测试相结合，降低期末存在错报而未被发现的风险。 (2)如何考虑期中审计证据： ①如果在期中实施了实质性程序，注册会计师应当针对剩余期间实施进一步的实质性程序，或将实质性程序和控制测试结合使用，以掖期中测试得出的结论合理延伸至期末; ②如果拟将期中测试得出的结论延伸至期末，注册会计师应当考虑针对剩余期间仅实施实质性程序是否足够。如果认为实施实质性程序本身不充分，注册会计师还应测试剩余期间相关控制运行的有效性或针对期末实施实质性程序; ③对于舞弊导致的重大错报风险，被审计单位存在故意错报或操纵的可能性，那么注册会计师更应慎重考虑能否将期中测试得出的结论延伸至期末。 4.实质性程序的范围 (1)基本观点：确定实质性程序范围时要考虑重大错报风险和实施控制测试的结果：注册会计师评估的认定层次的重大罐报风险越高，需要实施实质性程序的范围越广。如果对控制测试结果不满意，注册会计师应当考虑扩大实质性程序的范围。 (2)细节测试考虑范围因素： ①从样本量的角度考虑测试范围; ②考虑选样方法的有效性等因素。 (3)实施分析程序可容忍偏差的考虑：可容忍苹可接受的偏差越大，作为实质性分析程序一部分的进一步调查的范围就越小。在设计实质性分析程序时，注册会计师应当确定已记录金额与预期值之间可接受的差异额。在确定该差异额时，注册会计师应当主要考虑各类交易、账户余额、列报及相关认定的重要性和计划的保证水平。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 实质性测试是指在符合性测试的基础上，为取得直接证据而运用检查、监盘、观察、查询及函证、计算、分析性复核等方法，对被审计单位会计报表的真实性和财务收支的合法性进行审查，以得出审计结论的过程。 实质性测试的目的是为取得审计人员赖以作出审计结论的足够的审计证据。实质性测试通常采用抽样方式进行，其抽样的规模需根据内部控制的评价和符合性测试的结果来确定。 一、主要工作 审计人员在实质性测试中要做以下主要工作： 1、盘点实物：审计人员对有形资产账户所记载的内容均应进行实物盘点，包括库存现金、有价证券、材料、固定资产、在产品和产成品等，通过盘点确定财产物资的实际情况。 2、检查：凭证审计人员要抽查凭证，以确定账簿记录数据的真实性和经济业务的合理性、合法性。 3、核实账户记录的余额 4、核对有关记录 5、对相关资产和负债的期末余额进行函证 函证是审计人员为印证被审计单位会计记录所载事项而向第三者发函询证。对于应收账款、应付账款等结算类业务，采用函证方法来取得证据一般较为有效。 在被审计单位的往来客户较多的情况下，对应收账款、应付账款等结算类业务的函证，可以根据金额的大小、账龄的长短以及是否存在疑问来选择函证的对象。 如果没有回函或审计人员对回函结果不满意，审计人员应实施替代审计程序，以获取必要的审计证据。 6、对计算结果进行复算：审计人员要对被审计单位有关计算的结果进行复算，以确定被审计单位有无故意歪曲计算结果或者计算存在差错的情况，包括合计数的复算，如工资汇总表的复算;有关调整数和分配数的复算，例如有关生产费用的分配情况的复算;有关计算表的复算， 7、向有关人员进行查询：在审计过程中审计人员对有关事项存在的疑问，可以向有关当事人进行查询。 8、其它必要的工作：审计人员有时还要做其它的工作，直至取得满意的审计证据。 二、方法 实质性测试主要分为以下四种： 检查(核对)文件 核对相关文件和记录，由于它们的性质及来源不同，其提供证据的可靠程度也不同。原则上来自被审计单位以外的文件和记录一般比那些来自被审计单位内部的文件和记录更为可信、可靠。 检查资产 实务检查是核实资产在某一时点的存在和所有权的一种方式，但是，能获得其他有关所有权的证据或确认也很重要。 直接函证 来自第三方的书面确认往往更能有力地证实交易或余额的有效性，而且获取这些证据的成本相对低一些。 重新计算 检查帐户余额时，经常包括核对的计算或计算的精确性，因此，了解计算原理以及检查基本假设条件同样重要。假使需要调整，一定要记住，如果调整项目没有得到充分解释和事后监督，那么所有的调整将变得没有意义。 三、时间 (1)注册会计师在考虑是否在期中实施实质性程序时应当考虑以下因素： ①控制环境和其他相关的控制; ②实施审计程序所需信息在期中之后的可获得性; ③实质性程序的目标; ④评估的重大错报风险; ⑤各类交易或账户余额以及相关认定的性质; ⑥针对剩余期间，能否通过实施实质性程序或将实质性程序与控制测试相结合，降低期末存在错报而未被发现的风险。 (2)如何考虑期中审计证据： ①如果在期中实施了实质性程序，注册会计师应当针对剩余期间实施进一步的实质性程序，或将实质性程序和控制测试结合使用，以掖期中测试得出的结论合理延伸至期末; ②如果拟将期中测试得出的结论延伸至期末，注册会计师应当考虑针对剩余期间仅实施实质性程序是否足够。如果认为实施实质性程序本身不充分，注册会计师还应测试剩余期间相关控制运行的有效性或针对期末实施实质性程序; ③对于舞弊导致的重大错报风险，被审计单位存在故意错报或操纵的可能性，那么注册会计师更应慎重考虑能否将期中测试得出的结论延伸至期末。 4.实质性程序的范围 (1)基本观点：确定实质性程序范围时要考虑重大错报风险和实施控制测试的结果：注册会计师评估的认定层次的重大罐报风险越高，需要实施实质性程序的范围越广。如果对控制测试结果不满意，注册会计师应当考虑扩大实质性程序的范围。 (2)细节测试考虑范围因素： ①从样本量的角度考虑测试范围; ②考虑选样方法的有效性等因素。 (3)实施分析程序可容忍偏差的考虑：可容忍苹可接受的偏差越大，作为实质性分析程序一部分的进一步调查的范围就越小。在设计实质性分析程序时，注册会计师应当确定已记录金额与预期值之间可接受的差异额。在确定该差异额时，注册会计师应当主要考虑各类交易、账户余额、列报及相关认定的重要性和计划的保证水平。

[律师回复] 您好，买房人应当缴纳税费:
1、契税:房款的1.5%(房子面积在144平米以上的则需要缴纳3%,房屋面积在90平米以下并且是首套房的则可以 缴纳1%)。
2、印花税:房款的0.05%推荐阅读:印花税怎么算。
3、交易费:3元/平方米。
4、测绘费:1.36元/平方米。